Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Locatie Arnhem
nummer 18/00848
uitspraakdatum:
29 oktober 2019
29 oktober 2019
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 7 augustus 2018, nummer Awb 17/2711, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaar van de gemeente Hardenberg(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaar van de gemeente Hardenberg(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) ten aanzien van belanghebbende de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 26 te [Z] per waardepeildatum 1 januari 2016 voor het jaar 2017 vastgesteld op € 176.000. Tegelijk met deze beschikking is door de heffingsambtenaar aan belanghebbende een aanslag in de onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB) opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de daartegen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen die uitspraken beroep ingesteld bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 10 oktober 2019. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] als de gemachtigde van belanghebbende alsmede [B] namens de heffingsambtenaar.
1.6.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 26 te [Z] . De onroerende zaak is een in 1986 gebouwde twee-onder-één-kapwoning. De onroerende zaak heeft een inhoud van 330 m³. De perceeloppervlakte bedraagt 313 m2.
2.2.
Ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde is in beroep een taxatiematrix overgelegd opgemaakt door [C] op 8 mei 2018 waarin drie referentieobjecten zijn aangedragen. De referentieobjecten betreffen twee-onder-één-kapwoningen gelegen te [Z] :
Object
Bouwjaar
Inhoud
(m³)
Waarde
per m³
(€)
Waarde inhoud
(€)
Per-ceel
(m²)
Waarde
per m² (€)
Waarde perceel
(€)
Bijgebouwen
Waarde
(afgerond)
(€)
Koopsom en datum
(€)
[a-straat] 26
1986
330
360
118.8
313
171
53.523
Berging/schuur aangeb. € 1.700
Berging/schuur vrijst.
€ 3.000
Carport € 2.100
Overkapping/luifel € 1.800
180
[b-straat] 16
1990
375
335
125.625
240
175
42
Berging/schuur aangeb. € 5.040
Carport € 1.800
Tuinhuis/blokhut € 1.200
Dakkapel € 2.000
177
172.5
(01-04-2015)
[b-straat] 14
1990
346
370
128.02
239
175
41.285
Garage € 5.600
Berging/schuur aangeb. € 2.450
Carport € 2.100
Tuinhuis/blokhut € 1.050
Dakkapel € 2.000
183
177
(19-05-2016)
[c-straat] 12
1978
298
370
110.26
233
175
40.775
Berging (voorm. garage) € 4.900
Carport € 1.650
Tuinhuis/blokhut € 900
Overkapping/luifel € 3.300
Dakkapel € 2.000
163
165
(04-10-2016)
De kwaliteit, onderhoudstoestand, luxe en doelmatigheid worden zowel bij de onroerende zaak als de referentieobjecten – met uitzondering van de luxe van het object [b-straat] 14, waarvan de woning op een ‘4’ (goed) wordt gewaardeerd – gewaardeerd op een ‘3’, hetgeen volgens het rapport ‘voldoende’ betekent. De ligging van de onroerende zaak en de referentieobjecten is in alle gevallen op een ‘3’ (voldoende) gewaardeerd. Bij de vaststelling van de kavelwaarden heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van de volgende grondstaffel:
Oppervlakte
Prijs/m²
0-300 m²
€ 175
301-600 m²
€ 88
601-900m²
€ 44
901-1.200 m²
€ 22
1.201-1.500 m²
€ 11
1.501m² en meer
€ 5
2.3.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt eveneens een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door taxateur [D] . Hierin wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak van € 152.000.
Object
Bouwjaar
Inhoud
(m³)
Waarde
per m³
(€)
Waarde inhoud
(€)
Per-ceel
(m²)
Waarde
per m² (€)
Waarde perceel
(€)
Bijgebouwen
Waarde
(afgerond)
(€)
Koopsom en datum
(€)
[a-straat] 16
1986
330
308
101.64
313
129
40.377
Berging/schuur aangeb. € 3.000
Berging/schuur vrijst.
€ 2.000
Carport € 2.550
Overkapping/luifel € 3.000
152
[d-straat] 99
1965
305
259
78.995
314
124
38.936
Garage € 8.400
Carport € 2.400
Berging/schuur aangeb. € 1.200
129
€ 130.000
(29-09-2015)
[d-straat] 25
1950
356
279
99.234
360
120
43.2
Dakkapel € 4.000
Berging/schuur vrijst. € 19.800
Carport € 1.500
Kelder/souterrain € 2.000
169
170
(01-12-2015)
[b-straat] 16
1990
375
336
126
240
139
33.36
Berging/schuur aangeb. € 9.600
Carport € 1.950
Tuinhuis/blokhut € 1.000
Dakkapel € 5.000
176
172.5
(01-04-2015)
[b-straat] 14
1990
346
349
120.754
239
140
33.46
Garage € 10.200
Carport € 2.600
Tuinhuis/blokhut € 1.000
Dakkapel € 5.000
173
177
(19-05-2016)
[c-straat] 12
1978
298
365
108.77
233
140
32.62
Garage € 8.400
Carport € 1.650
Tuinberging € 1.200
Overkapping/luifel € 3.450
Dakkapel € 5.000
161
165
(04-10-2016)
[e-straat] 13
1991
305
343
104.615
259
140
36.26
Garage € 12.000
Carport € 2.700
Dakkapel € 5.000
Overkapping/luifel € 2.550
163
170
(10-01-2017)
[a-straat] 8
(hoekwoning)
1986
396
264
€ 162.500
(17-01-2017)
Belanghebbende heeft de kwaliteit van de onroerende zaak en de referentieobjecten aan de [d-straat] lager – op een 6 – gewaardeerd dan de andere referentieobjecten – een 7 – omdat de onroerende zaak een houtskeletwoning betreft (terwijl de referentieobjecten traditioneel gebouwde stenen woningen zijn) en omdat de objecten aan de [d-straat] in een andere periode zijn gebouwd.
3.Geschil
3.1.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
3.2.
Belanghebbende stelt zich primair op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 152.000 en subsidiair op € 161.000. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de vastgestelde waarde.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, rust in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem op de voet van artikel 17 Wet WOZ vastgestelde waarde niet te hoog is.
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat de door de heffingsambtenaar in zijn taxatiematrix gebruikte objecten ter vergelijking kunnen dienen. Belanghebbende heeft immers (onder meer) dezelfde objecten als referentieobjecten aangevoerd. Beoordeeld dient te worden of met de verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak voldoende rekening is gehouden. Belanghebbende heeft voorts in zijn taxatierapport – ten opzichte van de heffingsambtenaar – extra referentieobjecten opgenomen. Het Hof acht de referentieobjecten aan de [d-straat] echter onvoldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak van belanghebbende, aangezien deze referentieobjecten uit een andere bouwperiode stammen en een andere uitstraling hebben. Het object [a-straat] 8 is naar het oordeel van het Hof evenmin bruikbaar om als referentieobject te dienen aangezien dat object een hoekwoning betreft en om die reden minder goed vergelijkbaar is met een twee-onder-éénkapwoning zoals de onroerende zaak. Het object op [e-straat] 13 is meer dan een jaar na de waardepeildatum verkocht. Aangezien partijen het erover eens zijn dat de objecten [b-straat] 14, [b-straat] 16 en [c-straat] 12 als referentieobjecten kunnen dienen en de transacties daarvan minder ver van de waardepeildatum zijn verwijderd, laat het Hof het object [e-straat] 13 buiten beschouwing. Het Hof acht, met partijen, de drie genoemde referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Daarbij heeft de heffingsambtenaar, naar het oordeel van het Hof, in voldoende mate rekening gehouden met de onderlinge verschillen, zoals de inhoud en kavelgrootte en de verschillen in bijgebouwen. In beginsel heeft de heffingsambtenaar daarmee voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Een en ander dient evenwel te worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.
4.3.
Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen ‘neerwaartse correctie’ (waardedruk) heeft toegepast in verband met de houtskeletbouw van de onroerende zaak. Hij stelt dat houtskelet gebouwde woningen in de regio waarin de onroerende zaak is gelegen, lagere verkoopcijfers kennen dan traditioneel gebouwde woningen, zoals de referentieobjecten. Belanghebbende heeft deze stelling, tegenover de betwisting daarvan door de heffingsambtenaar, onvoldoende onderbouwd. Hij heeft enkel gewezen op een bezwaarprocedure van een ander object in een ander belastingjaar, waarbij de heffingsambtenaar heeft ingestemd met een door de gemachtigde van belanghebbende berekende waarde, die daarbij rekening heeft gehouden met waardedruk vanwege houtskeletbouw. Het Hof ziet daarin echter onvoldoende aanleiding te concluderen dat in dit geval van een waardedruk vanwege houtskeletbouw sprake is. Ook overigens ziet het Hof geen aanleiding tot die conclusie. Daarbij zij nog opgemerkt dat verkoopgegevens van houtskelet gebouwde woningen waaruit een ‘waardedruk’ zou kunnen worden afgeleid, niet in de procedure zijn gebracht. Voorts wijst het Hof erop dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak in het taxatierapport op € 180.000 heeft berekend, hetgeen boven de beschikte waarde van € 176.000 ligt. Mede in dat licht bezien concludeert het Hof dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
4.4.
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter, mr. I. Linssen en P.L.M. van Gorkom, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2019.
De griffier, De voorzitter,
(J.H. Riethorst) (R. den Ouden)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 29 oktober 2019.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.