Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.266.123
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht 7429190)
arrest van 22 december 2020
in de zaak van
de coöperatie
Coöperatieve Vereniging van Eigenaren Bungalowpark “Zuiderveld” U.A,
gevestigd te Nieuwegein,
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie,
hierna: de vereniging,
advocaat: mr. E.C.J. Ris,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [A] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie,
hierna: [geïntimeerde] ,
procesvertegenwoordiger onttrokken (voorheen: mr. A.G. Baan).
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 17 april 2019 en 10 juli 2019 die de kantonrechter (rechtbank Midden-Nederland, sector kanton, locatie Utrecht) heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 3 september 2019,
- de memorie van grieven (met producties).
2.2
[geïntimeerde] heeft ondanks daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld, mede doordat een extra termijn is gegund om zich van advocatenbijstand te voorzien, geen memorie van antwoord ingediend.
2.3
Vervolgens heeft de vereniging de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.4
De vereniging vordert in het hoger beroep – samengevat – dat het hof het vonnis van de kantonrechter van 10 juli 2019 vernietigt en opnieuw rechtdoende de vorderingen van [geïntimeerde] in conventie afwijst en de vorderingen van de vereniging in reconventie alsnog toewijst, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties.
3.De vaststaande feiten
3.1
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 en 2.2 van het (bestreden) vonnis van 10 juli 2019. Daarnaast gaat het hof uit van de navolgende feiten:
3.2
De leveringsakte waarbij [geïntimeerde] eigenaar van haar recreatiebungalow is geworden (hierna: de leveringsakte) bevat onder meer de volgende tekst:
“OMSCHRIJVING ERFDIENSTBAARHEDEN, KWALITATIEVE BEDINGEN EN BIJZONDERE VERPLICHTINGEN
In voormelde bij voorafgaande verkrijging genoemde akte staat ondermeer woordelijk vermeld:
7. Op deze akte is van toepassing hetgeen is bepaald in de algemene akte van
zesentwintig april negentienhonderd drieënzeventig voor de te Rotterdam standplaats
hebbende notaris S. Klein verleden, overgeschreven ten hypotheekkantore te assen
op zevenentwintig april daarna in deel 2687 nummer 26, welke daarin vermelde
voorwaarden en erfdienstbaarheden geacht worden woordelijk in deze akte te zijn
opgenomen, terwijl nog verwezen wordt naar de in die akte voorkomende
verplichtingen voor de koopster om lid te worden van de te Gees gevestigde
Coöperatieve Vereniging van Eigenaren Bungalowpark “Zuiderveld”, welke
verplichtingen door middel van de in die akte omschreven kettingbedingen op de
koopster zijn gelegd onder verbeurte van de in die akte nader omschreven boete,
welke voor de koopster uit voormelde algemene akte voortvloeiende verplichtingen
bij deze door comparant sub 1 aan de koopster worden opgelegd, en door de
comparant sub 2, in hoedanigheid als gemeld, worden aanvaard, en door de
comparant sub 1, thans handelende als mondeling lasthebber van de
Coöperatieve Vereniging van Eigenaren Bungalowpark ‘Zuiderveld", voornoemd,
hierbij ten behoeve van laatstgenoemde worden aangenomen".
Voor zover in bovengenoemde bepalingen verplichtingen voorkomen welke verkoper verplicht is aan koper op te leggen, doet hij dat bij deze en wordt een en ander bij deze door koper aanvaard.
Voor zover het gaat om rechten die ten behoeve van derden zijn bedongen, worden
die rechten bij deze tevens door verkoper voor die derden aangenomen.”
3.3
In de in de leveringsakte bedoelde oprichtingsakte van de vereniging van 26 april 1973 (hierna: de oprichtingsakte) staat onder meer het volgende opgenomen:
“5. De kopers zijn verplicht binnen één maand nadat zij de eigendom hebben
gekregen, lid te worden - en te blijven - van de te Gees gevestigde Coöperatieve
Vereniging: Coöperatieve Vereniging van Eigenaren Bungalowpark "Zuiderveld” respectievelijk indien meerdere personen zakelijk gerechtigd werden, zal ieder hunner al het mogelijke doen dat zij gezamenlijk lid worden van gemelde Vereniging, terwijl ieder hunner verplicht is zich daartoe aan te melden.
