ECLI:NL:GHARL:2020:3712

• Datum uitspraak: 12 mei 2020
• Publicatiedatum: 13 mei 2020
• Zaaknummer: 200.132.221
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: F.J. de Vries; H.E. de Boer; L.R. van Harinxma thoe Slooten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur zorgvastgoed en gevolgen van financieringswijzigingen voor verhuurder en zorginstelling

In deze zaak, die voor het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is behandeld, betreft het een hoger beroep in een geschil tussen de Stichting Vilente en de Stichting Woonzorg Nederland over de huur van zorgvastgoed. De zaak is een vervolg op eerdere uitspraken en richt zich op de gevolgen van financieringswijzigingen die zijn doorgevoerd in 1995. Het hof heeft een deskundige benoemd, ir. H. Sijsling, om te onderzoeken welke huurovereenkomst partijen in 1995 zouden hebben gesloten, als zij zich hadden gerealiseerd dat de Rijksleningen voor het complex Heidestein waren afgelost. Daarnaast wordt onderzocht of Vilente nadeel heeft ondervonden van de voortijdige opzegging van de huurovereenkomst voor het complex de Klinkenberg.

Tijdens de procedure zijn verschillende akten en memorie's uitgewisseld, waarin partijen hun standpunten hebben toegelicht. Het hof heeft in een tussenarrest van 13 augustus 2019 een comparitie bepaald om samen met de deskundige de onderwerpen van het deskundigenonderzoek te bespreken. De deskundige heeft op een aantal punten herberekeningen gemaakt, en partijen zijn uitgenodigd om aanvullende gegevens te verstrekken. Het hof heeft de bezwaren van Vilente tegen de akte van Woonzorg gegrond verklaard en heeft besloten vast te houden aan de eerder ingezette koers.

In de beslissing van 12 mei 2020 heeft het hof een nader onderzoek door de deskundige bevolen naar verschillende onderwerpen, waaronder de huurbetalingen en de kosten die Woonzorg heeft gemaakt voor de Klinkenberg. Het hof heeft ook bepaald dat beide partijen ieder de helft van het voorschot voor de kosten van de deskundige moeten betalen. De deskundige is opgedragen om zijn rapport uiterlijk 21 juli 2020 in te dienen, en de zaak is verwezen naar de rol voor memorie na nader deskundigenrapport aan de zijde van Vilente.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.132.221

(zaaknummer rechtbank Gelderland 806433)

arrest van 12 mei 2020

in de zaak van

de stichting

Stichting Vilente ,

gevestigd te Ede,

appellante in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

hierna: Vilente,

advocaat: mr. F.J.P. Delissen,

tegen:

de stichting

Stichting Woonzorg Nederland ,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellante in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

hierna: Woonzorg,

advocaat: mr. J.M. van Noort.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 13 augustus 2019 hier over.

1.2

Het verdere verloop blijkt uit:

■ de akte na tussenarrest 13 augustus 2019 van Vilente;

■ de akte/nadere memorie na tussenarrest van Woonzorg, met producties;

■ de antwoordakte na tussenarrest/akte tweeconclusieregel van Vilente;

■ de antwoordakte van Woonzorg.

1.3

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

2
De verdere beoordeling van de grieven en de vorderingen in principaal en incidenteel hoger beroep

2.1

Het hof heeft in zijn tussenarrest van 13 augustus 2019 een comparitie samen met de deskundige, ir. H. Sijsling, bepaald om gezamenlijk een aantal onderwerpen van uit het deskundigenonderzoek te bespreken die de deskundige had doorgeleid naar het hof. Tijdens de comparitie zijn die onderwerpen besproken en is aan de orde gekomen dat de deskundige op een aantal punten herberekeningen zal maken. Partijen zijn uitgenodigd om bij akte aanvullende gegevens te verstrekken voor het aanvullende onderzoek. Partijen hebben daaraan gevolg gegeven bij akte en hebben bij antwoordakte op elkaars aktes gereageerd.

2.2

Vilente heeft bezwaar gemaakt tegen omvang en inhoud van de akte van Woonzorg. Het hof acht die bezwaren gegrond. Evenals is gebeurd in de antwoordmemorie na deskundigenbericht, lijkt het alsof Woonzorg, die teleurgesteld is over de door het hof en de deskundige gekozen aanpak, probeert het vervolgonderzoek alsnog om te buigen in een door haar gewenste richting. Het hof houdt vast aan de eerder ingezette koers, ook wat betreft de opdracht aan de deskundige. Het hof gaat er vanuit dat het door Woonzorg overgelegde uitgebreide cijfermateriaal past in het te verrichten vervolgonderzoek. Mocht dat niet zo zijn, dan is het aan de deskundige om aanvullende gegevens te vragen, wat wellicht nodig is met betrekking tot gegevens van vóór 1 januari 1995.

