Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, sector handel
zaaknummer gerechtshof 200.189.124/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/18/133783 / HA ZA 12-170
arrest van 24 september 2019
in de zaak van
1.[appellant] ,
wonende te [A] ,
en
2.[appellante] ,
wonende te [B] ,
appellanten,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna:
[appellanten] c.s.,
[appellanten] c.s.,
advocaat: mr. J.M.E. Hamming, kantoorhoudend te Drachten,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [C] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
advocaat: mr. J. Bolt, kantoorhoudend te Groningen,
1.Het geding in eerste aanleg
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van
8 mei 2012, 10 juli 2013, 29 januari 2014, 9 juli 2014, 8 oktober 2014, 17 december 2014 en het eindvonnis van 16 maart 2016.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure is als volgt:
- de dagvaarding in hoger beroep (waarin ook de grieven) van 19 april 2016;
- het tussenarrest van 5 juli 2016;
- de memorie van antwoord tevens memorie van eis in het incidenteel appel;
- de memorie van antwoord in het incidenteel appel;
- het tussenarrest van 6 februari 2018;
- de comparitie van 26 juni 2018 waarvan proces-verbaal.
- de dagvaarding in hoger beroep (waarin ook de grieven) van 19 april 2016;
- het tussenarrest van 5 juli 2016;
- de memorie van antwoord tevens memorie van eis in het incidenteel appel;
- de memorie van antwoord in het incidenteel appel;
- het tussenarrest van 6 februari 2018;
- de comparitie van 26 juni 2018 waarvan proces-verbaal.
2.2
Partijen hebben het hof verzocht op basis van het comparitiedossier arrest te wijzen, waarna het hof de zaak heeft verwezen naar de rol en arrest heeft bepaald.
2.3
De vordering van [appellanten] c.s. in het principaal hoger beroep strekt ertoe dat het hof de vonnissen van 10 juli 2013 en 16 maart 2016 tussen partijen gewezen door de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, zal vernietigen en opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties en terugbetaling van de reeds door of namens [appellanten] c.s. aan [geïntimeerde] voldane proceskosten in eerste instantie.
2.4
De vordering van [geïntimeerde] in het incidenteel hoger beroep strekt ertoe dat het hof het eindvonnis van 16 juni 2016 tussen partijen gewezen door de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, zal verbeteren in die zin dat de ingangsdatum van de verplichting van [appellant] tot betaling van de wettelijke rente op de dag van verzuim althans op de dag der dagvaarding in eerste instantie wordt gesteld, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten met nakosten in beide instanties.
3.De feiten
3.1
De rechtbank heeft in haar tussenvonnis van 10 juli 2013 onder 2 (2.1 tot en met 2.6) een aantal feiten vastgesteld, waartegen geen grieven zijn gericht en waartegen ook voor het overige geen bezwaren zijn gebleken. Daarmee dient in dit hoger beroep, samen met hetgeen verder is komen vast te staan, bij de beoordeling van het geschil het volgende tot uitgangspunt.
3.2
[geïntimeerde] heeft op 27 oktober 2011 van [appellanten] c.s. een woonhuis, gelegen aan de [a-straat 1] te [C] (hierna: het huis), gekocht voor € 165.000,-. Het huis is op 31 december 2010 aan [geïntimeerde] geleverd.
3.3
De makelaar van [appellanten] c.s. had het huis aangeboden op de website Funda en daarop bij de omschrijving van het huis onder meer vermeld:
"(…) de houten vloer op de begane grond is vervangen door beton (geen zwam) (…)”.Voorafgaand aan de koop had [geïntimeerde] dit gelezen.
"(…) de houten vloer op de begane grond is vervangen door beton (geen zwam) (…)”.Voorafgaand aan de koop had [geïntimeerde] dit gelezen.
3.4
In de koopakte d.d. 27 oktober 2011 staat onder meer vermeld:
"(...)
Artikel 5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. (...)Artikel 5.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zij n voor een normaal gebruik als: woonhuis. (...) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dat die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan de koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze overeenkomst. (...)Artikel 19 (...) Koper aanvaardt nadrukkelijk alle voorzienbare of te verwachten tekortkomingen, in het bijzonder voor wat betreft leidingen, lozingen daken, houtvernielers en eventuele installaties, ook voorzover die een belemmering zouden kunnen geven voor het normaal gebruik van het perceel (...)".
"(...)
Artikel 5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. (...)Artikel 5.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zij n voor een normaal gebruik als: woonhuis. (...) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dat die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan de koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze overeenkomst. (...)Artikel 19 (...) Koper aanvaardt nadrukkelijk alle voorzienbare of te verwachten tekortkomingen, in het bijzonder voor wat betreft leidingen, lozingen daken, houtvernielers en eventuele installaties, ook voorzover die een belemmering zouden kunnen geven voor het normaal gebruik van het perceel (...)".