Bij niet nakoming van deze bepaling verbeurt de koper ten behoeve van gemelde Coöperatieve Vereniging van Eigenaren Bungalowpark "Zuiderveld” een direct opeisbare boete van één duizend gulden (f 1.000,00).(..)
9.
Verdeling lasten, drukkende op de eigenaren van een bungalow.
Verdeling lasten, drukkende op de eigenaren van een bungalow.
Alle lasten voor onderhoud, reparatie en herstel, respectievelijk nieuwe aanleg van
gemeenschappelijke voorzieningen, zoals wegen, terreinafscheidingen, centraal
antennesysteem, gas, water, en elektriciteitsleidingen en riolering, alsmede de
kosten, welke uit dit gemeenschappelijk beheer voortvloeien, zoals een
administrateur en terrein personeel, zullen - voor zover deze kosten niet komen ten
laste van de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren Bungalowpark ‘Zuiderveld” en
door deze vereniging worden omgeslagen over haar leden - , tussen de eigenaren van
de bungalows worden verdeeld dusdanig dat per bungalow evenveel wordt
bijgedragen in de kosten.
10. De voorwaarden en bedingen onder 5, 6, 1 en 9, alsmede de voorwaarden in dit lid 10 gesteld, moeten bij elke gehele of gedeeltelijke vervreemding van het gekochte of bij elke toekenning van een zakelijk genotsrecht op het gehele verkochte of een gedeelte daarvan, aan de opvolgende eigenaar of zakelijk gerechtigde worden opgelegd en bedongen ten behoeve van de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren Bungalowpark "Zuiderveld”.
Bij niet nakoming van deze voorwaarden verbeurt koper en de opvolgende eigenaren, die deze bepalingen overtreden, - zulks ongeacht het recht verdere schadevergoeding te vorderen-, ten behoeve van de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren Bungalowpark "Zuiderveld” een direct opeisbare, niet voor matiging vatbare boete van tien duizend gulden (f 10.000,00) en wel door het enkele feit der overtreding.
Deze boete is evenwel niet verbeurd en een betaalde boete wordt gerestitueerd indien de nieuwe eigenaar zich binnen drie maanden na de overdracht alsnog verbindt tot nakoming van de voormelde voorwaarden en bedingen. ”
3.4
De statutaire doelstelling van de Vereniging is in de loop van de tijd als
volgt omschreven/gewijzigd:
Artikel 3 (zoals gewijzigd in 1977)
“De vereniging heeft ten doel:
a. het onderhoud, beheer, reparatie en aanleg van wegen, parkeerplaatsen, leidingen en rioleringen op Bungalowpark “Zuiderveld” te Geesburg (gemeente Oosterhesselen);
b. de exploitatie en het onderhoud van een centraal antennesysteem voor televisie en/of radio op voormeld bungalowpark;
c. de verzorging, beplanting en het onderhoud van gemeenschappelijke gronden van
d. voormeld bungalowpark.;
Artikel 3 (zoals gewijzigd in 2003)
“De vereniging heeft ten doel:
a. het onderhouden, beheren, repareren en aanleggen van wegen, parkeerplaatsen en
b. rioleringen op Bungalowpark “Zuiderveld” te Geesbrug, gemeente Coevorden.
c. de verzorging, beplanting en het onderhoud van gronden op voormeld bungalowpark, die dan wel eigendom zijn van de vereniging dan wel gezamenlijk eigendom zijn van bij de vereniging aangesloten leden, alsmede het beheer en het onderhoud van de op genoemde gronden gelegen sloten.
d. het vaststellen van een huishoudelijk reglement betreffende de instandhouding van de aard en het karakter van het bungalowpark als park van rust en ruimte.”
