ECLI:NL:GHARL:2019:9241

• Datum uitspraak: 29 oktober 2019
• Publicatiedatum: 29 oktober 2019
• Zaaknummer: 200.203.374/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: D.H. de Witte; B.J.H. Hofstee; A.G.J. van Wassenaer van Catwijck
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid van taxateur bij onjuiste bestemming van onroerend goed en gevolgen voor hypotheekverstrekking

In deze zaak gaat het om de aansprakelijkheid van een taxateur die een taxatierapport heeft opgesteld voor een woning die door de koper zonder makelaar is aangekocht. Jaren later blijkt dat de woning niet de bestemming 'wonen' heeft, maar 'agrarische bedrijfswoning'. De koper, die de woning in 2002 heeft gekocht, heeft de taxateur ingeschakeld om de waarde van de woning te bepalen voor een hypothecaire lening. De taxateur heeft de woning getaxeerd zonder de juiste bestemming te vermelden, wat later tot problemen leidt bij de verkoop van de woning. De koper stelt de taxateur aansprakelijk voor de schade die hij lijdt door de onjuiste taxatie.

Het hof oordeelt dat de taxateur niet aansprakelijk is, omdat de koper onvoldoende heeft aangetoond dat de taxateur een informatieplicht had over de bestemming van de woning. De taxateur heeft de woning getaxeerd op basis van het feitelijke gebruik en de informatie die beschikbaar was op het moment van taxatie. Het hof concludeert dat de taxateur niet tekort is geschoten in zijn verplichtingen en dat de koper niet kan bewijzen dat de waarde van de woning onjuist is getaxeerd. De vorderingen van de koper worden afgewezen en het vonnis van de rechtbank wordt bekrachtigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.203.374/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/19/112335)

arrest van 29 oktober 2019

in de zaak van

1. [appellant] ,

2.
[appellante]

beiden wonende te [A] ,

appellanten,

in eerste aanleg: eisers,

hierna gezamenlijk:
[appellanten] c.s. ,

advocaat: mr. J.M. Jansen, kantoorhoudend te Roden,

tegen

1. [geïntimeerde1] ,

wonende te [B] ,

2.
[geïntimeerde2] ,

wonende te [C] ,

3.
[geïntimeerde3] ,

wonende te [D] ,

4.
de vennootschap onder firma ERA Makelaardij het Raadhuis,

kantoorhoudend te Beilen,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna afzonderlijk respectievelijk:
[geïntimeerde1] , [geïntimeerde2] en
[geïntimeerde3] ,

en gezamenlijk:
ERA Makelaardij,

advocaat: mr. H. Lebbing, kantoorhoudend te Rotterdam.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Bij tussenarrest van 6 maart 2018 is een comparitie van partijen gelast, die is gehouden op 28 augustus 2018. Van de comparitie van partijen is een proces-verbaal opgemaakt dat aan de processtukken is toegevoegd. De zaak is verwezen voor arrest.

1.2

[appellanten] c.s. hebben gevorderd het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen van 6 juli 2016 te vernietigen en opnieuw rechtdoende bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest de vorderingen van [appellanten] c.s. in eerste aanleg alsnog toe te wijzen, ERA Makelaardij hoofdelijk te veroordelen tot terugbetaling van hetgeen ter uitvoering van het vonnis van 6 juli 2016 door [appellanten] c.s. is voldaan met veroordeling van [appellanten] c.s. in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen.

2. De feiten

2.1

De rechtbank heeft onder rechtsoverwegingen 2.1 t/m 2.7 van het vonnis de feiten vastgesteld. Tegen die feitenvaststelling zijn geen grieven gericht, zodat het hof van de door de rechtbank vastgestelde feiten zal uitgaan. Aangevuld met wat in hoger beroep is komen vast te staan, zijn de feiten als volgt.

