Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.239.306/01
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 6273720)
arrest van 16 juli 2019
in de zaak van
1.[appellant] ,
wonende te [A] ,
hierna:
[appellant],
[appellant],
2. [appellante] ,
wonende te [A] ,
hierna:
[appellante],
[appellante],
appellanten,
in eerste aanleg: eisers,
hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten] c.s.,
[appellanten] c.s.,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer, kantoorhoudend te Amsterdam,
tegen
1.[geïntimeerde1] ,
wonende te [A] ,
2. [geïntimeerde2] ,wonende te [B] ,
hierna: [geïntimeerde2] ,
2. [geïntimeerde2] ,wonende te [B] ,
hierna: [geïntimeerde2] ,
geïntimeerden,
in eerste aanleg: gedaagden,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna:
[geïntimeerden] c.s.,
[geïntimeerden] c.s.,
advocaat: mr. R.V. de Lauwere, kantoorhoudend te Hilversum.
Het hof neemt het tussenarrest van 19 maart 2019 hier over.
1.1. Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
[appellanten] c.s. hebben een "acte verzoek" genomen en [geïntimeerden] c.s. een akte.
1.2
Vervolgens hebben [appellanten] c.s. de aanvullende processtukken ingediend en heeft het hof arrest bepaald.
2. De vaststaande feiten
2.1
Het hof gaat uit van de volgende feiten.
2.2 Op het perceel aan de [a-straat 1] te [A] (hierna: het perceel) staan een
2.2 Op het perceel aan de [a-straat 1] te [A] (hierna: het perceel) staan een
woonhuis en enkele opstallen, waaronder twee tuinhuisjes. In 1972 heeft [geïntimeerde1] één van de tuinhuisjes (hierna: het gehuurde) als woonruimte betrokken op basis van een op
27 maart 1972 ondertekende schriftelijke huurovereenkomst. In het huurcontract is onder meer vermeld dat het gehuurde betreft "
een gemeubileerd huisje bestemd en om te gebruiken voor bewoning", dat de maandelijkse huur fl. 175,- bedraagt en dat de huurder verklaart dat het gehuurde zich in goede staat van onderhoud bevindt.
Artikel 9 bepaalt:
“
Tijdens de duur der overeenkomst is het onderhoud der daken, goten, buitenlozingen, grondleidingen, buitengevels, schuttingen, hekken, scheidsmuren en andere afscheidingen alsmede het buitenverfwerk voor rekening van verhuurder zijnde echter huurder gehouden tot onverwijld herstel of vergoeding van alle schade daaraan ontstaan door of in verband met het gebruik van het gehuurde alsmede van die, ontstaan door schuld of onachtzaamheid der bewoners en van anderen, met zijn toestemming in, op of bij het gehuurde aanwezig.Ten laste van huurder is het onderhoud van het gehuurde binnenshuis, in het bijzonder het witten van muren en plafonds, reparatiën aan schellen, sloten, grendels, krukjes, haakjes enz, aan raamkoorden, rolluiken en jalouziëen; aan tap- en afsluitkranen der leidingen; terwijl de huurder tevens moet zorgdragen voor het schoonmaken van zinkputten, goten, enz."
een gemeubileerd huisje bestemd en om te gebruiken voor bewoning", dat de maandelijkse huur fl. 175,- bedraagt en dat de huurder verklaart dat het gehuurde zich in goede staat van onderhoud bevindt.
Artikel 9 bepaalt:
“
Tijdens de duur der overeenkomst is het onderhoud der daken, goten, buitenlozingen, grondleidingen, buitengevels, schuttingen, hekken, scheidsmuren en andere afscheidingen alsmede het buitenverfwerk voor rekening van verhuurder zijnde echter huurder gehouden tot onverwijld herstel of vergoeding van alle schade daaraan ontstaan door of in verband met het gebruik van het gehuurde alsmede van die, ontstaan door schuld of onachtzaamheid der bewoners en van anderen, met zijn toestemming in, op of bij het gehuurde aanwezig.Ten laste van huurder is het onderhoud van het gehuurde binnenshuis, in het bijzonder het witten van muren en plafonds, reparatiën aan schellen, sloten, grendels, krukjes, haakjes enz, aan raamkoorden, rolluiken en jalouziëen; aan tap- en afsluitkranen der leidingen; terwijl de huurder tevens moet zorgdragen voor het schoonmaken van zinkputten, goten, enz."
2.3
[geïntimeerde2] en [geïntimeerde1] zijn in juli 1972 getrouwd. [geïntimeerde2] heeft toen ook haar intrek genomen in het gehuurde.
