ECLI:NL:GHARL:2020:10490

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.257.801/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 5472824)

arrest van 15 december 2020

in de zaak van

Havos Vastgoedbelegging B.V.,

gevestigd te Slochteren,

appellante in principaal hoger beroep,

verweerster in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna:
Havos,

advocaat: mr. E.Tj. Van Dalen,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [A] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellant in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
[geïntimeerde],

advocaat: mr. W.J. Leerink.

1.1. Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van

10 januari 2017, 8 augustus 2017, 15 mei 2018 en 12 februari 2019 die de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, heeft gewezen.

2.Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 3 april 2019;

- de memorie van grieven met vermeerdering van eis van 6 augustus 2019;

- de memorie van antwoord, tevens van grieven in voorwaardelijk incidenteel appel;

- de memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel appel;

- het tussenarrest van 3 maart 2020 waarbij een meervoudige mondelinge behandeling is bepaald;

- de op 20 oktober 2020 toegezonden producties van [geïntimeerde] ;

- de mondelinge behandeling op 4 november 2020 waarvan proces-verbaal is opgemaakt.

2.2

Na afloop van de mondelinge behandeling hebben partijen arrest gevraagd op de voor de zitting overgelegde stukken, aangevuld met het proces-verbaal. Het hof heeft arrest bepaald op 22 december 2020 of zoveel eerder als mogelijk is.

3.Waar gaat deze zaak over?

3.1

[geïntimeerde] huurt voor zijn [zaak] vanaf 18 juli 2000 het pand aan [a-straat] te [B] . Inmiddels geldt deze huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De verhuurder van het pand was eerst de heer [C] . [C] moest het pand van zijn bank verkopen. Op

25 augustus 2016 is Havos eigenaar en daarmee verhuurder geworden.

Bij aanvang van de huurovereenkomst is een huurprijs afgesproken van f. 2.850,- per maand exclusief btw en die huurprijs zou vanaf 1 januari 2004 jaarlijks geïndexeerd worden met het prijsindexcijfer van het CBS voor gezinsconsumptie. [C] en [geïntimeerde] hebben vanaf het jaar 2011 afspraken over verlaging van de huurprijs gemaakt en die afspraken schriftelijk vastgelegd, voor het laatst op 31 december 2015. Volgens Havos is de laatste afspraak uitgewerkt en daarom wil zij meer huur ontvangen dan [geïntimeerde] heeft betaald. Volgens [geïntimeerde] geldt de laatste afspraak voor onbepaalde tijd.

3.2

Havos heeft, na vermeerdering van eis en voor zover in hoger beroep nog van belang, gevorderd dat de kantonrechter [geïntimeerde] veroordeelt tot betaling van achterstallige, te indexeren huur vanaf september 2016 met contractuele rente. Ook vordert zij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het pand.

3.3

De kantonrechter oordeelde in het tussenvonnis van 8 augustus 2017 dat de schriftelijke overeenkomst van 31 december 2015 dwingend bewijs oplevert, maar dat het stuk innerlijk tegenstrijdige bepalingen heeft en moet worden uitgelegd. De kantonrechter neemt aan dat [C] en [geïntimeerde] niet hebben bedoeld dat deze afspraak voor onbepaalde tijd geldt en [geïntimeerde] mag tegenbewijs leveren. Na het horen van de getuigen [geïntimeerde] en [C] besliste de kantonrechter in het tussenvonnis van 15 mei 2018 dat er reden is om een nieuwe huurprijs vast te stellen waarvoor een deskundige moet worden benoemd. Na protest van [geïntimeerde] is de kantonrechter daarop in het eindvonnis van 12 februari 2019 teruggekomen. De kantonrechter vindt dat [geïntimeerde] in zijn bewijsopdracht is geslaagd. Daarmee is niet komen vast te staan dat er een huurachterstand is. De vorderingen van Havos worden afgewezen en Havos wordt in de proceskosten veroordeeld.

3.4

Havos vordert in hoger beroep vernietiging van de vonnissen van 15 mei 2018 en

12 februari 2019. Zij is het niet eens met de waardering van het bewijs en wil dat het hof alsnog haar onder 3.2 kort weergegeven vorderingen toewijst, waarbij zij de vordering tot betaling van de huurachterstand vermeerdert tot € 48.491,47. Havos eist ook dat het hof [geïntimeerde] veroordeelt in de proceskosten van de kantonprocedure en van het hoger beroep.

3.5

Als het hof het eindvonnis van de kantonrechter niet in stand laat, vordert [geïntimeerde] in incidenteel hoger beroep vernietiging van de tussenvonnissen van 8 augustus 2017 en

15 mei 2018. De kantonrechter heeft volgens hem ten onrechte geen dwingende bewijskracht toegekend aan de schriftelijke overeenkomst van 31 december 2015 waarin staat dat die afspraak voor onbepaalde tijd geldt. Ten onrechte heeft de kantonrechter hem en niet Havos belast met tegenbewijs. De vorderingen van Havos moeten worden afgewezen en zij dient de proceskosten in hoger beroep te betalen met nakosten en wettelijke rente.

