ECLI:NL:GHARL:2019:5639

• Datum uitspraak: 9 juli 2019
• Publicatiedatum: 9 juli 2019
• Zaaknummer: 200.241.807/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M. Willemse; M.E.L. Fikkers; D.H. de Witte
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beëindiging huurovereenkomst bedrijfsruimte wegens dringend eigen gebruik verhuurder

De zaak betreft een geschil over de beëindiging van een mondeling gesloten huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte, een loods gebruikt als autogarage. De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd met het beroep op dringend eigen gebruik, waarbij hij de bedrijfsruimte persoonlijk duurzaam wil gebruiken voor uitbreiding van zijn onderneming.

De kantonrechter stelde het einde van de huurovereenkomst vast op 1 mei 2018 en veroordeelde de huurder tot ontruiming, met een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten. In hoger beroep voerde de huurder meerdere grieven aan tegen de toewijzing van de vordering en de proceskostenveroordeling.

Het hof bevestigde dat de verhuurder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik, mede vanwege bedrijfseconomische en logistieke redenen. Het hof oordeelde dat er geen belangenafweging meer plaatsvindt zodra dringend eigen gebruik is vastgesteld.

Het hof stelde de einddatum van de huurovereenkomst vast op 1 november 2019, rekening houdend met de belangen van beide partijen, en veroordeelde de huurder tot ontruiming per die datum. De grieven van de huurder werden verworpen en hij werd veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

Uitkomst: De huurovereenkomst wordt beëindigd per 1 november 2019 en de huurder wordt veroordeeld tot ontruiming van de bedrijfsruimte.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.241.807/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 6069436)

arrest van 9 juli 2019

in de zaak van

[appellant] h.o.d.n. Hats,

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
[appellant] ,

advocaat: mr. M.M.J. Arts, kantoorhoudend te Groningen,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [B] (Duitsland),

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiser,

hierna:
[geïntimeerde] ,

advocaat: mr. P. Keijzer, kantoorhoudend te Emmen.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 15 februari 2019 hier over. Op grond van dat arrest heeft op 14 maart 2019 met voorafgaande toestemming van partijen een enkelvoudige comparitie van partijen plaatsgevonden, ten overstaan van de raadsheer-commissaris die deel uitmaakt van de hofcombinatie die dit arrest wijst. Van de comparitie van partijen is een proces-verbaal opgemaakt. Na een kortdurende aanhouding hebben partijen arrest gevraagd, te wijzen op basis van het voor het tussenarrest van 15 januari 2019 overgelegde procesdossier, aangevuld met het proces-verbaal van de comparitie.

1.2

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

2. De vaststaande feiten

2.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.3 van het bestreden vonnis van 20 februari 2018. Die feiten - voor zover van belang en aangevuld door het hof - komen op het volgende neer.

2.2

[geïntimeerde] verhuurt sinds 1 november 2007 aan [appellant] de loods aan de [a-straat 1] te [C] . De huurovereenkomst is mondeling tot stand gekomen. Het verhuurde is krachtens de bedoeling van partijen bestemd om te worden gebruikt als autogarage voor reparatie en onderhoud van en eventueel handel in personenauto’s en is ook als zodanig feitelijk in gebruik. De overeengekomen huurprijs bedraagt op dit moment € 500,- per maand exclusief btw.

2.3

Bij brief van 25 januari 2017 heeft (de gemachtigde van) [geïntimeerde] de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar opgezegd tegen

1 februari 2018. Als reden voor de opzegging is gegeven dat [geïntimeerde] het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en dat hij het verhuurde daartoe dringend nodig heeft. [geïntimeerde] heeft [appellant] gevraagd binnen zes weken te laten weten of hij met beëindiging van de huurovereenkomst instemt. [appellant] heeft binnen de genoemde termijn niet ingestemd met beëindiging.

3. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg - samengevat - gevorderd dat de kantonrechter vaststelt dat de huurovereenkomst zal eindigen op 1 februari 2018 en [appellant] veroordeelt tot ontruiming van het verhuurde.

3.2

Bij het bestreden vonnis van 20 februari 2018 heeft de kantonrechter het einde van de huurovereenkomst vastgesteld op 1 mei 2018 en [appellant] veroordeeld om het verhuurde uiterlijk op die datum te ontruimen. Daarnaast heeft de kantonrechter [geïntimeerde] veroordeeld om aan [appellant] een bedrag van € 5.000,- aan verhuis- en inrichtingskosten te betalen. [appellant] is belast met de kosten van het geding.

4. De beoordeling van de grieven en de vordering

4.1

[appellant] is in hoger beroep gekomen onder aanvoering van negen grieven.

Grief I tot en met VI zijn gericht tegen de overwegingen van de kantonrechter, die uitmonden in de conclusie dat [geïntimeerde] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Het hof zal deze grieven gezamenlijk bespreken.
Grief VII heeft betrekking op de belangenafweging. Met
grief VIII en IX keert [appellant] zich tegen de toewijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] en de proceskostenveroordeling.

4.2

[geïntimeerde] woont in Duitsland terwijl [appellant] woonachtig is in Nederland en ook het verhuurde in Nederland is gelegen, zodat het geschil internationale aspecten heeft. Het hof stelt ambtshalve vast dat de Nederlandse rechter in het onderhavige geschil rechtsmacht toekomt en dat kan worden uitgegaan van de toepasselijkheid van Nederlands recht.

4.3

Partijen zijn het er verder over eens dat de tussen hen bestaande huurovereenkomst betrekking heeft op bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, zodat dit ook voor het hof als uitgangspunt heeft te gelden.

4.4

Bij de beoordeling van de vraag of [geïntimeerde] zich terecht kan beroepen op dringend eigen gebruik van het verhuurde, moet het volgende voorop worden gesteld.

De vraag of een verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft, moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De verhuurder moet dringend eigen gebruik aannemelijk maken. Hij hoeft dat niet aan te tonen met objectieve gegevens. Volgens vaste rechtspraak kan het dringend eigen gebruik zijn gelegen in algemene bedrijfseconomische redenen. Vervreemding van de bedrijfsruimte valt op grond van artikel 7:296 lid 1 aanhef en sub b BW niet onder duurzaam eigen gebruik.

4.5

De kantonrechter heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter in r.o. 4.3 en 4.4 gemotiveerd uiteengezet hoe hij tot voormeld oordeel is gekomen. Het hof onderschrijft het oordeel van de kantonrechter en de overwegingen die hem daartoe hebben gebracht en neemt die over. Het hof is, samengevat, met de kantonrechter van oordeel dat [geïntimeerde] voldoende heeft onderbouwd dat hij de wens tot uitbreiding van zijn onderneming heeft en dat hij om bedrijfseconomische en logistieke redenen belang heeft bij overdekte opslag voor nu verspreid bij familie en deels buiten liggende bedrijfsmiddelen en bedrijfsvoorraad. Gelet hierop heeft [geïntimeerde] voldoende aannemelijk gemaakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wenst te nemen en dat hij het verhuurde dringend nodig heeft. [geïntimeerde] heeft voorts aangevoerd dat verkoop van het verhuurde aan Autoservice Hemmen B.V. geen doorgang heeft gevonden en dat thans geen andere plannen voor verkoop bestaan. Hiermee is het verweer van [appellant] dat [geïntimeerde] (van plan is om) het verhuurde te verkopen voldoende gemotiveerd weersproken.

