ECLI:NL:GHARL:2019:5248

• Datum uitspraak: 25 juni 2019
• Publicatiedatum: 25 juni 2019
• Zaaknummer: 200.231.740/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M. Willemse; O.E. Mulder; W.A. Zondag
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering huurder tot openstelling van een deur in een appartementencomplex die rechtstreeks toegang geeft tot de Hortustuin

In deze zaak vordert de huurder, [appellant], dat de verhuurder, Stichting WoonFriesland, een deur in de westelijke scheidingsmuur van het appartementencomplex openstelt en openhoudt, die toegang geeft tot de Hortustuin. De huurder stelt dat het sluiten van deze deur een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst inhoudt en dat hij recht heeft op schadevergoeding. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelt dat er geen toerekenbare tekortkoming of onrechtmatig handelen van de verhuurder is. Het hof verwijst naar de huurovereenkomst en de omstandigheden waaronder deze is gesloten. De huurder had geen recht op vrije toegang tot de Hortustuin via de deur, en de verhuurder heeft niet onrechtmatig gehandeld door de deur te sluiten. De vordering van de huurder wordt afgewezen en het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter, waarbij de huurder in de proceskosten wordt veroordeeld.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.231.740/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 5118013)

arrest van 25 juni 2019

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: eiser,

hierna:
[appellant] ,

advocaat: mr. R. Spoelstra, kantoorhoudend te Leeuwarden, die ook heeft gepleit,

tegen

Stichting WoonFriesland,

gevestigd te Grou,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
WoonFriesland ,

advocaat: mr. S.A. Frijling, kantoorhoudend te Groningen, die ook heeft gepleit.

1. Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van

18 juli 2017 dat de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, heeft gewezen.

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 23 januari 2018,

- de memorie van grieven (met producties),

- de memorie van antwoord (met productie),

- het H12-formulier met productie 17 van [appellant] ,

- de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities.

2.2

Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald op 9 juli 2019 of zoveel eerder als mogelijk is.

2.3

[appellant] vordert in het hoger beroep na eiswijziging het vonnis waarvan beroep te vernietigen en WoonFriesland te veroordelen tot het open stellen en open houden van de deur in de westelijke scheidingsmuur tussen het gebouw aan de Academiestraat 2-12 en de Hortusstraat 13 en 15, op straffe van een dwangsom. Ook vordert [appellant] WoonFriesland te veroordelen tot vergoeding van de door [appellant] geleden en nog te lijden schade, primair door deze schade te begroten op de wijze zoals in de memorie van grieven is omschreven, subsidiair nader op te maken bij staat. Eén en ander met veroordeling van WoonFriesland in de kosten van beide instanties.

3. De vaststaande feiten

3.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.23 van het bestreden vonnis. Aangevuld met feiten die in hoger beroep eveneens vast staan, zijn de feiten, voor zover in hoger beroep van belang, als volgt.

3.2

[appellant] huurt sinds 15 februari 2008 een woning van WoonFriesland staande en gelegen aan de [a-straat 1] te [A] (hierna te noemen: het gehuurde). Het gehuurde maakt deel uit van een appartementencomplex gevestigd in het zogenoemde Academiegebouw.

3.3

In het Academiegebouw bevinden zich naast huurwoningen (nummers 2 tot en met 12, kadastraal bekend onder A 4358) tevens koopwoningen (nummers 13 tot en met 23, kadastraal bekend onder A 4337).

3.4

Ten noorden van dit gebouw liggen twee vanaf de openbare weg toegankelijke tuinen. Eén daarvan is in eigendom van WoonFriesland (hierna te noemen: de binnentuin) en is gelegen achter de huurwoningen. De andere tuin, genaamd de Hortustuin, is (sinds 4 december 2015) eigendom van de vereniging van eigenaars Hortustuin Franeker (hierna te noemen: vve Hortustuin Franeker) en is gelegen achter de koopwoningen. De tuinen zijn deels gescheiden door de Hortusstraat 13 en 15 (kadastraal bekend onder A 4346 respectievelijk A 4347). Aan de westelijke zijde van de Hortustuin is een hek geplaatst dat overdag geopend is en in de avonduren gesloten is. Aan de oostelijke zijde van de Hortustuin is een slagboom geplaatst. Indien de slagboom gesloten is, hebben de voetgangers nog altijd vrijelijk toegang tot de Hortustuin.