Artikel 3 (zoals gewijzigd op 6 juli 2016)
“De vereniging heeft ten doel:
a. het onderhouden, beheren, repareren en aanleggen van wegen, parkeerplaatsen,
kabels, leidingen en rioleringen op bungalowpark “Zuiderveld” te Geesbrug (gemeente Coevorden).
b. de aankoop van gronden gelegen op voormeld bungalowpark dan wel gelegen naast voormeld bungalowpark voor zover die dienstbaar zijn aan de ontsluiting van het bungalowpark.
c. de verzorging, beplanting en het onderhoud van gronden op voormeld bungalowpark, die dan wel eigendom zijn van de vereniging dan wel gezamenlijk eigendom zijn van bij de vereniging aangesloten leden.
d. het beheer en het onderhoud van sloten dan wel greppels gelegen op gronden op
voormeld bungalowpark, die dan wel eigendom zijn van de vereniging dan wel gezamenlijk eigendom van bij de vereniging aangesloten leden alsmede het beheer en onderhoud van sloten dan wel greppels gelegen op gronden in eigendom van het individuele bij de vereniging aangesloten leden die dienstbaar zijn aan de afwatering van door de vereniging te onderhouden dan wel te beheren wegen, gronden, sloten en greppels.
e. het vaststellen van een huishoudelijk regelement met daarin opgenomen een
parkreglement waarin de verplichtingen van de leden worden vastgelegd die dienstig zijn aan:
- de instandhouding van de aard en het karakter van voormeld bungalowpark als park van rust en ruimte met goed verzorgde bungalows en tuinen;
- het waarborgen dat het verblijf op voormeld bungalowpark een aangenaam verblijf is door overlast zo veel mogelijk te beperken;
- de bescherming van casu quo voorkomen van schade aan zaken die eigendom zijn van de vereniging dan wel van de individuele leden gezamenlijk;
- het reguleren van het gezamenlijk gebruiken van (nuts) voorzieningen op het park;
en waarin ook regels zijn opgenomen die betrekking hebben op het kunnen toezien op de naleving van deze bepalingen.”
3.5
In de statuten van de vereniging staat opgenomen dat opzegging door het lid alleen kan geschieden ingeval van overdracht van de eigendom van de bungalow en indien het lid niet de eigenaar blijft van een andere bungalow op het park (artikel 6 lid 3).
4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
4.1
[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg (in conventie) – samengevat – gevorderd dat de vereniging veroordeeld wordt tot betaling van schadevergoeding, alsmede een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] haar lidmaatschap van de vereniging rechtsgeldig heeft opgezegd op grond van artikel 2:36 lid 3 BW en dat zij gehouden is aan een jaarlijkse financiële bijdrage ex artikel 3:172 BW en dat artikel 3:173 BW van toepassing is, of anders dat zij gehouden is aan jaarlijkse financiële bijdrage voor het onderhoud, beheer en besturen van de mandelige zaak, met veroordeling van de vereniging in de proceskosten.
4.2
De vereniging heeft in eerste aanleg (in reconventie) – samengevat – gevorderd dat [geïntimeerde] veroordeeld wordt tot betaling van de (restant) jaarlijkse contributie over de jaren 2017 en 2018 en een gematigde vergoeding van € 375,- op basis van artikel 14 lid 6 van het huishoudelijk regelement van de vereniging aan de vereniging, vermeerderd met rente en kosten, alsmede een verklaring voor recht dat de opzegging door [geïntimeerde] niet rechtsgeldig is en dat zij gehouden blijft tot de volledige betaling van de jaarlijks door de vereniging vast te stellen bijdrage of contributie en gebonden zal blijven aan de algemene voorwaarden zoals vastgelegd bij akte op 26 april 1973, de (gewijzigde) statuten en het (gewijzigde) huishoudelijk reglement van de verenging.
4.3
De kantonrechter heeft bij vonnis van 10 juli 2019 in conventie de gevorderde schadevergoeding afgewezen en voor recht verklaard dat [geïntimeerde] haar lidmaatschap van de vereniging rechtsgeldig heeft opgezegd op grond van artikel 2:36 lid 3 BW, alsmede dat [geïntimeerde] gehouden is aan een jaarlijkse financiële bijdrage op grond van artikel 3:172 BW en dat artikel 3:173 van toepassing is. De kantonrechter heeft de vordering van de vereniging in reconventie afgewezen en in conventie en in reconventie de proceskosten gecompenseerd.