3.5
Tot de koopovereenkomst behoort de zogenoemde
‘Vragenlijst voor de verkoop van een woning’op deel B van deze lijst bij 7 onder i is zijn de volgende vragen vermeld:
“Is de woning aangetast door houtworm, boktor, ander ongedierte of zwam?Is deze aantasting al eens behandeld?Zo ja, wanneer en door welk bedrijf”De eerste vraag is door de koper beantwoord met “nee”.
‘Vragenlijst voor de verkoop van een woning’op deel B van deze lijst bij 7 onder i is zijn de volgende vragen vermeld:
“Is de woning aangetast door houtworm, boktor, ander ongedierte of zwam?Is deze aantasting al eens behandeld?Zo ja, wanneer en door welk bedrijf”De eerste vraag is door de koper beantwoord met “nee”.
3.6
Voorafgaand aan de koop heeft [geïntimeerde] op 26 dan wel 27 oktober 2010 een bouwkundig rapport betreffende het huis laten opmaken door TMS Holland BV, gevestigd te Emmen. TMS heeft niet over zwam gerapporteerd, maar wel over houtworm.
3.7
Vanwege die houtworm heeft [geïntimeerde] de woning op 17 januari 2011 laten inspecteren door [D] , verbonden aan Nedon Adviesbureau, waarbij is geconstateerd dat de plint van de gang kelderzwam vertoonde.
3.8
Bij brief van 18 januari 2011 heeft [geïntimeerde] de makelaar [appellanten] c.s. op dit gebrek gewezen. In februari 2011 zijn bij nader onderzoek door [D] houten delen in en onder de vloer van de woonkamer aangetroffen. Bij brief van 18 februari 2011 heeft [geïntimeerde] [appellanten] c.s. ter zake aansprakelijk gesteld.
3.9
Naar aanleiding van de klachten van [geïntimeerde] hebben [appellanten] c.s. het bedrijf Lamon op 9 maart 2011 een onderzoek in de woning laten instellen. Daarvan is geen rapport in het
geding gebracht.
4.De vordering en de beslissing in eerste aanleg
4.1
De vordering die inzet vormt van het geschil in eerste aanleg laat zich als volgt (verkort) weergeven: [geïntimeerde] vordert veroordeling van [appellanten] c.s. tot betaling van € 42.402,33, met rente en kosten.
4.2
[geïntimeerde] baseert haar vordering op het volgende. [appellanten] c.s. hebben op de website "Funda" gegarandeerd dat de woning vrij van zwam zou zijn. Nu er toch sprake is van zwam in de woning hebben zij daarmee hun contractuele verplichtingen geschonden. De woning heeft door de aanwezigheid van zwam niet de eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik daarvan als woonhuis en beantwoordde niet aan de koopovereenkomst. Omdat [appellanten] c.s. niet bereid waren dit gebrek te (doen) herstellen heeft [geïntimeerde] dat zelf laten doen. [appellanten] c.s. zijn aansprakelijk voor de daaruit voortvloeiende schade.
4.3
De rechtbank heeft in haar eindvonnis van 16 maart 2016 de vordering van [geïntimeerde] gedeeltelijk toegewezen en wel tot een bedrag van € 31.850,04, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de dag van het eindvonnis. [appellanten] c.s. zijn veroordeeld in de proceskosten gevallen aan de zijde van [geïntimeerde] .
5.
De beoordeling van de vordering en de grieven
De beoordeling van de vordering en de grieven
5.1
In het door [appellanten] c.s. ingestelde principale appel gaat het uitsluitend om de vraag of [appellanten] c.s. door de levering van een met zwamvorming belaste woning, hun contractuele verplichtingen hebben geschonden. In het bijzonder of door [appellanten] c.s. een contractuele garantie is verleend en geschonden die daarin bestaat dat de geleverde woning vrij zou zijn van zwam. Partijen verschillen van mening over het antwoord op die vraag.
5.2
Het hof overweegt in dat verband het volgende. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van hen kan worden verwacht. De rechter dient daarbij rekening te houden met alle omstandigheden van het geval.
5.3
[geïntimeerde] , die op zoek was naar een woning, werd geconfronteerd met de volgende mededeling op de website Funda:
"(…) de houten vloer op de begane grond is vervangen door beton (geen zwam) (…)”.De toevoeging ‘geen zwam’ is uitdrukkelijk en eenduidig en is gedaan zonder dat [appellanten] c.s. daartoe waren gehouden. Voorts heeft de verkopende makelaar, de heer [E] , nadat [geïntimeerde] de woning had bezichtigd met haar gesproken. Ter comparitie in eerste aanleg heeft [E] over dat gesprek onder meer verklaard:
“Ik kan mij wel herinneren dat [geïntimeerde] alle punten heeft benadrukt die waren gebleken (houtworm, rotte kozijnen) en die zij wilde gaan aanpakken. We hebben ook besproken dat de vloer vervangen is door een aannemer en dat je ervan uit mag gaan dat het deugdelijk gebeurd is.”Ter comparitie in hoger beroep heeft [E] die verklaring bevestigd en herhaald. Ten slotte heeft [geïntimeerde] de koopovereenkomst met bijlagen ontvangen. In de bij de overeenkomst behorende vragenlijst is door [appellanten] c.s. de vraag of de woning is aangetast door onder meer zwam, met “nee” beantwoord (vraag 7 onder i).
"(…) de houten vloer op de begane grond is vervangen door beton (geen zwam) (…)”.De toevoeging ‘geen zwam’ is uitdrukkelijk en eenduidig en is gedaan zonder dat [appellanten] c.s. daartoe waren gehouden. Voorts heeft de verkopende makelaar, de heer [E] , nadat [geïntimeerde] de woning had bezichtigd met haar gesproken. Ter comparitie in eerste aanleg heeft [E] over dat gesprek onder meer verklaard:
“Ik kan mij wel herinneren dat [geïntimeerde] alle punten heeft benadrukt die waren gebleken (houtworm, rotte kozijnen) en die zij wilde gaan aanpakken. We hebben ook besproken dat de vloer vervangen is door een aannemer en dat je ervan uit mag gaan dat het deugdelijk gebeurd is.”Ter comparitie in hoger beroep heeft [E] die verklaring bevestigd en herhaald. Ten slotte heeft [geïntimeerde] de koopovereenkomst met bijlagen ontvangen. In de bij de overeenkomst behorende vragenlijst is door [appellanten] c.s. de vraag of de woning is aangetast door onder meer zwam, met “nee” beantwoord (vraag 7 onder i).
5.4
Deze omstandigheden in onderling verband bezien, laten geen andere conclusie toe dan dat door en namens [appellanten] c.s. uitdrukkelijk en herhaald aan [geïntimeerde] is meegedeeld dat er in de woning geen sprake was van zwamvorming. Deze mededelingen gedaan in het kader van de onderhandelingen om te komen tot een koopovereenkomst konden en mochten door [geïntimeerde] worden begrepen als een contractuele garantie dat de woning vrij zou zijn van zwam.
5.5
Het betoog van [appellanten] c.s. dat in de enkele vermelding op Funda geen garantie gelezen kan worden, faalt nu het bestaan van de contractuele garantie op meerdere mededelingen zijdens [appellanten] c.s. is gebaseerd. Ook het betoog dat artikel 19 maakt dat artikel 5.3 van de overeenkomst ‘genuanceerd’ moet worden begrepen faalt. Zoals is overwogen, is de garantie gegeven naast de in artikel 5.3. vermelde algemene regeling voor gebreken aan de woning. Het is die uitdrukkelijk en afzonderlijk gegeven garantie die is geschonden. Dat [geïntimeerde] haar onderzoekverplichting zou hebben geschonden is evenmin juist. [geïntimeerde] kon en mocht afgaan op de herhaalde en uitdrukkelijke mededelingen zijdens [appellanten] c.s. dat de woning vrij was van zwam. In het licht van die mededelingen kon en mocht van haar niet worden verwacht dat zij onderzoek zou doen naar de aanwezigheid van zwam. Dit geldt te meer daar volgens het rapport van 4 januari 2012 van Nedon de zwamvorming pas is vastgesteld na het verwijderen van de betonvloer. Onbestreden staat in dit rapport vermeld dat de plinten in het verleden al eens zijn hersteld en weer zijn toegedekt met schilderwerk.
5.6
Om reden van het vorenstaande dient ervan te worden uitgegaan dat door [appellanten] c.s. aan [geïntimeerde] een garantie is verstrekt dat er in de woning geen sprake was van zwamvorming. Nu in rechte tevens vaststaat dat er ten tijde van de levering wel sprake was van zwamvorming zijn [appellanten] c.s. jegens [geïntimeerde] toerekenbaar te kort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Zij zijn op grond daarvan schadeplichtig jegens [geïntimeerde] . De drie grieven in het principale appel falen.
5.7
De door de rechtbank vastgestelde schade, te weten € 31.850,04 vermeerderd met de wettelijke rente, is niet in een grief bestreden en staat daarmee in dit hoger beroep vast.
