ECLI:NL:GHARL:2019:6877

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.246.823/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 6535695)

arrest van 27 augustus 2019

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiser in reconventie,

hierna:
[appellant],

advocaat: mr. G.A. de Boer, kantoorhoudend te Meppel,

tegen

Dijkstra Finance Holding B.V.,

gevestigd te Tynaarlo,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,

hierna:
Dijkstra,

niet verschenen.

1.Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van
13 maart 2018 en 7 augustus 2018 die de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, heeft gewezen.

2.Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 14 september 2018, hersteld bij exploot van
22 september 2018;

- de memorie van grieven.

2.2

Vervolgens heeft [appellant] de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

3.
De vaststaande feiten

3.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten.

3.2

Dijkstra is eigenaar van het bedrijfsgebouw aan de Hugo de Grootstraat 4b te Meppel.

3.3

[appellant] exploiteerde tot 24 mei 2017 de onderneming Glasstudio Warram VOF (hierna: Warram), gespecialiseerd in het vervaardigen en bewerken van glas.

3.4

Dijkstra en [appellant] zijn op 14 oktober 2013 een huurovereenkomst ter zake van bedrijfsruimte aangegaan met betrekking tot 200m² aan het adres Hugo de Grootstraat 4b (hierna: het pand) voor een huurprijs van € 400,- per maand. Deze 200m² betrof het achterste gedeelte van het pand.

3.5

Op 28 oktober 2013 is tussen Dijkstra en [appellant] een aanvullende huurovereenkomst ter zake van bedrijfsruimte tot stand gekomen. Ditmaal voor het voorste gedeelte (300m²) van dezelfde loods ten behoeve van opslag en (tijdelijke) woonruimte. De aanvullende huurprijs bedroeg € 600,- per maand.

3.6

Tijdens de rondleiding door het pand voorafgaand aan het aangaan van de eerste huurovereenkomst is door Dijkstra en [appellant] gesproken over de verschillende lekkages in het pand.

3.7

In november 2014 hebben in opdracht van Dijkstra herstelwerkzaamheden aan het dak plaatsgevonden.

3.8

[appellant] heeft vanaf januari 2015 slechts een deel van de maandelijks verschuldigde huurpenningen aan Dijkstra voldaan. Vanaf januari 2018 heeft [appellant] in het geheel geen huurpenningen meer voldaan.

3.9

In haar brief van 30 maart 2015 heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van Warram Dijkstra aansprakelijk gesteld voor door [appellant] geleden schade als gevolg van lekkages in het pand.

3.1

Op 23 maart 2016 heeft er in opdracht van de rechtsbijstandsverzekeraar een onderzoek plaatsgevonden waarbij het dak in aanwezigheid van partijen door DEKRA is geïnspecteerd.

3.11

[appellant] heeft het pand inmiddels ontruimd.

4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

Dijkstra heeft in eerste aanleg (in conventie) gevorderd de tussen [appellant] en Dijkstra bestaande huurovereenkomst te ontbinden, [appellant] te veroordelen om het verhuurde te ontruimen en te verlaten, met afgifte van de sleutels en [appellant] te veroordelen tot betaling van de achterstallige huur van € 16.203,36 berekend tot 1 oktober 2017 en tot betaling van de na 1 oktober 2017 vervallen huurpenningen tot het moment van ontbinding van de

huurovereenkomst, alsmede tot betaling van € 608,10 ter zake van de verbruikkosten van water en elektra.

4.2

[appellant] heeft in eerste aanleg (in reconventie) gevorderd Dijkstra te veroordelen tot primair vervanging van het gehele dak en subsidiair het herstellen van de lekkages. Verder vordert [appellant] te bepalen dat de huur, over de periode 1 januari 2014 tot en met de datum waarop het dak is vervangen, dan wel hersteld, wordt vastgesteld op € 800,- inclusief btw per maand met terugbetaling van Dijkstra voor het teveel betaalde. Ten slotte vordert [appellant] de verklaring voor recht dat Dijkstra aansprakelijk is voor de schade voortvloeiend uit de lekkages en Dijkstra te veroordelen tot betaling van € 118.943,90.

4.3

De kantonrechter heeft bij gedeeltelijk eindvonnis van 7 augustus 2018 de huurovereenkomsten tussen partijen ontbonden gelet op de hoogte van de inmiddels ontstane huurachterstand en [appellant] veroordeeld om binnen vier weken na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen. De kantonrechter heeft vanwege de aanwezigheid van een gebrek en met inachtneming van artikel 7:257 BW de totale huurprijs voor beide huurovereenkomsten vanaf 13 augustus 2017 vastgesteld op € 800,- inclusief btw per maand. Verder heeft de kantonrechter de vorderingen van Dijkstra ten aanzien van de verbruikkosten van het water en elektra afgewezen, alsook de vordering van [appellant] ter zake van de vervanging van het gehele dak, dan wel het herstel van de lekkages. Ten slotte heeft de kantonrechter Dijkstra in de gelegenheid gesteld een akte in te dienen ten aanzien van de huurachterstand per 1 augustus 2018 en [appellant] in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over de vraag of hij bewijs wil leveren ten aanzien van het causaal verband tussen de schade aan de glasoven en het gebrek aan het gehuurde.

5.De beoordeling van de grieven en de vordering

5.1

[appellant] vordert in hoger beroep dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van 7 augustus 2018 vernietigt voor zover dit ziet op het door de kantonrechter toegepaste artikel 7:257 BW ter zake van de ingangsdatum van de huurprijsvermindering, alsmede de reconventionele vordering van [appellant] ter zake van de huurprijsvermindering alsnog toe te wijzen, in die zin dat de huur met ingang van 1 januari 2014, althans een door het hof in goede justitie te bepalen datum, tot het einde van de huurovereenkomst (zijnde
1 november 2018) wordt vastgesteld op € 800,- inclusief btw per maand, met veroordeling van Dijkstra tot terugbetaling van hetgeen [appellant] in deze periode teveel heeft betaald aan Dijkstra. Het hof stelt vast dat [appellant] uitsluitend tegen deze eindvonniscomponenten van het deelvonnis appel heeft ingesteld en niet ten aanzien van de bewijslevering omtrent het causaal verband tussen de schade aan de oven en de lekkages aan het gehuurde.

5.2

[appellant] heeft in hoger beroep twee grieven aangedragen. Beide grieven richten zich tegen de toepassing van artikel 7:257 BW door de kantonrechter. Deze grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.

5.3

Op grond van artikel 7:232 BW is Afdeling 5 van Titel 4 van Boek 7 uitsluitend van toepassing op de huur van woonruimte. Artikel 7:257 BW - behorende tot Afdeling 5 - is krachtens artikel 7:265 BW van dwingend recht. [appellant] heeft twee huurovereenkomsten gesloten ter zake van bedrijfsruimte (op grond van 7:230a BW). Deze overeenkomsten kunnen niet onder Afdeling 5 worden geschaard. De kantonrechter heeft dan ook ten onrechte artikel 7:257 BW ambtshalve in de beoordeling betrokken en heeft de daarin vervatte vervaltermijn ten onrechte toegepast. De grieven slagen.

5.4

Nu de kantonrechter heeft vastgesteld dat er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, [appellant] hiertegen geen grief heeft gericht en [appellant] bovendien niet slechter mag worden van het door hem ingestelde hoger beroep, dient uitgegaan te worden van de aanwezigheid van het gebrek en zal het hof dienen te beoordelen of dit gebrek een succesvol beroep op huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 lid 1 BW met zich meebrengt en zo ja, per wanneer.

5.5

Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW kan een huurder bij de rechter huurprijsvermin-dering vorderen indien sprake is van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek vanaf de dag waarop hij behoorlijk kennis heeft gegeven van een gebrek, of de verhuurder in voldoende mate bekend was met het gebrek. Voor een succesvol beroep op huurprijsvermin-dering moet sprake zijn van een gebrek dat een relevante vermindering van het huurgenot oplevert. Het hof neemt hierbij het volgende in aanmerking.

5.6

Voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomsten heeft Dijkstra [appellant] (en zijn inmiddels ex-echtgenote) een rondleiding gegeven door het pand. Tussen partijen is niet in geschil dat tijdens deze rondleiding de verscheidene lekkages ter sprake zijn gekomen. Op enig moment heeft Dijkstra - zo verklaart hij zelf - met [appellant] besproken dat de lekkages in opdracht van Dijkstra zouden worden verholpen. Dijkstra was derhalve voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomsten op de hoogte van de lekkages aan het dak.
voert in dit kader aan dat hij in de veronderstelling leefde dat de lekkages zouden worden verholpen, voordat hij de loods in gebruik zou nemen. Dijkstra stelt zich echter op het standpunt dat hij [appellant] te kennen heeft gegeven dat hij de lekkages pas kon laten verhelpen wanneer hij voldoende financiële middelen had. Het hof leidt hieruit af dat Dijkstra kennelijk bij de aanvang van de huurovereenkomsten al de bedoeling had om de lekkages te (laten) verhelpen.

5.7

Als gevolg van de lekkages kon [appellant] zowel de voor- als achterzijde van de loods niet naar het tussen partijen overeengekomen gebruik benutten. Onbetwist is dat [appellant] met onder meer zeil over de oven en emmers aan het plafond zijn spullen tegen het binnenkomende water heeft willen beschermen. Daarbij bevinden de verschillende lekkages zich verspreid over zowel de voor- als achterzijde van het gehele dak van de loods. Daarmee is voor het hof voldoende komen vast te staan dat er sprake was van een relevante vermindering van huurgenot van [appellant] .

Voorts is - anders dan Dijkstra betoogt - niet gebleken dat [appellant] bij het bepalen van de huurprijs reeds is gecompenseerd voor de bestaande lekkages. Dijkstra was weliswaar voornemens de lekkages te herstellen, maar niet is gesteld of gebleken dat zolang het herstel nog niet had plaatsgevonden voor [appellant] een huurreductie gold.

5.8

Gelet op het voorgaande komt [appellant] een succesvol beroep op huurprijsverminde-ring toe, waarbij het hof - gelet op de gebreken - een huurprijs van € 800,- (inclusief btw) niet onredelijk voorkomt.

5.9

Het hof dient - voor het bepalen van de periode waarop de huurprijsvermindering ziet - thans te beoordelen tot wanneer dit gebrek zich heeft voorgedaan. Dijkstra heeft in dit kader gesteld dat herstel van de lekkages in november 2014 heeft plaatsgevonden. [appellant] heeft in reactie daarop aangevoerd dat er weliswaar herstelwerkzaamheden hebben

plaatsgevonden, maar dat dit gebrekkig is gebeurd en de lekkages hiermee niet waren verholpen.

5.1

Het hof oordeelt hierover als volgt. Uit het rapport van DEKRA van 13 februari 2017 en de door [appellant] overgelegde offerte van dakdekkersbedrijf Harskamp van 12 juni 2015 valt af te leiden dat het herstel in november 2014 gebrekkig heeft plaatsgevonden. Zo staat in de offerte van Harskamp onder meer dat de dakbedekking op het achterste deel van de loods onjuist is aangebracht en dat er op vele plaatsen lekkage is. Het dak aan de voorzijde betreft een zogeheten teer mastiek dak en is "overlaagd" met bitumen waardoor er condensatie tussen de lagen ontstaat. Uit het rapport van DEKRA blijkt dat stroken dakbedekking op ondeskundige wijze zijn aangebracht zonder dat onderzoek is gedaan naar de oorzaak van de lekkages. Zowel Harskamp als DEKRA hebben aanbevolen de oude dakbedekking geheel te verwijderen en te vervangen. Hoewel uit het rapport van DEKRA blijkt dat de oorsprong van de lekkages door de herstelwerkzaamheden niet meer is te achterhalen, acht het hof het gelet op de bevindingen van Harskamp en DEKRA aannemelijk dat de verschillende lekkages met de gebrekkige herstelwerkzaamheden niet (volledig) zijn verholpen en dat volledig herstel op deze wijze hoe dan ook onwaarschijnlijk zou zijn.
Het hof is van oordeel dat van [appellant] niet kon worden verlangd dat hij na de verrichte werkzaamheden Dijkstra opnieuw had moeten sommeren om de lekkages te herstellen. Daarvoor is redengevend dat de lekkages blijkens het rapport van DEKRA nimmer deugdelijk zijn hersteld en Dijkstra naar aanleiding van (aanhoudende) klachten van [appellant] bij brief van 5 februari 2015 heeft erkend dat er nog steeds lekkageproblemen waren en daarbij heeft toegezegd dat deze verholpen zouden worden.

5.11

Gelet op het voorgaande zal het hof - conform het door [appellant] gevorderde - de huurprijsvermindering vaststellen op € 800,- inclusief btw, met ingang van 1 januari 2014.

6.De slotsom

6.1

De grieven slagen. Het hof zal het bestreden vonnis vernietigen voor zover de kantonrechter daarin heeft bepaald dat de totale huurprijs vanaf 13 augustus 2017 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt € 800,- inclusief btw zal bedragen.

6.2

Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal het hof Dijkstra in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [appellant] zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten € 107,09

- griffierecht
€ 1.649,00

subtotaal verschotten € 1.756,09

- salaris advocaat
€ 1.074,-(1 punt x tarief II)

Totaal € 2.830,09.

7.
De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Assen van 7 augustus 2018, voor zover daarbij is bepaald dat de totale huurprijs vanaf 13 augustus 2017 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt € 800,- inclusief btw zal bedragen;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

bepaalt dat de totale huurprijs vanaf 1 januari 2014 tot aan de datum van de ontruiming van het gehuurde € 800,- per maand zal bedragen, inclusief btw;

veroordeelt Dijkstra in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellant] vastgesteld op € 1.756,09 voor verschotten en op € 1.074,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. O.E. Mulder en mr. M. Willemse en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op
27 augustus 2019.