2.4
[appellanten] c.s. hebben in 1986 het perceel in eigendom verkregen. [appellanten] c.s. zijn het woonhuis gaan bewonen en [geïntimeerden] c.s. hebben vanaf dat moment de maandelijks huur aan [appellanten] c.s. betaald.
2.5
Bij handgeschreven brief van 24 augustus 1994 hebben [geïntimeerden] c.s. - voor zover van belang - het volgende aan [appellanten] c.s. geschreven:
"Na bezichtiging van ons huis binnen en buiten werd het volgende toen besproken en
afgesproken:
1. De huuraanpassing van huis en kantoor.
2. Het onderhoud van het huis
(...)
Punt 2. Gezien de betrokkenheid van [geïntimeerde1] met het bouwvak,
zouden wij de onderhoudswerkzaamheden op ons nemen en jij de kosten van de materialen.
Dit d.m.v. compensatie van huurtermijnen".
2.6
[geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] zijn gescheiden.
2.7
In de jaren voorafgaand aan 2015 heeft [geïntimeerde2] haar permanente verblijfplaats in het gehuurde gehad en verbleef [geïntimeerde1] daarin af en toe. Vanaf begin 2015 staat het gehuurde leeg.
2.8
[appellanten] c.s. en [geïntimeerden] c.s. hebben in de loop der tijd diverse conflicten gehad, onder meer over het onderhoud aan het gehuurde.
2.9
Bij brief van 12 november 2016 hebben [appellanten] c.s. - voor zover van
belang - het volgende aan [geïntimeerde2] geschreven:
belang - het volgende aan [geïntimeerde2] geschreven:
"Terugkomend van vakantie constateerden wij, dat de kachel in het door jou van ons
gehuurde houten tuinhuis weer eens niet meer brandt. (...) zeker in herfst en winter [is dat] niet acceptabel en met name niet bij, wat hier het geval is, een vrij in het bos staand houten tuinhuis van meer dan 85 jaar oud.
Verder zeggen wij je per heden de huur op en verzoeken je uiterlijk 1 maart 2011 het
tuinhuis in goede orde te hebben ontruimd (...). Al bijna twee jaar ben je zonder
achterlating van adres vertrokken en staat het huisje leeg. De staat van onderhoud is zo langzamerhand erbarmelijk, onderhoud waar jij toe bent verplicht".
2.1
Bij ongedateerde brief heeft [geïntimeerde1] aan [appellanten] c.s. laten weten niet akkoord te gaan met de opzegging van de huurovereenkomst en heeft hij [appellanten] c.s. opgeroepen om achterstallig onderhoud aan het gehuurde te (laten) verrichten.
2.11
In een brief van 29 december 2017 heeft [geïntimeerde1] [appellanten] c.s. gesommeerd per omgaande met een voorstel te komen om het gehuurde zo te herstellen dat er normaal in kan worden gewoond. Hij schreef verder:
"
Gezien deze situatie behoud ik mij het recht (…) de maandelijkse huur ad 120,63 euro onder mij te houden. Dit met ingang van 01-01-2018 tot het moment van afronding achterstallig onderhoud."
"
Gezien deze situatie behoud ik mij het recht (…) de maandelijkse huur ad 120,63 euro onder mij te houden. Dit met ingang van 01-01-2018 tot het moment van afronding achterstallig onderhoud."
2.12
[geïntimeerden] c.s. hebben vanaf 1 januari 2018 twee derde deel van de huur (€ 70,74) onder zich gehouden. Aan sommaties van Goedbloed c.s. de volledige huur te betalen, hebben zij niet voldaan.
2.13
In een brief van 4 juli 2018 heeft de gemeente Laren gereageerd op een verzoek van [geïntimeerden] c.s. om handhavend op te treden inzake de bewoning van het gehuurde: “
omdat de bewoners al langer dan een jaar niet in het bijgebouw woonden. U wilt de huurovereenkomst beëindigen en verzoekt ons handhavend op te treden wanneer bewoning van het tuinhuis wordt hervat, een einde te maken aan de gedoogsituatie en hiermee de huurbeschermingte
beëindigen.”