5.De motivering van de beslissing in hoger beroep
5.1
Het gaat in hoger beroep in de kern om de vraag of [geïntimeerde] gerechtigd was haar lidmaatschap van de vereniging te beëindigen en of zij nog een vergoeding aan de vereniging verschuldigd is.
5.2
Met grief 1 bestrijdt de vereniging de opzegbaarheid van het lidmaatschap van [geïntimeerde] .
5.3
Het bungalowpark is niet gesplitst in appartementsrechten. De vereniging waarvan een eigenaar van een kavel op het bungalowpark ingevolge de toepasselijke bepalingen verplicht lid is, is derhalve geen vereniging zoals bedoeld in artikel 5:124 van het Burgerlijk Wetboek (verder: BW). Aldus is er geen onlosmakelijk verband tussen de eigendom van een kavel op het bungalowpark en het lidmaatschap van de vereniging. Het verplichte lidmaatschap van de vereniging is op grond van artikel 2:35 BW in beginsel opzegbaar. Dat sprake is van een ander wettelijke uitzondering op de opzegbaarheid van het lidmaatschap, is niet gesteld en ook anderszins niet gebleken. Dit betekent dat het lidmaatschap van de vereniging opzegbaar is. Dat in de akte van levering een kettingbeding is opgenomen inhoudende dat een eigenaar van een bungalow op het Bungalowpark Zuiderveld verplicht is om lid te zijn en te blijven van VvE Zuiderveld, kan geen uitzondering vormen op het fundamentele recht dat besloten ligt in artikel 2:35 BW
5.4
Voor een coöperatie geldt dat aan het uittreden in de statuten voorwaarden kunnen worden verbonden, die dan in overeenstemming moeten zijn met het doel en de strekking van de coöperatie (artikel 2:60 BW). Een voorwaarde die verder gaat dan geoorloofd is, wordt in zoverre voor niet geschreven gehouden. Het doel van de vereniging zoals blijkt uit artikel 3 van de statuten (zowel in de versie van voor de statutenwijziging in 2016 als in die van daarna) biedt ook naar het oordeel van het hof onvoldoende rechtvaardiging voor het stellen van de verstrekkende voorwaarde dat uittreding enkel mogelijk is indien het lid zijn eigendom van de bungalow op het Bungalow Zuiderveld overdraagt. Zo oefent de vereniging geen bedrijf in eigenlijke zin uit, heeft de vereniging niet het karakter van een intensieve coöperatieve samenwerkingsvorm en is geen sprake van aanzienlijke investeringen ten behoeve van de gezamenlijke bungaloweigenaren die bij uittreding van leden onevenredig zwaar gaan drukken op de overblijvende leden. De door de vereniging gestelde voorwaarde aan uittreding is derhalve ongeoorloofd. Dat [geïntimeerde] in de leveringsakte contractueel haar wettelijke opzeggingsbevoegdheid aan banden heeft gelegd, zoals aangevoerd door de vereniging, brengt daar geen verandering in. De vereniging heeft zich op het standpunt gesteld dat het beroep [geïntimeerde] op artikel 2:60 BW in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, maar dit standpunt wordt verworpen. Er dient aan zware eisen te worden voldaan voordat een dwingende bepaling als artikel 2:60 BW vanwege de maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar terzijde kan worden gesteld. De door de vereniging in punt 11 van de memorie van grieven uiteengezette omstandigheden -kort gezegd inhoudende dat [geïntimeerde] wist waartoe zij zich verbond en de belangen van de bungaloweigenaren bij een verplicht lidmaatschap - zijn naar het oordeel van het hof onvoldoende zwaarwegend om tot het oordeel te komen dat het beroep op artikel 2:60 BW door [geïntimeerde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Grief 1 wordt dan ook verworpen.
