Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.227.971/01
(zaak-/rolnummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht C/16/404395 / HA ZA 15-932)
arrest van 18 juni 2019
in de zaak van
[appellant],
en
[appellant],
beiden wonende te [woonplaats] ,
appellanten,
in eerste aanleg: eisers,
hierna: [appellanten] ,
advocaat: mr. N.A. Berenschot,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats] ,
en
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna: [geïntimeerden] ,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 1 juni 2016 en 19 april 2017 die de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 14 juli 2017;
- de memorie van grieven met een productie;
- de memorie van antwoord.
2.2
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3.De vaststaande feiten
3.1
Het hof gaat uit van de volgende feiten:
3.1.1.
Op 9 december 2009 hebben [geïntimeerden] de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) via de tussenkomst van een makelaar verkocht aan [appellanten] . De woning is geleverd op 29 januari 2010.
3.1.2.
In de koopovereenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:
“(...) 5.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:
Woonhuis (...)
5.4.1.
Aan verkoper is niet bekend of de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in lid 3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen.”
[geïntimeerden] hebben op een vragenlijst ingevuld dat hen geen verontreiniging bekend is.
3.1.3.
Op het buurperceel [adres 2] is sprake geweest van een bodemverontreiniging door een ondergrondse huisbrandolietank. Die bodemverontreiniging is onderzocht via een oriënterend bodemonderzoek in 1993 en een nader bodemonderzoek in 2003. Uit dit laatste onderzoek is gebleken dat er op het buurperceel sprake is van een bodemverontreiniging met een omvang van circa 165 m3.
3.1.4.
[appellanten] hebben de in geding zijnde woning in 2007 gekocht. In maart van dat jaar is door [bodemonderzoeker] in opdracht van de gemeente een nader bodemonderzoek gedaan naar de bodemverontreiniging op [adres 1] . De conclusie van dat rapport is dat uit metingen in nieuwe peilbuizen blijkt van lichte verontreinigingen van grond en grondwater met naftaleen en minerale olie, terwijl een oude peilbuis een sterke verontreiniging van het grondwater met minerale olie laat zien. Geschat wordt dat maximaal 10m3 bodemvolume sterk is verontreinigd met minerale olie.
3.1.5.
[geïntimeerden] waren bij de koop in 2007 bekend met de verontreiniging. In de koopovereenkomst met hun rechtsvoorganger was in dit verband opgenomen:
“Het is middels de vermelding in de verkoopbrochure aan koper bekend dat jaren geleden tijdens de verwijdering van de ondergrondse huisbrandolietank in de tuin van de [adres 2] te [woonplaats] geconstateerd is dat er verontreiniging aanwezig was. De gemeente [woonplaats] heeft het volgende aan de eigenaar van de [adres 1] te [woonplaats] gemeld:
De bron (zijnde de lekkende huisbrandolietank) is weggenomen. De verontreinigingssituatie in de bodem van het perceel [adres 1] en [adres 2] is in kaart gebracht, (zie rapportage d.d. november 2003 van de firma Milieu Techniek EVS Eemnes B. V. Project PO3608). Doordat de bron is verwijderd is de verontreiniging gestabiliseerd. Recent is deze verontreiniging op het perceel [adres 1] [woonplaats] in beeld gebracht. Hieruit is gebleken dat op twee punten een overschrijding van de streefwaarde is aangetroffen. Deze overschrijding blijft nog onder de zogenaamde Tussenwaarde. Dit betekent dat er sprake is van lichte verontreiniging, maar dat deze zo beperkt is dat een nader onderzoek hiernaar niet nodig is. Sanering hiervan is ook niet nodig.
Het memo van de gemeente [woonplaats] d.d. 3 april 2007 aangaande de laatst bekende situatie van de bodem van [adres 1] is bij deze koopakte als bijlage gevoegd. Zodra het definitieve rapport over de bodemsituatie aan verkoper of diens makelaar ter hand wordt gesteld, zal koper een kopie hiervan worden overhandigd.”
3.1.6.
In de hiervoor bedoelde memo van de gemeente van 3 april 2007 wordt over de verontreiniging op [adres 1] het volgende vermeld:
“Deze lichte verontreiniging is van dien aard dat dit waarden zijn die op diverse plaatsen in de gemeente en in Nederland wordt aangetroffen.
Op het moment dat deze waarden in een andere situatie, bijvoorbeeld bij een onderzoek in het kader van een bouwvergunning, worden aangetroffen, legt de gemeente geen nadere eisen op. Er hoeft dan dus ook niet gesaneerd te worden oid.”
3.1.7.
Nadat de woning in januari 2010 aan hen geleverd was, hebben [appellanten] in augustus 2012 peilbuizen in hun voortuin ontdekt, waarna ook hen duidelijk is geworden dat een gedeelte van de grond van de voortuin van de woning verontreinigd is.
3.1.8.
Bij brief van 24 augustus 2012 hebben [appellanten] aan [geïntimeerden] geschreven dat [geïntimeerden] vanwege de bodemverontreiniging zijn tekort geschoten in de nakoming van hun verplichtingen en hen gevraagd te bevestigen dat zij zullen zorgdragen voor sanering van de bodem.
3.1.9.
In opdracht van [appellanten] is in 2015 een nader bodemonderzoek uitgevoerd naar de verontreinigingssituatie. De conclusies van dit rapport van 4 maart 2015 luiden, voor zover hier van belang:
“(...)
De verontreinigingssituatie is sinds 2007 niet significant veranderd
De verontreinigingssituatie is sinds 2007 niet significant veranderd
(…).
De aanwezigheid van bodemverontreiniging op het perceel met [adres 1] zorgt niet voor humane risico 's voor de bewoners van [adres 1] .
De aanwezigheid van bodemverontreiniging op het perceel met [adres 1] zorgt niet voor humane risico 's voor de bewoners van [adres 1] .
De aanwezigheid van de verontreiniging zorgt voor mogelijke beperkingen. Bijvoorbeeld bij het plegen van grondverzet of het aanvragen van een omgevingsvergunning "activiteit bouwen".”
4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
4.1.
[appellanten] hebben in eerste aanleg – samengevat – gevorderd:
- primair: veroordeling [geïntimeerden] tot betaling van een bedrag van
€ 61.663,65 wegens te maken saneringskosten en een verklaring voor recht dat [geïntimeerden] aansprakelijk is voor de jaarlijkse monitoring ad € 1.937,49;
- subsidiair: veroordeling [geïntimeerden] tot betaling van een bedrag van
€ 60.000,00 wegens de teveel betaalde koopprijs en tot betaling van een schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, wegens de door [appellanten] teveel betaalde hypotheekrente c.a. als gevolg van de teveel betaalde koopprijs;
met veroordeling [geïntimeerden] in de proceskosten en nakosten.
[appellanten] hebben hieraan – samengevat – ten grondslag gelegd dat de woning niet de eigenschappen heeft die zij op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten (non-conformiteit), nu [geïntimeerden] ten tijde van de koop niet aan hen hebben medegedeeld dat sprake was van bodemverontreiniging. Daarnaast hebben zij als grondslag aangevoerd dwaling en onrechtmatige daad, bestaande in het verzwijgen van een bekende bodemverontreiniging.
4.2.
[geïntimeerden] hebben hiertegen verweer gevoerd.
4.3.
De rechtbank heeft bij eindvonnis van 19 april 2017, kort samengevat, overwogen dat geen sprake is van een bodemverontreiniging die normaal gebruik als woonhuis in de weg staat, nu de woning inclusief tuin gewoon kan worden gebruikt zonder dat dit humane risico’s oplevert en zonder dat sanering verplicht of noodzakelijk is. Verder heeft de rechtbank overwogen dat de vorderingen op grond van dwaling zijn verjaard. Ten slotte heeft de rechtbank overwogen dat [geïntimeerden] evenmin onrechtmatig hebben gehandeld, nu er geen sprake is van een mededelingsplicht en daarnaast niet voldoende concreet is gesteld dat [appellanten] door het achterwege laten van de mededeling over de bodemverontreiniging schade heeft geleden. De rechtbank heeft vervolgens de vorderingen van [appellanten] afgewezen en [appellanten] veroordeeld in de proceskosten.
5.De motivering van de beslissing in hoger beroep
5.1.
[appellanten] voeren in hoger beroep één grief aan tegen het eindvonnis van 19 april 2017 en vorderen vernietiging van dat vonnis en, na eiswijziging, veroordeling [geïntimeerden] tot betaling van een bedrag van € 40.000,00 wegens teveel betaalde koopprijs en tot betaling van een schadevergoeding, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet wegens de door [appellanten] teveel betaalde hypotheekrente c.a. als gevolg van de teveel betaalde koopprijs, met veroordeling [geïntimeerden] in de proceskosten in twee instanties, te vermeerderen met wettelijke rente en de nakosten.
5.2.
[appellanten] handhaven in hoger beroep als grondslag voor hun vorderingen enkel nog onrechtmatig handelen [geïntimeerden] Hun grief is uitsluitend gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat van onrechtmatig handelen geen sprake is. [appellanten] voeren in dit verband, kort samengevat, aan dat [geïntimeerden] verplicht waren om de bodemverontreiniging aan hen te melden en dat zij door het verzwijgen van de aanwezigheid van de bodemverontreiniging in strijd hebben gehandeld met de zorgvuldigheid die zij tegenover [appellanten] in acht behoorden te nemen. Als gevolg hiervan was de woning minder waard dan het bedrag dat [appellanten] voor de woning hebben betaald, aldus [appellanten]
Een en ander wordt door [geïntimeerden] gemotiveerd betwist.
5.3.
Vast staat dat [geïntimeerden] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst tussen partijen op de hoogte waren van de aanwezigheid van bodemverontreiniging in de voortuin en dat zij [appellanten] hiervan niet op de hoogte hebben gesteld. Ter onderbouwing van hun stelling dat [geïntimeerden] hiermee onrechtmatig tegenover hen heeft gehandeld, voeren [appellanten] niet meer of anders aan dan dat [geïntimeerden] hun contractuele mededelingsplicht hebben geschonden. Daarvan heeft de rechtbank echter onherroepelijk geoordeeld dat dat niet het geval is. Bovendien heeft te gelden dat de enkele schending van een contractuele verplichting onvoldoende is om als grondslag voor onrechtmatige daad te dienen. Volgens vaste jurisprudentie kan een handeling die een contractuele tekortkoming oplevert, slechts bij uitzondering tevens als onrechtmatige daad worden beschouwd. Nu [geïntimeerden] , los van de gestelde schending van de mededelingsplicht, geen andere feiten en omstandigheden hebben aangevoerd die tot de conclusie zouden kunnen leiden dat [appellanten] tegenover hen onrechtmatig hebben gehandeld, zijn hun vorderingen niet toewijsbaar.
5.4.
Aan bewijslevering wordt niet toegekomen, nu [appellanten] niet hebben voldaan aan hun stelplicht. Evenmin heeft het hof behoefte aan voorlichting door een deskundige, zoals [appellanten] nog opperen.
6.De slotsom
6.1.
De grief faalt. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.
6.2.
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellanten] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. Deze kosten worden aan de zijde [geïntimeerden] begroot op
€ 716,00 aan griffierecht en op € 1.959,00 aan salaris advocaat (1 punt [memorie van antwoord] maal tarief IV).
7.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van dit hoger beroep en begroot deze tot op heden op € 716,00 aan griffierecht en op € 1.959,00 aan salaris advocaat;
verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, M.A.M. Vaessen en P.M.A. de Groot-van Dijken en is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2019.