De conclusie van de gemeente is de volgende:
“
Bewoning van het tuinhuis is op grond van het overgangsrecht niet (meer) toegestaan. Primair omdat met het overgangsrecht wordt beoogd een tijdelijke situatie te overbruggen en niet bedoeld is voor gebruik dat niet binnen de planperiode wordt beëindigd, subsidiair omdat bewoning van het tuinhuis ook in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan (i.c. strijdigheid met artikel 33.7 van bestemmingsplan Laren West), en meer subsidiair omdat bewoning langer dan een jaar wordt/is onderbroken (i.c. strijdigheid met artikel 33.6 van bestemmingsplan Laren West).Verzoek om handhavingU geeft aan dat uw huurder(s) niet meer in het tuinhuis wonen. Er is dus geen sprake van een overtreding van het bestemmingsplan. Zonder gronden is er geen mogelijkheid om bestuursrechtelijk handhavend op te treden.Er is geen sprake van een gedoogbeschikking.De huurovereenkomst, dan wel het ontbinden daarvan, is een zaak tussen u en uw huurder(s). Een huurovereenkomst is geregeld in het burgerlijk wetboek en is dus privaatrechtelijk van aard. Wij als gemeente staan buiten de privaatrechtelijke verhouding huurder versus verhuurder.Gelet op bovenstaande wijzen wij daarom uw verzoek om handhaving af.”
omdat de bewoners al langer dan een jaar niet in het bijgebouw woonden. U wilt de huurovereenkomst beëindigen en verzoekt ons handhavend op te treden wanneer bewoning van het tuinhuis wordt hervat, een einde te maken aan de gedoogsituatie en hiermee de huurbeschermingte
beëindigen.”
De conclusie van de gemeente is de volgende:
“
Bewoning van het tuinhuis is op grond van het overgangsrecht niet (meer) toegestaan. Primair omdat met het overgangsrecht wordt beoogd een tijdelijke situatie te overbruggen en niet bedoeld is voor gebruik dat niet binnen de planperiode wordt beëindigd, subsidiair omdat bewoning van het tuinhuis ook in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan (i.c. strijdigheid met artikel 33.7 van bestemmingsplan Laren West), en meer subsidiair omdat bewoning langer dan een jaar wordt/is onderbroken (i.c. strijdigheid met artikel 33.6 van bestemmingsplan Laren West).Verzoek om handhavingU geeft aan dat uw huurder(s) niet meer in het tuinhuis wonen. Er is dus geen sprake van een overtreding van het bestemmingsplan. Zonder gronden is er geen mogelijkheid om bestuursrechtelijk handhavend op te treden.Er is geen sprake van een gedoogbeschikking.De huurovereenkomst, dan wel het ontbinden daarvan, is een zaak tussen u en uw huurder(s). Een huurovereenkomst is geregeld in het burgerlijk wetboek en is dus privaatrechtelijk van aard. Wij als gemeente staan buiten de privaatrechtelijke verhouding huurder versus verhuurder.Gelet op bovenstaande wijzen wij daarom uw verzoek om handhaving af.”
3.3. De vorderingen en de beslissing in eerste aanleg
3.1
[appellanten] c.s. hebben [geïntimeerden] c.s. gedagvaard voor de kantonrechter. Zij hebben primair gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat geen huurovereenkomst tussen partijen bestaat, subsidiair hebben zij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd en meer subsidiair dat wordt bepaald dat de huurovereenkomst is beëindigd wegens dringend eigen gebruik, met bevel tot ontruiming van het gehuurde. Bij akte van 21 februari 2018 hebben [appellanten] c.s. de primaire vordering ingetrokken.
3.2
[geïntimeerden] c.s. hebben zich tegen deze vorderingen verweerd.
3.3
Nadat de kantonrechter in het tussenvonnis van 29 november 2017 een comparitie van partijen had gelast en deze comparitie ook had plaatsgevonden, heeft hij in het eindvonnis van 21 maart 2018 de vorderingen van [appellanten] c.s. afgewezen.
4.De bespreking van de grieven
4.1
Het hof stelt voorop dat [appellanten] c.s. geen grief hebben gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik niet toewijsbaar is. Het geschil in hoger beroep is dan ook beperkt tot de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst.
4.2
[appellanten] c.s. voeren in hun memorie van grieven allereerst aan dat [geïntimeerden] c.s. geen belang hebben bij voortzetting van de huurovereenkomst omdat het bewonen van het gehuurde in strijd is met het bestemmingsplan. Zij verwijzen in dat verband naar de in r.o. 2.13 aangehaalde brief van de gemeente.
4.3
[appellanten] c.s. maken niet duidelijk welke juridische consequenties zij verbinden aan hun betoog. Indien zij zich willen beroepen op de in artikel 3:303 BW neergelegde regel, miskennen zij dat niet [geïntimeerden] c.s., maar zijzelf een vordering hebben ingesteld. Het gaat er dan ook om of [appellanten] c.s. een belang hebben bij hun vordering. Dat belang staat niet ter discussie. De brief van de gemeente is daarvoor niet redengevend.