5.5
De vereniging heeft in hoger beroep verder het standpunt ingenomen dat [geïntimeerde] zich, los van het lidmaatschap, in de leveringsakte en oprichtingsakte contractueel verbonden heeft jegens de vereniging. Zij stelt in dit verband dat [geïntimeerde] zich heeft verbonden om lid te worden en te blijven van de vereniging, welke verplichting uit de aard van de zaak tevens inhoudt dat zij zich heeft verbonden om zich te onderwerpen aan de statuten en reglementen van de vereniging. Deze stelling impliceert al dat die verbondenheid om zich te onderwerpen aan de reglementen en statuten samenhangt met het lidmaatschap. Nu het lidmaatschap rechtsgeldig is beëindigd, kan dit geen grondslag voor gebondenheid aan de statuten en het huishoudelijk reglement meer opleveren. De vereniging heeft nog gesteld dat [geïntimeerde] middels de leveringsakte gebonden kan worden geacht aan de (overige) algemene voorwaarden van de vereniging zoals neergelegd in de oprichtingsakte. Het hof gaat aan deze stelling voorbij, omdat de vereniging niet heeft gesteld uit welke specifieke bepalingen van die akte (de algemene voorwaarden) zou volgen dat [geïntimeerde] zich verbonden heeft om zich te onderwerpen aan de statuten en het huishoudelijk reglement, of anderszins om de door de vereniging vastgestelde contributies te betalen ook wanneer zij geen lid van de vereniging is. Uit de door de vereniging aangehaalde tekst uit de aktes volgt dit naar het oordeel van het hof niet.
5.6
De vereniging heeft zich subsidiair op het standpunt gesteld dat zij een vordering uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking heeft op [geïntimeerde] . De kantonrechter heeft de vereniging daarin gevolgd met dien verstande dat de kantonrechter de kosten die over de jaren 2017 en 2018 als schade kunnen worden toegerekend aan (het perceel van) [geïntimeerde] heeft begroot op de door [geïntimeerde] al betaalde bedragen. [geïntimeerde] is daar in hoger beroep niet tegenop gekomen. Zij heeft niet bestreden dat zij een jaarlijkse vergoeding verschuldigd is voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke voorzieningen. [geïntimeerde] heeft in dit verband in eerste aanleg onderbouwd aangevoerd dat de afgelopen jaren de gemeenschappelijke eigendommen beheerd konden worden van een bijdrage van ongeveer € 350,- per parkbewoner. Zij heeft daarbij vermeld dat de kosten die de vereniging aan [geïntimeerde] wil doorberekenen niet de werkelijk voor de mandelige zaak en mede ten behoeve van haar gemaakte kosten zijn. Zij heeft verder nog het standpunt ingenomen dat zij geen gebruik maakt van de vuilcontainer en daarom niet hoeft bij te dragen aan de betreffende beheerkosten. [geïntimeerde] heeft daarmee gemotiveerd betwist dat de door de vereniging vastgestelde contributie gelijk is aan de door de vereniging geleden schade uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking. De vereniging heeft ook in hoger beroep haar stelling dat haar schade - bestaande uit de werkelijk gemaakte kosten die tot verrijking van [geïntimeerde] zouden hebben geleid - gelijk is aan de door de vereniging jaarlijks vastgestelde contributie onvoldoende (cijfermatig) onderbouwd. Het hof begroot de jaarlijkse gebruikskosten die als schade ten laste van [geïntimeerde] kunnen worden gebracht voor de jaren 2017 en 2018 daarom net als kantonrechter op de door [geïntimeerde] al betaalde bedragen.
5.7
De vereniging heeft in reconventie ook in hoger beroep niet onderbouwd welk afzonderlijk belang zij heeft bij de gevorderde verklaring voor recht inhoudende dat [geïntimeerde] gebonden is aan de (overige) algemene voorwaarden uit de oprichtingsakte. Grieven 2 en 3 worden verworpen.
5.8
Grieven 4 en 5, die zien op de proceskosten en het dictum van het bestreden vonnis, slagen gezien het voorgaande evenmin.
6.De slotsom
6.1
De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.
6.2
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof de vereniging in de kosten van het hoger beroep veroordelen, welke aan de zijde van [geïntimeerde] worden vastgesteld op
€ 324,- aan griffierecht.
€ 324,- aan griffierecht.
7.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Utrecht van 10 juli 2019;
veroordeelt de vereniging in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 324,- voor verschotten;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, Th.C.M. Willemse en M. Schoemaker en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 december 2020.