5.8
Wat resteert is het incidentele appel waarin [geïntimeerde] in één grief betoogt dat de rechtbank ten onrechte als ingangsdatum voor de wettelijke rente de datum van het eindvonnis heeft gekozen. De rechtbank heeft daartoe overwogen dat geen verzuimdatum is gesteld. Volgens [geïntimeerde] is de wettelijke rente ingegaan op het moment dat sprake was van verzuim, welk moment is gelegen vóórdat de rechtbank haar eindvonnis wees. Zij betoogt primair dat het verzuim is ingegaan op het moment van levering van de woning, subsidiair door de zijdens haar verzonden brief van 19 januari 2011, althans na de daarin gestelde termijn, meer subsidiair op grond van artikel 6:83 BW. Ten slotte betoogt zij dat het verzuim in ieder geval is ingetreden per datum dagvaarding.
5.9
Het hof overweegt dienaangaande het volgende. Ook in hoger beroep heeft [geïntimeerde] geen specifieke datum genoemd waarop volgens haar het verzuim is ingetreden. Het gaat bij dit verzuim om de op [appellanten] c.s. rustende verplichting tot betaling van schadevergoeding. In artikel 6:81 BW is bepaald dat de schuldenaar in verzuim is gedurende de tijd dat de prestatie uitblijft nadat deze opeisbaar is geworden
enaan de vereisten van de artikelen 6:82 of 6:83 BW is voldaan. In artikel 6:83 onder b. is bepaald dat het verzuim intreedt zonder ingebrekestelling wanneer de verbintenis strekt tot schadevergoeding als bedoeld in artikel 6:74 lid 1 BW en de verbintenis niet terstond wordt nagekomen. Het gaat in deze zaak om een verbintenis die strekt tot schadevergoeding waarvan vaststaat dat deze niet terstond is nagekomen. Het verzuim is derhalve ingetreden zonder ingebrekestelling op het moment van de tekortkoming, dat wil zeggen op het moment van de levering van het met zwamvorming belaste huis, dat wil zeggen op 31 december 2010. De grief in het incidenteel appel slaagt.
enaan de vereisten van de artikelen 6:82 of 6:83 BW is voldaan. In artikel 6:83 onder b. is bepaald dat het verzuim intreedt zonder ingebrekestelling wanneer de verbintenis strekt tot schadevergoeding als bedoeld in artikel 6:74 lid 1 BW en de verbintenis niet terstond wordt nagekomen. Het gaat in deze zaak om een verbintenis die strekt tot schadevergoeding waarvan vaststaat dat deze niet terstond is nagekomen. Het verzuim is derhalve ingetreden zonder ingebrekestelling op het moment van de tekortkoming, dat wil zeggen op het moment van de levering van het met zwamvorming belaste huis, dat wil zeggen op 31 december 2010. De grief in het incidenteel appel slaagt.
6.Slotsom
Nu alle grieven in het principaal appel falen, zal het vonnis in zoverre worden bekrachtigd. [appellanten] c.s. zullen als de in het ongelijk te stellen partijen worden veroordeeld in de kosten van het principale appel gevallen aan de zijde van [geïntimeerde] (2 punt, tarief III (€ 2.782,). De grief in het incidenteel appel slaagt, in zoverre zal het eindvonnis van 16 maart 2016 worden vernietigd en opnieuw rechtdoende zal het hof de ingangsdatum voor de wettelijke rente vaststellen op 31 december 2010. [appellanten] c.s. zullen als de in het ongelijk te stellen partijen worden veroordeeld in de proceskosten in het incidentele appel voorzover gevallen aan de zijde van [geïntimeerde] . Nu het daarbij alleen gaat om de ingangsdatum van de wettelijke rente zal het hof die kosten gevallen aan de zijde van [geïntimeerde] bepalen op 0,5 punt bij tarief I
(€ 380,-).
7.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
in het principaal appel
7.1
verwerpt het hoger beroep en bekrachtigt in zoverre de vonnissen van 10 juli 2013 en 16 maart 2016;
7.2
veroordeelt [appellanten] c.s. in de kosten van het principale appel aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 2.782,- voor kosten advocaat en € 718,- griffierecht;
in het incidenteel appel
7.3
vernietigt het vonnis van 16 maart 2016 doch slechts voor wat betreft de daarin onder 3.1 genoemde ingangsdatum van wettelijke rente en slechts op dat punt opnieuw rechtdoende, bepaalt die datum op 31 december 2010;
7.4
veroordeelt [appellanten] c.s. in de kosten van het incidentele appel aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 190,- voor advocaatkosten;
7.5
verklaart dit arrest voor wat betreft de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mr. G. van Rijssen, mr. W. Breemhaar en mr. C. Koopman en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 24 september 2019.