Wat het standpunt van de gemeente betekent voor de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst, hebben [appellanten] c.s. nauwelijks toegelicht. Zij voeren slechts aan dat vanwege deze brief gelet op de omstandigheden van het geval de redelijkheid en billijkheid aangeven dat de beëindiging van de huurovereenkomst geëffectueerd dient te worden, maar lichten deze stelling verder niet toe. Onduidelijk is of de brief een opzeggingsgrond oplevert (en zo ja welke, en of op deze grond is opgezegd). Evenmin valt, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien dat de brief de conclusie rechtvaardigt dat [geïntimeerden] c.s. tekortschieten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat dit tekortschieten de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Indien [appellanten] c.s. de stelling ingang willen doen vinden dat een huurovereenkomst van woonruimte op grond van de redelijkheid en billijkheid kan eindigen, hebben zij deze stelling onvoldoende onderbouwd.
Het hof neemt de brief en wat [appellanten] c.s. daarover opmerken dan ook voor kennisgeving aan. Bij deze stand van zaken kan in het midden blijven of het in die brief verwoorde standpunt van de gemeente over de toelaatbaarheid van het gebruik van het gehuurde als woonhuis de toets van de juridische kritiek kan doorstaan.
Wat het standpunt van de gemeente betekent voor de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst, hebben [appellanten] c.s. nauwelijks toegelicht. Zij voeren slechts aan dat vanwege deze brief gelet op de omstandigheden van het geval de redelijkheid en billijkheid aangeven dat de beëindiging van de huurovereenkomst geëffectueerd dient te worden, maar lichten deze stelling verder niet toe. Onduidelijk is of de brief een opzeggingsgrond oplevert (en zo ja welke, en of op deze grond is opgezegd). Evenmin valt, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien dat de brief de conclusie rechtvaardigt dat [geïntimeerden] c.s. tekortschieten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat dit tekortschieten de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Indien [appellanten] c.s. de stelling ingang willen doen vinden dat een huurovereenkomst van woonruimte op grond van de redelijkheid en billijkheid kan eindigen, hebben zij deze stelling onvoldoende onderbouwd.
Het hof neemt de brief en wat [appellanten] c.s. daarover opmerken dan ook voor kennisgeving aan. Bij deze stand van zaken kan in het midden blijven of het in die brief verwoorde standpunt van de gemeente over de toelaatbaarheid van het gebruik van het gehuurde als woonhuis de toets van de juridische kritiek kan doorstaan.
4.4
In de inleidende dagvaarding hebben [appellanten] c.s. aangevoerd dat de huurovereenkomst betrekking heeft op het tuinhuisje dat al niet meer door [geïntimeerden] c.s. werd gebruikt en dat [geïntimeerden] c.s. het andere tuinhuisje in gebruik hadden. De kantonrechter heeft deze stelling niet behandeld. Met
grief Ikomen [appellanten] c.s. hiertegen op.
grief Ikomen [appellanten] c.s. hiertegen op.
4.5
De door de kantonrechter niet besproken stelling van [appellanten] c.s. hebben zij ten grondslag gelegd aan hun (oorspronkelijke) primaire vordering. Deze vordering hebben zij echter ingetrokken, zodat de stelling niet meer hoefde te worden besproken. Het hof stelt vast dat [appellanten] c.s. hun eis in hoger beroep niet hebben gewijzigd, zodat de stelling ook in hoger beroep onbesproken kan blijven.
4.6
Wat hiervoor is overwogen, geldt ook voor wat [appellanten] c.s. in eerste aanleg hebben aangevoerd over de positie van [geïntimeerde2] en in de toelichting op de grief herhalen. [appellanten] c.s. hebben in hoger beroep geen procedurele consequenties verbonden aan hun betoog dat [geïntimeerde2] geen medehuurder (meer) is. Zij vorderen bijvoorbeeld niet dat voor recht wordt verklaard dat [geïntimeerde2] geen medehuurder meer is. In eerste aanleg hebben zij dat ook niet gevorderd, zodat de kantonrechter de positie van [geïntimeerde2] in het midden kon laten. Het hof kan dat ook.
4.7
De grief faalt dan ook.
4.8
De kantonrechter is [appellanten] c.s. niet gevolgd in hun betoog dat [geïntimeerden] c.s. zijn tekortgeschoten in hun verplichting tot goed huurderschap door het gehuurde niet te bewonen. Met
grief IIkomen [appellanten] c.s. tegen dit oordeel van de kantonrechter op.
grief IIkomen [appellanten] c.s. tegen dit oordeel van de kantonrechter op.
