ECLI:NL:GHARL:2020:1895

• Datum uitspraak: 3 maart 2020
• Publicatiedatum: 3 maart 2020
• Zaaknummer: 200.264.387/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep kort geding
• Rechters: W.F. Boele; M. Willemse; W.A. Zondag
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Financieringsvoorbehoud bij de koop van een woning en de uitleg van schriftelijke en gedocumenteerde voorwaarden

In deze zaak gaat het om een hoger beroep in kort geding betreffende een geschil over de ontbinding van een koopovereenkomst voor een woning. De appellant, eigenaar van de woning, heeft een koopovereenkomst gesloten met de geïntimeerden, die zich bij de financiering lieten bijstaan door een financieel adviesbureau. De koopovereenkomst bevatte een financieringsvoorbehoud, waarbij de koper schriftelijk en gedocumenteerd moest aantonen dat zij geen financiering konden verkrijgen. Na enkele afwijzingen van hypotheekaanvragen hebben de geïntimeerden de koopovereenkomst ontbonden, wat de appellant betwistte. Het hof heeft in hoger beroep geoordeeld dat de geïntimeerden zich terecht op het financieringsvoorbehoud hebben beroepen. Het hof heeft vastgesteld dat de eisen voor het beroep op het financieringsvoorbehoud niet verder reikten dan wat in de koopovereenkomst was vastgelegd. De appellant kon niet aanvoeren dat de afwijzingen van de hypotheekaanvragen onvoldoende waren, en het hof oordeelde dat de ontbinding van de koopovereenkomst rechtsgeldig was. Het hof bekrachtigde het vonnis van de voorzieningenrechter en veroordeelde de appellant in de kosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.264.387/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 481530)

arrest in kort geding van 3 maart 2020

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiser in reconventie,

hierna:
[appellant] ,

advocaat: mr. R.A. Salomé, kantoorhoudend te Bilthoven, die ook heeft gepleit,

tegen

1. [geïntimeerde1] ,

wonende te [B] ,

hierna:
[geïntimeerde1] ,

2. [geïntimeerde2] ,

wonende te [B] ,

hierna:
[geïntimeerde2] ,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: eisers in conventie en verweerders in reconventie,

hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden] c.s. ,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer, kantoorhoudend te Amsterdam, voor wie mr. J.A. Endtz, kantoorhoudend te Amsterdam, heeft gepleit.

1. Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 16 juli 2019 dat de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, heeft gewezen.

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 8 augustus 2019, met grieven en met producties,

- de memorie van antwoord,

- de pleidooien, waarbij door [appellant] pleitnotities zijn overgelegd.

2.2

Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald op één dossier.

3. De vaststaande feiten

3.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten.

3.2

[appellant] is eigenaar van de vrijstaande woning aan de [a-straat 1] in [A] . Het gaat om een pand, gelegen in een natuurgebied, met bijzondere architectuur, waaronder een kapconstructie die met aarde is bedekt.

3.3

[geïntimeerden] c.s. zijn in 2018 op zoek gegaan naar een woning in Nederland en hebben op 28 juni 2018 Financieel Voorlichtingsbureau De Boer B.V. ingeschakeld.

3.4

[appellant] heeft de woning te koop aangeboden en tussen [geïntimeerden] c.s. en [appellant] is vervolgens op 11 december 2018 een koopovereenkomst ten aanzien van deze woning tot stand gekomen met een koopprijs van € 2.888.888,88.

3.5

[geïntimeerden] c.s. hebben zich bij de aankoop en de financiering van de woning laten bijstaan door mevrouw [C] en de heer [D] van het hiervoor onder 3.3 genoemde bureau.

3.6

Op grond van artikel 8 van de koopovereenkomst hebben [geïntimeerden] c.s. een waarborgsom van € 288.888,- (zijnde 10% van de koopprijs) gestort op de kwaliteitsrekening van de notaris.

