Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.216.526/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/19/114302 / HA ZA 16-78)
arrest van 23 april 2019
in de zaak van
1.[appellant] ,
wonende te [A] ,
2. [appellante] ,
voor haar overlijden wonende te [A] ,
appellanten,
in eerste aanleg: eisers in conventie en verweerders in reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten] c.s.,
[appellanten] c.s.,
advocaat: mr. J.J.L. Paijmans, kantoorhoudend te Breda,
tegen
1.[geïntimeerde1] ,
wonende te [B] ,
2. [geïntimeerde2] ,
wonende te [B] ,
geïntimeerden,
in eerste aanleg: gedaagden in conventie en eisers in reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden] c.s.,
[geïntimeerden] c.s.,
advocaat: mr. W. Wallinga, kantoorhoudend te Groningen.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
2.1.
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 17 juli 2018 hier over. Ter uitvoering van dat tussenarrest heeft op 18 februari 2019 een comparitie van partijen plaatsgevonden, alwaar de heer [appellant] en [geïntimeerden] c.s. vergezeld van hun advocaten zijn verschenen. Het hiervan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich bij de stukken.
2.2.
Ter comparitie hebben partijen te kennen gegeven in het overlijden van mevrouw [appellante] geen aanleiding te zien om schorsing van het geding te verzoeken. Het geding tussen partijen is derhalve voortgezet, ook op naam van [appellante] .
2.3.
Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
2.4.
De vordering van [appellanten] c.s. in hoger beroep luidt, samengevat weergegeven, het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen van 30 november 2016 ('het vonnis') te vernietigen en, opnieuw recht doende, de vorderingen van [appellanten] c.s. in conventie alsnog toe te wijzen en de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. in reconventie alsnog af te wijzen, en [geïntimeerden] c.s. te veroordelen om al hetgeen zij ter uitvoering van het vonnis voldaan hebben gekregen vermeerderd met de wettelijke rente terug te betalen aan [appellanten] c.s., een en ander onder veroordeling van [geïntimeerden] c.s. in de kosten van de procedure in beide instanties, vermeerderd met de nakosten.
2.De feiten
2.1.
Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten.
2.2.
[appellanten] c.s. hebben op 14/15 september 2015 een koopovereenkomst gesloten met [geïntimeerden] c.s., waarbij [geïntimeerden] c.s. hun woning, gelegen aan de [a-straat 1] te [A] ('de woning'), aan [appellanten] c.s. hebben verkocht voor een koopprijs van € 237.500,- ('de koopovereenkomst'). In de koopovereenkomst is als oppervlakte van het perceel vermeld 144 m².
2.3.
[geïntimeerden] c.s. hadden ten tijde van de totstandkoming van die koopovereenkomst nog een tweetal aan hun woning grenzende percelen in gebruik. Eén perceel grensde aan de achterzijde aan hun perceel (hierna te noemen: perceel I). Dat perceel had een oppervlakte van ongeveer 13 m2, behoorde toe aan de gemeente Zoetermeer (hierna: de gemeente) en werd door [geïntimeerden] c.s. van de gemeente gehuurd. Het andere perceel grensde aan de zijkant van hun perceel. Dat perceel behoorde (oorspronkelijk) eveneens toe aan de gemeente en had een oppervlakte van ongeveer 40 m2. Ten aanzien van een gedeelte van dat perceel, een gedeelte met een oppervlakte van ongeveer 19 m2, heeft de gemeente zich bij brief van
29 februari 2008 jegens dhr. [C] en mw. [geïntimeerde1] ( [geïntimeerde1] was toen nog getrouwd met dhr. [C] ) bereid verklaard om een schriftelijke “verklaring instemming van voltooide verjaring” te ondertekenen, waarmee [C] c.s. eigenaren zouden zijn van het perceel als omschreven in de bij de verklaring gevoegde tekening (hierna te noemen: perceel II). [C] c.s. hebben daarop op 8 maart 2008 aan de gemeente geschreven dat de strook grond die zij door middel van verjaring in bezit hebben gekregen iets langer is dan het stuk dat op de tekening staat aangegeven en dat ook het stuk naast de schuur al gedurende dezelfde periode in gebruik is . De oppervlakte van dat gedeelte (hierna te noemen: perceel III) bedraagt ongeveer 20 m2. De “verklaring instemming voltooide verjaring” is nimmer ondertekend en ingeschreven in het kadaster.
29 februari 2008 jegens dhr. [C] en mw. [geïntimeerde1] ( [geïntimeerde1] was toen nog getrouwd met dhr. [C] ) bereid verklaard om een schriftelijke “verklaring instemming van voltooide verjaring” te ondertekenen, waarmee [C] c.s. eigenaren zouden zijn van het perceel als omschreven in de bij de verklaring gevoegde tekening (hierna te noemen: perceel II). [C] c.s. hebben daarop op 8 maart 2008 aan de gemeente geschreven dat de strook grond die zij door middel van verjaring in bezit hebben gekregen iets langer is dan het stuk dat op de tekening staat aangegeven en dat ook het stuk naast de schuur al gedurende dezelfde periode in gebruik is . De oppervlakte van dat gedeelte (hierna te noemen: perceel III) bedraagt ongeveer 20 m2. De “verklaring instemming voltooide verjaring” is nimmer ondertekend en ingeschreven in het kadaster.
2.4.
Het was de bedoeling van partijen dat bij de overdracht van de woning niet alleen het kadastrale perceel, maar ook de hiervoor vermelde bij [geïntimeerden] c.s. in gebruik zijnde percelen I, II en III eigendom zouden worden van [appellanten] c.s. Partijen hebben in dat verband voorafgaand aan de totstandkoming daarvan verschillende concepten van de koopovereenkomst uitgewisseld. In het eerste concept is daarover door de makelaar van [geïntimeerden] c.s. opgenomen:
“Artikel 22
Verkoper draagt voor de datum van eigendomsoverdracht zorg, voor het in eigendom verkrijgen de naast de woning gelegen strook grond. Koper en verkoper zijn overeengekomen dat deze strook grond onderdeel is van deze koopovereenkomst en de daarin gemaakte afspraken. De in dit artikel bedoelde strook grond betreft de strook grond zoals is aangegeven op de kadastrale kaart van de Gemeente Zoetermeer d.d. 17-08-2015 met de daarbij behorende " Verklaring Instemming Voltooide Verjaring " (zie bijlagen).”
2.5.
In de tweede concept-koopovereenkomst heeft de makelaar van [geïntimeerde1] artikel 22 gewijzigd en een nieuw artikel 23 toegevoegd. De tekst daarvan luidt als volgt:
"Artikel 22
Verkoper draagt, voor of uiterlijk op de datum van eigendomsoverdracht, zorg voor het in eigendom verkrijgen van de naast de woning gelegen strook grond. Koper en verkoper zijn overeengekomen dat deze strook grond onderdeel is van deze koopovereenkomst en de daarin gemaakte afspraken. De in dit artikel bedoelde strook grond betreft de strook grond zoals is aangegeven op de kadastrale kaart van de Gemeente Zoetermeer d.d. 17-08-2015 met de daarbij behorende "Verklaring Instemming Voltooide Verjaring” (zie bijlagen). Indien de Gemeente Zoetermeer afwijkt van het reeds in 2008 toegezegde en verkoper de strook grond onverhoopt niet kan leveren, kan koper verkoper hiervoor echter niet aansprakelijk stellen. Noch kan koper hier enig recht aan ontlenen.
Artikel 23
Koper heeft tot vrijdag 01 oktober 2015 de mogelijkheid om deze koopovereenkomst kosteloos, boetevrij en zonder gerechtelijke tussenkomst te ontbinden indien de Gemeente Zoetermeer koper geen mogelijkheid biedt om de reeds in huur zijnde strook snippergroen bij te kopen en/of te huren voor (on)bepaalde tijd."
2.6.
Nadien is, in een derde conceptovereenkomst van de makelaar van [geïntimeerde1] , het gewijzigde artikel 22 gehandhaafd, maar artikel 23 als volgt gewijzigd:
"Artikel 23
Koper heeft tot vrijdag 02 oktober 2015 de mogelijkheid om deze koopovereenkomst kosteloos, boetevrij en zonder gerechtelijke tussenkomst te ontbinden indien de Gemeente Zoetermeer koper geen mogelijkheid biedt om de reeds in huur zijnde strook grond snippergroen bij te kopen en/of te huren voor (on)bepaalde tijd. Indien de Gemeente Zoetermeer een afwijkende erfgrens vast stelt dan de reeds bestaande erfgrens, draagt verkoper zorg voor de aanpassing van de tuin op een dusdanige wijze dat deze binnen de eventueel nieuw vastgestelde grens valt, met behoud van het reeds aanwezige karakter en wijze van aanleg."
2.7.
[appellant] heeft, naar aanleiding van de tweede en derde concepttekst, bij e-mail van maandag 7 september 2015 onder meer het volgende geschreven aan de makelaar van [geïntimeerden] c.s.:
"Naar aanleiding van de concept-koopovereenkomst leg ik onderstaande vragen/opmerkingen aan u voor. Graag ontvang ik daar uw reactie/antwoord op.
(…)
- Art 22 is met een aantal regels -in vergelijking tot het eerdere concept- uitgebreid. Graag ontvang ik een toelichting op de overwegingen die tot die uitbreiding aanleiding geven. Voorziet u dat zich omstandigheden kunnen voordoen waaronder de Gemeente zich kan permitteren om de verjaring te betwisten of is het wellicht zo dat de verklaring alleen de daarin genoemde partijen bindt?
- De tekst van Art 23 legt het risico van aankoop van het van de gemeente gehuurde stuk grond bij de koper. Zulks doet geen recht aan het gegeven dat koper van mening is dat hij voor dat stuk grond al heeft betaald danwel zal gaan betalen met de overeengekomen koopsom van € 237.500,00.
(…)
De onverhoopt aan de Gemeente Zoetermeer te betalen aankoopsom dient derhalve tot mindering te strekken op de koopsom van € 237.500,00 danwel vòòr de overdracht door verkoper aan de gemeente te worden voldaan"
2.8.
Bij e-mail van donderdag 10 september 2015 heeft [appellant] aan de makelaar van [geïntimeerden] c.s. onder meer het volgende geschreven:
"U reageerde telefonisch op het bijgevoegde bericht waarbij u aangeeft dat verkoper persisteert.
Dat gaf ons aanleiding om met de wethouder contact te leggen. Hij deelde mede dat de Gemeente kiest voor bestendiging van het lopende beleid.
A.s. dinsdag hebben wij een afspraak bij de verantwoordelijk ambtenaar die de visie van de Gemeente op de kadastrale situatie van [a-straat 1] met visualisatie uiteen zal zetten.
Naar wij begrepen hebben komt vandaag een onvolledige commissie bijeen. Niet uit te sluiten valt dat er vandaag geen multidisciplinair besluit tot stand komt.
Het ligt voor de hand dat de Gemeente eerst de huidige wijze van gebruik gaat vastleggen.
Ons is medegedeeld dat de verjaring op een beperkt deel van de aan de zijkant van de woning in gebruik zijnde grond betrekking heeft. Indien grond zou moeten worden aangekocht om het huidige gebruik te kunnen bestendigen, zou het volgens de Gemeente moeten gaan om minimaal 20 m2.
Daarover hebben u en verkoper ons niet geïnformeerd.
Na het onderhoud met de Gemeente verneemt u nader van ons."
2.9.
Bij e-mail van zondag 13 september 2015 hebben [appellanten] c.s. aan [geïntimeerden] c.s. een alternatief tekstvoorstel voor artikel 22 van de koopovereenkomst gedaan, en voorgesteld artikel 23 te schrappen. [geïntimeerden] c.s. hebben daarmee ingestemd, waarna de (aangepaste) koopovereenkomst op 14/15 september 2015 is getekend.
2.10.
Het in de koopovereenkomst opgenomen artikel 22 luidt als volgt:
"Verkoper en koper hebben steeds de intentie gehad om overeenstemming te krijgen over de overdracht van eigendom van de woning aan het heden in gebruik zijnde perceel [a-straat 1] . Zij hebben in onderling overleg vastgesteld dat er onzekerheid bestaat over de afloop van het beraad met Gemeente Zoetermeer. Dat beraad beoogt duidelijkheid te verkrijgen over de juridische status van de diverse in de loop der tijd in omloop gekomen kadastrale kaarten van (het snippergroen rond) het perceel [a-straat 1] en over de mogelijk niet buiten rechte betwistbare visie van de Gemeente dat lopend beleid verhindert dat koper de huur van het in gebruik zijnde snippergroen kan voortzetten/overnemen. Omdat beide partijen willen verhinderen dat de ondertekening van de koopovereenkomst als gevolg van de stroperige Gemeentelijke besluitvorming onnodige
vertraging ondervindt, leggen zij hierbij vast dat verkoper en koper de kostprijs van een noodgedwongen aankoop van snippergroen -op basis van het nu in gebruik zijnde oppervlak- gelijkelijk zullen verdelen ofwel naar rato van 50-50. Tijdens het overleg met de Gemeente Zoetermeer zullen zowel verkoper als koper zich ervoor in spannen dat de Gemeente Zoetermeer akkoord gaat met voor koper en verkoper zo gunstig mogelijke voorwaarden."
2.11.
In de koopovereenkomst is in artikel 4.1 overeengekomen dat levering van de woning uiterlijk plaats zou hebben op 21 december 2015. Overeenkomstig het bepaalde in artikel 5.2 hebben [appellanten] c.s. voorafgaand aan levering een waarborgsom van € 23.750,- gestort onder de notaris. In artikel 6.1 is vastgelegd dat de woning overgedragen zal worden in de staat waarin zich deze ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevindt, in artikel 6.6 dat verkoper er voor instaat dat er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst van overheidswege geen verbeteringen of herstellingen zijn voorgeschreven.
2.12.
Verder zijn partijen in artikel 11 van de koopovereenkomst overeengekomen dat indien één van hen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meerdere uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, de andere partij het recht heeft de koopovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. In dat geval verbeurt de nalatige partij een direct opeisbare boete ter grootte van tien procent van de overeengekomen koopsom.
2.13.
Tussen september en november 2015 hebben partijen diverse gesprekken gevoerd met de gemeente. Bij brief van 20 november 2015 heeft de gemeente aan [geïntimeerden] c.s. bericht dat zij zich eigenaar beschouwt van een deel van de strook grond gelegen aan de zijkant van de woning (perceel III), en dat een beroep van [geïntimeerden] c.s. op verkrijgende verjaring van deze strook grond door de gemeente wordt afgewezen. Ook heeft de gemeente te kennen geven dat deze strook grond - gelet op het beleid van de gemeente - niet in aanmerking komt voor verkoop of verhuur. Op 6 december 2015 hebben [geïntimeerden] c.s. het gebruik van perceel III beëindigd.
2.14.
Op de overeengekomen (uiterste) leveringsdatum van 21 december 2015 heeft er geen levering plaatsgevonden, omdat [appellanten] c.s. daaraan niet hun medewerking hebben willen verlenen.
2.15.
Bij brief van 23 december 2015 heeft de makelaar van [geïntimeerden] c.s., namens hen, [appellanten] c.s. in gebreke gesteld en gesommeerd om alsnog, binnen acht dagen, mee te werken aan levering.
2.16.
Bij e-mailbericht van 29 december 2015 heeft de raadsman van [appellanten] c.s. aan [geïntimeerden] c.s. bericht, verkort weergegeven, dat het perceel grond in werkelijkheid kleiner is dan in de koopovereenkomst is opgenomen en zijn zij in de gelegenheid gesteld om de overeengekomen omvang, met inbegrip van de beide bij [geïntimeerden] c.s. ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst in gebruik zijnde percelen, alsnog binnen acht dagen te leveren.
2.17.
Bij brief van 5 januari 2016 heeft de toenmalige gemachtigde van [geïntimeerden] c.s. de
koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en aanspraak gemaakt op betaling van de boete van artikel 11.2 van de koopovereenkomst, groot € 23.750,-.
2.18.
Bij (confraterneel) schrijven van 10 februari 2016 heeft (de advocaat van) [appellanten] c.s. jegens [geïntimeerden] c.s. aanspraak gemaakt op betaling van de contractuele boete van € 23.750,-. Op 14 maart 2016 hebben [appellanten] c.s. verschillende conservatoire derdenbeslagen doen leggen ten laste van [geïntimeerden] c.s. Deze beslagen zijn opgeheven nadat door [geïntimeerden] c.s. een bankgarantie was gesteld.
2.19.
Medio maart/april 2016 is de woning door [geïntimeerden] c.s. aan derden verkocht tegen een koopsom van € 239.000,-.
3.De vorderingen en beoordeling in eerste aanleg
3.1.
[appellanten] c.s. hebben, samengevat weergegeven,
in conventiegevorderd dat [geïntimeerden] c.s. hoofdelijk worden veroordeeld om aan hen een contractuele boete van € 23.750,- te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente, en dat [geïntimeerden] c.s. op straffe van een dwangsom worden geboden mee te werken aan het doen van een eenstemmig verzoek aan de notaris om de door [appellanten] c.s. gestorte waarborgsom terug te storten. Daarnaast hebben [appellanten] c.s. gevorderd dat [geïntimeerden] c.s. hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van buitengerechtelijke en proceskosten, waaronder de kosten voor het leggen van conservatoir beslag.
in conventiegevorderd dat [geïntimeerden] c.s. hoofdelijk worden veroordeeld om aan hen een contractuele boete van € 23.750,- te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente, en dat [geïntimeerden] c.s. op straffe van een dwangsom worden geboden mee te werken aan het doen van een eenstemmig verzoek aan de notaris om de door [appellanten] c.s. gestorte waarborgsom terug te storten. Daarnaast hebben [appellanten] c.s. gevorderd dat [geïntimeerden] c.s. hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van buitengerechtelijke en proceskosten, waaronder de kosten voor het leggen van conservatoir beslag.
3.2.
[geïntimeerden] c.s. hebben, samengevat weergeven,
in reconventiegevorderd dat [appellanten] c.s. worden veroordeeld om aan hen een contractuele boete van € 23.750,- te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente, en dat [appellanten] c.s. worden veroordeeld om € 250,- te voldoen ter zake door [geïntimeerden] c.s. gemaakte kosten voor het doen stellen van een bankgarantie, eveneens vermeerderd met de wettelijke rente. Daarnaast hebben [geïntimeerden] c.s. gevorderd dat [appellanten] c.s. worden veroordeeld tot betaling van buitengerechtelijke en proceskosten.
in reconventiegevorderd dat [appellanten] c.s. worden veroordeeld om aan hen een contractuele boete van € 23.750,- te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente, en dat [appellanten] c.s. worden veroordeeld om € 250,- te voldoen ter zake door [geïntimeerden] c.s. gemaakte kosten voor het doen stellen van een bankgarantie, eveneens vermeerderd met de wettelijke rente. Daarnaast hebben [geïntimeerden] c.s. gevorderd dat [appellanten] c.s. worden veroordeeld tot betaling van buitengerechtelijke en proceskosten.
3.3.
De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 8 juni 2016 een comparitie van partijen gelast, welke op 30 november 2016 is gehouden.
3.4.
Vervolgens heeft de rechtbank bij het in appel bestreden vonnis de door [appellanten] c.s. in conventie ingestelde vorderingen afgewezen, onder veroordeling van [appellanten] c.s. in de proceskosten. In reconventie heeft de rechtbank de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. toegewezen, met uitzondering van de vordering tot betaling van buitengerechtelijke kosten, eveneens onder veroordeling van [appellanten] c.s. in de proceskosten.
4.De beoordeling in hoger beroep
4.1.
[appellanten] c.s. hebben tegen het vonnis vijf grieven ontwikkeld. Met grief 1 bestrijden [appellanten] c.s. het oordeel van de rechtbank (onder rov. 4.4.) dat de omstandigheid dat [geïntimeerden] c.s. niet in staat bleken het tussen partijen als perceel III bekend staande stukje grond aan [appellanten] c.s. te leveren aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. geen tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst oplevert, omdat [appellanten] c.s. ten tijde van het tekenen van de koopovereenkomst op de hoogte waren van de onzekerheid die er op dit punt bestond. Volgens [appellanten] c.s. had de rechtbank moeten oordelen dat [geïntimeerden] c.s. wel degelijk tekort zijn geschoten in hun verplichtingen. Omdat de rechtbank ten onrechte geen tekortkoming aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. heeft aangenomen, is de (conventionele) vordering tot betaling van de contractuele boete volgens [appellanten] c.s. ten onrechte afgewezen (grief 2). [appellanten] c.s. konden zich gelet op de tekortkoming aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. beroepen op een opschortingsrecht, zodat de weigering om mee te werken aan levering van de woning géén tekortkoming opleverde. De (reconventionele) vordering tot betaling van de contractuele boete aan [geïntimeerden] c.s. is daarom ten onrechte toegewezen, aldus [appellanten] c.s., althans is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [geïntimeerden] c.s. aanspraak maken op die contractuele boete. Subsidiair dient die boete gematigd te worden (grief 4). Ook de (reconventionele) vordering tot betaling van de kosten van het doen stellen van een bankgarantie en de veroordeling van [appellanten] c.s. in de proceskosten in conventie en reconventie zijn volgens [appellanten] c.s. ten onrechte toegewezen (grief 3 en grief 5).
4.2.
Ten aanzien van
grief 1stelt het hof het volgende voorop. Niet in geschil is dat het bij het aangaan van de koopovereenkomst de bedoeling was dat [geïntimeerden] c.s. aan [appellanten] c.s. de eigendom zouden leveren van het gehele perceel dat bij hen in gebruik was. Daaronder valt dan ook perceel III. Vast staat dat [geïntimeerden] c.s. aan [appellanten] c.s. niet de eigendom hebben kunnen leveren van perceel III. De kernvraag is of [geïntimeerden] c.s. contractueel gehouden waren om [appellanten] c.s. de eigendom van perceel III te leveren. Daarbij komt het aan op de betekenis van artikel 22 van de koopovereenkomst.
grief 1stelt het hof het volgende voorop. Niet in geschil is dat het bij het aangaan van de koopovereenkomst de bedoeling was dat [geïntimeerden] c.s. aan [appellanten] c.s. de eigendom zouden leveren van het gehele perceel dat bij hen in gebruik was. Daaronder valt dan ook perceel III. Vast staat dat [geïntimeerden] c.s. aan [appellanten] c.s. niet de eigendom hebben kunnen leveren van perceel III. De kernvraag is of [geïntimeerden] c.s. contractueel gehouden waren om [appellanten] c.s. de eigendom van perceel III te leveren. Daarbij komt het aan op de betekenis van artikel 22 van de koopovereenkomst.
4.3.
Het hof acht van belang dat de tekst van artikel 22, zoals die uiteindelijk in de koopovereenkomst is opgenomen, door [appellanten] c.s. is geschreven, en op zondag
13 september 2015 door [appellanten] c.s. is voorgesteld. Kort daarvoor had [appellant] , in zijn e-mail van donderdag 10 september 2015, al geschreven dat hem door de gemeente was meegedeeld dat de erkenning van de gemeente dat [geïntimeerden] c.s. door verjaring eigenaar was geworden van een strook grond, slechts zag op een beperkt deel van de aan de zijkant van de woning in gebruik zijnde grond. Om het huidige feitelijke gebruik te bestendigen zou, zo schreef [appellant] , volgens de gemeente minimaal 20 m2 grond aanvullend aangekocht moeten worden. Ter comparitie in appel hebben [appellanten] c.s. erkend dat zij daarmee (in ieder geval) op
10 september 2015 op de hoogte waren van het feit dat er ten aanzien van (wat nu heet:) perceel III tussen de gemeente en [geïntimeerden] c.s. nog steeds een "verjaringskwestie" bestond, waarbij de gemeente aanspraak maakte op de eigendom. Gelet op de bewoordingen van de e-mail van 10 september 2015 wisten [appellanten] c.s. ook dat deze discussie in de visie van de gemeente zag op een deel van het perceel zoals dat door [geïntimeerden] c.s. in gebruik was (en dus niet op een strook grond gelegen buiten de schutting). [appellant] kondigde, tot slot, in zijn
e-mail aan op dinsdag 15 september 2015 een afspraak bij de gemeente te hebben om een en ander te bespreken.
13 september 2015 door [appellanten] c.s. is voorgesteld. Kort daarvoor had [appellant] , in zijn e-mail van donderdag 10 september 2015, al geschreven dat hem door de gemeente was meegedeeld dat de erkenning van de gemeente dat [geïntimeerden] c.s. door verjaring eigenaar was geworden van een strook grond, slechts zag op een beperkt deel van de aan de zijkant van de woning in gebruik zijnde grond. Om het huidige feitelijke gebruik te bestendigen zou, zo schreef [appellant] , volgens de gemeente minimaal 20 m2 grond aanvullend aangekocht moeten worden. Ter comparitie in appel hebben [appellanten] c.s. erkend dat zij daarmee (in ieder geval) op
10 september 2015 op de hoogte waren van het feit dat er ten aanzien van (wat nu heet:) perceel III tussen de gemeente en [geïntimeerden] c.s. nog steeds een "verjaringskwestie" bestond, waarbij de gemeente aanspraak maakte op de eigendom. Gelet op de bewoordingen van de e-mail van 10 september 2015 wisten [appellanten] c.s. ook dat deze discussie in de visie van de gemeente zag op een deel van het perceel zoals dat door [geïntimeerden] c.s. in gebruik was (en dus niet op een strook grond gelegen buiten de schutting). [appellant] kondigde, tot slot, in zijn
e-mail aan op dinsdag 15 september 2015 een afspraak bij de gemeente te hebben om een en ander te bespreken.
4.4.