4.9
Uitgangspunt is dat de huurder niet verplicht is van de gehuurde zaak gebruik te maken. Dat is anders wanneer uit aard en bestemming van het gehuurde een verplichting tot (permanent) gebruik voortvloeit of partijen dat zijn overeengekomen.
Dat partijen het permanent gebruik van het gehuurde zijn overeengekomen, is gesteld noch gebleken.
Het gehuurde betreft een gemeubileerd tuinhuisje. In de aanhef van het huurcontract is vermeld dat het “bestemd en om te gebruiken voor bewoning” is. Op grond van artikel 4 van het huurcontract is de huurder verplicht het gehuurde zelf te gebruiken “naar deszelfs aard en bestemming”. Naar het oordeel van het hof dwingen deze bepalingen niet tot de conclusie dat [geïntimeerden] c.s. gehouden zijn het gehuurde daadwerkelijk (permanent) te bewonen. De aard van het gehuurde - een tuinhuisje - is naar het oordeel van het hof juist een contra-indicatie voor de verplichting het permanent te bewonen, zeker wanneer in aanmerking wordt genomen dat het tuinhuisje op het erf ligt van een wel permanent bewoond woonhuis. Onder deze omstandigheden is het door [appellanten] c.s. aangevoerde kraakrisico bij leegstand van het gehuurde gering.
c.s. hebben dan ook niet onderbouwd dat [geïntimeerden] c.s. door het gehuurde langere tijd niet te bewonen in strijd handelen met hun verplichtingen uit goed huurderschap. De grief faalt in zoverre. De in de toelichting op de grief ingenomen stelling van [appellanten] c.s. dat [geïntimeerden] c.s. het gehuurde niet goed onderhouden en ook de huur niet betalen, zal het hof betrekken bij de bespreking van de volgende grief.
Dat partijen het permanent gebruik van het gehuurde zijn overeengekomen, is gesteld noch gebleken.
Het gehuurde betreft een gemeubileerd tuinhuisje. In de aanhef van het huurcontract is vermeld dat het “bestemd en om te gebruiken voor bewoning” is. Op grond van artikel 4 van het huurcontract is de huurder verplicht het gehuurde zelf te gebruiken “naar deszelfs aard en bestemming”. Naar het oordeel van het hof dwingen deze bepalingen niet tot de conclusie dat [geïntimeerden] c.s. gehouden zijn het gehuurde daadwerkelijk (permanent) te bewonen. De aard van het gehuurde - een tuinhuisje - is naar het oordeel van het hof juist een contra-indicatie voor de verplichting het permanent te bewonen, zeker wanneer in aanmerking wordt genomen dat het tuinhuisje op het erf ligt van een wel permanent bewoond woonhuis. Onder deze omstandigheden is het door [appellanten] c.s. aangevoerde kraakrisico bij leegstand van het gehuurde gering.
c.s. hebben dan ook niet onderbouwd dat [geïntimeerden] c.s. door het gehuurde langere tijd niet te bewonen in strijd handelen met hun verplichtingen uit goed huurderschap. De grief faalt in zoverre. De in de toelichting op de grief ingenomen stelling van [appellanten] c.s. dat [geïntimeerden] c.s. het gehuurde niet goed onderhouden en ook de huur niet betalen, zal het hof betrekken bij de bespreking van de volgende grief.
4.1
Volgens [appellanten] c.s. zijn [geïntimeerden] c.s. ook tekortgeschoten in hun verplichting het gehuurde te onderhouden. De kantonrechter heeft dit betoog van [appellanten] c.s. verworpen. [appellanten] c.s. komen met
grief III en grief II (gedeeltelijk)tegen dit oordeel op.
grief III en grief II (gedeeltelijk)tegen dit oordeel op.