3.7

Artikel 7 van ‘het koopcontract’ luidt, voor zover relevant:

“(...) De koop geschiedt onder de ontbindende voorwoorden, dat:

Koper niet uiterlijk op 7 december 2018 een toezegging waaraan geen voorwaarden zijn verbonden waaraan nog niet is voldaan heeft verkregen van een erkende geldverstrekkende instelling (een bank of een verzekeringsbedrijf, mits met een vergunning in de zin van de Wet op het financieel toezicht) voor één of meer geldleningen onder hypothecair verband van het Verkochte - eventueel, indien de desbetreffende geldgever dat verlangt voor het verstrekken van eén zodanige geldlening, onder medeverband van de rechten uit een te sluiten overeenkomst van levensverzekering tot een verzekerd kapitaal, na te melden hoofdsom niet te boven gaande - tot een hoofdsom van
twee miljoen vijfhonderdduizend euro (€ 2.500.000,00 ) onder de voorwaarden en bepalingen die bij de hiervoor bedoelde erkende en geldverstrekkende instellingen gebruikelijk zijn en Koper tevens uiterlijk op de eerste werkdag na laatstgemelde datum schriftelijk en gedocumenteerd met ten minste twee (2) afwijzingen van twee hiervoor bedoelde erkende en geldverstrekkende instellingen, aan Verkoper en aan de Notaris heeft verklaard, dat hij wegens het niet of niet tijdig verkrijgen van voormelden toezegging(en), de Koop wil ontbinden; (...)

(…)

(…)

Partijen verlenen hun volle medewerking tot het tijdig verkrijgen van bedoelde toezegging(en).”

In de tekst is de datum van ‘7 december 2018’ doorgehaald en is daaronder met pen bijgeschreven de datum van 11 januari 2019. Verder is in de tekst aangaande de hoofdsom het woord ‘vijf’ doorgehaald en is ter vervanging daarvan het woord ‘zes’ bijgeschreven. In het daarop volgende bedrag is over het cijfer ‘5’ een ‘6’ geschreven.

3.8

Op 10 januari 2019 hebben partijen een aanvullende overeenkomst gesloten, waarbij onder meer het financieringsbedrag omlaag is gebracht van € 2.600.000,- naar € 2.500.000,- en de datum voor het recht op ontbinding is verschoven naar 25 januari 2019.

3.9

[appellant] heeft een handgeschreven bepaling bijgeschreven op de hiervoor genoemde

aanvullende overeenkomst. Deze bepaling luidt als volgt:

“Op 10 januari 2019 hebben partijen deze afspraken gemaakt in de wetenschap dat de taxateur [E] , na bezichtiging van het verkochte, had laten weten dat zij een taxatierapport zou gaan afgeven van € 2,95 mio, op basis waarvan de ABNAMRO een financiering zou willen verlenen van 85% van de taxatie waarde. Verkoper is op 14 januari 2019 door koper in kennis gesteld, dat hij met een andere taxateur in zee is gegaan. Mocht deze wijziging van taxateur er toe leiden dat aan de overeengekomen financiering van € 2,5 mio en voorts als vermeld in art. 7.a van de koopovereenkomst niet kan worden voldaan dan komt zulks voor rekening en risico van koper en kan koper geen beroep op de betreffende ontbindende voorwaarden.”

[appellant] heeft de door hem ondertekende aanvullende overeenkomst met bijgeschreven bepaling op 17 januari 2019 aan [geïntimeerden] c.s. toegezonden.

3.1

[geïntimeerde2] heeft in een e-mailbericht van 18 januari 2019 tegen deze handgeschreven bepaling bezwaar gemaakt. Dit bericht luidt:

“If I understand what you’ve added to the contract correctly, this doesn’t work for me and cannot be accepted. I will retain the services of my lawyer Dentons Boekel today to review and respond, as this feels like it is no longer a good faith negotiation. The change in valuer was a requirement since Patricia decided not to continue (and in any event, the agreement we made on 10 Jan was based on a valuation of 2.95m and not specifically a [E] valuation).

If what you’re suggesting is that if the new valuation comes in at less than 2.95m, then that will mean that clause 7(a) is not valid, this is not acceptable.”

3.11

Op enig moment na 10 januari 2019 is de door [geïntimeerden] c.s. aan de taxateur [E] verstrekte opdracht voor een taxatie van het gekochte geëindigd, waarna [geïntimeerden] c.s. [F] , makelaar te [G] , daarvoor hebben ingeschakeld.

3.12

In een brief van 22 januari 2019 heeft Hypotrust hypotheken onder meer geschreven:

“(…) Uw aanvraag voldoet niet aan onze acceptatienormen, omdat:

►De maandlasten van het gevraagde hypotheekbedrag zijn volgens de inkomensnormen te hoog in relatie tot het besteedbaar inkomen voor wonen. (...) ”

3.13

In een brief van 23 januari 2019 heeft Munt Hypotheken B.V. onder meer geschreven:

“(...) U heeft bij ons een hypotheek aangevraagd voor het woonhuis [a-straat 1] te [A] . Daarbij hebben wij gebruik gemaakt van de verstrekte gegevens en ontvangen informatie. Helaas voldoet de aanvraag niet aan onze voorwaarden. Daarom wijzen wij uw hypotheekaanvraag af. (...) Uw aanvraag voldoet niet aan onze acceptatienormen, omdat:

De maandlasten van het gevraagde hypotheekbedrag zijn volgens de inkomensnormen te

hoog in relatie tot het besteedbaar inkomen voor wonen. (…)”

3.14

[geïntimeerden] c.s. hebben verder nog hypotheekaanvragen ingediend bij de ABN AMRO en bij de ING, maar deze aanvragen hebben zij uiteindelijk niet verder doorgezet.

3.15

Op of omstreeks 24 januari 2019 heeft [F] het door hem over het verkochte opgestelde concept-taxatierapport, waarin het verkochte is gewaardeerd op € 2.900.000,- aan marktwaarde, ter validering aangeboden aan Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI). In een e-mailbericht van 24 januari 2019 heeft dat instituut aan [F] meegedeeld dat het taxatierapport met betrekking tot de woning niet gevalideerd kon worden omdat zij ‘gezien het bijzondere karakter van het getaxeerde object de (…) afgegeven marktwaarde niet voldoende kunnen toetsen’.

3.16

Op 24 januari 2019 heeft [D] aan [appellant] verzocht of hij akkoord kon gaan

met het verlengen van de ontbindende voorwaarden naar 8 februari 2019.

3.17

In reactie daarop heeft [appellant] in een e-mailbericht van 24 januari 2019 aan [D] onder meer geschreven:

“Met inachtneming van de afspraken, die inmiddels tussen koper en verkoper zijn gemaakt, met de kanttekening door mij geplaatst op de Allonge koopovereenkomst 11-12-2018 en je uitleg heden stem ik er mee in, dat de datum vermeld in de Allonge koopovereenkomst art. 2 wordt uitgesteld van 25-1-2019 naar 8 februari 2019. (…)”

3.18

In een nader e-mailbericht van 30 januari 2019 heeft het NWWI aan [F] nader meegedeeld:

“(…) Ondanks de diverse aanpassingen en zoals telefonisch reeds uitgebreid toegelicht dient, conform het addendum dat is ontwikkeld ten behoeve van het certificeren van Taxatie Validatie Instituten, het taxatierapport te worden getoetst op aannemelijkheid van de onderbouwing van het waardeoordeel. Wij hebben moeten constateren dat het door u aangeleverde rapport deze toets niet kan doorstaan, de marktwaarde is niet te toetsen op aannemelijkheid gezien het grote verschil in kenmerken van de diverse referenties en het onderhavig object. Derhalve zal het NWWI niet tot validatie over gaan. Het rapport is komen te vervallen. Wij verzoeken u uw cliënt op de hoogte te stellen.”

3.19

In een e-mailbericht van 5 februari 2019 om 09.18 uur heeft [D] namens [geïntimeerden] c.s., nadat hij dit reeds telefonisch had bericht aan [appellant] , aan de notaris onder meer geschreven:

“(…) In overleg met mijn cliënten de heer en mevrouw [geïntimeerde2] wil ik bij deze de koopovereenkomst ontbinden. Zoals in de mail hieronder vermeld, waren de ontbindende voorwaarden verlengd naar 8 februari 2019. In de bijlage ter informatie/verwerking, 2 afwijzingsbrieven. De verkoper Lucas [appellant] heb ik zojuist telefonisch geïnformeerd over ons besluit te ontbinden. (…) Vriendelijk verzoek het door de heer [geïntimeerde2] gestorte bedrag voor de bankgarantie te retourneren naar de tegenrekening? (...) ”

3.2

In een e-mailbericht van 5 februari 2019 heeft [D] aan [appellant] onder meer geschreven:

“(…) Omdat we geen gevalideerd rapport kunnen krijgen voor de [a-straat 1] zijn we genoodzaakt de koop te ontbinden. (…)”.

In dat bericht heeft [D] vervolgens de inhoud van de onder 3.15 bedoelde terugkoppeling van het NWWI aan [F] vermeld.

3.21

In een e-mailbericht van 8 februari 2019 heeft de notaris de ontbindingsverklaring met

afwijzingsbrieven aan [appellant] doorgestuurd.

3.22

Via een e-mailbericht van 12 februari 2019 heeft [D] aan [appellant] het onder 3.15 bedoelde antwoord van het NWWI van 24 januari 2019 doorgestuurd.

4. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

[geïntimeerden] c.s. hebben in eerste aanleg (in conventie) - samengevat - gevorderd:

- veroordeling van [appellant] uiterlijk binnen 3 werkdagen na dit vonnis, medewerking te

verlenen aan de notaris (mr. Harleman) om tot vrijgave van de volledige waarborgsom van

€ 288.888,- aan [geïntimeerden] c.s. over te kunnen gaan, op straffe van een dwangsom;

- te bepalen dat, indien [appellant] niet binnen de hiervoor genoemde termijn meewerkt aan

uitkering van de waarborgsom door de notaris, dit vonnis in de plaats zal treden van de

gevorderde medewerking en te bepalen dat deze veroordeling vatbaar is voor reële executie

op grond van artikel 3:300 BW, in die zin dat dit vonnis in de plaats treedt van de

rechtshandelingen van [appellant] , die noodzakelijk zijn om de notaris de onherroepelijke opdracht

namens [appellant] te geven om de volledige waarborgsom van € 288.888,- aan [geïntimeerden] c.s. uit te laten betalen;

- veroordeling van [appellant] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de

wettelijke rente.

4.2

[appellant] heeft in eerste aanleg (in reconventie) - samengevat - een spiegelbeeldige vordering tegen [geïntimeerden] c.s. geformuleerd en tevens gevorderd hen te veroordelen tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten van € 3.219,44.

4.3

De voorzieningenrechter heeft bij vonnis van 16 juli 2019 de vordering van [geïntimeerden] c.s. toegewezen en die van [appellant] afgewezen, onder veroordeling van [appellant] in de proceskosten en in de nakosten.

5. De vordering in hoger beroep

[appellant] vordert in het hoger beroep - samengevat - vernietiging van het vonnis van 16 juli 2019 en alsnog te bepalen dat [geïntimeerden] c.s. binnen 48 uur na betekening van het in deze te

wijzen arrest, althans in goede justitie te bepalen termijn, storten op het rekeningnummer van [appellant] , later op te geven, de (waarborg)som van € 288.888,88, althans een bedrag in goede justitie te bepalen, op straffe van een dwangsom en voorts te bepalen dat indien en in zoverre [geïntimeerden] c.s. niet binnen de hiervoor genoemde termijn overgaan tot betaling de uitspraak in de plaats zal treden van de gevorderde medewerking van [geïntimeerden] c.s. en te bepalen dat deze veroordeling vatbaar is voor reële executie op grond van art. 3:300 BW, in die zin dat het te wijzen arrest in de plaats treedt van de rechtshandelingen van [geïntimeerden] c.s., die noodzakelijk zijn om tot betalen over te gaan; onder veroordeling van [geïntimeerden] c.s. in de kosten van beide instanties, te vermeerderen met de nakosten, en voor het geval de betaling van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf de bedoelde termijn voor voldoening, alles als uit te voeren “bij voorraad”.

6. De beoordeling van de grieven en de vordering

6.1

[appellant] heeft drie grieven tegen het vonnis van 16 juli 2019 opgeworpen. De grieven strekken ertoe dat alsnog de vordering van [geïntimeerden] c.s. wordt afgewezen en die van [appellant] wordt toegewezen. De eerste twee grieven zien samengenomen op de inhoud en de omvang van het financieringsvoorbehoud en op antwoord op de vraag of [geïntimeerden] c.s. zich voldoende hebben ingespannen. De derde grief keert zich tegen de proceskostenveroordeling.

6.2

De vraag die de
grieven 1 en 2 aan de orde stellen is of [geïntimeerden] c.s. een gerechtvaardigd beroep konden doen op het financieringsvoorbehoud in artikel 7 van de koopovereenkomst, meer in het bijzonder of zij aan de eisen voor een succesvol beroep op dat voorbehoud hebben voldaan.

Niet in geschil is daarbij dat - na verlengingen ter zake - de datum daarvoor is verlengd naar 8 februari 2019. Geen grief is gericht tegen de overweging van de voorzieningenrechter dat [geïntimeerden] c.s. het beroep op het financieringsvoorbehoud tijdig hebben gedaan.

6.3

Waartoe [geïntimeerden] c.s. in verband met het inroepen van het financieringsvoorbehoud waren verplicht, is een kwestie van uitleg aan de hand van de Haviltex-maatstaf van wat tussen partijen daarover is overeengekomen. Bij de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de overeengekomen bepaling mochten toekennen en op wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

6.4

Tussen partijen is onomstreden dat zij voorafgaand aan het sluiten van de koopover-eenkomst op 11 december 2018 niet met elkaar hebben gesproken over de inhoud en de omvang van het financieringsvoorbehoud, anders dan dat er een financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst moest worden opgenomen, en dat zij ook niet hebben onderhandeld over de tekst van het (in artikel 7 sub a.) in de koopovereenkomst neergelegde financieringsvoorbehoud.

6.5

In artikel 7 sub a. van de koopovereenkomst staat vermeld dat [geïntimeerden] c.s. schriftelijk en gedocumenteerd met ten minste twee afwijzingen van twee erkende geldverstrekkers aan [appellant] én de notaris moeten verklaren dat zij de koopovereenkomst ontbinden, omdat zij niet van een erkende geldverstrekker een toezegging hebben gekregen dat voor de koop een financiering wordt verstrekt. Verder vermeldt het artikel dat partijen hun volle medewerking verlenen tot het tijdig verkrijgen van bedoelde toezeggingen.

6.6

Voor zover [appellant] betoogt dat de inhoud en de omvang van het financieringsvoorbehoud zijn aangepast met wat hij op 17 januari 2019 aan [geïntimeerden] c.s. heeft meegedeeld, als weergegeven in overweging 3.9, kan hij daarin niet worden gevolgd. Nog daargelaten dat uit de door [appellant] opgestelde tekst zelf al volgt dat de gestelde gevolgen van een wijziging in taxateur niet berusten op wat tussen partijen is besproken en overeengekomen maar op wat [appellant] wil, geldt dat [geïntimeerde2] onmiddellijk aan [appellant] heeft geantwoord daarmee niet akkoord te gaan. Gesteld noch gebleken is dat partijen vervolgens wel overeenstemming hebben bereikt over wat [appellant] voor ogen stond. De enkele toestemming van [appellant] op 24 januari 2019 voor een nader uitstel van de uiterste datum voor het inroepen van het financierings-voorbehoud en de eenzijdige verklaring van [appellant] ‘met de kanttekening door mij geplaatst op de Allonge’, is daarvoor onvoldoende. Andere feiten of omstandigheden die [appellant] stelling kunnen ondersteunen, zijn niet aangevoerd.

6.7

Partijen twisten er over wat tussen hen ‘schriftelijk en gedocumenteerd’ inhoudt. Het antwoord op die vraag is afhankelijk van wat zij zijn overeengekomen over de inhoud van de ontbindende voorwaarde.

