ECLI:NL:GHARL:2019:675

• Datum uitspraak: 29 januari 2019
• Publicatiedatum: 28 januari 2019
• Zaaknummer: 18/00168
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I. Linssen; R.A.V. Boxem; A.E. Keulemans
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waardevaststelling van nieuwbouwwoning

Belanghebbende is eigenaar van een nieuwbouwwoning uit 2016 en betwist de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van € 276.000 voor het belastingjaar 2017. De rechtbank had de waarde verlaagd tot € 276.000, maar belanghebbende stelde dat de waarde € 263.000 moest zijn, gebaseerd op de aankoopprijs en het vertrouwensbeginsel.

In hoger beroep heeft het hof geoordeeld dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 276.000 juist is, mede door rekening te houden met na oplevering aangebrachte verbeteringen zoals keuken, afwerking en tuin. De taxatierapporten en vergelijkingsobjecten ondersteunen deze waarde.

Het beroep op het vertrouwensbeginsel faalt omdat uit de e-mailcorrespondentie blijkt dat de lagere waarde van € 263.000 slechts onderdeel was van een compromisvoorstel dat niet is bereikt. Er is geen toezegging gedaan die buiten dat compromis geldt.

Het hof verklaart het hoger beroep ongegrond en bevestigt de uitspraak van de rechtbank. Er wordt geen proceskostenvergoeding toegekend.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van € 276.000 bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 18/00168

uitspraakdatum: 29 januari 2019

Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 23 januari 2018, nummer AWB 17/4114, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van belastingcentrum
Tribuut (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op 1 januari 2017, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 302.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (hierna: OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 276.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 december 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een nieuw gebouwde hoekwoning met berging (hierna: de woning) uit het jaar 2016. De koopprijs vrij op naam bedroeg € 263.000. De woning is casco opgeleverd. In 2016 heeft de vloer- en wandafwerking plaatsgevonden, is een keuken geplaatst en de tuin aangelegd. De inhoud van de woning is 482 m³ en het perceel is 292 m².

2.2.

In de beroepsfase hebben belanghebbende en de heffingsambtenaar per e-mail gecorrespondeerd over de waarde van de woning en de proceskostenvergoeding. In deze e-mails is het navolgende opgenomen.

E-mail van 5 oktober 2017 9:57 uur van [A] , taxateur namens de heffingsambtenaar aan de gemachtigde van belanghebbende:

“(…)

Bij nader inzien ben ik voornemens om de waarde bij te stellen naar € 276.000,-.

(…)”

E-mail van 5 oktober 2017 10:53 uur van de gemachtigde van belanghebbende aan [A] :

“(…)

Na ontvangst van deze stukken kunnen wij u berichten of wij ons wel of niet kunnen vinden in uw waardevoorstel.

(…)”

E-mail van 9 oktober 2017 17:25 uur van de gemachtigde van belanghebbende aan [A] :

“(…)

Na telefonisch overleg met belanghebbende stel ik een waarde van € 257.000 voor,

(…)

Voorts dienen ook de proceskosten ad € 495 en griffie ad € 46 te worden vergoed. Daarbij geldt de nadrukkelijke voorwaarde dat enkel een compromis wordt bereikt indien u voornoemde direct stort op de rekening van WOZ Juristen zoals genoemd in het beroepschrift.

Ook delen wij u nadrukkelijk mede dat u niet mag verrekenen met nog openstaande belastingenschulden en is nadrukkelijk niet toegestaan op grond van de Invorderingswet 1990.

(…)”

E-mail van 10 oktober 2017 08:38 uur van [A] aan de gemachtigde van belanghebbende:

“(…)

Al met al concludeer ik dat ik uw voorgestelde waarde van € 257.000 niet kan volgen. Ik sta achter een waarde van € 263.000,- mede gelet op de eigen betaalde koopsom.

Graag hoor ik van u of u daarmee akkoord kan gaan zodat we geen geschil meer hebben over de WOZ-waarde.

Inzake de kostenvergoeding zal ik navraag doen bij onze juridische afdeling hier kom ik zo spoedig mogelijk op terug. echter wil ik dit zelf los zien van het waarde compromis.”

E-mail van 14 oktober 2017 20:55 uur van gemachtigde aan [A] :

“(…)

Een WOZ-waarde voor belastingjaar 2017 van € 263.000 is akkoord nadat ook aan alle overige voorwaarden is voldaan.

Nogmaals dienen ook de proceskosten ad € 495 en griffie ad € 46 te worden vergoed. Daarbij geldt ten overvloede de nadrukkelijk voorwaarde dat enkel een compromis wordt bereikt indien u voornoemde direct stort op de rekening van WOZ Juristen zoals genoemd in het beroepschrift.

(…)”

E-mail van 18 oktober 201714:55 uur van [A] aan de gemachtigde van belanghebbende:

“Het is fijn om te lezen dat we het over de WOZ-waarde van € 263.000 eens zijn.

(…)

Er zal derhalve helaas, in tegenstelling tot de WOZ-waarde, geen compromis bereikt worden over de uitbetaling proceskostenvergoeding aangezien wij daarin onze beleidsregels volgen (…).”

E-mail van 18 oktober 2017 14:59 uur van de gemachtigde van belanghebbende aan [A] :

“(…)

Met klem spreek ik u tegen! Er is geen compromis bereikt. Nadrukkelijk heb aan het bereiken van een compromis voorwaarden verbonden. Dat u zaken los ziet maakt het voorgaande niet anders. U heeft niet voldaan aan de voorwaarden het beroep zullen wij niet intrekken.”

3. Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

3.2.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 263.000 en beroept zich op het vertrouwensbeginsel. De heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 276.000.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

4.2.

Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het derde lid, onder b van dit artikel wordt, indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.

4.3.

Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist, rust in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem op de voet van artikel 17 Wet WOZ vastgestelde waarde niet te hoog is.

4.4.

Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar daarin geslaagd. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde gewezen op het eigen aankoopcijfer uit januari 2016 van € 263.000 vrij op naam en casco oplevering en de nadien aangebrachte verbeteringen. Na de oplevering is een keuken geplaatst, is vloer- en wandafwerking aangebracht en een tuin aangelegd. De heffingsambtenaar heeft terecht met deze na oplevering aangebrachte verbeteringen rekening gehouden (artikel 18, derde lid, onderdeel b, van de WOZ). Het Hof acht aannemelijk dat deze verbeteringen de waarde van de onroerende zaak positief beïnvloeden en dat dit het verschil tussen het aankoopbedrag en de vastgestelde waarde rechtvaardigt. Het Hof ziet verder bevestiging in het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport. Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de vergelijkingsobjecten niet betwist. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten bieden, met inachtneming van de onderlinge verschillen, steun aan de in het taxatierapport aan de onroerende zaak toegekende waarde. De heffingsambtenaar heeft derhalve aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 276.000 niet te hoog is.

4.5.

Belanghebbende betoogt verder dat hij aan de uitlatingen per e-mail van de taxateur die namens de heffingsambtenaar met zijn gemachtigde heeft gecorrespondeerd vertrouwen kan ontlenen dat de waarde moet worden verlaagd tot € 263.000.

4.6.

Het Hof is van oordeel dat uit de onder 2.2 weergegeven e-mailcorrespondentie in redelijkheid niet kan worden afgeleid dat de heffingsambtenaar los van een compromis een waarde van € 263.000 voorstaat. Het Hof wijst daarbij op de zinsnede “Ik sta achter een waarde van € 263.000,- mede gelet op de eigen betaalde koopsom” in samenhang met de verwijzing naar een waarde compromis in de slotzin van deze e-mail. De door de taxateur in de daarop volgende e-mails genoemde WOZ-waarde van € 263.000 kan, gelet op de hele e-mailcorrespondentie, in redelijkheid ook niet anders worden opgevat dan de waarde die in het kader van een compromis is voorgesteld. Uit de e-mailcorrespondentie volgt vervolgens dat geen compromis is bereikt over de waarde van de onroerende zaak. Belanghebbendes gemachtigde heeft dit expliciet bevestigd in de e-mail van 18 oktober 2017. Alsdan kunnen de uitlatingen van de heffingsambtenaar in het kader van het onderzoeken van een compromis niet buiten dit compromis als een toezegging worden gezien, waaraan vertrouwen kan worden ontleend. De heffingsambtenaar heeft nergens aangegeven ook buiten een compromis een waarde van € 263.000 voor te staan. Het beroep op het vertrouwensbeginsel faalt dan ook.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Linssen, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. A.E. Keulemans, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De beslissing is op 29 januari 2019 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(J.W.J. de Kort) (I. Linssen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 29 januari 2019.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.