4.11
Het hof stelt bij de bespreking van deze grief voorop dat tussen partijen niet ter discussie staat dat de staat van onderhoud van de buitenzijde van het gehuurde slecht is. De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 4.6, na te hebben overwogen dat de staat van het onderhoud van (de buitenzijde van) het gehuurde slecht is en dat groot onderhoud noodzakelijk is, het volgende overwogen:
“
Uit artikel 7:206 lid 1 in samenhang met artikel 7:242 BW volgt immers dat de verhuurder de gebreken aan het gehuurde dient te herstellen en dat niet ten nadele van de huurder van deze bepaling kan worden afgeweken. (…) Nu gesteld noch gebleken is dat de onderhoudswerkzaamheden kwalificeren als kleine herstellingen die voor rekening van de huurder komen (als bedoeld in artikel 7:217 BW) kan [appellanten] c.s. het achterstallig onderhoud dan ook niet aan [geïntimeerden] c.s. tegenwerpen (…)”.[appellanten] c.s. hebben geen grief gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat zij verantwoordelijk zijn voor het verrichten van groot onderhoud aan de buitenzijde van het gehuurde en dat sprake is van achterstallig onderhoud dat niet kwalificeert als voor rekening van de huurder komend onderhoud. Ook hebben zij geen grief gericht tegen het verband dat de kantonrechter heeft gelegd tussen de slechte staat van onderhoud van de buitenzijde van het gehuurde en het tekortschieten door [appellanten] c.s. in hun onderhoudsplicht. In hoger beroep moet er dan ook van worden uitgegaan dat [appellanten] c.s. hun verplichting tot het verrichten van groot onderhoud niet zijn nagekomen en dat daardoor de staat van onderhoud van (de buitenzijde van) het gehuurde slecht is.
“
Uit artikel 7:206 lid 1 in samenhang met artikel 7:242 BW volgt immers dat de verhuurder de gebreken aan het gehuurde dient te herstellen en dat niet ten nadele van de huurder van deze bepaling kan worden afgeweken. (…) Nu gesteld noch gebleken is dat de onderhoudswerkzaamheden kwalificeren als kleine herstellingen die voor rekening van de huurder komen (als bedoeld in artikel 7:217 BW) kan [appellanten] c.s. het achterstallig onderhoud dan ook niet aan [geïntimeerden] c.s. tegenwerpen (…)”.[appellanten] c.s. hebben geen grief gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat zij verantwoordelijk zijn voor het verrichten van groot onderhoud aan de buitenzijde van het gehuurde en dat sprake is van achterstallig onderhoud dat niet kwalificeert als voor rekening van de huurder komend onderhoud. Ook hebben zij geen grief gericht tegen het verband dat de kantonrechter heeft gelegd tussen de slechte staat van onderhoud van de buitenzijde van het gehuurde en het tekortschieten door [appellanten] c.s. in hun onderhoudsplicht. In hoger beroep moet er dan ook van worden uitgegaan dat [appellanten] c.s. hun verplichting tot het verrichten van groot onderhoud niet zijn nagekomen en dat daardoor de staat van onderhoud van (de buitenzijde van) het gehuurde slecht is.
4.12
Volgens [appellanten] c.s. zijn [geïntimeerden] c.s. hun onderhoudsverplichtingen niet nagekomen. [geïntimeerden] c.s. verwijzen in dit verband naar het Besluit Kleine Herstellingen. In artikel 7:240 BW is bepaald dat niet ten nadele van de huurder van de bepalingen uit dit besluit kan worden afgeweken. Partijen kunnen wel ten voordele van de huurder van het besluit afwijken, door overeen te komen dat een of meerdere in het besluit vermelde kleine herstellingen voor rekening van de verhuurder komen. Omdat partijen, in afwijking van punt l. van de bijlage bij het besluit zijn overeengekomen dat het onderhoud van de erfafscheiding voor rekening van de verhuurder is (vgl. artikel 9 van het huurcontract) gaat het verwijt dat [appellanten] c.s. aan [geïntimeerden] c.s. maken over het onderhoud van de erfafscheiding niet op.
[appellanten] c.s. hebben onvoldoende onderbouwd dat [geïntimeerden] c.s. in hun verplichting de tuin te onderhouden zijn tekortgeschoten. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat het gehuurde een tuinhuis is, een huis dat in de tuin van de woning van [appellanten] c.s. staat. Het onderhoud van de tuin van de woning van [appellanten] c.s. komt uiteraard niet voor rekening van
[appellanten] c.s. hebben onvoldoende onderbouwd dat [geïntimeerden] c.s. in hun verplichting de tuin te onderhouden zijn tekortgeschoten. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat het gehuurde een tuinhuis is, een huis dat in de tuin van de woning van [appellanten] c.s. staat. Het onderhoud van de tuin van de woning van [appellanten] c.s. komt uiteraard niet voor rekening van
[geïntimeerden] c.s.