2.2

Op 17 juni 1991 hebben [E] en [F] - hierna: [E/F] c.s. - in eigendom gekregen een woning aan de [a-straat] 8 te [A] (hierna: de Woning). In de leveringsakte van 17 juni 1991 is de Woning omschreven als “een bungalow met erf, garage en tuin, staande en gelegen aan de [a-straat] nummer 8 te [A] ”

2.3

[appellanten] c.s. hebben zonder bijstand van een aankoopmakelaar op 14 juni 2002 de Woning gekocht voor de koopsom van € 295.000,-. Naast dit bedrag is € 5.000,- toegekend aan gekochte roerende zaken, zodat de totale koopprijs € 300.000,- bedroeg. In de schriftelijke koopovereenkomst van 20 juni 2002 getiteld “Koopakte bestaande eengezinswoning” is de Woning in de aanhef omschreven als “een vrijstaande semi-bungalow met erf, garage en tuin, ondergrond en verdere aanhorigheden”. In artikel 5.3 van de koopovereenkomst is opgenomen dat [appellanten] c.s. voornemens zijn de onroerende zaak te gebruiken als “woonhuis voor particuliere bewoning”. Artikel 16.1 onder b van de koopovereenkomst bevat als ontbindende voorwaarde dat de koopovereenkomst door [appellanten] c.s. kan worden ontbonden indien zij uiterlijk op 5 juli 2002 geen (aanbod voor) financiering voor de koopsom en kosten bij een erkende geldverstrekkende instelling hebben gekregen.

2.4

Op 27 juni 2002 heeft [appellanten] via Noxton financieel advies ERA Makelaardij opgedragen de woning te taxeren ten behoeve van een beoordeling van een aanvraag voor financiering bij een nader te bepalen geldverstrekker. De taxatie is gedaan door [geïntimeerde1] , destijds (mede) vennoot van ERA Makelaardij, die daartoe de Woning op 2 juli 2002 heeft bezichtigd.

2.5

In het onder de naam van ERA Makelaardij Offereins opgemaakte taxatierapport van 3 juli 2002 is onder meer het volgende opgenomen:

“C. DOEL VAN DE TAXATIE

De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van: a. een beoordeling van een aanvraag van de financiering (...)

D. WAARDERING

Het object is per opnamedatum getaxeerd op:

-
een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik: € 305.000,00

(...)

E. VERANTWOORDING EN AANSPRAKELIJKHEID

(...)

2. Aansprakelijkheid

De taxatie is uitsluitend bestemd voor genoemd doel en genoemde opdrachtgever.

3. Normblad Taxatierapport financiering woonruimte

De taxateur verklaart de taxatie te hebben verricht overeenkomstig het “Normblad Taxatierapport financiering woonruimte d.d. 1 juli 2000”

(...)

F. IN DIT RAPPORT KOMEN DE VOLGENDE BIJZONDERE AANDACHTSPUNTEN VOOR

a. Bij de taxatie zijn waarde beïnvloedende bijzondere lasten of beperkingen naar voren gekomen:

Nee

(...)

M. PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN

1. Geraadpleegde informatie

Door de taxateur is gebruik gemaakt van de volgende informatiebronnen: De verkopende makelaar, gemeente Westerveld, het Kadaster alsmede het archief van ERA Makelaardij Offereins,

(...)

2. Bijzonderheden

(...)

Het object is bestemd voor gebruik als: Woonhuis.

(...) Geen bijzondere vestigingseisen en/of gebruiken en/of verkoopbelemmerende bepalingen bekend.

(...)

O. NADERE MEDEDELINGEN

Indien de door ons opgevraagde informatie bij publiekrechtelijke instanties dusdanig zijn dat daarna de inzichten veranderen ten aanzien van de prijs en courantheid, dan zullen wij u hierover alsnog berichten.”

Tot de bijlagen bij het taxatierapport behoort onder meer de leveringsakte van 17 juni 1991.

2.6

Het Normblad Taxatierapport financiering woonruimte d.d. 1 juli 2000 (hierna: het Normblad), waarnaar in het taxatierapport wordt verwezen, bevat onder meer de volgende passage:

“ Publiekrechtelijke aspecten

De taxatie kan geen uitputtend planologisch onderzoek bevatten. De gegevens in het rapport mogen niet als volledig worden beschouwd en zijn uitsluitend gebaseerd op de genoemde informatiebronnen. De publiekrechtelijke vereisten voor vestiging, gebruik en/of (ver)bouw (waaronder vergunningen) worden niet onderzocht, tenzij nadrukkelijk anders met de opdrachtgever is overeengekomen. Ingeval er concrete aanleiding bestaat voor nader onderzoek naar de publiekrechtelijke gesteldheid van het object of zijn omgeving zal de taxateur daarvan melding maken.”