2.3

Het voorgaande brengt mee dat het hof Woonzorg niet zal volgen in haar pleidooi om de berekeningen volgens het kasstroommodel te laten beginnen bij 1 januari 1995 (nr. 1.6 akte 5-11-19). De nummers 2.2 tot en met 2.4 uit de akte van Woonzorg blijven buiten beschouwing.

2.4

Het hof heeft partijen in rechtsoverweging 2.11 onder 5 van het tussenarrest van 18 december 2018 uitgenodigd om in de memories na aanvullend deskundigenbericht in te gaan op de vraag hoe de door Woonzorg in de loop van de jaren opgebouwde buffer tussen partijen zou moeten worden verdeeld, waarbij het hof voorshands heeft aangegeven zo’n buffer bij helfte te verdelen. In hetgeen Woonzorg in nr. 1.5 akte 5-11-19 aanvoert, ziet het hof aanleiding aan de deskundige voor te leggen of er argumenten zijn om tot een andere verdeling dan bij helfte te besluiten. Voorlopig lijkt er weinig aanleiding (zoals Woonzorg oppert in 1.7 akte 3-11-19) een surplus bij Woonzorg van de ontvangsten van de Klinkenberg te verdelen, omdat de deskundige heeft berekend dat het surplus op de datum waartegen is opgezegd (26 juni 2013) slechts ongeveer € 14.000 bedroeg (p. 39-40 van het rapport), maar misschien wordt dat anders door het vervolgonderzoek.

2.5

Het aanvullende onderzoek strekt ertoe een herberekening te maken, waarin de volgende onderwerpen zijn verwerkt:

1. de huur voor keuken, kapel, inventaris, etc. die Vilente aan Woonzorg heeft betaald;

2. de huur die Vilente voor Heidestein heeft betaald over de periode 2013-2015;

3. de kosten die Woonzorg heeft gemaakt voor de Klinkenberg na 26 juni 2013;

4. de herfinanciering van de Klinkenberg in 2003;

5. de punten die Woonzorg heeft vermeld in de nrs. 4.3.11 en 4.3.15 van haar antwoordmemorie na deskundigenbericht;

en ten slotte

6 de opinie van de deskundige of er argumenten zijn om tot een andere verdeling van de met de huuropbrengsten van Heidestein - en eventueel de Klinkenberg - opgebouwde buffer te komen dan bij helfte.

2.6

In rechtsoverweging 2.9 van het tussenarrest van 13 augustus 2019 is bepaald dat beide partijen ieder de helft van het voorschot van € 20.500 zullen overmaken.

2.7

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

3. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

beveelt een nader onderzoek door deskundige ir. H. Sijsling naar de in 2.5 genoemde onderwerpen;

bepaalt dat de deskundige tijdens het onderzoek partijen in de gelegenheid zal stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen en dat daarvan uit het schriftelijk bericht zal blijken;

bepaalt dat de deskundige een concept-deskundigenbericht aan partijen zal toesturen en partijen in de gelegenheid zal stellen op dat concept te reageren alvorens een definitief bericht uit te brengen. In het definitieve deskundigenbericht zal de deskundige de reacties van partijen op het concept bespreken;

bepaalt dat Vilente aan de deskundige een kopie van het procesdossier vanaf 18 december 2018 ter beschikking zal stellen;

beveelt partijen om aan de deskundige alle door deze gewenste inlichtingen te verstrekken;

bepaalt dat de deskundige het ondertekende deskundigenberichtuiterlijk 21 juli 2020 toestuurt aan de griffie van dit hof (Postbus 9030, 6800 EM Arnhem);

bepaalt het voorschot van de kosten van de deskundige op € 20.500 (incl. btw);

bepaalt dat beide partijen ieder de helft van het voorschot, te weten ieder € 10.250, dienen te betalen, conform de nota met betaalinstructies die beide partijen zullen ontvangen van het Landelijke Dienstencentrum voor de Rechtspraak;

bepaalt dat dit voorschot (in beginsel) binnen vier weken na dagtekening van de nota van het Landelijk Dienstencentrum moet zijn voldaan;

bepaalt dat de deskundige niet met het onderzoek zal starten voordat de griffier heeft laten weten dat het voorschot is betaald;

bepaalt dat de deskundige zich - door tussenkomst van de griffie - met vragen en opmerkingen kan wenden tot mr. F.J. de Vries, die hierbij wordt benoemd tot raadsheer-commissaris;

draagt de griffier op een afschrift van dit arrest aan de deskundige te verzenden;

verwijst de zaak naar de rol van 15 september 2020 voor memorie na nader deskundigenrapport aan de zijde van Vilente;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. de Vries, H.E. de Boer en L.R. van Harinxma thoe Slooten, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2020.