[appellanten] c.s. hebben ten slotte betoogd dat [geïntimeerden] c.s. zijn tekortgeschoten in hun verplichting de ramen en het houtwerk van het gehuurde schoon te houden. Daargelaten dat [geïntimeerden] c.s. dat hebben bestreden, geldt dat het niet nakomen van deze verplichting hun naar het oordeel van het hof niet kan worden tegengeworpen, gelet op het feit dat het houtwerk zich in een slechte onderhoudstoestand bevond vanwege het tekortschieten van [appellanten] c.s. om groot onderhoud aan het houtwerk te verrichten. Het hof volgt [geïntimeerden] c.s. dan ook in hun betoog dat het niet veel zin heeft om aangetast houtwerk schoon te houden.
c.s. hebben bestreden dat zij het gehuurde onvoldoende verwarmen, zoals
c.s. hebben bestreden dat zij het gehuurde onvoldoende verwarmen, zoals
[appellanten] c.s. stellen. [appellanten] c.s. hebben niet aangeboden hun stelling op dit punt te
bewijzen en het of ziet ook geen reden hen ambtshalve tot dat bewijs toe te laten, zodat er niet van kan worden uitgegaan dat [geïntimeerden] c.s. het gehuurde onvoldoende verwarmen.
4.13
[appellanten] c.s. hebben gelet op wat hiervoor is overwogen onvoldoende onderbouwd dat [geïntimeerden] c.s. in hun onderhoudsverplichting zijn tekortgeschoten.
4.14
[appellanten] c.s. voeren ook aan dat [geïntimeerden] c.s. zonder aankondiging vooraf vanaf januari 2008 de huur en vanaf april 2018 een deel van de huur onbetaald hebben gelaten. Uit de in r.o. 2.12 aangehaalde brief van [geïntimeerde1] van 29 december 2017 volgt dat [geïntimeerde1] het opschorten van de huur heeft aangekondigd. [geïntimeerden] c.s. hebben dus niet zonder aankondiging vooraf de huur ingehouden. Zij hebben ook aangegeven om welke reden zij (een deel van) de huur inhouden, te weten vanwege de onderhoudstoestand van het gehuurde. Dat die onderhoudstoestand slecht is, staat zoals hiervoor is overwogen niet ter discussie. Dat dit het gevolg is van het tekortschieten in hun onderhoudsverplichtingen door [appellanten] c.s. heeft het hof hiervoor overwogen.
4.15
Volgens [appellanten] c.s. beroepen [geïntimeerde1] zich ten onrechte op een opschortingsrecht, omdat de verbintenis van [appellanten] c.s. tot het verrichten van onderhoud niet opeisbaar is. Zij beroepen zich in dit verband op de uitzondering van artikel 7:206 lid 1 BW en voeren daartoe aan dat het verhelpen van de onderhoudsgebreken onmogelijk is dan wel uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van haar zijn te vergen.
4.16
Dat het verhelpen van de gebreken onmogelijk is, hebben [appellanten] c.s., op wie ten aanzien van hun beroep op de tenzij-bepaling van artikel 7:206 lid 1 BW de stelplicht en bewijslast rusten, niet onderbouwd. Dat de kosten van de te verrichten onderhoudswerkzaamheden zelf zo hoog zijn dat die niet in redelijkheid van hen gevergd kunnen worden, hebben [appellanten] c.s. evenmin voldoende onderbouwd. Zij hebben niet aangegeven hoe hoog deze kosten zijn, laat staan dat zij een onderbouwde kostenopgave in het geding hebben gebracht.
4.17
[appellanten] c.s. hebben ook aangevoerd dat wanneer zij de gebreken verhelpen en [geïntimeerden] c.s. vervolgens weer in het verhuurde gaan wonen de gemeente een handhavingstraject zal gaan volgen. Om die reden kan van hen niet in redelijkheid gevergd worden uitgaven te doen voor het onderhoud van het gehuurde. Die uitgaven missen hun doel, in die zin dat zij er niet toe kunnen leiden dat [geïntimeerden] c.s. er niet van kunnen profiteren, begrijpt het hof de stellingen van [appellanten] c.s.