3.5

Voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst heeft [appellant] een brochure over het gehuurde van WoonFriesland ontvangen, met daarin onder andere de volgende tekst:

De huurappartementen liggen aan de Academiestraat en zijn ondergebracht in de zuidvleugel. Aan de achterzijde is een binnentuin welke een openbaar karakter heeft.

(…)

Het merendeel van de appartementen heeft geen eigen buitenruimte maar de bewoners hebben de prachtige Hortustuin tot hun beschikking.

3.6

In de huurovereenkomst is onder andere het volgende opgenomen:

Tot “het gehuurde” behoren ook eventuele gemeenschappelijke groenstroken en tuinen, echter alleen voorzover het onderhoud hiervan aan de huurder in rekening wordt gebracht.

3.7

Het onderhoud van de vanaf de openbare weg toegankelijke tuinen wordt niet aan [appellant] (of andere huurders) in rekening gebracht.

3.8

Vanaf de start van de huurovereenkomst tot en met oktober/november 2008 heeft [appellant] rechtstreeks toegang gehad tot de Hortustuin via een deur in de westelijke scheidingsmuur tussen het gebouw aan de Academiestraat 2 tot en met 12 en de Hortusstraat 13 en 15.

3.9

Bij akte van splitsing van 3 april 2009 heeft WoonFriesland het gebouw aan de Academiestraat 13 tot en met 23 gesplitst in appartementsrechten. Hierbij is de vereniging van eigenaars Academiegasthuis, Academiestraat 10 te Franeker (hierna te noemen: vve Academiegasthuis) opgericht. De appartementsrechten zijn door WoonFriesland verkocht en in eigendom geleverd.

3.1

Bij akte van splitsing van 23 november 2009 heeft WoonFriesland het gebouw aan de Academiestraat 2 tot en met 12 gesplitst in appartementsrechten. Hierbij is de vereniging van eigenaars Academiestraat 2 tot en met 12 te Franeker (hierna te noemen: vve Academiestraat 2 tot en met 12) opgericht, waarvan WoonFriesland een van de eigenaren en bestuurder is. In artikel 20 lid 5 van de akte van splitsing staat onder andere:

Iedere eigenaar en gebruiker dient te dulden dat de eigenaren en gebruikers van het buurperceel, het Academiegebouw (…) Academiestraat 13 tot en met 22 (…) in noodgevallen gebruikmaken van de nooduitgang die gesitueerd is in de (Westelijke) scheidingsmuur (…) om vandaar uit via de gemeenschappelijke gedeelten te gaan naar (…) de Hortustuin ten Noorden van het gebouw.

3.11

De woningen met tuin, berging en parkeerplaats aan de Hortusstraat 13 en 15 zijn door WoonFriesland verkocht en in eigendom geleverd.

3.12

Er bestaat geen recht van erfdienstbaarheid, op grond waarvan de bewoners van het appartementencomplex aan de Academiestraat 2 tot en met 12 in staat worden gesteld om via de deur in de westelijke scheidingsmuur tussen het gebouw aan de Academiestraat 2 tot en met 12 en de Hortusstraat 13 en 15 van en naar de Hortustuin te komen en te gaan.

3.13

Op 26 maart 2010 heeft de vve Academiestraat 2 tot en met 12 een algemene ledenvergadering gehouden en het huishoudelijk reglement vastgesteld. In artikel 11 van dit reglement is opgenomen dat de deur aan de westelijke scheidingsmuur tussen het gebouw aan de Academiestraat 2 tot en met 12 en de Hortusstraat 13 en 15 dagelijks te gebruiken is door de bewoners van Hortusstraat 13 en 15 en alleen bij nood door de bewoners van Academiestraat 2 tot en met 12.

Dit artikel is komen te vervallen door vaststelling van een nieuw reglement op de vergadering van 27 februari 2012, waarmee uitdrukking is gegeven aan de bedoeling van WoonFriesland om vrij gebruik van de nooduitgang niet toe te staan.

4. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

[appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd WoonFriesland te veroordelen tot het openstellen (en open houden) van de deur in de westelijke scheidingsmuur tussen het gebouw Academiestraat 2 tot en met 12 en de Hortusstraat 13 en 15 naar de Hortustuin (hierna: de deur). Tevens heeft hij gevorderd WoonFriesland te veroordelen tot vergoeding van door hem geleden en nog te lijden schade als gevolg van het sluiten van deze deur.

4.2

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis geoordeeld dat WoonFriesland door het sluiten van de deur niet onrechtmatig handelt jegens [appellant] dan wel niet toerekenbaar is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de tussen haar en [appellant] gesloten huurovereenkomst. De vorderingen van [appellant] zijn daarom afgewezen en [appellant] is veroordeeld in de proceskosten.

5. Wijziging van eis

5.1

[appellant] heeft bij eerste gelegenheid in hoger beroep zijn eis in eerste aanleg gewijzigd. WoonFriesland heeft in de memorie van antwoord bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging omdat deze tot gevolg heeft dat WoonFriesland in eerste instantie geen inhoudelijk verweer heeft kunnen voeren tegen de vordering tot schadevergoeding en daarmee sprake is van strijd met de eisen van een goede procesorde.

5.2

Het hof verwerpt het bezwaar van WoonFriesland. De eiswijziging is tijdig (in de memorie van grieven) gedaan. WoonFriesland heeft ook inhoudelijk verweer gevoerd tegen de gevorderde schadevergoeding. Zij heeft verder onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij bij het voeren van haar verweer nadeel heeft ondervonden van de eiswijziging. Het hof zal dan ook recht doen op grond van de gewijzigde eis.

6. De beoordeling van de grieven

6.1

De eerste en enige grief van [appellant] is gericht tegen hetgeen de kantonrechter in rechtsoverweging 4.4, 4.4.2 en 4.5 heeft overwogen en heeft beslist in het dictum van het bestreden vonnis. Mede gelet op de toelichting van de grief ligt het geschil in volle omvang voor.

Rechtsverwerking

6.2

Evenals in eerste aanleg heeft WoonFriesland als een van de meest verstrekkende verweren aangevoerd dat [appellant] - vanwege tijdsverloop - zijn rechten heeft verwerkt om zijn vorderingen geldend te maken. Volgens WoonFriesland heeft zij vanwege het verstrijken van de tijd en de inhoud van verschillende e-mailberichten van [appellant] (overgelegd als productie 17 tot en met 19 en 21 tot en met 23 bij inleidende dagvaarding) begrepen en mogen begrijpen dat [appellant] zich expliciet bij het standpunt van WoonFriesland heeft neergelegd en dat hij daarmee afstand heeft gedaan van eerdere aanspraken die hij meende te hebben.

6.3

Het beroep op rechtsverwerking faalt. Volgens vaste jurisprudentie is voor het aannemen van rechtsverwerking enkel tijdsverloop of enkel stilzitten onvoldoende. Vereist is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de gerechtigde zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de wederpartij in zijn positie onredelijk zou worden benadeeld in geval de gerechtigde zijn aanspraak alsnog geldend zou maken. Van het bestaan van dergelijke bijzondere omstandigheden is onvoldoende gebleken. In de door WoonFriesland aangehaalde e-mailberichten zijn door [appellant] geen uitlatingen gedaan die een beroep op rechtsverwerking in vorenbedoelde zin kunnen rechtvaardigen.

Tekortkoming

6.4

In dit hoger beroep stelt [appellant] primair dat WoonFriesland jegens hem toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. De tekortkoming bestaat uit het sluiten (en gesloten houden) van de deur door WoonFriesland. Als onderdeel van een gemeenschappelijke ruimte maakt de deur volgens [appellant] deel uit van het gehuurde. Gelet hierop alsmede gelet op de toezeggingen in de brochure en de feitelijke situatie tijdens de bezichtiging en na aanvang van de huurovereenkomst, meent [appellant] dat hij aanspraak kan maken op het vrije gebruik van de deur en dat WoonFriesland gehouden is om hem dat gebruik te verschaffen.

6.5

Tussen partijen is niet in geschil dat WoonFriesland geen eigenaar van de Hortustuin is. Onbestreden is ook dat de Hortustuin op zichzelf geen deel uitmaakt van het gehuurde zoals is omschreven in de huurovereenkomst. Volgens vaste jurisprudentie staat bij de totstandkoming van een overeenkomst echter niet de letterlijke tekst, maar de bedoeling van partijen centraal. Het gaat om de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs over en weer aan het overeengekomene mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, NJ 1981/635, Haviltex).

6.6

Het hof is met inachtneming van deze maatstaf van oordeel dat [appellant] op grond van de door hem aangevoerde omstandigheden redelijkerwijs niet heeft mogen verwachten dat hij via de deur vrije toegang tot de Hortustuin zou hebben en zou behouden.

De enkele aanwezigheid van de deur in een gemeenschappelijk ruimte en het gebruik dat [appellant] op grond van de huurovereenkomst van deze gemeenschappelijke ruimte mag maken, schept nog geen recht op vrij gebruik om via deze deur te komen van en te gaan naar de Hortustuin.

Dat in de brochure staat vermeld dat het merendeel van de bewoners weliswaar geen eigen buitenruimte heeft maar de Hortustuin ‘tot hun beschikking hebben’, betekent nog niet dat toegang tot Hortustuin via de deur wel is gegarandeerd.

Dat volgt evenmin uit de omstandigheid dat de deur tijdens de bezichtiging open was en [appellant] vanaf aanvang van de huur tot oktober/november 2008 feitelijk vrij gebruik heeft kunnen maken van de deur om naar en van de Hortustuin te komen. Daarbij acht het hof van belang dat gesteld noch gebleken is dat op enig moment van de zijde van WoonFriesland is toegezegd dat via deze deur vrije toegang tot de Hortustuin bestond en zou blijven bestaan. Bovendien kan [appellant] de Hortustuin op andere manieren bereiken, ofwel buitenom via de gemeenschappelijke entree ofwel binnendoor via de gemeenschappelijke hal van het souterrain waarin de bergingen zijn gelegen met toegang tot een zijdeur op de begane grond.

6.7

Nu uit de huurovereenkomst geen aanspraak op vrije toegang valt af te leiden, en [appellant] in de omstandigheden van het geval evenmin gerechtvaardigd heeft kunnen vertrouwen op (blijvend) vrije toegang via de deur tot de Hortustuin, is niet gebleken dat WoonFriesland gehouden is tot het openstellen (en houden) van de deur.

WoonFriesland is door het sluiten van die deur dus ook niet tekortgeschoten in de nakoming van de op grond van de huurovereenkomst op haar rustende verplichtingen jegens [appellant] .

6.8

[appellant] stelt nog dat WoonFriesland zich onvoldoende heeft ingespannen om te bewerkstelligen dat hij de deur mag blijven gebruiken als vrije toegang van en naar de Hortustuin. WoonFriesland heeft nagelaten om in de splitsingsakte dan wel het huishoudelijk reglement van de vve Academiestraat 2 tot en met 12 de ontsluiting van de gemeenschappelijke hal naar de Hortustuin en andersom op te nemen. Bovendien heeft zij bij verkoop van de woningen aan de Hortusstraat 13 en 15 verzuimd om erfdienstbaarheden te vestigen ten gunste van de bewoners van de huurwoningen aan de Academiestraat 2 tot en met 12. Deze handelwijze van WoonFriesland heeft er volgens [appellant] toe geleid dat WoonFriesland de deur is gaan afsluiten en als nooduitgang is gaan aanmerken
. [appellant] is daardoor gehinderd in zijn woongenot.

6.9

Het hof is van oordeel dat de plicht tot goed verhuurderschap niet zo ver gaat dat WoonFriesland, in het geval waarin enige aanspraak daartoe aan de huurovereenkomst noch aan enig ander zakelijk of persoonlijk recht valt te ontlenen, desondanks gehouden was/is om te bewerkstelligen dat [appellant] de deur kan blijven gebruiken als vrije toegang tot de Hortustuin. WoonFriesland heeft er in dat verband onweersproken op gewezen dat zij geen mogelijkheden heeft om via de vve Academiegasthuis dan wel de vve Academiestraat 2 tot en met 12 (alsnog) een persoonlijk dan wel zakelijk recht te bewerkstelligen c.q. af te dwingen ten gunste van [appellant] . Daartoe wijst WoonFriesland erop dat zij in de vve Academiegasthuis geen meerderheid van stemmen heeft. In de vve Academiestraat 2 tot en met 12 heeft zij wel een meerderheid van stemmen, maar is het niet gelukt om met de betrokken bewoners tot een oplossing in de vorm van een of ander gebruiksrecht te komen. WoonFriesland ontbeert enig recht op vrije toegang dat zij jegens de eigenaren van de Hortustuin geldend kan maken. Eenzijdige vastlegging van ontsluiting via de deur in de gemeenschappelijk hal om van en naar de Hortustuin te komen en te gaan in het huishoudelijk reglement levert dan ook inbreuk op het eigendomsrecht van de eigenaren van de Hortustuin op. Gelet hierop valt niet in te zien dat WoonFriesland zelfstandig, eenvoudig en zonder belemmeringen, zoals [appellant] zonder nadere onderbouwing stelt, gebruik van de deur door [appellant] ter ontsluiting van de gemeenschappelijke hal naar de Hortustuin en andersom kon/kan bewerkstelligen.

Onder deze omstandigheden valt WoonFriesland geen tekortkoming te verwijten in de nakoming van haar verplichting zich jegens [appellant] te gedragen als een goed verhuurder.

Onrechtmatig handelen

6.1

Subsidiair beroept [appellant] zich op onrechtmatig handelen van WoonFriesland. Het hof begrijpt dat [appellant] in dit verband meer in het bijzonder het oog heeft op artikel 3:13 BW, in die zin dat WoonFriesland als voormalig eigenaar/verhuurder van het Academiegebouw misbruik heeft gemaakt van de haar ten dienste staande bevoegdheden door over te gaan tot het sluiten van de deur en het (ook feitelijk) beperken van de functie van die deur tot nooduitgang.

6.11

Naar het oordeel van het hof heeft WoonFriesland haar bevoegdheid niet misbruikt. WoonFriesland is tot sluiting van de deur overgegaan om de feitelijke situatie in overeenstemming te brengen met de bestaande juridische situatie, waarin voor [appellant] op grond van de huurovereenkomst noch anderszins recht op vrije toegang via de deur van en naar de Hortustuin bestaat en het verschaffen van die vrije toegang inbreuk maakte op de (eigendoms)rechten van derden.

Het hof begrijpt dat [appellant] hier nadeel van ondervindt, omdat hij nu moet omlopen om van en naar de Hortustuin te komen en te gaan. Omdat [appellant] aan de huurovereenkomst noch aan een andere grond aanspraak kan ontlenen op vrije toegang via de deur van en naar de Hortustuin, kan echter niet worden gezegd dat hij in een rechtens te respecteren woonbelang wordt geschaad. In het onderhavige geval is daarom ook geen sprake van een onevenredigheid tussen de verschillende betrokken belangen die WoonFriesland er in redelijkheid toe had moeten nopen om af te zien van het ook feitelijk beperken van de functie van de deur tot die van nooduitgang.

6.12

In het licht van het voorgaande is voor het hof ook niet komen vast te staan dat WoonFriesland ter zake van het afsluiten (en gesloten houden) van de deur en het (ook) feitelijk beperken van de functie van die deur tot nooduitgang, onrechtmatig jegens [appellant] heeft gehandeld in de hiervoor onder 6.10 bedoelde zin.

7. De slotsom

7.1.

De grief faalt, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. De gevorderde openstelling van de deur en de schadevergoeding zijn niet toewijsbaar.

7.2.

Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van WoonFriesland zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten € 726,-

- salaris advocaat
€ 3.222,- (3 punten x tarief II € 1.074,-)

Totaal € 3.948,-

7.3.

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

8. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Leeuwarden van 18 juli 2017;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van WoonFriesland vastgesteld op € 726,- voor verschotten en op € 3.222,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en - voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

veroordeelt [appellant] in de nakosten, begroot op € 131,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68,- in geval [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mr. M. Willemse, mr. O.E. Mulder en mr. W.A. Zondag en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2019.