4.Het oordeel van het hof

4.1

Het hof vindt dat de kantonrechter terecht de vorderingen van Havos heeft afgewezen en zal Havos veroordelen in de kosten van het hoger beroep. Dat oordeel licht het hof hieronder toe.

4.2

Tijdens de zitting heeft Havos haar tweede grief ingetrokken. Met haar grief I komt Havos op tegen de bewijswaardering en met grief III tegen de proceskostenveroordeling. Tegen het tussenvonnis van 15 mei 2018 heeft Havos geen grief gericht en daarom is zij niet ontvankelijk in haar hoger beroep tegen dat tussenvonnis.

Dwingend bewijs, uitleg van de akte, nader bewijs

4.3

Hoewel [geïntimeerde] zijn enige grief voorwaardelijk heeft ingediend, ziet het hof wel aanleiding om de met die grief aan de orde gestelde kwesties van de bewijskracht van de overeenkomst van 31 december 2015 en de bewijslastverdeling door de kantonrechter (zie onder 3.5) eerst te bespreken.

Die overeenkomst tussen [C] en [geïntimeerde] luidt als volgt:

Deze verklaring is een aanvulling op de bestaande huurovereenkomst, die onverkort wordt voortgezet. Het betreft een voorzetting van de aanpassing van31 december 2012.

Ingangsdatum:1 januari 2016.

Omschrijving:

Deze aanvulling betreft een tijdelijke aanpassing van de huurprijs tengevolge van de

werkzaamheden die verband houden met de aanleg van de parkeergarage op het Damsterdiep, de Nieuwbouw van de woningbouwvereniging Nijestee, de aanleg van de trambaan, de nieuwbouw op de plaats van de Oostersingel 4 t/m 14 en de Nieuweweg 56 en 58. De economische waarde van het gehuurde object is door deze werkzaamheden nog verder gedaald en dusdanig verminderd dat een korting van 60% op de huurprijs is gerechtvaardigd. Deze waarde is overeenkomstig het taxatierapport van Kooistra en Feenstra van 30 juli 2012. De huurprijs bedraagt derhalve vanaf 1 januari 2012 € 575,91 per maand. Dit is 40% van de huur van de oorspronkelijk overeengekomen huurprijs van € 1.439,78 per maand. Deze

aangepaste huur is wel geïndexeerd. Tevens mag huurder deze middelen gebruiken om aanpassingen aan het pand uit te voeren waardoor het gehuurde object zijn bruikbaarheid kan behouden. Van deze aanpassingen dienen de nota's te worden overgelegd.

Beëindiging: Deze aanvulling geldt voor onbepaalde tijd.

4.4

Op zichzelf is juist dat de inhoud van deze onderhandse akte tussen [geïntimeerde] en [C] ook tegenover Havos, die [C] later als verhuurder is opgevolgd, dwingend bewijs oplevert, zie artikel 157 lid 2 Rv Pro. En in de laatste zin van deze akte staat inderdaad dat de aanvullende afspraak voor onbepaalde tijd geldt. Maar ook staat in de akte dat het gaat om een tijdelijke aanpassing van de huurprijs in verband met bepaalde werkzaamheden. Daarmee is de inhoud van de afspraak niet eenduidig. Het is dan ook begrijpelijk dat de kantonrechter bij de uitleg van de akte niet zonder meer is afgegaan op alleen de laatste zin ervan. De kantonrechter is voorshands uitgegaan van de afspraak dat er een tijdelijke korting zou zijn en heeft [geïntimeerde] gelegenheid gegeven te bewijzen dat zijn uitleg, te weten dat wel degelijk een korting voor onbepaalde tijd is bedoeld, de juiste uitleg is.

Dan gaat het niet om tegenbewijs, maar om nader bewijs van de door [geïntimeerde] voorgestane uitleg van de akte waarop hij zich beroept voor het rechtsgevolg, te weten de huurkorting voor onbepaalde tijd. Omdat [geïntimeerde] zich op dat rechtsgevolg beroept, draagt hij op dat punt ook het bewijsrisico. Hij is dan ook terecht met het leveren van dat aanvullende bewijs belast.^[1]

Bewijswaardering

4.5

[C] heeft als getuige verklaard dat als gevolg van de in de akte genoemde werkzaamheden forse bouwschade aan het pand was ontstaan. Dat bleek ook uit een taxatie in 2012. [C] had niet de financiële middelen om de kwaliteit van het pand te verbeteren. Daarom moest hij het pand van zijn bank in 2012 verkopen. In de verwachting dat dat snel zou gebeuren heeft hij aanvankelijk jaarlijks een huurkorting met [geïntimeerde] afgesproken, maar toen het lang bleek te duren heeft hij de huurkorting afgesproken voor onbepaalde tijd.

Ook [geïntimeerde] heeft verklaard dat door de werkzaamheden de kwaliteit van het pand steeds slechter werd. Er ontstonden scheuren aan de buitenkant en binnenkant waardoor er water naar binnen kwam. De huurprijs stond niet meer in verhouding tot de waarde. [C] kon de reparaties niet betalen. Aanvankelijk gingen hij en [C] elk jaar om de tafel om nadere afspraken te maken. De laatste keer was in 2015.

4.6

Het hof is het met de kantonrechter eens dat [geïntimeerde] hiermee in zijn bewijsopdracht is geslaagd. [geïntimeerde] dient aangemerkt te worden als partijgetuige, maar zijn verklaring over het te bewijzen punt wordt geheel ondersteund door die van [C] .

In hoger beroep voert Havos aan dat de verklaring van [C] onbetrouwbaar is. Daarvoor wijst Havos op het door [C] erkende feit dat [geïntimeerde] en hij elkaar een week voor het getuigenverhoor in de [zaak] nog hebben gesproken. Het hof ziet echter niet in waarom dat enkele feit de geloofwaardigheid van de verklaring van [C] aantast. De taxatie in 2012 heeft volgens Havos betrekking op een groter perceel dan alleen het gehuurde. Maar dat neemt niet weg dat de getuigen verklaren dat ook de staat van het gehuurde achteruit is gegaan als gevolg van de werkzaamheden.

Dan wijst Havos er nog op dat haar directeur [D] in augustus 2016 met [C] heeft gesproken en dat [C] toen niet heeft verteld dat de huurverlaging permanent was. Havos licht echter niet toe waarom dat afbreuk doet aan de getuigenverklaring van [C] over de afspraken die hij met [geïntimeerde] heeft gemaakt en de achtergrond daarvan.

Ook de geloofwaardigheid van [geïntimeerde] wordt door Havos in twijfel getrokken, want [geïntimeerde] heeft desgevraagd verklaard dat hij [C] pas op de ochtend van het getuigenverhoor heeft

gezien en niet inhoudelijk met hem over de zaak heeft gesproken. Dat klopt niet met de verklaring van [C] . Het hof weet niet hoe de exacte vraagstelling aan [geïntimeerde] is geweest en verbindt aan het mogelijk tegenstrijdige antwoord op dit voor de inhoud niet wezenlijke onderdeel van de verklaring daarom ook geen gevolgen.

Dwingend bewijs en tegenbewijs

4.7

Omdat [geïntimeerde] geslaagd is in het hem opgedragen bewijs, staat vast dat [C] en hij hebben bedoeld dat de huurkorting niet aan een bepaalde einddatum verbonden is. Dat is dan ook de inhoud van de onderhandse akte, die dwingende bewijskracht heeft.

Ter zitting heeft Havos meegedeeld dat zij niet in staat is tegenbewijs te leveren.

4.8

Omdat sinds 31 december 2015 geen nieuwe huurprijs is vastgesteld en [geïntimeerde] heeft betaald wat hij op grond van de onderhandse akte moest betalen, is de huurvordering van Havos terecht afgewezen.
Grief Igaat niet op, en in het kielzog daarvan faalt ook
grief IIItegen de proceskostenveroordeling.

De slotsom

4.9

Havos is niet-ontvankelijk in haar hoger beroep tegen het tussenvonnis van

15 mei 2018. Haar grieven I en III falen. Grief II is ingetrokken en behoeft dus geen behandeling. De vorderingen van Havos worden afgewezen en het eindvonnis van de kantonrechter wordt bekrachtigd. Havos wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep. Die kosten zijn aan de zijde van [geïntimeerde] € 741,- griffierecht en € 3.918,- salaris advocaat volgens liquidatietarief (2 punten, tarief IV), te vermeerderen met nasalaris en wettelijke rente zoals door [geïntimeerde] gevorderd.

Aan het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep komt het hof niet toe omdat de voorwaarde niet is ingetreden.

5.De beslissing

Het gerechtshof beslist in hoger beroep:

verklaart Havos niet-ontvankelijk in haar hoger beroep tegen het tussenvonnis van

15 mei 2018;

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van 12 februari 2019;

veroordeelt Havos in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] , vastgesteld op € 741,- griffierecht en € 3.918,- salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover indien deze proceskosten niet binnen 14 dagen na heden zijn betaald, en veroordeelt Havos voorts tot betaling van € 157,- nasalaris, te vermeerderen met € 82,- nasalaris indien niet binnen 14 dagen na heden is betaald en betekening heeft plaatsgevonden, met wettelijke rente over het nasalaris vanaf 14 dagen na aanschrijving én betekening;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.E.L. Fikkers, D.H. de Witte en M. Willemse en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op

15 december 2020.

Huurprijsbeding en uitleg schriftelijke nadere prijsafspraak tussen verhuurder en huurder bedrijfsruimte