Het hof voegt hier aan toe dat, anders dan [appellant] met zijn grieven lijkt te betogen, van [geïntimeerde] niet verlangd kan worden dat hij bewijst dat zijn bedrijfsbelang het dringend nodig maakt dat hij de door beëindiging van de huur vrijkomende ruimte op de door hem gestelde en op geen andere wijze zal gebruiken. In dit verband merkt het hof nog op dat indien op een later moment komt vast te staan dat de wil om het verhuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen bij [geïntimeerde] niet aanwezig is geweest, [appellant] een vordering tot vergoeding van schade op grond van artikel 7:299 BW kan instellen.

4.6

Gelet op het voorgaande is ook in hoger beroep voldoende aannemelijk geworden dat [geïntimeerde] het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en het daartoe dringend nodig heeft. De conclusie is dat grief I tot en met VI falen.

4.7

[appellant] heeft weliswaar nog bewijs aangeboden, maar geen feiten of omstandigheden aangevoerd die, indien bewezen, tot een andere beoordeling van het geschil zouden kunnen leiden. Dat bewijsaanbod, dat op zichzelf bovendien (ook) al onvoldoende is gespecificeerd, wordt daarom gepasseerd.

4.8

Het stelsel van de wet brengt met zich mee dat, als eenmaal aannemelijk is dat [geïntimeerde] het verhuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen als bedrijfsruimte en hij het daartoe dringend nodig heeft, er geen plaats meer is voor een belangenafweging tussen partijen. De belangen van [appellant] kunnen dan ook geen rol meer spelen voor de vraag of de huur moet eindigen, zoals aangevoerd in (de toelichting) op grief VII.

4.9

Het bestreden vonnis zal ten aanzien van de beëindiging en de ontruiming bekrachtigd worden, zij het dat het hof een nieuwe, in de toekomst gelegen datum zal vaststellen. Bij de bepaling van de datum waarop de huur zal eindigen, houdt het hof rekening met de belangen van beide partijen. Aan [appellant] moet voldoende tijd worden gegund om nieuwe bedrijfsruimte te zoeken, te verwerven en in te richten. Anderzijds houdt het hof er rekening mee dat de opzegging door [geïntimeerde] al begin 2018 heeft plaatsgevonden, zodat [appellant] al sinds die datum rekening kon houden met beëindiging van de huur. Het hof tekent hierbij verder aan dat het ongewenst is dat de rechter als tijdstip waarop de overeenkomst eindigt een datum noemt, die is gelegen binnen de periode van drie maanden na de uitspraak (in verband met de cassatietermijn). Dit alles leidt ertoe dat het hof zal vaststellen dat de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen per 1 november 2019 en dat het gehuurde per die datum ook ontruimd zal moeten worden.

4.1

Uit het vorenstaande vloeit voort dat de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerde] terecht heeft toegewezen. [appellant] is in eerste aanleg als grotendeels in het ongelijk gestelde partij terecht in de proceskosten veroordeeld. Het hof verwerpt grief VIII en IX.

5. De slotsom

5.1

De slotsom is dat de grieven van [appellant] falen. Het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd, met dien verstande dat de beëindigings- en ontruimingsdatum zal worden bepaald op 1 november 2019.

5.2

[appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden veroordeeld.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op € 318,- aan griffierecht en € 2.148,- aan salaris advocaat volgens het liquidatietarief (2 punten à tarief II € 1.074,-).

6. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, met dien verstande dat de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [appellant] met betrekking tot het verhuurde aan de [a-straat 1] te [C] eindigt op 1 november 2019 en dat [appellant] wordt veroordeeld om het verhuurde met alle daarin, daarop en daarnaast aanwezige goederen en personen uiterlijk op die datum te verlaten en te ontruimen en, onder afgifte van de sleutels aan [geïntimeerde] , leeg, bezemschoon en schadevrij ter vrije en algehele beschikking van [geïntimeerde] te stellen;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 318,- aan griffierecht en € 2.148,- aan salaris advocaat volgens het liquidatietarief;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. M. Willemse, mr. M.E.L. Fikkers en mr. D.H. de Witte en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op

9 juli 2019.