2.7

[appellanten] c.s. hebben geen beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst.

2.8

Op basis van de taxatie door ERA Makelaardij hebben [appellanten] c.s. van de Rabohypotheekbank N.V. en de Coöperatieve Rabobank West-Drenthe op 1 oktober 2002 een hypothecaire geldlening van € 325.000,- gekregen. De Woning is op 1 oktober 2002 aan hen geleverd. In de leveringsakte is de Woning omschreven als “de vrijstaande semi-bungalow met garage, ondergrond, erf en tuin”.

2.9

[appellanten] c.s. hebben de Woning betrokken. Eind 2009 wilden [appellanten] c.s. de Woning gaan verkopen en is op 18 januari 2010 aan Fehse Makelaardij o.g. een opdracht tot dienstverlening bij verkoop gegeven. De vraagprijs voor de Woning is bepaald op € 399.000,-. De buren van [appellanten] c.s. lieten weten belangstelling voor de Woning te hebben en hebben er op gewezen dat de Woning geen ‘woon’ maar een ‘agrarische’ bestemming heeft. De buren hebben [appellanten] c.s. een taxatierapport van Stapel & Co van 30 januari 2010 verstrekt, waarin de onderhandse verkoopwaarde is gesteld op € 290.000,- en is aangegeven dat de woning deel uitmaakt van het agrarisch bouwblok [a-straat] 6 en planologisch gezien een bedrijfswoning is. Daaraan is toegevoegd dat bewoning “strikt genomen alleen kan plaatsvinden indien de bewoner dienstbaar is aan het melkveehouderijbedrijf [a-straat] 6.”

2.1

[appellanten] c.s. hebben ERA Makelaardij bij brief van 17 juni 2010 laten weten dat een beroepsfout is gemaakt en dat zij daarvoor aansprakelijk wordt gesteld.

2.11

[appellanten] c.s. hebben de gemeente Westerveld verzocht de bestaande (woon)situatie te legaliseren. De gemeenteraad heeft daarmee ingestemd en het bestemmingsplan “Buitengebied Westerveld” op 5 juli 2012 gewijzigd vastgesteld. Tegen het besluit van de gemeenteraad heeft een aantal belanghebbenden, waaronder de buren van [appellanten] c.s., beroep ingesteld. Bij uitspraak van 6 augustus 2014 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Raad van State) dit beroep ongegrond verklaard. De Raad van State heeft in haar motivering onder meer verwezen naar het standpunt van de gemeenteraad:

“37. Het beroep van [appellante sub 14] en anderen richt zich tegen de bestemming “Wonen” die is toegekend aan het perceel [a-straat] 8 te [A] , (...).

37.1

De raad stelt zich op het standpunt dat het in de rede lag de woning aan de [a-straat] 8 als zodanig te bestemmen, omdat deze inmiddels ongeveer 18 jaar als zodanig wordt gebruikt. (...)

37.4 (...)

De raad heeft ter zitting toegelicht dat zijn beleid er niet aan in de weg staat dat voormalige bedrijfswoningen, die volgens hem in het buitengebied steeds vaker hun oorspronkelijke functie verliezen, als burgerwoning worden bestemd. (...)

37.11

Gezien al het voorgaande geeft het aangevoerde geen grond voor het oordeel dat de raad er niet in redelijkheid voor heeft kunnen kiezen de bestemming “Wonen” toe te kennen aan de woning gelegen aan de [a-straat] 8 te [A] .”

3. De vorderingen en beoordeling in eerste aanleg

3.1

[appellanten] c.s. hebben na wijziging van eis gevorderd:

een verklaring voor recht dat ERA Makelaardij toerekenbaar is tekortgeschoten dan wel onrechtmatig heeft gehandeld door niet te vermelden dat er krachtens het vigerende bestemmingsplan sprake was van een bedrijfswoning deel uitmakend van het agrarisch bouwblok van de woning (en veehouderij) [a-straat] 6 en de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik voor wat betreft de woning aan de [a-straat] 8 daar niet op te baseren;

ERA Makelaardij te veroordelen tot betaling van schadevergoeding nader op te maken bij staat;

ERA Makelaardij te veroordelen tot betaling van de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen.

3.2

De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen.

4. De beoordeling in hoger beroep

grieven

4.1

[appellanten] c.s. hebben zes grieven ontwikkeld. Met grief 2 bestrijden [appellanten] c.s. dat zij niet hebben betwist dat volgens ERA Makelaardij het doel van de taxatie was de waarde van de Woning ten behoeve van een hypothecaire lening te bepalen. [appellanten] c.s. komen met grief 3 op tegen het oordeel van de rechtbank dat gelet op de tijdsdruk en het Normblad niet duidelijk is wat ERA Makelaardij in het korte tijdsbestek tussen taxatieopdracht en het verlopen van de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde meer of anders had moeten doen dan zij heeft gedaan. Het oordeel dat niet is gebleken dat de taxatie onjuist was, wordt bestreden met grief 4. De grieven 1 en 5 komen op tegen de beslissingen van de rechtbank dat niet is gebleken dat Rabobank bij een juiste omschrijving van de bestemming de aankoop niet zou hebben gefinancierd en dat de koopovereenkomst zou zijn ontbonden althans een lagere koopprijs zou zijn bedongen. Grief 6 is een veeggrief waarmee de toewijzing van de vorderingen en de veroordeling in de proceskosten worden bestreden.

opdracht

4.2

Met
grief 2 komen [appellanten] c.s. op tegen het oordeel van de rechtbank in r.ov. 4.2 van het vonnis dat de taxatie tot doel had de waarde van de woning ten behoeve van een hypothecaire lening te bepalen. Uit de toelichting bij de grief blijkt dat [appellanten] c.s. betogen dat ERA Makelaardij in het kader van die taxatieopdracht naast het verrichten van de taxatie ook de verplichting had te controleren of het door [appellanten] c.s. voorziene gebruik van de Woning mogelijk was en na te gaan of de gedachte bestemming mogelijk maakt de Woning in de toekomst met behoud van waarde conform de marktbewegingen te verkopen of te laten vererven. Over de uitkomst van dit onderzoek had ERA Makelaardij [appellanten] c.s. moeten informeren. Voor het aannemen van deze controle- en informatieplicht moet volgens [appellanten] c.s. worden meegewogen dat ERA Makelaardij wist dat [appellanten] c.s. geen bijstand van een aankoopmakelaar had, zij particulieren zijn en de kans op aanzienlijke schade aanwezig is als [appellanten] c.s. van onjuiste uitgangspunten zijn uitgegaan.

4.3

Deze grief faalt. Het opdrachtformulier van Noxton financieel advies heeft als kop “taxatie-opdracht” en vermeldt aan het slot dat een taxatierapport dient te worden verstrekt. In de opdracht wordt niet gevraagd [appellanten] c.s. te adviseren of te informeren over de bij [appellanten] c.s. levende veronderstellingen op basis waarvan zij de koopovereenkomst zijn aangegaan. Uit de bewoordingen van de overeenkomst van opdracht blijkt daardoor niet de door [appellanten] c.s. gestelde controle- en informatieplicht.

