ECLI:NL:GHARL:2020:1661

• Datum uitspraak: 25 februari 2020
• Publicatiedatum: 26 februari 2020
• Zaaknummer: 200.255.815
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: H. de Hek; W.F. Boele; P.S. Bakker
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over schade en gebreken aan huurwoning na verhuizing

In deze zaak gaat het om een geschil tussen appellanten, een echtpaar, en de Stichting Woongoed Zeist over schade en gebreken aan een huurwoning. Appellanten hebben tot en met 16 oktober 2017 een woning gehuurd van Woongoed en zijn op 14 juni 2017 verhuisd naar een nieuwe woning. Bij de verhuizing hebben zij geconstateerd dat er schade was aan het schilder- en stucwerk, veroorzaakt door asbestverwijdering. Appellanten hebben Woongoed aangesproken voor de kosten van herstel, maar hun vorderingen zijn in eerste aanleg afgewezen, met uitzondering van een klein bedrag. In hoger beroep hebben appellanten de afwijzing van hun vorderingen bestreden, maar het hof oordeelt dat zij niet voldoende bewijs hebben geleverd voor de schade. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en wijst de vorderingen van appellanten af, waarbij zij ook in de proceskosten worden veroordeeld.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.255.815/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 6712272)

arrest van 25 februari 2020

in de zaak van

1. [appellant] ,wonende te [A] ,2. [appellante] ,wonende te [A] ,

appellanten,

in eerste aanleg: eisers in conventie en verweerders in reconventie,

hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten] c.s. ,

advocaat: mr. R. Vleugel, kantoorhoudend te Utrecht,

tegen

de stichting

Stichting Woongoed Zeist ,
gevestigd te Zeist,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,

hierna:
Woongoed ,

advocaat: mr. G.J. Scholten, kantoorhoudend te Utrecht.

1. Het verloop van de procedure bij de kantonrechter

Het verloop van de procedure bij de kantonrechter blijkt uit de vonnissen van 30 mei 2018 en 5 december 2018.

2. 2. Het verloop van de procedure in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
- de appeldagvaarding van 1 maart 2019;
- de memorie van grieven (met drie producties);
- de memorie van antwoord.
2.2 Vervolgens hebben [appellanten] c.s. de processtukken overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

[appellanten] c.s. vorderen dat het eindvonnis van de kantonrechter wordt vernietigd en dat het hof Woongoed alsnog zal veroordelen tot betaling van € 500,- en € 1.850,- vanwege de kosten van herstel van respectievelijk het schilder- en stucwerk en (op straffe van verbeurte van een dwangsom) tot verwijdering van de verontreiniging met olie/benzine, de reconventionele vordering van Woongoed zal afwijzen en Woongoed zal veroordelen in de proceskosten in beide instanties.

3. 3. De vaststaande feiten

3.1

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

3.2

[appellanten] c.s. hebben tot en met 16 oktober 2017 een woning aan het adres [a-straat 1] (hierna: de oude woning) van Woongoed gehuurd. De huur van de oude woning bedroeg vanaf 1 juli 2017 € 682,25 per maand.

3.3

Op 14 juni 2017 hebben Woongoed en [appellanten] c.s. een huurovereenkomst gesloten voor de woning aan de [b-straat 2] te [A] (hierna: de nieuwe woning). Woongoed heeft vanaf 18 september 2017 huur voor deze woning in rekening gebracht bij [appellanten] c.s., eerst € 629,75 per maand en vanaf 1 juli 2018 € 638,54 per maand.

3.4

[appellanten] c.s. zijn op 14 juni 2017 niet akkoord gegaan met de staat van de nieuwe woning. Ze wilden wel de sleutels van de woning hebben.

3.5

In een brief van 10 augustus 2017 aan Woongoed heeft de advocaat van [appellanten] c.s. geschreven dat zijn cliënten de woning opknappen om die in gebruik te nemen en dat zij op drie plaatsen - voor en achter de woning en in de schuur - olievervuiling hebben aangetroffen. [appellanten] c.s. vermoeden dat de verontreiniging niet alleen aan de oppervlakte zit en vinden dat het stinkt naar olie, aldus hun advocaat, die Woongoed verzoekt een onderzoek in te stellen voordat [appellanten] c.s. verhuizen.

3.6

Wijkopzichter [B] van Woongoed is naar aanleiding van deze brief bij de nieuwe woning gaan kijken. Vervolgens heeft de (toenmalige) advocaat van Woongoed in een brief van 17 augustus 2017 aan de advocaat van [appellanten] c.s. geschreven dat [B] heeft geconstateerd dat er op enkele betontegels in de berging en bij de voordeur van de woning olievlekken aanwezig zijn, maar dat het om niet noemenswaardige vlekken gaat. Voor Woongoed is er geen reden verder onderzoek te doen naar een eventuele bodemverontreiniging.

3.7

Op 1 september 2017 heeft Woongoed asbest uit de nieuwe woning laten verwijderen.

3.8

[appellanten] c.s. zijn omstreeks half september 2017 naar de nieuwe woning verhuisd.

3.9

In een brief van 21 september 2017 aan Woongoed heeft de advocaat van [appellanten] c.s. meegedeeld dat bij het verwijderen van asbest schade is ontstaan aan het stucwerk en de kozijnen, dat de toezegging van Woongoed dat een expert zou langskomen niet is nagekomen en dat [appellanten] c.s. het schilderwerk zelf heeft laten herstellen voor € 500,-. De schade aan het stucwerk is door een stukadoorsbedrijf begroot op € 1.850,-. Wanneer Woonzorg binnen drie dagen geen opdracht geeft deze schade te laten herstellen, zullen [appellanten] c.s. hun stukadoor de opdracht geven herstelwerkzaamheden te verrichten, aldus hun advocaat.

4. 4. De vorderingen en de beslissingen in eerste aanleg

4.1

[appellanten] c.s. hebben betaling van bedragen van € 500,- en € 1.850,- gevorderd wegens gemaakte kosten van respectievelijk schilder- en stucwerk. Ook hebben zij een bedrag van € 1.179,25 gevorderd voor door hen gemaakte kosten vanwege het aanbrengen van plinten in de woning. Ten slotte hebben zij gevorderd dat Woongoed veroordeeld wordt de olieverontreinigingen te verwijderen.

4.2

Woongoed heeft verweer gevoerd en heeft in reconventie een bedrag van € 2.112,79 gevorderd wegens onbetaald gebleven huurpenningen betreffende de oude woning.

4.3

De kantonrechter heeft de vordering in conventie tot een bedrag van € 579,25 toegewezen en de vordering voor het overige afgewezen, kort gezegd vanwege een ontoereikende onderbouwing, en de vordering in reconventie toegewezen. De proceskosten in conventie en in reconventie zijn tussen partijen gecompenseerd, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.

5. 5. De bespreking van de grieven

5.1

Tegen de afwijzing van de vorderingen in conventie betreffende het arbeidsloon voor het aanbrengen van plinten en de verontreiniging met olie/benzine zijn geen grieven gericht, hoewel laatstgenoemde vordering in het petitum van de appeldagvaarding wel is herhaald. Deze beslissingen van de kantonrechter staan in hoger beroep dan ook niet ter discussie.

5.2

Grief I is gericht tegen de afwijzing van de vorderingen van € 500,- voor het schilderwerk en € 1.850,- voor het stucwerk. Volgens [appellanten] c.s. is bij de verwijdering van asbest uit de nieuwe woning schade ontstaan aan het schilder- en stucwerk. Ondanks de brief van 21 september 2017 (rov. 3.9) heeft niemand van Woongoed de schade opgenomen. Er is wel verwezen naar de verzekeraar, maar die verwijzing doet de verantwoordelijkheid van Woongoed zelf niet teniet. Omdat de verhuizing aanstaande was en de schade voor de verhuizing hersteld moest worden, hebben [appellanten] c.s. opdracht gegeven de werkzaamheden ‘zwart’ te laten verrichten. Werk ‘met een bon’ konden ze niet betalen, aldus [appellanten] c.s.

5.3

De grief faalt. Op [appellanten] c.s. rusten stelplicht en bewijslast ten aanzien van het bestaan en de omvang van de schade waarvan zij vergoeding vorderen. Zij hebben niet voldaan aan hun stelplicht. Omdat Woongoed gemotiveerd heeft bestreden dat sprake was van schade - Woongoed heeft erop gewezen dat haar wijkopzichter niet meer dan een paar minuscule strepen heeft waargenomen -, lag het op de weg van [appellanten] c.s. om de schade inzichtelijk te maken, bijvoorbeeld door het in het geding brengen van foto’s waarop de schade zichtbaar was, of verklaringen van derden waarin de schade wordt omschreven. [appellanten] c.s. hebben dat achterwege gelaten. Hun betoog dat het op de weg van Woongoed lag om uit te sluiten dat sprake was van schade vindt geen grond in het recht.
c.s. c.s. hebben hun schade dan ook onvoldoende onderbouwd. Aan bewijslevering komt het hof alleen al om die reden niet toe. Overigens hebben [appellanten] c.s. geen bewijsaanbod gedaan.

5.4

De stelling van [appellanten] c.s. dat de schade ook ‘ex aequo et bono’ gedeeltelijk zou moeten worden toegewezen, is onjuist, alleen al omdat niet is vastgesteld dat sprake is van schade.

5.5

Grief II betreft de vordering in reconventie. Volgens [appellanten] c.s. is geen rekening gehouden met door hen gedane betalingen van € 629,75 en € 251,90. Woongoed stelt dat dat wel het geval is.

5.6

In de procedure bij de kantonrechter heeft Woongoed door middel van een overzicht (productie 5 bij de conclusie van antwoord in conventie tevens van eis in reconventie) inzichtelijk gemaakt hoe het gevorderde bedrag van € 2.112,79 betreffende de oude woning is opgebouwd. In de akte van 17 oktober 2018 heeft Woongoed nog een nadere toelichting gegeven op de vordering en in dat verband ook een overzicht overgelegd betreffende de nieuwe woning (productie 15 bij deze akte).
[appellanten] c.s. hebben vervolgens in hun antwoordakte van 30 oktober 2018 aangegeven dat het overzicht betreffende de oude woning grotendeels klopt, maar dat voor de nieuwe woning (na verrekeningen) een bedrag van € 426,90 te veel is betaald. Wanneer dat bedrag op de vordering betreffende de oude woning in mindering wordt gebracht, resteert een bedrag van € 1.685,89 aldus [appellanten] c.s.

5.7

Zoals [appellanten] c.s. zelf al veronderstellen, kunnen zij niet meer terugkomen op hun uitdrukkelijke erkenning in hun antwoordakte van de juistheid van het overzicht betreffende de oude woning (vgl. artikel 154 Rv). Los daarvan heeft Woonzorg er terecht op gewezen dat de door [appellanten] c.s. genoemde betalingen ook al zijn verwerkt in het overzicht betreffende de nieuwe woning.

5.8

Wat het door [appellanten] c.s. genoemde bedrag van € 426,90 betreft, geldt dat ook dit bedrag (op € 0,30 na - waarschijnlijk vanwege een afrondingsverschil) al is verwerkt in het betalingsoverzicht betreffende de nieuwe woning. Verrekening van dit bedrag met de schuld betreffende de oude woning is dan ook niet aan de orde.

5.9

Ook grief II faalt.

5.1

Omdat de beide grieven geen doel treffen, zal het hof het eindvonnis van de kantonrechter bekrachtigen. [appellanten] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep (geliquideerd salaris van de advocaat: 1 punt, tarief I).

6. 6. De beslissing

Het gerechtshof:

bekrachtigt het vonnis dat de kantonrechter te Utrecht op 5 december 2018 tussen partijen heeft gewezen;

veroordeelt [appellanten] c.s. in de proceskosten in hoger beroep en bepaalt deze kosten, voor zover tot nu toe aan de zijde van Woongoed gevallen, op € 741,- aan verschotten en op
€ 759,- voor geliquideerd salaris van de advocaat;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, W.F. Boele en P.S. Bakker en is in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2020 door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier.