Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.161.152/01
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland C/16/360579 HL ZA 14-12)
arrest van 11 juni 2019
in de zaak van
Algemene Buurt- en Speeltuin Stichting “Jong Leven”,
gevestigd te Hilversum,
appellante,
in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
hierna:
de Stichting,
de Stichting,
advocaat: mr. D. Coskun, kantoorhoudend te Arnhem,
tegen
de gemeente Hilversum,
zetelend te Hilversum,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
hierna te noemen:
de Gemeente,
de Gemeente,
advocaten: mr. N. Amiel en mr. S.W. Derksen, kantoorhoudend te Amsterdam.
1.Het verdere verloop van het geding
1.1
In het tussenarrest van 12 september 2017 heeft het hof [A] , verbonden aan Plomp makelaars & taxateurs, tot deskundige benoemd. In het tussenarrest van 1 mei 2018 heeft het hof beslist dat het voorschot van de kosten van de deskundige niet door de Stichting maar ten laste van de Staat der Nederlanden wordt gebracht.
1.2
Na een concept deskundigenrapport, waarop partijen hebben kunnen reageren, heeft de deskundige een definitief deskundigenrapport opgesteld dat de griffie van het hof op
18 september 2018 heeft ontvangen. Bij begrotingsbeschikking van 29 oktober 2018 heeft de raadsheer-commissaris de kosten van de deskundige begroot op € 3.300,-, incl. btw wegens loon en schadeloosstelling. Dit bedrag is in die begrotingsbeschikking voorlopig ten laste van ‘s Rijks kas gebracht.
18 september 2018 heeft ontvangen. Bij begrotingsbeschikking van 29 oktober 2018 heeft de raadsheer-commissaris de kosten van de deskundige begroot op € 3.300,-, incl. btw wegens loon en schadeloosstelling. Dit bedrag is in die begrotingsbeschikking voorlopig ten laste van ‘s Rijks kas gebracht.
1.3
Beide partijen hebben een memorie na deskundigenbericht genomen. De Gemeente heeft aanvullend gefourneerd. Het hof heeft de ontbrekende stukken aangevuld met de stukken uit het griffiedossier. De zaak is verwezen voor arrest.
2.De verdere beoordeling in hoger beroep
deskundigenrapport
2.1
Het hof heeft aan de deskundige vijf vragen (a t/m e) gesteld. Voorafgaande aan de beantwoording van de door het hof gestelde vragen heeft de deskundige onder paragraaf 7 van zijn rapport in algemene zin opgemerkt dat taxeren geen exacte wetenschap is maar een gewogen inschatting van alle invloeden op de uitkomst van een veronderstelde vastgoedtransactie met de daarbij behorende voorwaarden en condities op een bepaalde datum. Volgens de deskundige is de waardevaststelling niet de uitkomst van een berekening. De cijfermatige benadering dient slechts als uitleg en onderbouwing van de waardevaststelling.
2.2
De door het hof gestelde vragen en de door de deskundige daarop gegeven antwoorden zijn onder paragraaf 9 van het deskundigenrapport opgenomen en luiden:
“a. Heeft de WOZ-taxateur [B] in zijn rapporten van 7 februari 2013 en 15 januari 2014 op één van de gebruikelijke wijzen van waardebepaling de waarde van het clubhuis bepaald?
Ja, de gecorrigeerde vervangingswaarde methode is een voor de waardering in het kader van de Wet WOZ van incourante objecten een niet ongebruikelijke gehanteerde methode. In de onderhavige situatie betreft het de taxatie van de marktwaarde, waarbij de ficties welke bij de waardering in het kader van de Wet WOZ van toepassing zijn niet gelden. Met de heer [B] ben ik van mening dat de wetsficties in de onderhavige situatie niet hebben geleid tot significante afwijkingen, zodat deze methode op zich kan worden gebruikt.
b. Zo ja, kan die wijze van waardebepaling op de door de WOZ-taxateur gestelde waarde van € 23.975,= uitkomen per datum einde van de gebruikersovereenkomst, zijnde 5 juli 2014?
Ja dit is mogelijk doch mede gelet echter op de grote mate van afwijkingen welke kan ontstaan bij de invulling van de parameters als meterprijs en afschrijvingspercentages verdient het echter aanbeveling ter controle nog ten minste een andere waarderingsmethode toe te passen.
c. Zo nee, wat is de meest gebruikelijke waarderingsmethode en op welke waarde van het clubhuis komt die methode uit per 5 juli 2014?
Zoals gesteld zijn er meerdere min of meer gebruikelijke taxatiemethoden toepasbaar, waarbij het aanbeveling verdient ten minste– hof: gelet op het slot van dit antwoord en het antwoord onder b kennelijk: twee -
methoden toe te passen met een beredeneerde verzoening van de uitkomsten van de beide methoden.
methoden toe te passen met een beredeneerde verzoening van de uitkomsten van de beide methoden.
d. Zijn er na ontvangst van de opzegging van het gebruik nog door de Stichting investeringen in het pand verricht, althans is daarvan een redelijke inschatting te maken, en in hoeverre (met welk bedrag) zijn die investeringen van invloed op de waarde van het clubhuis?
Op basis van de opname ter plaatse op 7 mei 2018 en de mededelingen daarover door de voorzitter van de Stichting, de heer [C] , is er geen aanleiding te vermoeden dat er na de datum van opzegging nog significante investeringen zijn gedaan die invloed op de waarde van de opstallen zouden hebben.
e. Geeft uw onderzoek aanleiding tot het maken van opmerkingen die voor de beoordeling van het geschil van belang kunnen zijn?
Mede gelet op de beantwoording van de vragen a, b. en c. heeft ondergetekende aanleiding gezien een onderzoek in te stellen naar de transacties van kleinschalige bedrijfsmaatschappelijke- en overige ruimten in Hilversum in 2014, het jaar van de huurbeëindiging. Op basis van het uitwisselingssyteem van de Nederlandse Vereniging van Makelaars NVM betreft dit meer dan 25 transacties, waarvan er op basis van de grootte, aard en ligging en andere van invloed zijnde factoren een drietal huurtransacties van min of meer vergelijkbare objecten resteren, welke voor ondergetekende mede een basis vormen voor een marktbeeld in Hilversum in het jaar van de peildatum voor kleinschalig vastgoed (voor met name openbare en bijzonder doeleinde, opslag en dergelijke).
datum adres postcode plaats v.v.o. prijs per m2
verhuurd
02-02-2014 Oude Loswal 34 1217 TG Hilversum 175 € 9.600 € 55
26-08-2014 Korte Noordweg 40 1221 NB Hilversum 101 € 8.640 € 86
18-11-2014 Franciscusweg 345C 1216 SL Hilversum 100 € 7.800 € 78
Vervolgens heeft ondergetekende de waarde van het onderhavige object aan de Van Musschenbroekstraat als volgt rekenkundig onderbouwd vastgesteld:
Huurwaarde-kapitalisatiemethode:
huurwaarde ca. 145 m² á € 60 /m²/jr. € 8.700 /jr.
exploitatiekosten geschat op 10% van de bruto huurwaarde€ 870 /jr.
Netto markthuurwaarde 90% € 7.830 /jr.
De netto markthuurwaarde wordt gekapitaliseerd tegen
een netto aanvangsrendement van N.A.R. = 7,50% € 104.400 v.o.n.
Kapitalisatiewaarde te verminderen met kadastrale kosten, notariskosten
en overdrachtsbelasting, geschat 7,00% € 6.830 kosten
Totaal € 97.570 k.k.
Gecorrigeerde vervangingswaarde:
grondwaarde:
circa 900 m² à € 149 = € 134.100
af wegens bebouwing 50% van € 134.100 = € 67.050
€ 67.050
opstalwaarde:
circa 170 m² à € 1.000 = € 170.000
afschrijving 80% van € 170.000 = € 136.000
€ 34.000
totaal € 101.050
In het licht van bovenstaande rekenkundige benaderingen wordt geadviseerd de marktwaarde, te weten het geschatte bedrag waartegen vastgoed op de peildatum zou worden overgedragen tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie na behoorlijke marketing, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld, rekening houdend met de omstandigheden welke op de waarde van invloed kunnen zijn, de ingewonnen en verkregen informaties, genoemde overwegingen en hierna te noemen overwegingen, bijbehorende berekeningen, vergelijkingen van verkochte en/of verhuurde objecten, kennis, ervaring en intuïtie, vast te stellen op € 100.000,=, zegge: een honderd duizend euro--.
Evenzo wordt dezerzijds geadviseerd de waarde als volgt onder te verdelen:
grondwaarde van € 66.350,=
opstalwaarde van€ 33.650,=
totaal € 100.000,=”
Paragraaf 8 van het deskundigenrapport bevat de zienswijzen van partijen op het concept-deskundigenrapport en de reactie van de deskundige daarop.
2.3
De Stichting heeft in de akte na deskundigenrapport het standpunt ingenomen dat zij zich grotendeels met de bevindingen van de deskundige kan verenigen. Uit het deskundigenrapport blijkt volgens de Stichting dat de door de Gemeente gehanteerde taxatiemethode ontoereikend is waardoor het clubhuis (de opstal) te laag is gewaardeerd. De door de deskundige getaxeerde waarde van € 33.650,- ligt circa 40% hoger dan de door de Gemeente getaxeerde waarde van € 23.975,-. Het hof leidt uit de akte van de Stichting af dat de subsidiaire vordering van de Stichting er thans toe strekt de Gemeente te veroordelen tot betaling van € 33.650,-.
2.4
De Gemeente bestrijdt in de memorie na deskundigenbericht enkele onderdelen van het deskundigenbericht. Zo wijst de Gemeente erop dat de deskundige niet heeft kunnen vaststellen of de Stichting na de opzegging van de huurovereenkomst nog (waardeverhogende) onderhoudswerkzaamheden heeft uitgevoerd, zodat het antwoord van de deskundige op vraag d van het hof niet adequaat is geformuleerd. Voorts is de deskundige naar de mening van de Gemeente buiten de vraagstelling van het hof getreden door een eigen taxatie uit te voeren en daarbij het clubhuis (zonder grond) te waarderen op € 33.650,-. Bovendien is die berekening volgens de Gemeente zeer summier onderbouwd en bevat die berekening een aantal onjuistheden. Zo is in de huurwaarde kapitalisatiemethode de prijs per m² te hoog gesteld, is het netto aanvangsrendement van 7,5% voor deze locatie in Hilversum te hoog en zijn de kosten van 7% berekend op € 6.830,- terwijl volgens de door de deskundige genoemde gegevens dat € 7.308,- moet zijn. Bij de gecorrigeerde vervangingswaarde is de herbouwwaarde te hoog geschat, terwijl het afschrijvingspercentage van 80% te laag is. De Gemeente concludeert dat de waarde van het clubhuis moet worden vastgesteld op het nader door de deskundige van de Gemeente vastgestelde bedrag van € 24.250,- welk bedrag de Gemeente ook bereid is te betalen. Het hof verstaat het slot van de memorie na deskundigenbericht aldus dat de Gemeente ermee kan instemmen dat het vonnis van de rechtbank voor zover dat betrekking heeft op de vergoeding van de waarde van het clubhuis wordt vernietigd, de aan de Stichting toekomende vergoeding wordt vastgesteld op € 24.250,- met veroordeling van de Stichting in de kosten van de beide instanties.
2.5
In het tussenarrest van 7 maart 2017 heeft het hof onder r.ov. 5.14 overwogen dat een redelijke uitleg van sub f van de akte van 13 juli 1954 met zich meebrengt dat de waarde van het clubhuis dient te worden geschat door een ambtenaar of een dienst van de Gemeente die de nodige kennis en ervaring heeft met het bepalen van de waarde van onroerend goed. Het hof heeft vervolgens aangenomen dat [B] als WOZ-taxateur in die zin voldoende is gekwalificeerd.
[B] heeft in het rapport van 7 februari 2013 de waarde van het clubhuis gesteld op € 23.975,-. Die waarde heeft de rechtbank in het eindvonnis van 27 augustus 2014 als schadevergoeding toegekend.
Uit hetgeen het hof onder de r.o.v. 5.14 en 5.15 heeft overwogen volgt dat de Stichting gelet op de contractuele regeling in de gebruiksovereenkomst aan deze taxatie is gebonden tenzij de taxateur [B] in redelijkheid niet tot zijn waarde heeft kunnen komen.
2.6
De deskundige heeft op de vragen a en b geantwoord dat de door taxateur [B] gebruikte gecorrigeerde vervangingswaarde methode op zich voor het bepalen van de waarde van het clubhuis kan worden gebruikt en dat taxateur [B] op basis van die methode tot de door hem gestelde waarde van € 23.975,- per 5 juli 2014, zijnde de datum waarop de gebruiksovereenkomst is geëindigd, heeft kunnen komen.
De deskundige heeft vervolgens een zelfstandige waardeberekening gemaakt en daarbij de waarde van het clubhuis getaxeerd op € 33.650,-.
2.7
De Gemeente heeft er terecht op gewezen dat het in dit geval er niet om gaat welke (opstal)waarde aan het clubhuis per datum van beëindiging van de gebruiksovereenkomst dient te worden toegekend, maar of taxateur [B] de door hem gebruikte waarderingsmethode heeft kunnen gebruiken en in redelijkheid tot de waarde van € 23.975,- heeft kunnen komen. Deze maatstaf leidt ertoe dat bij een bevestigend antwoord op de laatste twee vragen de mogelijkheid dat de taxateur met gebruikmaking van een of meerdere andere waarderingsmethode(s) of met gebruikmaking van andere parameters tot een hogere waarde had kunnen komen aan de gebondenheid van de Stichting aan de taxatie van [B] niet af doet.
De deskundige heeft de twee vragen onder a en b - is gebruikelijke waarderingsmethode gehanteerd en kan op die wijze de waarde van het clubhuis op € 23.975,- worden gesteld - bevestigd beantwoord. Het hof neemt dat over en maakt dat oordeel tot de zijne.
De deskundige heeft vervolgens zelfstandig nog een taxatieberekening gemaakt en daarbij het clubhuis getaxeerd op € 33.650,-. Uit de toelichting bij die berekening en de reactie van de Gemeente blijkt dat de deskundige in zijn berekening een aantal parameters optimistischer inschat dan [B] heeft gedaan en daardoor tot een hogere waarde van het clubhuis is gekomen. Mede in het licht van het antwoord op de vragen a en b heeft de deskundige niet geconcludeerd dat [B] in redelijkheid niet tot zijn - kennelijk wat pessimistischer - inschatting van de parameters en de daaruit voortvloeiende waarde van het clubhuis heeft kunnen komen.
Gelet op de door het hof in het arrest van 7 maart 2017 aangelegde maatstaf betekent dit dat de Stichting aan de door [B] getaxeerde waarde is gebonden. Grief IV slaagt daardoor niet.
2.8
Taxateur [B] heeft in de procedure bij het hof de door hem gestelde waarde van het clubhuis op het iets hogere bedrag van € 24.250,- gesteld. De Gemeente heeft vervolgens ook aangeboden dat hogere bedrag te betalen. Onder deze omstandigheden zal het hof het vonnis vernietigen voor zover daarin in conventie het bedrag van € 23.975,- is toegewezen en zal het toe te wijzen bedrag bepalen op € 24.250,-.
2.9
Bij deze uitkomst falen de grieven van de Stichting. De Stichting zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in hoger beroep worden veroordeeld. Het hof ziet aanleiding de kosten van de deskundigen over beide partijen te verdelen nu de Gemeente in deze procedure over de waarde van het clubhuis wisselende taxaties heeft overgelegd, waarbij de waarde van aanvankelijk € 23.975,-, vervolgens is verlaagd naar € 20.000,- en daarna weer is verhoogd tot € 24.250,-.
3.Slotsom
3.1
De grieven van de Stichting falen. Gelet op de bereidheid van de Gemeente het iets hogere bedrag van € 24.250,- te betalen, zal het vonnis van de rechtbank worden vernietigd voor zover in conventie het bedrag van € 23.975,- is toegekend en zal het bedrag worden bepaald op € 24.250,- onder bekrachtiging van het overige.
3.2
De Stichting zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in hoger beroep worden veroordeeld, zijnde € 704,- aan griffierecht en € 5.564,- aan salaris van de advocaat (tarief III, 4 punten). De deskundigenkosten van € 3.300,- wordt gelijkelijk over partijen verdeeld. Voorts zal worden toegewezen de nakosten. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen, zullen eveneens worden toegewezen.
De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van 27 augustus 2014 van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad voor zover in conventie onder 5.1 is toegewezen het bedrag van € 23.975,-
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt de Gemeente tot betaling van een bedrag van € 24.250,- aan de Stichting,
bekrachtigt het vonnis voor het overige in conventie en in reconventie gewezen,
veroordeelt de Stichting in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van de Gemeente, tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 704,- voor griffierecht en op € 5.564,- voor salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente, te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening,
veroordeelt de Gemeente in de helft van de kosten van het deskundigenbericht van € 3.300,- en beveelt de Gemeente om het bedrag te voldoen aan de griffier van het gerechtshof – na ontvangst van een nota met betaalinstructies van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak – het bedrag van € 1.650,- inclusief btw voor het voorlopig ten laste van ’s Rijks kas gebrachte gedeelte van die kosten,
veroordeelt de Stichting in de helft van de kosten van het deskundigenbericht van € 3.300,- en beveelt de Stichting om het bedrag te voldoen aan de griffier van het gerechtshof – na ontvangst van een nota met betaalinstructies van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak – het bedrag van € 1.650,- inclusief btw voor het voorlopig ten laste van ’s Rijks kas gebrachte gedeelte van die kosten,
veroordeelt de Stichting in de nakosten, begroot op € 157,- met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,- in geval de Stichting niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening,
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mr. D.H. de Witte, mr. J.H. Kuiper en mr. O.E. Mulder en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 11 juni 2019.