[appellanten] c.s. hebben ook geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat zij redelijkerwijs aan de overeenkomst van opdracht de betekenis mochten toekennen dat daarin ook een controle- en informatieplicht besloten lag en dat [appellant] en ERA Makelaardij dat redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Dat ERA Makelaardij niet van die betekenis is uitgegaan blijkt uit het door haar verstrekte taxatierapport. In het taxatierapport wordt als doel gegeven inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van de koop van de Woning. De door [appellanten] c.s. genoemde omstandigheden zijn onvoldoende om in het kader van een taxatieopdracht de door hen bepleite, verstrekkende controle- en informatieverplichting aan te nemen. Daarbij weegt mee dat toen door tussenkomst van Noxton financieel advies aan ERA Makelaardij de opdracht tot taxatie werd gegeven, [appellanten] c.s. al een koopovereenkomst met de verkopers [E/F] c.s. hadden gesloten waarin zij zich hadden verplicht de Woning af te nemen tegen de overeengekomen koopsom van € 300.000,- incl. roerende zaken. Als ontbindende voorwaarde was alleen opgenomen de financiering van de koopsom bij een erkende geldverstrekkende instelling. In het kader van die ontbindende voorwaarde is aan ERA Makelaardij de opdracht tot taxatie verstrekt. Bovendien is niet gesteld of gebleken dat het in het maatschappelijk verkeer gebruikelijk is dat een taxateur naast het taxeren van een object en de daarbij in acht te nemen aspecten neer te leggen in een taxatierapport, tegenover de opdrachtgever de door [appellanten] c.s. bepleite controle- en informatieplicht heeft, terwijl een dergelijke verplichting voor een taxateur evenmin voortvloeit uit enig wettelijk voorschrift.

uitvoeren opdracht ten opzichte van planologisch onderzoek.

4.4

Met
grief 3 wordt de vraag aan de orde gesteld of ERA Makelaardij toereikend onderzoek naar de planologische bestemming heeft gedaan. Het hof stelt voorop dat voor het beantwoorden van deze vraag acht dient te worden geslagen op de feiten en omstandigheden ten tijde van het opstellen van het taxatierapport in 2002.

4.5

ERA Makelaardij heeft ten aanzien van haar onderzoek naar de planologische bestemming het volgende aangevoerd. In 2002 kon nog niet via internet het geldende bestemmingsplan worden geraadpleegd. Gebruikelijk was, hetgeen ERA Makelaardij stelt te hebben gedaan, per fax informatie bij de gemeente opvragen. In de praktijk werden zeker bij de kleinere gemeenten deze verzoeken niet beantwoord. Van de gemeente Westerveld is in het gearchiveerde dossier van ERA Makelaardij geen informatie aangetroffen. ERA Makelaardij heeft het uitwisselingssysteem van de NVM geraadpleegd en daaruit bleek dat de verkopende NVM makelaar de Woning als “woning” had aangeboden. [geïntimeerde1] heeft de Woning bezichtigd en toen waargenomen dat de Woning feitelijk werd bewoond. Uit de aan hem verstrekte aankoopakte was bekend dat de verkopers de Woning sedert 1991 als bungalow in eigendom hadden. Gelet op de korte termijn tussen de verleende opdracht op 27 juni 2002 en het verstrijken van de ontbindingstermijn op 5 juli 2002 waarbinnen ook een erkende financieringsinstelling op basis van het taxatierapport een beslissing over de hypothecaire financiering had te nemen, heeft ERA Makelaardij geen verder onderzoek verricht. Daarbij heeft ERA Makelaardij ook gewezen op het Normblad waarin is opgenomen dat geen uitputtend planologisch onderzoek wordt verricht.

4.6

Het hof stelt vast dat de door ERA Makelaardij gestelde omstandigheid dat in het uitwisselingssysteem de verkopende makelaar de Woning als “woning” had aangemeld overeenkomt met de verklaring van [appellant] ter zitting dat de verkopend makelaar de Woning als “woning” had aangeboden. Ook heeft [appellant] niet bestreden dat de Woning in 2002 feitelijk door de verkopers als woning werd gebruikt, de verkopers geen agrariërs waren en dat de verkopers al sinds 1991 eigenaar van de woning waren en in 1991 de woning als “bungalow” hadden gekocht. Onder deze omstandigheden waren er voor ERA Makelaardij geen concrete aanknopingspunten dat aan de bestemming “wonen” diende te worden getwijfeld en kan gelet op de korte tijdspanne voor de werkzaamheden ERA Makelaardij niet worden verweten dat zij geen verder onderzoek, in het bijzonder het op het gemeentehuis van de gemeente Westerveld raadplegen van het bestemmingsplan, naar de planologische bestemming heeft verricht. In zoverre faalt grief 3.