6.8

Deze voorwaarden zijn noch in de tekst van (artikel 7 sub a. van) de koopovereenkomst noch in de daarbij behorende algemene bepalingen toegelicht of uitgewerkt. Daardoor is niet de situatie aan de orde dat de eis van ‘gedocumenteerd met ten minste twee (2) afwijzingen van erkende en geldverstrekkende instellingen’ nader is ingevuld in die zin dat nadere eisen werden gesteld aan de afwijzingen zelf dan wel aan de onderbouwing van die afwijzingen door (bijvoorbeeld) te bedingen dat, naast de twee afwijzingen, nog andere relevante stukken, waarover [geïntimeerden] c.s. de beschikking hebben of redelijkerwijs moeten kunnen krijgen, aan [appellant] overgelegd moeten worden.

6.9

Het hof ziet daarom vooralsnog geen reden om, mede gezien het feit dat partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst hierover niet hebben onderhandeld, een verdergaande plicht tot het verstrekken van documentatie in het financieringsvoorbehoud te lezen dan wat tussen partijen is opgeschreven, te weten: het overleggen van twee afwijzingen van erkende geldverstrekkers.

6.1

Tegen de achtergrond van het voorgaande kan [appellant] naar het voorlopig oordeel van het hof niet aan [geïntimeerden] c.s. tegenwerpen dat de hen overgelegde afwijzingsbrieven van Munt Hypotheken en Hypotrust Hypotheken onvoldoende inzicht geven in hun beslissing om [geïntimeerden] c.s. geen financiering te verstrekken doordat daarin slechts een gelijkluidende standaardtekst is opgenomen. Om dezelfde reden kan [appellant] zich niet gerechtvaardigd op het standpunt stellen dat [geïntimeerden] c.s. naast de afwijzingen ook de onderliggende aanvraaggegevens hadden moeten verstrekken, zodat [appellant] kon beoordelen of [geïntimeerden] c.s. aan hun inspanningsverplichting om een financiering te verkrijgen, hadden voldaan.

6.11

Wat betreft de stelling van [appellant] dat [geïntimeerden] c.s. zich onvoldoende hebben ingespannen om een hypothecaire geldlening te verkrijgen, geldt naar het voorlopig oordeel van het hof het volgende.

6.12

Zoals overwogen, hebben [geïntimeerden] c.s. een contractuele verplichting hun volle medewerking te verlenen tot het tijdig verkrijgen van een toezegging van een erkende geldverstrekker voor een hypothecaire geldlening voor het gekochte. Die verplichting gaat, mede gelet op wat hiervoor in de overwegingen 6.3 en 6.4 is opgenomen, vooralsnog niet zo ver dat zij geen aanvraag mochten doen bij kleinere erkende geldverstrekkers zoals Munt Hypotheken en Hypotrust Hypotheken en alleen ‘grootbanken’ mochten benaderen, zoals [appellant] kennelijk betoogt. Die verplichting reikt evenmin zo ver dat [geïntimeerden] c.s. na de van Munt Hypotheken en Hypotrust Hypotheken ontvangen afwijzingen gehouden waren aanvragen te doen of door te zetten bij de ABN AMRO Bank en/of ING Bank, zoals [appellant] voorts aanvoert. Zowel Munt Hypotheken als Hypotrust Hypotheken zijn immers een erkende geldverstrekker als bedoeld in artikel 7 sub a. van de koopovereenkomst. Een verdergaande verplichting dan het tenminste bij twee erkende geldverstrekkers doen van een aanvraag voor hypothecaire geldlening is immers niet overeengekomen.

6.13

Anders dan [appellant] veronderstelt, is er voorshands geen reden om aan te nemen dat [geïntimeerden] c.s. met als doel om honorering daarvan te frustreren, irreële of anderszins bovenmatige aanvragen voor een geldlening hebben gedaan. Die stelling is niet onderbouwd, terwijl uit de omstandigheid dat [geïntimeerden] c.s. na de afwijzingen van 22 en 23 januari 2019 nog aan [appellant] om een verder uitstel hebben gevraagd, veeleer moet worden afgeleid dat [geïntimeerden] c.s. verder hebben onderzocht of zij het gekochte konden financieren. Bevestiging daarvoor kan ook worden gevonden in de schriftelijke verklaring van de door [geïntimeerden] c.s. ingeschakelde hypotheekadviseur [D] van 21 juni 2019, die daarin uitgebreid uiteenzet wat hij samen met [geïntimeerden] c.s. heeft ondernomen om een financiering te kunnen verkrijgen en wat daaraan in de weg bleek te staan. Ook het hof heeft op dit moment geen reden om te twijfelen aan de betrouwbaarheid van deze schriftelijke verklaring.

6.14

Dat [geïntimeerden] c.s. zijn gewisseld van taxateur kan [appellant] hen naar het voorlopig oordeel van het hof evenmin met succes tegenwerpen. Zoals in overweging 6.6 overwogen, verhindert een ontoereikend of ontbrekend taxatierapport niet een succesvol beroep op het financieringsvoorbehoud. Verder geldt dat de afwijzingen waarop [geïntimeerden] c.s. hun beroep op de ontbindende voorwaarde baseren, verband houden met de inkomenssituatie van [geïntimeerden] c.s. en niet met een taxatie(rapport) van het gekochte of het ontbreken daarvan. Dat uit de schriftelijke verklaring van [D] kan worden afgeleid dat het ontbreken van een gevalideerd taxatierapport ook een zelfstandige grond voor afwijzing van enige aanvraag voor een hypothecaire geldlening is, doet daaraan niet toe of af. Overigens, uit de door het NWWI verstrekte informatie als weergegeven in overwegingen 3.15 en 3.18, volgt veeleer dat het niet valideren van een taxatie te maken heeft met het ontbreken van beschikbare vergelijkingspanden en dus niet in relatie staat met de persoon van de taxateur of met enig handelen of nalaten van [geïntimeerden] c.s. Bij die stand van zaken gaat het hof voorbij aan het betoog van [appellant] over het wisselen van taxateur en het niet gevalideerd zijn van een taxatierapport.

6.15

Tot slot, het betoog van [appellant] dat hij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [geïntimeerden] c.s. het gekochte zouden (kunnen) financieren, althans dat zij daartoe de schijn hebben opgewekt, kan evenmin een beroep op het voorbehoud verhinderen. Wat [appellant] daartoe aanvoert, ziet immers in hoofdzaak op wat [geïntimeerde2] hem zou hebben gezegd en getoond over zijn inkomens- en vermogenssituatie voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst en op de door [geïntimeerden] c.s. ingeschakelde taxateur [E] tijdens het sluiten die overeenkomst gedane telefonische mededeling ‘dat het allemaal wel goed zou komen’. Wat daar verder ook van zij, dit alles heeft er niet in de weg gestaan dat [appellant] akkoord is gegaan met een ontbindende voorwaarde aangaande de financiering van de koopsom met een inhoud en omvang als weergegeven en besproken.

6.16

Uit het voorgaande volgt dat het er voor gehouden moet worden dat [geïntimeerden] c.s. zich met succes op het financieringsvoorbehoud hebben beroepen. De koopovereenkomst is op grond daarvan, naar het hof voorlopig oordeelt, rechtsgeldig buitengerechtelijk ontbonden. Dit betekent dat [appellant] de door [geïntimeerden] c.s. onder de notaris gestorte waarborgsom van € 288.888,- aan hen had vrij te geven. De grieven 1 en 2 falen daarom.

6.17

Met het stranden van de grieven 1 en 2 is er voor het hof ook geen reden om anders te oordelen over de veroordeling van [appellant] in de kosten van de procedure bij de rechtbank. Dit betekent dat ook de daartegen gerichte
grief 3 vergeefs is voorgesteld.

7. De slotsom

7.1

De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

7.2

Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

7.3

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. zullen worden vastgesteld op € 1.684,- aan griffierecht en € 11.757,- aan salaris advocaat (3 punten x tarief VI à € 3.919,-)

7.4

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals hierna vermeld.

8.
De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep in kort geding:

bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, van 16 juli 2019;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. vastgesteld op € 1.684,- voor verschotten en op € 11.757,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en - voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, M. Willemse en W.A. Zondag en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 3 maart 2020.