ECLI:NL:GHARL:2019:3588

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.160.787/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/18/146376 HA ZA 14-47)

arrest van 23 april 2019

in de zaak van

1.[appellant] ,

wonende te [A] ,

hierna:
[appellant],

2. [appellante] ,

wonende te [A] ,

hierna:
[appellante],

appellanten,

in eerste aanleg: eisers,

hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten] c.s.,

advocaat: mr. P. van Rossum kantoorhoudend te Emmen,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [B] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
[geïntimeerde],

advocaat: mr. P.W. Huitema kantoorhoudend te Groningen.

1.Het verdere verloop van het geding

1.1

In het tussenarrest van 14 november 2017 heeft het hof aan [geïntimeerde] tegenbewijs opgedragen. Het hof blijft bij wat in dat tussenarrest is overwogen en beslist en bouwt in dit arrest daarop voort.

1.2

[geïntimeerde] heeft vervolgens van getuigenbewijs afgezien en bij akte schriftelijke bewijsstukken overgelegd. [appellant] heeft daarop bij akte met bewijsstukken gereageerd.

1.3

Vervolgens hebben partijen de aanvullende stukken overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof arrest bepaald.

2.De nadere beoordeling

2.1

Het hof heeft in rechtsoverweging 4.5 van het tussenarrest overwogen dat als [geïntimeerde] c.s. voorafgaand aan de koopovereenkomst van 16 juli 2012, althans de leveringsakte van 1 oktober 2012, bekend zijn geraakt met de inhoud van het deskundigenrapport van DBA Dakadvies B.V. van 10 mei 2010 en het arbitraal vonnis van 31 maart 2011 zij in de gegeven omstandigheden [appellanten] c.s. hadden te melden dat in de andere woningen in het nieuwbouwproject naden in de onderconstructie van het dak zijn geconstateerd die gedicht dienen te worden en dat herstel daarvan nodig is.

2.2

Het hof heeft vervolgens in rechtsoverweging 4.6 van het tussenarrest geoordeeld dat gelet op de in de e-mail d.d. 12 september 2013 van buurman [C] opgenomen verklaring en de door [geïntimeerde] ondertekende brief van 29 april 2011 het hof voorshands voldoende aannemelijk acht dat [geïntimeerde] c.s. voorafgaand aan de koopovereenkomst bekend waren met de inhoud van zowel het deskundigenrapport van DBA Dakadvies B.V. als het arbitraal vonnis.

In de e-mail van 12 september 2013 heeft buurman [C] verklaard dat hij verschillende pogingen heeft gedaan [geïntimeerde] c.s. te betrekken bij het herstel van het dak. In die e-mail meldt [C] dat hij na het arbitraal vonnis van 31 maart 2011 met het gehele tot dan toe opgebouwde dossier - waaronder derhalve het deskundigenrapport van DBA Dakadvies B.V. en het arbitraal vonnis - bij [geïntimeerde] c.s. langs is geweest, met hen heeft gesproken en dat zij toen het belang van de kwestie inzagen. Vervolgens heeft [C] dat dossier bij [geïntimeerde] c.s. achtergelaten, zodat zij kopieën konden maken. Daags na dat gesprek heeft [geïntimeerde] [C] gemeld dat hij de GIW procedure in werking zou zetten. [geïntimeerde] heeft dat vervolgens ook gedaan. In de brief van 29 april 2011 aan Leyten Bouwplanontwikkeling BV met c.c. aan Woningborg N.V. heeft [geïntimeerde] met 4 andere eigenaren, die allen geen partij waren geweest in de arbitrageprocedure, het verzoek gedaan ook aan hun woningen herstelwerkzaamheden uit te voeren. In die brief wordt verwezen naar het arbitraal vonnis van 31 maart 2011 en gemeld dat tot de gebreken aan de woning behoren “het ontbreken van een volledig dampdichte dakconstructie” en dat er sprake is “van naden tussen de dakelementen”

2.3

[geïntimeerde] heeft afgezien van getuigenbewijs, maar bij akte zijn schriftelijke verklaringen van [geïntimeerde] en haar makelaar Dunning overgelegd.

[geïntimeerde] verklaart dat zij het deskundigenrapport van DBA Dakadvies B.V. heeft ontvangen maar ongelezen aan buurman [C] heeft teruggegeven. Voorts benadrukt [geïntimeerde] dat op 5 mei 2010 bij haar man de ongeneeslijke ziekte Kahler is gediagnosticeerd en zij daardoor ernstige zaken dan het dak aan hun hoofd hadden. Toen het pand te koop stond hebben zij aan hun makelaar gemeld dat er een arbitrageprocedure over het rietendak liep en zij geen partij in die procedure waren. [geïntimeerde] benadrukt dat het niet hun bedoeling is geweest om iets voor [appellant] achter te houden.

In zijn (nieuwe) verklaring benadrukt makelaar Dunning dat [geïntimeerde] c.s. geen partij waren in de arbitrageprocedure. Verder verklaart makelaar Dunning dat [geïntimeerde] c.s. aan hem hebben gemeld dat zij van buurman [C] het aanbod hadden gekregen om de nieuwste onderzoeksresultaten in de arbitrageprocedure te lezen, maar dat zij dat aanbod hebben afgewezen omdat zij in die procedure geen partij waren. Tot slot wijst makelaar Dunning er (nogmaals) op dat de makelaar van [appellant] met de arbitrageprocedure bekend was, de gehele arbitrageprocedure “wat overdreven te vinden” en het betitelde als een “storm in een glas water”. In ieder geval hadden [appellanten] c.s. volgens makelaar Dunning alle gelegenheid naar de uitkomst van die arbitrageprocedure verder onderzoek te doen.

2.4

Het hof stelt vast dat in de beide overgelegde verklaringen niet wordt ingegaan op de mede door [geïntimeerde] verzonden brief van 29 april 2011, waarin naar het arbitraal vonnis van 31 maart 2011 wordt verwezen en expliciet melding wordt gemaakt van het ontbreken van een volledig dampdichte dakconstructie en van naden tussen de dakelementen. Voorts heeft [geïntimeerde] in de akte de door haar gestelde achtergrond van die brief in de memorie van antwoord onder 3.2 niet verder onderbouwd. Het hof gaat er daarom vanuit dat die brief van 29 april 2011 met instemming van [geïntimeerde] is geschreven en dat hij toen – voorafgaand aan de koopovereenkomst en de leveringsakte – kennis had van in ieder geval de inhoud van het arbitraal vonnis van 31 maart 2011 en hetgeen in dat arbitraal vonnis is overwogen over het deskundigenrapport. [geïntimeerde] verklaart dat zij het deskundigenrapport ongelezen aan buurman [C] heeft teruggegeven. Die verklaring sluit niet uit dat haar man [geïntimeerde] , ondanks zijn gezondheidssituatie, van buurman [C] , zoals [C] in de e-mail van
12 september 2013 heeft verklaard, de arbitragestukken, waaronder het deskundigenrapport en het arbitraal vonnis, heeft gekregen, [geïntimeerde] en [C] met elkaar over de uitkomst van de arbitrage procedure hebben gesproken, [geïntimeerde] daags na het gesprek [C] heeft gemeld de GIW procedure te starten en dat [C] het dossier voor het maken van kopieën heeft achtergelaten. Voorts sluit deze verklaring van buurman [C] aan bij de brief van 29 april 2011 die [geïntimeerde] kennelijk kort nadien met vier andere eigenaren heeft verzonden.

Dit leidt ertoe dat [geïntimeerde] naar het oordeel van het hof het voorhands aangenomen oordeel niet heeft ontzenuwd.

2.5

Dit betekent dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in de op haar op grond van artikel 7:17 BW en artikel 5 van de koopovereenkomst rustende mededelingsplicht dat in de andere woningen in het nieuwbouwproject naden in de onderconstructie van het dak zijn geconstateerd die gedicht dienen te worden en dat herstel daarvan nodig is. [geïntimeerde] heeft de daaruit voortvloeiende schade te vergoeden.

2.6

In het tussenarrest is het hof in rechtsoverweging 4.7 ingegaan op de schade die [geïntimeerde] heeft te betalen in het geval zij niet slaagt in het leveren van tegenbewijs. Het hof heeft partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de daarin genoemde punten onder overlegging van concrete berekeningen, zo mogelijk ondersteund met bewijsstukken.

2.7

[appellanten] c.s. hebben in de akte verwezen naar de als productie overgelegde toelichting van [appellant] onder overlegging van enige stukken. [geïntimeerde] is nog niet in de gelegenheid geweest op die stukken te reageren. Het hof zal [geïntimeerde] daartoe alsnog in de gelegenheid stellen.
2.8 Het hof merkt op dat in de toelichting van [appellant] diverse nieuwe schadeposten worden opgesomd, zonder dat [appellant] zijn eis heeft vermeerderd. Het hof zal de nieuwe schadeposten alleen om die reden al buiten beschouwing laten. Het hof wijst er voorts op dat een vermeerdering van eis in strijd is met de twee-conclusie-regel.
2.9 In de stellingen van [geïntimeerde] over de wetenschap van [appellant] en diens makelaar leest het hof, hoewel deze stellingen zijn ontwikkeld in het kader van het verweer tegen de schending van de non-conformiteitsplicht, ook een beroep op eigen schuld. [appellant] heeft zich niet over dit beroep uitgelaten. Het hof zal hem daartoe in de gelegenheid stellen.

De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

stelt [geïntimeerde] in de gelegenheid zich uit te laten over de producties betreffende de schade, overgelegd bij akte van [appellant] , waarna [appellant] zich mag uitlaten naar aanleiding van
r.ov. 2.9;

verwijst de zaak daartoe naar de roldatum van 28 mei 2019 voor antwoord-akte uitlating producties aan de zijde van [geïntimeerde] ,

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mr. D.H. de Witte, mr. H. de Hek en mr. P. Roorda en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
23 april 2019.