Voor het beantwoorden van de vraag of ERA Makelaardij haar onderzoek in het taxatierapport juist heeft weergegeven, zal het hof bij de behandeling van grief 4 ingaan.

onjuistheden in taxatierapport met betrekking tot bestemming

4.7

[appellanten] c.s. komen met
grief 4 op tegen het oordeel van de rechtbank in r.ov. 4.4. van het vonnis dat [appellanten] c.s. onvoldoende hebben onderbouwd waarom de door ERA Makelaardij getaxeerde waarde van de Woning onjuist is. Met
grief 5 bestrijden [appellanten] c.s. de beslissing van de rechtbank dat uit de overgelegde e-mailberichten niet blijkt dat de Rabobank geen financiering zou hebben verstrekt als geen woonbestemming op de Woning rustte.

4.8

Het hof neemt tot uitgangspunt dat in het taxatierapport met de bestemming onder M.2 sub a en b is bedoeld de planologische bestemming. Daarvan uitgaande is de vermelding onder sub a in het taxatierapport van “Woonhuis” onjuist. Dat had moeten zijn een “Agrarische bedrijfswoning”. Voorts is onder M.1 bij geraadpleegde informatie gemeld dat onder meer informatie is gebruikt van de gemeente Westerveld. ERA Makelaardij heeft verklaard dat zij informatie over het bestemmingsplan aan de gemeente Westerveld heeft gevraagd maar niet heeft verkregen. In zoverre is onder M.1 van het taxatierapport ten onrechte de “gemeente Westerveld” als informatiebron opgenomen.

4.9

ERA Makelaardij heeft voorts verklaard dat zij bij de taxatie ervan is uitgegaan dat planologisch van een woonbestemming sprake was. Op zichzelf staat vast dat naar het toen geldende bestemmingsplan op de Woning de bestemming “agrarische bedrijfswoning” rustte, zodat ERA Makelaardij van een onjuist uitgangspunt bij de taxatie is uitgegaan. Alsdan rijst de vraag of dat onjuiste uitgangspunt heeft geleid tot een onjuist getaxeerde onderhandse verkoopwaarde.

4.1

[appellanten] stellen dat als ERA Makelaardij van de juiste planologische bestemming “agrarische bedrijfswoning” was uitgegaan de Woning op een veel lagere verkoopwaarde was getaxeerd. Ter onderbouwing hebben [appellanten] c.s. gewezen op:

- het in opdracht van de buren opgestelde taxatierapport van Stapel & Co van

30 januari 2010, waarin de onderhandse verkoopwaarde als agrarische bedrijfswoning in 2010 is gesteld op € 290.000,-;

• het taxatierapport van Zandbergen Makelaardij van 14 november 2016 waarin de onderhandse verkoopwaarde als agrarische bedrijfswoning per 20 juni 2002 is getaxeerd op € 180.000,-;
• de fiscus de waarde van een bedrijfs- of dienstwoning op 60% van de vrije marktwaarde met woonbestemming stelde.

4.11

ERA Makelaardij heeft het verweer gevoerd dat de marktwaarde van de Woning in 2002 niet moet worden gebaseerd op louter de planologische bestemming “agrarische bedrijfswoning” maar op basis van het gebruik dat naar de toen bekende feiten en omstandigheden van de Woning mogelijk was.

De rechtbank heeft in r.ov. 4.4 overwogen dat de Woning “sinds jaar en dag als woonhuis in gebruik was”. ERA Makelaardij hebben dit onderbouwd met een beroep op het gebruik van de verkopers die de Woning als “bungalow” in 1991 hebben gekocht en vanaf dat moment de woning niet als agrarische bedrijfswoning hebben gebruikt. [appellanten] c.s. hebben dit niet gemotiveerd betwist.

Voorts heeft ERA Makelaardij aangevoerd dat de lokale overheden het beleid hadden toe te staan dat vrijkomende agrarische woningen als zonder beperkingen als woningen werden gebruikt en zo nodig het bestemmingsplan daarop werd aangepast. In dit geval was dat volgens ERA Makelaardij niet anders. Ter ondersteuning heeft ERA Makelaardij gewezen op de motivering in de uitspraak van de Raad van State van 6 augustus 2014 waarin is overwogen dat de gemeenteraad van Westerveld voormalige bedrijfswoningen die steeds vaker hun oorspronkelijke functie verliezen als burgerwoning bestemt en dat in dit geval aan het perceel aan de [a-straat] 8 de bestemming “Wonen” is gegeven omdat het perceel rond 2012 “ongeveer 18 jaar als zodanig wordt gebruikt”.

4.12

In het licht van dit verweer lag het ook in hoger beroep op de weg van [appellanten] c.s. concreet met feiten en omstandigheden te onderbouwen waarom in 2002 de Woning, waarop formeel de planologische bestemming ‘agrarische woning’ rustte, doch die feitelijk al meer dan 10 jaar als woonruimte werd gebruikt en waarbij de gemeente bereid was een dergelijk gebruik ook planologisch positief te bestemmen, zoals in dit geval ook is gebeurd, een lagere verkoopwaarde had dan de door ERA Makelaardij getaxeerde waarde. Immers onder deze omstandigheden behoren tot de kring van potentiële kopers van de Woning ook degenen, zoals [appellanten] c.s. en hun voorgangers, die het pand als woning willen en kunnen gebruiken. Die potentiële kopers zullen in beginsel de prijs betalen die passend is voor een woning.

[appellanten] c.s. hebben die onderbouwing ook in hoger beroep niet gegeven. Zij hebben volstaan met rapporten op basis van het onjuiste uitgangspunt dat de verkoopwaarde van de Woning in 2002 louter en alleen werd bepaald door de planologische bestemming “Agrarische bedrijfswoning” zonder daarbij acht te slaan op het al jaren daarvan afwijkende gebruik en het gedogen van de gemeente waardoor het pand ook voor kopers die daar willen wonen een geschikt object is en daarmee de waarde beïnvloeden. Aan een bewijsopdracht komt het hof daardoor niet toe.

Dit betekent dat grief 4 faalt.

4.13

Nu het ervoor dient te worden gehouden dat ERA Makelaardij - ook in het geval wordt uitgegaan van de toentertijd juiste planologische bestemming, maar daarbij in acht wordt genomen het feitelijk gebruik als woning over een reeks van jaren en het gedogen van dat gebruik - in redelijkheid tot de getaxeerde waarde heeft kunnen komen, rijst de vraag of de op zichzelf onjuiste vermelding in het taxatierapport dat de planologische bestemming mede was gebaseerd op informatie van de gemeente Westerveld tot de door [appellanten] c.s. gestelde schade leidt. [appellanten] c.s. hebben daartoe geen concrete feiten en omstandigheden gesteld, maar alleen volstaan met e-mailberichten van de Rabobank voor het geval de agrarische bestemming was weergegeven. Voorts weegt het hof mee dat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien waarom een erkende geldverstrekker geen hypotheek zou verstrekken voor de geldlening op basis van een getaxeerde waarde van een object met formeel een agrarische woonbestemming, maar dat feitelijk al vele jaren als ‘burgerwoning’ wordt bewoond, terwijl het gemeentelijk beleid erop is gericht dat gebruik bestemmingsplantechnisch te legaliseren.

4.14

Voor het overige bouwen de grieven voort op de door het hof verworpen stelling dat ERA Makelaardij tot een (belangrijke) lagere onderhandse verkoopwaarde had moeten komen dan in het taxatierapport is vermeld. Die grieven behoeven daardoor geen bespreking meer.

5. Slotsom

5.1

De grieven falen. Dit leidt ertoe dat het beroep van [appellanten] c.s. wordt verworpen en

het bestreden vonnis wordt bekrachtigd. [appellanten] c.s. worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het salaris van de advocaat zal worden gesteld op 2 punten, tarief II.

De beslissing

Het hof, rechtdoende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van 6 juli 2016 van de rechtbank Noord-Nederland,

veroordeelt [appellanten] c.s. in de kosten van het hoger beroep tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 1.631,- voor verschotten en op € 2.148,- voor salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na de datum van dit arrest en - voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente, te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

veroordeelt [appellanten] c.s. tot betaling van de nakosten, begroot op € 157, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,- in geval [appellanten] c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.H. de Witte, B.J.H. Hofstee en A.G.J. van Wassenaer van Catwijck en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 29 oktober 2019.