Gelezen tegen deze achtergrond acht het hof voor de hand liggen dat waar vervolgens in artikel 22 (conform een op 13 september 2015 door [appellanten] c.s. geschreven formulering) is bepaald dat er "onzekerheid bestaat over de afloop van het beraad met Gemeente Zoetermeer", welk beraad "beoogt duidelijkheid te verkrijgen over de juridische status van de diverse in de loop der tijd in omloop gekomen kadastrale kaarten van het (snippergroen rond) het perceel [a-straat 1] ", is gedoeld op het komende 'beraad' van 15 september 2015, en daarmee dus mede op de discussie rondom perceel III. Daar komt bij dat in het vervolg van artikel 22 afspraken zijn gemaakt rondom de (verdeling van de kosten van) eventuele aankoop van grond van de gemeente, een optie die blijkens de e-mail van
10 september 2015 ook ten aanzien van perceel III aan de orde zou kunnen zijn. Wanneer het al zo zou zijn dat [appellanten] c.s. bedoeld hebben artikel 22 alleen betrekking te laten hebben op perceel I en II, doet dat er hoe dan ook niet aan af dat [geïntimeerden] c.s. de door [appellanten] c.s. voorgestelde tekst van artikel 22 aldus hebben mogen begrijpen, dat deze óók zag op perceel III. [appellanten] c.s. hadden ook moeten beseffen dat [geïntimeerden] c.s. artikel 22 aldus zouden begrijpen. Gelet op dit alles is het hof van oordeel dat artikel 22 aldus moet worden uitgelegd, dat de daarin gemaakte afspraken mede zien op perceel III.
10 september 2015 ook ten aanzien van perceel III aan de orde zou kunnen zijn. Wanneer het al zo zou zijn dat [appellanten] c.s. bedoeld hebben artikel 22 alleen betrekking te laten hebben op perceel I en II, doet dat er hoe dan ook niet aan af dat [geïntimeerden] c.s. de door [appellanten] c.s. voorgestelde tekst van artikel 22 aldus hebben mogen begrijpen, dat deze óók zag op perceel III. [appellanten] c.s. hadden ook moeten beseffen dat [geïntimeerden] c.s. artikel 22 aldus zouden begrijpen. Gelet op dit alles is het hof van oordeel dat artikel 22 aldus moet worden uitgelegd, dat de daarin gemaakte afspraken mede zien op perceel III.
4.5.
De strekking van artikel 22, als zodanig ook niet door partijen bestreden, is dat zij daarmee wensten te onderkennen dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst nog onduidelijk was of [geïntimeerden] c.s. in staat zouden zijn de eigendom van het hele perceel (zoals zij dat feitelijk in gebruik hadden) aan [appellanten] c.s. te leveren, dat partijen de gemeente zouden trachten te overtuigen van hun eigendomsrechten, en wanneer dat niet zou lukken de kosten van een noodgedwongen grondaankoop onderling zouden delen. Tussen partijen is niet in geschil dat zij in het najaar van 2015 inderdaad hebben geprobeerd de gemeente ervan te overtuigen dat [geïntimeerden] c.s. ook ten aanzien van perceel III een beroep konden doen op verkrijgende verjaring, maar dat zij daarin niet zijn geslaagd. Vervolgens bleek de gemeente evenmin bereid om mee te werken aan verkoop.
4.6.
Het hof stelt vast dat artikel 22 een lacune bevat, nu die niet voorziet in de situatie dat de gemeente niet bereid zou blijken om zijn medewerking te verlenen aan de eigendomsoverdracht van een bepaald stuk “snippergroen” (i.e. perceel III).
Die lacune moet worden aangevuld omdat de overeenkomst anders geen behoorlijke oplossing geeft voor hetgeen partijen met haar beoogden te bereiken. Bij het zoeken naar de juiste aanvulling zal moeten worden gelet op de aard, doel en strekking van de overeenkomst, de gerechtvaardigde belangen van partijen en het wettelijk stelsel.
4.7.
Daarbij acht het hof van belang dat de tekst van het uiteindelijke artikel 22 door [appellanten] c.s. is voorgesteld ter vervanging van eerdere concepten, opgesteld door (de makelaar van) [geïntimeerden] c.s. De voorafgaande concepten (hiervoor geciteerd onder 2.5 en 2.6) strekten ertoe te bepalen dat indien [geïntimeerden] c.s. er niet in zouden slagen tijdig (dat wil zeggen voor het afgesproken moment van levering) de eigendom van 'snippergroen' te verkrijgen, [appellanten] c.s. daaraan geen rechten jegens [geïntimeerden] c.s. zouden kunnen ontlenen. Wel zouden [appellanten] c.s. dan het recht hebben de koopovereenkomsten (kosteloos en boetevrij) te ontbinden, tot 2 oktober 2015. [appellanten] c.s. hebben dat blijkens hun e-mail van 7 september 2015 zo opgevat dat het risico dat de eigendom van het snippergroen niet zou kunnen worden overgedragen bij hen werd gelegd. Zij hebben daarop voorgesteld dat een eventueel aan de gemeente te betalen aankoopsom in mindering zou moeten komen op de overeengekomen koopsom. Vervolgens is in het uiteindelijke artikel 22 overeengekomen dat partijen die aankoopsom zouden delen. Tegen deze achtergrond bezien moet de lacune naar het oordeel van het hof zo worden aangevuld dat [geïntimeerden] c.s. contractueel niet gehouden waren om de eigendom van perceel III over te dragen. Wel waren zij gehouden om de helft van een door [appellanten] c.s. eventueel te betalen aankoopsom te vergoeden. Indien al tijdig voor de levering duidelijk zou zijn dat de gemeente zijn medewerking aan verkoop niet zou willen verlenen, zouden, in de geest van de tweede en de derde versie van de koopovereenkomst, [appellanten] c.s. de koopovereenkomst nog (kosteloos en boetevrij) moeten kunnen ontbinden.
4.8.
Het hof leidt uit het door partijen over en weer gestelde af dat hen vanaf
20 november 2015, door de brief van de gemeente van die datum, duidelijk was dat de gemeente perceel III niet wil verkopen. Gelet op de betekenis van artikel 22 van de koopovereenkomst, zoals hiervoor aangevuld, en in aanmerking nemend dat [appellanten] c.s. daarin verder geen aanleiding hebben gezien om (te trachten om kosteloos en boetevrij) de koopovereenkomst te ontbinden, kwam dit voor rekening en risico van [appellanten] c.s.
Met betrekking tot de stelling van [appellanten] c.s. dat [geïntimeerden] c.s. al vanaf 10 september 2015 bekend waren met de onwilligheid van de gemeente om, behoudens nadere onderhandelingen, te verkopen, maar dat zij dit voor [appellanten] c.s. hebben verzwegen, geldt dat uit de mail van [appellanten] c.s. aan (de makelaar van) [geïntimeerden] c.s. van 10 september 2015 (zie rov. 2.8) blijkt dat [appellanten] c.s. geacht kunnen worden daar al uit eigen wetenschap bekend mee te zijn geweest. Door de beweerdelijke, maar door [geïntimeerden] c.s. betwiste, verzwijging zijn [appellanten] c.s. derhalve niet in een voor hen nadeligere positie geraakt. De beweerdelijke verzwijging kunnen zij [geïntimeerden] c.s. dan ook niet tegenwerpen, nog los van de omstandigheid dat niet duidelijk is welk rechtsgevolg [appellanten] c.s. concreet aan die stelling hebben willen verbinden. Het op dat punt gedane bewijsaanbod wordt daarom als niet terzake dienend gepasseerd.
20 november 2015, door de brief van de gemeente van die datum, duidelijk was dat de gemeente perceel III niet wil verkopen. Gelet op de betekenis van artikel 22 van de koopovereenkomst, zoals hiervoor aangevuld, en in aanmerking nemend dat [appellanten] c.s. daarin verder geen aanleiding hebben gezien om (te trachten om kosteloos en boetevrij) de koopovereenkomst te ontbinden, kwam dit voor rekening en risico van [appellanten] c.s.
Met betrekking tot de stelling van [appellanten] c.s. dat [geïntimeerden] c.s. al vanaf 10 september 2015 bekend waren met de onwilligheid van de gemeente om, behoudens nadere onderhandelingen, te verkopen, maar dat zij dit voor [appellanten] c.s. hebben verzwegen, geldt dat uit de mail van [appellanten] c.s. aan (de makelaar van) [geïntimeerden] c.s. van 10 september 2015 (zie rov. 2.8) blijkt dat [appellanten] c.s. geacht kunnen worden daar al uit eigen wetenschap bekend mee te zijn geweest. Door de beweerdelijke, maar door [geïntimeerden] c.s. betwiste, verzwijging zijn [appellanten] c.s. derhalve niet in een voor hen nadeligere positie geraakt. De beweerdelijke verzwijging kunnen zij [geïntimeerden] c.s. dan ook niet tegenwerpen, nog los van de omstandigheid dat niet duidelijk is welk rechtsgevolg [appellanten] c.s. concreet aan die stelling hebben willen verbinden. Het op dat punt gedane bewijsaanbod wordt daarom als niet terzake dienend gepasseerd.
4.9.
Het hof komt tot het oordeel dat de rechtbank terecht heeft geconcludeerd dat [geïntimeerden] c.s. ten aanzien van perceel III jegens [appellanten] c.s. niet tekort zijn geschoten in hun verplichtingen. Grief 1 faalt derhalve.
4.10.
Dat betekent ook dat [appellanten] c.s. op hun beurt wél tekort zijn geschoten in hun verplichtingen, door niet mee te werken aan levering. Onder
grief 4is door [appellanten] c.s. onder meer aangevoerd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid desalniettemin onaanvaardbaar zou zijn dat [geïntimeerden] c.s. aanspraak kunnen maken op betaling van een contractuele boete. Anders dan met een algemene verwijzing naar "de uitvoerig toegelichte feiten en omstandigheden" wordt dit beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid echter niet onderbouwd (behalve dan met de hiervoor al verworpen stelling dat [geïntimeerden] c.s. zelf te kort zouden zijn geschoten in hun verplichtingen).
Het beroep op artikel 6:248 lid 2 BW wordt daarom verworpen.
grief 4is door [appellanten] c.s. onder meer aangevoerd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid desalniettemin onaanvaardbaar zou zijn dat [geïntimeerden] c.s. aanspraak kunnen maken op betaling van een contractuele boete. Anders dan met een algemene verwijzing naar "de uitvoerig toegelichte feiten en omstandigheden" wordt dit beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid echter niet onderbouwd (behalve dan met de hiervoor al verworpen stelling dat [geïntimeerden] c.s. zelf te kort zouden zijn geschoten in hun verplichtingen).
Het beroep op artikel 6:248 lid 2 BW wordt daarom verworpen.
4.11.
Vervolgens voeren [appellanten] c.s. onder grief 4 aan dat de billijkheid in dit geval klaarblijkelijk eist dat een door [appellanten] c.s. aan [geïntimeerden] c.s. te betalen contractuele boete op de voet van artikel 6:94 lid 1 BW wordt gematigd tot nihil. [appellanten] c.s. onderbouwen dit met de stelling dat [geïntimeerden] c.s. niet onderbouwd zouden hebben dát en zo ja, welke schade zij hebben geleden, terwijl vaststaat dat de woning kort na ontbinding van de koopovereenkomst opnieuw is verkocht, voor een hogere koopsom. Verder verwijzen [appellanten] c.s. naar de omstandigheden waaronder het boetebeding is ingeroepen, waaronder de gestelde omstandigheid dat [appellanten] c.s. bereid zouden zijn geweest een compromis te treffen.
4.12.
Het hof stelt voorop dat bij matiging van een contractuele boete terughoudendheid betracht dient te worden, in die zin dat enkel ruimte is voor matiging indien onverkorte toepassing van het betreffende beding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat zou leiden. De door [appellanten] c.s. aangevoerde omstandigheden leiden niet tot de slotsom dat van een dergelijke situatie sprake is. Het hof merkt daarbij op dat een boetebeding als het onderhavige er (mede) toe strekt om te dienen als prikkel tot nakoming van contractuele verplichtingen, in dit geval de verplichting om mee te werken aan levering. Die verplichting is door [appellanten] c.s. niet nagekomen. Overigens hebben [geïntimeerden] c.s. gemotiveerd betwist dat zij geen schade hebben geleden door de ontbinding van de koopovereenkomst. In dat verband hebben zij gewezen op de kosten die zij hebben moeten maken om de woning opnieuw te verkopen. Ook dit onderdeel van grief 4 faalt daarom.
4.12.
In het voorgaande ligt besloten dat de grief van [appellanten] c.s. tegen de toewijzing van de door [geïntimeerden] c.s. in eerste aanleg gevorderde kosten voor het stellen van een bankgarantie (
grief 5) eveneens ongegrond is. Het beslag is ten onrechte gelegd en [appellanten] c.s. zijn daarom jegens [geïntimeerden] c.s. aansprakelijk voor de schade die daaruit voor hen is voortgevloeid, waaronder begrepen de kosten voor het stellen van een bankgarantie om het beslag opgeheven te krijgen.
grief 5) eveneens ongegrond is. Het beslag is ten onrechte gelegd en [appellanten] c.s. zijn daarom jegens [geïntimeerden] c.s. aansprakelijk voor de schade die daaruit voor hen is voortgevloeid, waaronder begrepen de kosten voor het stellen van een bankgarantie om het beslag opgeheven te krijgen.
4.13.
De
grieven 2, 3, en 4 (voor zover nog niet besproken)bouwen voor het overige allemaal voort op de stelling dat [geïntimeerden] c.s. tekort zijn geschoten in hun verplichtingen jegens [appellanten] c.s. en falen dus.
grieven 2, 3, en 4 (voor zover nog niet besproken)bouwen voor het overige allemaal voort op de stelling dat [geïntimeerden] c.s. tekort zijn geschoten in hun verplichtingen jegens [appellanten] c.s. en falen dus.
5.De slotsom
5.1.
De conclusie dient te zijn dat de door [appellanten] c.s. ingestelde grieven falen, zodat het vonnis van de rechtbank bekrachtigd dient te worden.
5.2.
Als de in het ongelijk gestelde partij zullen [appellanten] c.s. in de proceskosten van het hoger beroep worden veroordeeld. [geïntimeerden] c.s. hebben in dit verband nog aangevoerd dat de door [appellanten] c.s. in deze procedure ingestelde vorderingen misbruik van procesrecht zouden opleveren, gelet op de evidente ongegrondheid daarvan en de betrokken belangen van partijen. Om die reden zouden [appellanten] c.s., zo wordt gesteld, veroordeeld moeten worden tot vergoeding van de daadwerkelijk door [geïntimeerden] c.s. gemaakte proceskosten.
5.3.
Het hof deelt niet de opvatting dat de door [appellanten] c.s. ingestelde vorderingen misbruik van procesrecht opleveren. Weliswaar worden zij in deze procedure afgewezen, niet gezegd kan worden dat zij op voorhand evident kansloos waren. Daar komt nog bij dat, zoals [geïntimeerden] c.s. ter comparitie in appel hebben bevestigd, aan hun zijde gemaakte proceskosten door hun rechtsbijstandsverzekeraar zijn gedragen, zodat er ook om die reden geen aanleiding is om [appellanten] c.s. te veroordelen deze kosten aan [geïntimeerden] c.s. te voldoen.
5.4.
De door [appellanten] c.s. te vergoeden proceskosten zullen, conform de gangbare tarieven, worden vastgesteld op:
- griffierecht € 716,-
- salaris advocaat € 2.782,- (2 punten x tarief III á € 1.391,- per punt)
5.5.
Als niet weersproken zullen ook de gevorderde nakosten worden toegewezen, op de wijze als hierna vermeld. Het hof zal de nakosten liquideren op basis van de thans geldende tarieven.
De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, van
30 november 2016, voor zover aan hoger beroep onderworpen;
30 november 2016, voor zover aan hoger beroep onderworpen;
veroordeelt [appellanten] c.s. in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. vastgesteld op € 716,- voor verschotten en op € 2.782,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
veroordeelt [appellanten] c.s. tot betaling aan nakosten een bedrag van € 157,- zonder betekening, en, indien niet binnen 14 dagen is voldaan, verhoogd met een bedrag van € 82,- in geval van betekening;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mr. D.H. de Witte, mr. O.E. Mulder en mr. C.S. Huizinga en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 23 april 2019.