ECLI:NL:GHARL:2019:8272

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.239.550/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 6010474 / CV EXPL 17-3893)

arrest van 8 oktober 2019

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiser in voorwaardelijke reconventie,

hierna:
[appellant],

advocaat: mr. E. Heuzeveldt, kantoorhoudend te Emmen,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [B] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiser in conventie en verweerder in voorwaardelijke reconventie,

hierna:
[geïntimeerde],

advocaat: mr. J.H. Arends, kantoorhoudend te Roden.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Naar aanleiding van het tussenarrest van 31 juli 2018 heeft op 1 november 2018 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Een kopie van het proces-verbaal dat daarvan is opgemaakt, is aan het dossier toegevoegd. Hierna heeft [appellant] een memorie van grieven genomen, waarop [geïntimeerde] in een memorie heeft geantwoord. Het hof heeft daarna beslist dat opnieuw arrest zal worden gewezen.

2.De vaststaande feiten

2.1

[geïntimeerde] en [appellant] zijn bekenden van elkaar. Op 30 november 2016 heeft [appellant] een woning van [geïntimeerde] aan de [a-straat 1] in [B] gekocht. Geen van beide partijen had bij de koop bijstand van een makelaar. [appellant] heeft 10% van de koopsom gestort onder de notaris. De levering zou plaatsvinden op 5 januari 2017. Al voor die levering mocht [appellant] werkzaamheden in de woning verrichten. Hij heeft daar toen op verschillende plaatsen houtwormgaatjes gezien en heeft [geïntimeerde] en het notariskantoor mondeling laten weten dat hij niet meer bereid was aan levering mee te werken, omdat sprake was van verborgen gebreken. Op 6 januari 2017 heeft [geïntimeerde] in een aangetekende brief geschreven dat deze gebreken van dien aard waren dat hij niet tot aankoop zou zijn overgegaan als [geïntimeerde] ze kenbaar had gemaakt. Hij heeft het huis op 13 januari 2017 verlaten, heeft de sleutels bij de notaris ingeleverd en heeft zich daarna beroepen op dwaling.

2.2

In de koopovereenkomst is bepaald dat een partij in verzuim is als hij gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van zijn verplichtingen, nadat hij bij deurwaardersexploot in gebreke is gesteld. De wederpartij kan de overeenkomst dan door een schriftelijke verklaring ontbonden verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete vorderen van tien procent van de koopprijs (artikel 14 lid 2 onder b). Een door [geïntimeerde] ingeschakelde advocaat heeft [appellant] op 13 februari 2017 geschreven dat sprake is van een dergelijke situatie, omdat [appellant] te kennen heeft gegeven niet meer van plan te zijn de koopovereenkomst na te komen: "Aangezien cliënt het onder de gegeven omstandigheden niet meer op prijs stelt dat u in zijn (voormalige) woning gaat wonen, kiest cliënt er in dit geval voor om ex art. 14 lid 2 sub b de koopovereenkomst te ontbinden wegens niet nakoming. Client maakt echter aanspraak op de overeengekomen boete van 10% van de koopprijs zijnde € 21.750,-."

2.3

De woning is daarna aan een derde verkocht en geleverd.

3.De vorderingen en de beslissing van de rechtbank

3.1

[geïntimeerde] heeft in conventie een verklaring voor recht gevorderd dat de overeenkomst is ontbonden, met veroordeling van [appellant] tot betaling van de boete, rente en kosten. In reconventie heeft [appellant] een verklaring voor recht gevorderd dat de koop op grond van dwaling is vernietigd, met veroordeling van [geïntimeerde] tot restitutie van de aanbetaling (een opdracht aan de notaris om de aanbetaling over te maken), vermeerderd met rente en kosten. De kantonrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen en die van [appellant] afgewezen.

3.2

In dit hoger beroep vordert [appellant] vernietiging van dat vonnis, afwijzing alsnog van de vorderingen van [geïntimeerde] en veroordeling van die partij tot terugbetaling van de inmiddels betaalde boete. Daarnaast vordert [appellant] veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 1.250,- op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Dit laatste is een eisvermeerdering. [geïntimeerde] heeft daar echter geen bezwaar tegen gemaakt. Omdat de wijziging bovendien niet strijdig is met de regels van een goede procesorde, wordt deze toegelaten.

4.De beoordeling

4.1

[appellant] is niet opgekomen tegen de conclusie van de kantonrechter dat zijn beroep op dwaling niet slaagt of tegen het uitgangspunt dat hij zelf in de nakoming van de overeenkomst is tekortgeschoten; zijn
eerste griefricht zich tegen het oordeel dat hij daarna zonder ingebrekestelling in verzuim is geraakt, waarna [geïntimeerde] gerechtigd was de overeenkomst te ontbinden - en, zo vult het hof aan, een boete te vorderen. [appellant] zegt ervan uit te zijn gegaan dat de koop na inlevering van de sleutels ongedaan was gemaakt, zonder kosten of boetes. Als hem toen duidelijk was gemaakt dat hij 10% van de koopsom verschuldigd zou zijn als hij weigerde aan het notariële transport mee te werken, dan zou hij

zijn beslissing nog hebben kunnen heroverwegen. Die mogelijkheid is hem onthouden, omdat onmiddellijk aanspraak is gemaakt op de boete. In de brief van 13 februari 2017 is bovendien uitdrukkelijk opgemerkt dat [geïntimeerde] het niet meer op prijs stelde dat [appellant] in de woning zou blijven wonen. Een mogelijkheid om zijn beslissing te heroverwegen, werd [appellant] toen niet geboden. In dit verband voert hij verder aan dat partijen elkaar goed kenden en over en weer veel vertrouwen in elkaar hadden, en dat hij indertijd erg geëmotioneerd was.

4.2

De gedachtegang van de kantonrechter is geweest dat [geïntimeerde] uit de verklaringen en de handelwijze van [appellant] kon afleiden dat [appellant] niet zou nakomen en dat een ingebrekestelling hem niet op andere gedachten zou hebben gebracht. Een redelijke uitleg van de koopovereenkomst brengt in deze redenering mee dat de overeenkomst zonder ingebrekestelling kon worden ontbonden en dat de boete dan opeisbaar zou zijn.

4.3

Het hof volgt de kantonrechter daarin niet. In artikel 6:83 aanhef en onder c BW is geregeld dat verzuim zonder ingebrekestelling intreedt wanneer de schuldeiser uit een mededeling van de schuldenaar moet afleiden dat deze in de nakoming van de verbintenis zal tekortschieten. Die bepaling is van regelend recht, en partijen hebben een specifieke regeling voor het intreden van verzuim afgesproken die ervan afwijkt. Op grond van die afspraak kan de overeenkomst pas worden ontbonden (en kan een boete pas verschuldigd zijn) na een ingebrekestelling. Die bepaling is niet vatbaar voor een uitleg waarin deze uitdrukkelijke voorwaarde niet geldt. Onder bijzondere omstandigheden is wel denkbaar dat een beroep op deze regeling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, maar dergelijke omstandigheden doen zich hier niet voor. De kern van het betoog van [appellant] is immers dat hij zich niet realiseerde een aanzienlijke boete te riskeren door uit de woning te vertrekken en de sleutels in te leveren. Juist onder die omstandigheden heeft hij belang bij een tijdige waarschuwing voor de mogelijk verstrekkende gevolgen van zijn handelen en bij de mogelijkheid dat handelen te heroverwegen. Het is dat belang waaraan in de overeenkomst is tegemoetgekomen met de bepaling dat de overeenkomst pas na ingebrekestelling met een termijn van 8 dagen kon worden ontbonden en dat pas daarna een boete verschuldigd kon zijn. Dat [appellant] indertijd een onhoudbaar standpunt innam en daarin erg volhardend was, kan hieraan niet afdoen, nu hem niet alsnog (na de brief van

13 februari 2017) een termijn voor nakoming is gegeven. Daardoor blijft onzeker of een ingebrekestelling hem op andere gedachten had kunnen brengen. De grief treft dus doel.

4.4

De
tweede griefheeft een voorwaardelijk karakter, en is geformuleerd voor het geval de eerste grief vergeefs is voorgedragen. Omdat aan die voorwaarde niet wordt voldaan, kan deze grief verder onbesproken blijven.

4.5

De memorie van grieven bevat een
ongenummerde grief(de onderbouwing van een nieuwe vordering van [appellant] ) waarin een beroep op ongerechtvaardigde verrijking wordt gedaan. Die vordering is echter onvoldoende onderbouwd met de enkele stelling dat verbouwingswerkzaamheden die [appellant] heeft verricht tot een verhoging van de verkoopprijs met € 1.250,- hebben geleid. Dat is eens temeer het geval omdat [appellant] de waardevermeerdering (overigens ook zonder deugdelijke onderbouwing) in eerste aanleg nog heeft begroot op € 5.000,-. Daar komt bij dat het standpunt ongefundeerd is dat [appellant] geen

kosten zou hebben gemaakt als [geïntimeerde] hem over de aanwezigheid van houtworm had geïnformeerd. Vast staat immers dat [appellant] in dat verband een vergeefs beroep op dwaling heeft gedaan.

4.6

In de memorie van antwoord merkt [geïntimeerde] aan het slot van zijn reactie op de eerste grief op, dat [appellant] veroordeeld moet worden de schade te vergoeden die [geïntimeerde] als gevolg van het toerekenbaar tekortschieten heeft geleden en nog zal lijden, op te maken bij staat. Hij vordert althans veroordeling tot betaling van € 13.414,-, overeenkomstig zijn voorwaardelijke aanvulling van eis in de conclusie van antwoord in reconventie. Het gaat daarbij om kosten van deskundigenonderzoek, herstelkosten, makelaarskosten en rentederving. Aan de gestelde voorwaarde is voldaan, nu de door [geïntimeerde] gevorderde boete wordt afgewezen.

4.7

Het hof begrijpt dat deze vordering is gebaseerd op het eerste lid van artikel 14 van de overeenkomst. Daarin is geregeld dat [appellant] bij niet of niet tijdige nakoming van de overeenkomst (anders dan door overmacht) aansprakelijk is voor alle daaruit voor [geïntimeerde] ontstane schade, kosten en rente, ongeacht of [appellant] in verzuim is. [appellant] heeft hier nog niet inhoudelijk op kunnen reageren. Het hof zal hem daartoe alsnog in de gelegenheid stellen. Gelet op de inhoud van de zaak, en gelet ook op het tijdverloop en de achtergrond van partijen, geeft het hof partijen uitdrukkelijk in overweging het daar niet op aan te laten komen en te bezien of zij er onderling nog uit kunnen komen.

Het gerechtshof:

verwijst de zaak naar de roldatum 5 november 2019 voor het nemen van een akte door [appellant] als bedoeld in rechtsoverweging 4.7. Elke andere beslissing wordt aangehouden.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.W. Zandbergen, G. van Rijssen en S.E. Vlaanderen-Schüttenhelm en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2019.