Het hof verwerpt dit betoog van [appellanten] c.s. Daargelaten of de gemeente actie zal ondernemen wanneer [geïntimeerden] c.s. het gehuurde gaan bewonen en of eventuele handhavingsactiviteiten van de gemeente kansrijk zijn, uit de in r.o. 2.13 aangehaalde brief van de gemeente volgt dat [appellanten] c.s. zelf de gemeente verzocht hebben om handhavingsmaatregelen te treffen. Onder deze omstandigheden kunnen zij zich er niet met succes op beroepen dat vanwege deze (door henzelf uitgelokte) maatregelen, waarvan niet eens zeker is dat ze worden getroffen,
redelijkerwijsniet van hen gevergd kan worden om uitgaven aan onderhoud te doen. [appellanten] c.s. zijn op grond van de hoofdregel van artikel 7:206 BW verplicht onderhoud te verrichten. Zij hebben zelf in de hand gewerkt, in elk geval bevorderd, dat het door hen te verrichten onderhoud mogelijk niet aan zijn doel beantwoord. Zij kunnen zich vervolgens niet met een beroep op het mogelijk niet aan zijn doel beantwoorden van het door hen te onderhoud, aan de hoofdregel onttrekken, te meer niet omdat van een uitzondering op deze regel pas sprake is wanneer het onderhoud uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden
in redelijkheidniet van de verhuurder kunnen worden gevergd. In dit verband wijst het hof erop dat uit de parlementaire geschiedenis (Kamerstukken II 1997/1998, 26089, 3, p. 16) volgt dat de uitzondering dat de uitgaven redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen niet snel aangenomen mag worden.
4.18 [appellanten] c.s. hebben het beroep van [geïntimeerden] c.s. op opschorting niet met andere argumenten bestreden, zodat het hof ervan zal uitgaan dat [geïntimeerden] c.s. zich terecht op opschorting hebben beroepen. Er kan dan ook niet vanuit worden gegaan dat zij in hun verplichting tot huurbetaling zijn tekortgeschoten, zodat de ontbinding niet kan worden gebaseerd op wanbetaling aan de zijde van [geïntimeerden] c.s.
Het hof verwerpt dit betoog van [appellanten] c.s. Daargelaten of de gemeente actie zal ondernemen wanneer [geïntimeerden] c.s. het gehuurde gaan bewonen en of eventuele handhavingsactiviteiten van de gemeente kansrijk zijn, uit de in r.o. 2.13 aangehaalde brief van de gemeente volgt dat [appellanten] c.s. zelf de gemeente verzocht hebben om handhavingsmaatregelen te treffen. Onder deze omstandigheden kunnen zij zich er niet met succes op beroepen dat vanwege deze (door henzelf uitgelokte) maatregelen, waarvan niet eens zeker is dat ze worden getroffen,
redelijkerwijsniet van hen gevergd kan worden om uitgaven aan onderhoud te doen. [appellanten] c.s. zijn op grond van de hoofdregel van artikel 7:206 BW verplicht onderhoud te verrichten. Zij hebben zelf in de hand gewerkt, in elk geval bevorderd, dat het door hen te verrichten onderhoud mogelijk niet aan zijn doel beantwoord. Zij kunnen zich vervolgens niet met een beroep op het mogelijk niet aan zijn doel beantwoorden van het door hen te onderhoud, aan de hoofdregel onttrekken, te meer niet omdat van een uitzondering op deze regel pas sprake is wanneer het onderhoud uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden
in redelijkheidniet van de verhuurder kunnen worden gevergd. In dit verband wijst het hof erop dat uit de parlementaire geschiedenis (Kamerstukken II 1997/1998, 26089, 3, p. 16) volgt dat de uitzondering dat de uitgaven redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen niet snel aangenomen mag worden.
4.18 [appellanten] c.s. hebben het beroep van [geïntimeerden] c.s. op opschorting niet met andere argumenten bestreden, zodat het hof ervan zal uitgaan dat [geïntimeerden] c.s. zich terecht op opschorting hebben beroepen. Er kan dan ook niet vanuit worden gegaan dat zij in hun verplichting tot huurbetaling zijn tekortgeschoten, zodat de ontbinding niet kan worden gebaseerd op wanbetaling aan de zijde van [geïntimeerden] c.s.
4.19
De slotsom is dat grief II (gedeeltelijk) en grief III falen.
Grief IV, waarmee
Grief IV, waarmee
[appellanten] c.s. opkomen tegen het oordeel van de kantonrechter, dat de vordering tot ontbinding moet worden afgewezen omdat geen sprake is van slecht huurderschap, heeft geen zelfstandige betekenis en deelt dan ook het lot van de andere grieven.
4.2
Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen. [appellanten] c.s. zullen worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep (geliquideerd salaris van de advocaat: 1,5 punt tarief II).
5.5. De beslissing
Het gerechtshof, rechtdoende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep en bepaalt deze kosten, voor zover tot nu toe aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. gevallen, op € 318,- aan verschotten en op € 1.611,- voor geliquideerd salaris van de advocaat;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest isgewezen door mr. H. de Hek, mr. J.H. Kuiper en mr. M. Willemse, en is in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2019 door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier.