Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.212.227/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/18/152922 / HA ZA 14-341)
arrest van 16 april 2019
in de zaak van
Veldboom Beleggingen B.V.,
gevestigd te Oostwold,
appellante in het principaal hoger beroep,
geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna:
Veldboom,
Veldboom,
advocaat: mr. J.J. Veldhuis, kantoorhoudend te Leeuwarden,
tegen
1.[geïntimeerde1] ,
wonende te [A] ,
hierna:
[geïntimeerde1],
[geïntimeerde1],
2. [geïntimeerde2] ,
wonende te [A] ,
hierna:
[geïntimeerde2],
[geïntimeerde2],
3. [geïntimeerde3] ,
wonende te [A] ,
hierna:
[geïntimeerde3],
[geïntimeerde3],
4. [geïntimeerde4] ,
wonende te [A] ,
hierna:
[geïntimeerde4],
[geïntimeerde4],
5. [geïntimeerde5] ,
wonende te [A] ,
hierna:
[geïntimeerde5],
[geïntimeerde5],
6. [geïntimeerde6] ,
wonende te [A] ,
hierna:
[geïntimeerde6],
[geïntimeerde6],
geïntimeerden in het principaal hoger beroep,
appellanten in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: eisers,
hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden] c.s.,
[geïntimeerden] c.s.,
advocaat: mr. P. Buikes, kantoorhoudend te Apeldoorn.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 24 juli 2018 hier over.
1.2
Ter uitvoering van dat arrest heeft op 19 maart 2019 een comparitie van partijen plaats gevonden, eerst ter plaatse en aansluitend in het gerechtsgebouw in Groningen. Van de comparitie is proces-verbaal opgemaakt.
1.3
Vervolgens hebben partijen arrest verzocht op basis van het voorafgaand aan de comparitie door Veldboom overgelegde procesdossier, aangevuld met:
- voormeld proces-verbaal;
- de (in dat dossier ontbrekende, maar nagezonden) brief met bijlagen van Veldboom aan de rechtbank van 4 juni 2015;
- de brief van mr. Veldhuis aan het hof van 4 maart 2019 met bijlagen;
- de brief van mr. Buikes aan het hof van 7 maart 2019 met bijlagen.
1.4
Veldboom heeft in het principaal hoger beroep gevorderd het vonnis van rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 5 oktober 2016 te vernietigen en alsnog de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. af te wijzen met veroordeling van [geïntimeerden] c.s. in de proceskosten van beide instanties.
1.5
[geïntimeerden] c.s. hebben in hoger beroep de vordering gewijzigd in die zin dat niet langer primair afbraak en subsidiair schadevergoeding wordt gevorderd, maar (nevenschikkend) zowel afbraak als schadevergoeding.
1.6
[geïntimeerden] c.s. vorderen, met inachtneming van deze wijziging van eis, in het incidenteel hoger beroep Veldboom alsnog te veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan ieder van hen, op te maken bij staat.
2.De vaststaande feiten
2.1
Het hof gaat in hoger beroep, voor zover van belang, uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.12 van het bestreden vonnis van 5 oktober 2016 nu daartegen geen bezwaren zijn ontwikkeld, aangevuld met wat overigens nog is komen vast te staan.
2.2
[geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] , [geïntimeerde3] , [geïntimeerde5] , [geïntimeerde4] en [geïntimeerde6] zijn eigenaars van woningen staande en gelegen aan respectievelijk de [a-straat] 8a, [b-straat] 76 en 76a, [a-straat] 2, [a-straat] 2a en [b-straat] 78 en 78a te [A] . Met uitzondering van [geïntimeerde6] - die zijn woning heeft verhuurd - zijn zij allen woonachtig in deze woningen. Voor [geïntimeerde3] geldt dat zij woonachtig is op de bovenverdieping ( [b-straat] 76a) en dat de benedenverdieping ( [b-straat] 76) door haar aan (een) derde(n) werd verhuurd.
2.3
Veldboom is een bedrijf dat zich richt op de belegging in vastgoed, onder andere
door middel van renovatie van panden en de verhuur ervan.
2.4
In oktober 2013 heeft Veldboom de woningen staande en gelegen aan de
[a-straat] 6 en 6a in eigendom verkregen.
2.5
Bij schrijven van 5 maart 2014 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Groningen (hierna: het college) Veldboom een omgevingsvergunning verleend voor het verbouwen en opbouwen van de garage gelegen achter de woning [a-straat] 6 tot kamerverhuurcomplex. De opbouw strekt tot het aanbrengen van 3 bouwlagen op de bestaande garage. Blijkens de aan de bijlage gehechte vergunningaanvraag bedragen de geschatte bouwkosten € 165.000,-. In de motivering van het besluit van het college staat dat de activiteit bouwen is getoetst aan de van toepassing zijnde regelgeving als opgenomen in het bestemmingsplan Korrewegwijk-de Hoogte 2009, het Bouwbesluit 2012, de Welstandsnota en de Groninger Bouwverordening. Het college heeft in zijn besluit (voor zover hier van belang) het volgende overwogen:
(...) Het bouwen is niet in strijd met het genoemde bestemmingsplan waarin de locatie de bestemming Waarde - Beschermd stadsgezicht + Wonen heeft. Ook voldoet het bouwen aan de eisen zoals deze zijn opgenomen in de Welstandsnota. De aanvraag is getoetst aan de van toepassing zijnde bepalingen uit het Bouwbesluit 2012 en de Groninger Bouwverordening. (...)
2.6
Tegen voornoemd besluit van het college heeft bezwaar opengestaan. [geïntimeerden] c.s. hebben geen bezwaar en/of beroep aangetekend tegen de verleende omgevingsvergunning voor de bouw van het kamerverhuurcomplex.
2.7
Medio mei 2014 heeft Veldboom een aanvang gemaakt met de bouw van het
kamerverhuurcomplex.
2.8
Bij brief van 27 juni 2014 is Veldboom door de toenmalige rechtshulpverlener van [geïntimeerde3] gesommeerd de werkzaamheden te staken en gestaakt te houden. Bij brief van
12 september 2014 heeft mr. Buikes namens [geïntimeerden] c.s. Veldboom gesommeerd de gerealiseerde onroerende zaak te verwijderen. Noch aan de ene noch aan de andere sommatie heeft Veldboom voldaan. Het (vergunde) kamerverhuurcomplex is gerealiseerd als opbouw op de reeds aanwezige garage achter [a-straat] 6/6a. Het hof spreekt daarom verder over "de opbouw".
12 september 2014 heeft mr. Buikes namens [geïntimeerden] c.s. Veldboom gesommeerd de gerealiseerde onroerende zaak te verwijderen. Noch aan de ene noch aan de andere sommatie heeft Veldboom voldaan. Het (vergunde) kamerverhuurcomplex is gerealiseerd als opbouw op de reeds aanwezige garage achter [a-straat] 6/6a. Het hof spreekt daarom verder over "de opbouw".
2.9
De woningen van [geïntimeerden] c.s. en Veldboom zijn gelegen in de [B-wijk] . Het betreft een wijk in het noordoosten van de stad [A] , gelegen aan weerszijden van de [b-straat] , waarvan de naam ook is afgeleid. De structuur van de vooroorlogse bebouwing in en rond de [a-straat] wordt bepaald door aaneengesloten bouwblokken. De ruimte waarbinnen Veldboom haar opbouw heeft gerealiseerd wordt geheel omsloten door bebouwing gelegen aan de [b-straat] , de [a-straat] , de [c-straat] en de [d-straat] . De achter de bouwblokken gelegen ruimte wordt - zo hebben rechtbank en hof tijdens de descente respectievelijk comparitie ter plaatse vastgesteld - op uiteenlopende wijze door de verschillende eigenaren gebruikt. Er zijn tuinen met hoog opschietend groen ingericht en in enkele gevallen is de ruimte deels benut voor de realisatie van een uitbouw, een schuur, stalling, terras of garage. Aan de achterzijde van de oorspronkelijke bebouwing aan de [a-straat] zijn op het niveau van de eerste etage balkons gesitueerd. Dat is ook het geval bij de woning die eigendom is van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] . De door Veldboom geplaatste opbouw wijkt gezien de omvang van het bouwwerk in belangrijke mate af van de overige opstallen in de directe omgeving die achter de bouwblokken zijn gerealiseerd. Vanwege de opbouw is een bouwblok ontstaan met een hoogte van circa 11 meter.
2.1
Door realisatie van de opbouw is huisvesting ontstaan voor studenten.
3.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
3.1.
[geïntimeerden] c.s. hebben in eerste aanleg, samengevat en voor zover van belang in hoger beroep, primair gevorderd afbraak van de opbouw en subsidiair schadevergoeding, eventueel op te maken bij staat, een en ander met veroordeling van Veldboom in de proceskosten.
3.2.
De rechtbank heeft, oordelend over de vorderingen van [geïntimeerde1] , [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] , Veldboom bij vonnis van 5 oktober 2016 veroordeeld tot afbraak van de opbouw met veroordeling van Veldboom in de proceskosten. Oordelend over de vorderingen van [geïntimeerde5] , [geïntimeerde4] en [geïntimeerde6] heeft de rechtbank Veldboom veroordeeld tot betaling van schadevergoeding, op te maken bij staat onder compensatie van proceskosten. Op het punt van de bevolen afbraak is het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
3.3.
De aan deze beslissing ten grondslag gelegde overwegingen van de rechtbank kunnen als volgt worden samengevat.
a. Van strijd met artikel 5:50 lid 1 BW (vensters binnen twee meter van de perceelsgrens) is niet gebleken.
b. Weliswaar is aan Veldboom voor de realisatie van de opbouw een omgevingsvergunning verstrekt, maar niet gebleken is dat de belangen van [geïntimeerden] c.s. daarbij in de beoordeling zijn betrokken. Dat maakt dat Veldboom er rekening mee moest houden dat hinder als gevolg van de realisatie van de opbouw onrechtmatig zou kunnen zijn.
c. Voor [geïntimeerde1] , [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] is sprake van een aanzienlijke stoornis in het genot van de eigendom in de vorm van verminderde toetreding van dag- en zonlicht en beperking van het uitzicht. Daarbij komt dat Veldboom met de opbouw op deze locatie een situatie in het leven heeft geroepen die onafwendbaar overlast meebrengt van de huurders in de opbouw, welke overlast [geïntimeerden] c.s. feitelijk ook ervaren. Door Veldboom voorgestelde maatregel ter beperking van de hinder zijn onvoldoende. De financiële belangen van Veldboom wegen niet zwaar genoeg, mede omdat zij de sommatie te stoppen met de bouw naast zich heeft neergelegd. De voor [geïntimeerde1] , [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] veroorzaakte hinder is zo ernstig dat afbraak van de opbouw daardoor wordt gerechtvaardigd.
d. Aan de subsidiaire vordering van [geïntimeerde1] , [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] tot betaling van schadevergoeding wordt niet toegekomen nu de primaire vordering (afbraak) wordt toegewezen.
e. Voor [geïntimeerde5] , [geïntimeerde4] en [geïntimeerde6] is sprake van enige beperking van de toetreding van dag- en zonlicht en uitzicht. Daarbij komt dat Veldboom onvoldoende doet om de door haar huurders veroorzaakte overlast te beperken. Veldboom handelt daardoor onrechtmatig jegens hen. Voor het geval niet tot afbraak wordt overgegaan rechtvaardigt dat toekenning van schadevergoeding. De zaak wordt daartoe naar de schadestaat verwezen.
4.De beoordeling van de grieven en de vordering
Wijziging van eis
4.1
[geïntimeerden] c.s. hebben de wijziging van eis (schadevergoeding naast afbraak) tijdig, namelijk bij het eerste van hen afkomstige processtuk in hoger beroep, kenbaar gemaakt. Veldboom heeft zich niet verzet tegen die eiswijziging. De eisen van een goede procesorde staan aan toewijzing ervan niet in de weg. Daarom wordt recht gedaan op de gewijzigde eis.
Grieven principaal en incidenteel hoger beroep
4.2
Veldboom heeft zeven grieven ontwikkeld tegen het vonnis waarvan beroep. In die grieven worden de volgende thema's aan de orde gesteld:
- Vertrouwen op de verleende vergunning (grief 1)
- Opbouw, hinder en maatregelen (grieven 2 en 4)
- Overlast van huurders (grief 3)
- Afbraak (grieven 5 en 6)
- Schadevergoeding (grief 7)
De grieven zullen aldus, thematisch en deels gezamenlijk, in deze volgorde, worden behandeld.
4.3
[geïntimeerden] c.s. hebben vier grieven ontwikkeld in het incidenteel hoger beroep. In grief 4 wordt het hof verzocht de situatie ter plaatse zelf te bekijken. Dat is op 19 maart 2019 gebeurd. Bij die grief hebben [geïntimeerden] c.s. dan ook geen belang meer. De grieven 1 tot en met 3 bevatten op de eerste plaats de wijziging van eis, die hiervoor al genoemd en behandeld is. Ook in zoverre bestaat geen belang bij verdere behandeling van die grieven. Voor het overige wordt daarin nadere onderbouwing gegeven van de door [geïntimeerden] c.s. geleden schade. In zoverre zullen de grieven 1 tot en met 3 gezamenlijk met grief 7 van Veldboom worden behandeld.
Inleiding en feitenoverzicht Veldboom
4.4
Veldboom heeft zijn memorie van grieven aldus ingericht dat daarin eerst een korte inleiding is opgenomen, vervolgens een overzicht wordt gegeven van volgens Veldboom relevante feiten en daarna zeven grieven worden geformuleerd. [geïntimeerden] c.s. willen dat het hof inleiding en overzicht volledig buiten beschouwing laat omdat in hoger beroep slechts geoordeeld kan worden over die beslissingen van de eerste rechter waartegen een grief is opgeworpen.
4.5
Het verzoek van [geïntimeerden] c.s. wordt niet gehonoreerd. Het grievenstelsel brengt mee dat de partij die in hoger beroep gaat aan de rechter duidelijk maakt op welke gronden hij vernietiging van de voorgelegde beslissing wil. Veldboom heeft dat duidelijk gemaakt in de zeven door haar ontwikkelde grieven. Waar, bij de onderbouwing daarvan, wordt teruggegrepen op in inleiding of overzicht genoemde aspecten is dat toelaatbaar omdat dan, ook voor [geïntimeerden] c.s., voldoende kenbaar is dat inleiding en/of overzicht tot onderdeel van de onderbouwing is/zijn gemaakt.
Vertrouwen op verleende vergunning
4.6
De rechtbank heeft het beoordelingskader als volgt verwoord in de rechtsoverwegingen 6.6 en 6.7 van het bestreden vonnis:
"6.6. Ingevolge artikel 5:37 BW mag een eigenaar van een erf niet aan de eigenaar van
een ander erf hinder toebrengen op een wijze die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is,
zoals door het onthouden van licht en lucht of door het veroorzaken van overlast.
De vraag of hinder onrechtmatig is, hangt af van de aard, ernst en duur van de hinder en de
daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval,
waaronder de plaatselijke omstandigheden. Daarbij dient onder meer rekening te worden
gehouden met het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende activiteit
worden gediend en de mogelijkheid, mede gelet op de daaraan verbonden kosten, en de
bereidheid om maatregelen ter voorkoming van schade te nemen. Voorts is mede van belang
of degene die zich beklaagt over de hinder zich ter plaatse heeft gevestigd voor dan wel na
aanvang van de hinder veroorzakende activiteiten. In dat laatste geval zal hij een zekere
mate van hinder eerder hebben te dulden.
6.7.
Het hebben van een bouwvergunning met formele rechtskracht vrijwaart de houder
die overeenkomstig die bouwvergunning bouwt niet van aansprakelijkheid wegens het
veroorzaken van onrechtmatige hinder (Hoge Raad 21 oktober 2005, JOR 2006, 116). Het
antwoord op de vraag of en in hoeverre een door de overheid verstrekte vergunning invloed
heeft op de beoordeling van de aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad van degene die
overeenkomstig de hem verstrekte vergunning handelt, doch daarbij schade of hinder
toebrengt aan derden, hangt af van de aard van de vergunning en het belang dat wordt
nagestreefd met de regeling waarop de vergunning berust, zulks in verband met de
omstandigheden van het geval (HR 10 maart 1972, NJ 1972, 278). Daarbij heeft in beginsel
te gelden dat de vergunninghouder er op mag vertrouwen dat de vergunning overeenkomstig
de wet is verleend en de overeenkomstig de wet in aanmerking te nemen belangen door de
vergunningverlenende instantie volledig en op juiste wijze zijn afgewogen, en dat hij
gerechtigd is van die vergunning gebruik te maken."
4.7
Tegen deze overwegingen zijn door partijen geen grieven geformuleerd. Ook voor het hof is dit kader uitgangspunt voor verdere beoordeling.
4.8
De rechtbank heeft vervolgens (in de rechtsoverwegingen 6.8 en 6.9) overwogen dat de belangen van [geïntimeerden] c.s. in concreto niet bij de vergunningverlening betrokken zijn geweest met als conclusie dat Veldboom niet gevrijwaard was van een actie op grond van onrechtmatige daad door [geïntimeerden] c.s.
Onderbouwing grief I Veldboom
4.9
Veldboom komt op tegen de in de overwegingen 6.8 en 6.9 gegeven beoordeling. Zij wijst op de passage in het bestemmingsplan (productie 4 bij conclusie van antwoord, pagina 66), luidende
"De voorschriften van de bestemming Wonen zijn gericht op het behoud en versterking van de ruimtelijke karakteristiek, maar het is niet de intentie het gebied geheel op 'slot' te zetten. Zo worden bij de bestaande woningen aan de achterzijde royale uitbreidingsmogelijkheden geboden."[geïntimeerden] c.s. hebben tegen het verlenen van de vergunning geen bezwaar gemaakt. Los daarvan geldt dat het bestemmingsplan (aldus) het beleid van de gemeente weergeeft, waarin ook de belangen van derden en in ieder geval de aanwezige bebouwing en het stedelijk karakter van het gebied zijn betrokken. [geïntimeerden] c.s. waren op de hoogte van, althans behoorden op de hoogte te zijn van de door het bestemmingsplan geboden royale bebouwingsmogelijkheden.
"De voorschriften van de bestemming Wonen zijn gericht op het behoud en versterking van de ruimtelijke karakteristiek, maar het is niet de intentie het gebied geheel op 'slot' te zetten. Zo worden bij de bestaande woningen aan de achterzijde royale uitbreidingsmogelijkheden geboden."[geïntimeerden] c.s. hebben tegen het verlenen van de vergunning geen bezwaar gemaakt. Los daarvan geldt dat het bestemmingsplan (aldus) het beleid van de gemeente weergeeft, waarin ook de belangen van derden en in ieder geval de aanwezige bebouwing en het stedelijk karakter van het gebied zijn betrokken. [geïntimeerden] c.s. waren op de hoogte van, althans behoorden op de hoogte te zijn van de door het bestemmingsplan geboden royale bebouwingsmogelijkheden.
4.1
Veldboom wijst ook nog op een passage uit de motivering van de verleende omgevingsvergunning (productie 1 bij conclusie van antwoord, tweede pagina), luidende:
"De uitbreiding aan de achterzijde draagt bij aan het maatschappelijk gebruik van het pand. De uitbreiding heeft een eigentijds architectonisch karakter en onderscheidt zich van het bestaande volume zonder het te overvleugelen of het te kleineren; zodoende draagt de uitbreiding bij aan de (beleving van de) architectonische dimensie en aan de ervaring van tijd/chronologie."
Uit deze passage leidt Veldboom af dat hoogte en volume van de opbouw alsmede de daardoor gecreëerde extra woonruimte door de gemeente in de overwegingen betrokken zijn. Daarbij komt dat het bestemmingsplan mogelijk maakt (artikel 14.3 sub a) nadere eisen te stellen in verband met lichttoetreding en privacy. Voor het stellen van nadere eisen heeft de gemeente kennelijk geen aanleiding gezien.
4.11
Gelet op dit alles meent Veldboom erop te hebben mogen vertrouwen dat zij tot realisatie van de opbouw kon overgaan zonder, alsnog, op bezwaren van [geïntimeerden] c.s. te stuiten.
Beoordeling hof
4.12
De door Veldboom aangehaalde, in rechtsoverweging 4.10 geciteerde passage uit de toelichting op het bestemmingsplan, kan niet los gezien worden van de planvoorschriften waarop deze betrekking heeft. Artikel 14.2.3 van deze regels bepaalt kort gezegd dat aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen op het achtererf een maximale bouwhoogte mogen hebben van 3,5 meter (met ontheffing 4 meter). Het college heeft, zoals aangevraagd, voor de opbouw een vergunning verleend voor een hoofdgebouw. Uit de hiervoor onder 4.10 geciteerde motivering van de onherroepelijke omgevingsvergunning blijkt dat de gemeente bij het verstrekken van de omgevingsvergunning acht heeft geslagen op hoogte, volume en doel (bewoning) van de opbouw en in die aspecten geen aanleiding heeft gevonden de gevraagde vergunning af te wijzen. Uit die en de overige processtukken blijkt echter niet dat de gemeente bij die, meer algemene, beoordeling ook betrokken heeft de concrete bezwaren die [geïntimeerden] c.s. in deze procedure tegen de opbouw hebben ontwikkeld. De oorzaak daarvan zal zijn geweest dat [geïntimeerden] c.s. hun bezwaren destijds niet kenbaar hebben gemaakt aan de gemeente en dat evenmin Veldboom voor het aanvragen van de omgevingsvergunning enig overleg met de omwonenden heeft gevoerd, zodat ook Veldboom niet bekend was met de gezichtspunten van [geïntimeerden] c.s., maar dat doet niet af aan de gedane constatering, te weten dat hun belangen in concreto niet in de overwegingen van de gemeente betrokken zijn.
4.13
Bij deze stand van zaken mocht Veldboom er in beginsel op vertrouwen dat de vergunning overeenkomstig de wet was verleend en dat in algemene zin hoogte, volume en doel van de opbouw in de afwegingen van de gemeente waren betrokken. Hij mocht er echter niet op vertrouwen dat eventuele door de opbouw specifiek aan [geïntimeerden] c.s. toegebrachte ernstige hinder een actie uit onrechtmatige daad zou blokkeren. De rechtbank is in het bestreden vonnis tot dezelfde conclusie gekomen. De tegen dat oordeel gerichte grief 1 faalt.
Opbouw, hinder en maatregelen
4.14
De rechtbank heeft vervolgens geoordeeld dat de opbouw licht en uitzicht onthoudt aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] en dat aldus sprake is van een zeer ernstige stoornis in het genot van hun eigendom. Ook voor [geïntimeerde3] is sprake van beperking van uitzicht en toetreding van licht en lucht. Het uitzicht en de toetreding van licht en lucht worden ook voor [geïntimeerde5] , [geïntimeerde4] en [geïntimeerde6] beperkt, maar slechts in enige mate en aanzienlijk minder dan voor [geïntimeerde1] , [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] geldt. Daarin is door de rechtbank toegevoegd dat voorgestelde maatregelen slechts in zeer geringe mate soelaas bieden en de onrechtmatigheid daarom niet wegnemen.
Onderbouwing Veldboom grief 2
4.15
Veldboom komt in de tweede grief op tegen dit oordeel van de rechtbank. Aangevoerd wordt dat de rechtbank onvoldoende acht heeft geslagen op de plaatselijke omstandigheden, te weten een dicht bevolkte woonwijk. In een dergelijke wijk geldt dat men enige overlast van buren moet accepteren. Het uitzicht was voorafgaand aan de realisatie van de opbouw al beperkt door de bestaande bebouwing. Die beperking is door de opbouw niet gewijzigd. Daarbij komt dat het uitzicht van [geïntimeerden] c.s. slechts deels wordt beperkt door de opbouw. Ook de lichtinval is slechts in geringe mate beperkt.
Tegen geluidsoverlast kunnen bovendien wel degelijk maatregelen genomen worden.
Veldboom is daartoe ook bereid.
Veldboom is daartoe ook bereid.
Beoordeling hof
4.16
Ter beoordeling ligt voor de vraag of sprake is van hinder als gevolg van de realisatie van de opbouw en, zo ja, of die hinder onrechtmatig is. Of daarvan sprake is hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waarbij onder meer moet worden rekening gehouden met het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende activiteit worden gediend, en de mogelijkheid, mede gelet op de daaraan verbonden kosten, en de bereidheid om maatregelen ter voorkoming van schade te nemen (HR 15-02-1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0150, NJ 1992, 639).
4.17
Mede op grond van de eigen waarnemingen van het hof tijdens de comparitie ter plaatse op 19 maart 2019 kan over de aard van de hinder ten aanzien van [geïntimeerden] c.s. (hierna ook wel gezamenlijk als de omwonenden aan te duiden en individueel bij naam of per adres) het volgende worden opgemerkt.
4.18
Voorop staat dat het bouwblok waarvan alle in deze procedure betrokken panden onderdeel uitmaken - dat is niet in geschil - intensief bewoond is. Tijdens de comparitie ter plaatse én uit alle in het geding gebrachte tekeningen en foto's van de plaatselijke situatie blijkt voorts dat de woningen aan elkaar zijn vastgebouwd dan wel slechts gescheiden zijn door nauwe steegjes. De binnen het blok gelegen ruimte wordt in beslag genomen door bouwsels van diverse aard (garages, schuurtjes, uitbouw van woningen) en tuinen, alle met dienovereenkomstig gebruik. Ook voordat de opbouw was gerealiseerd was bovendien al sprake van kamerverhuur in het bouwblok. Die situatie in zijn totaliteit maakt dat van een hindergevoelige omgeving kan worden gesproken. Deze situatie maakt enerzijds dat de omwonenden meer hinder van hun buren voor lief moeten nemen dan in een minder druk bebouwde omgeving, ook al gegeven het feit dat het bestemmingsplan de verdere mogelijkheden tot bebouwing van het resterende achterterrein mogelijk maakt. Anderzijds maakt deze situatie dat bij nieuwe bouwactiviteiten de bouwer eerder geconfronteerd wordt met het gegeven dat het resultaat van zijn bouwactiviteit onrechtmatige hinder oplevert voor de omwonenden
4.19
Voor alle omwonenden geldt dat het uitzicht, vergeleken met de situatie voorafgaand aan de realisatie van de opbouw, is aangetast. De opbouw is 4 verdiepingen, elf meter, hoog en kent aan de zuidoostzijde een blinde muur. Vanuit alle in deze procedure betrokken panden bestaat daarop in meerdere of mindere mate uitzicht. Voorafgaand aan de realisatie van de opbouw was weliswaar geen sprake van weids uitzicht, beperkt als dit was door het gegeven dat de woningen ter plaatse in een bouwblok zijn geplaatst, maar de opbouw heeft dat beperkte uitzicht nog verder beperkt.
4.2
De opbouw heeft voorts tot gevolg dat de toetreding van zonlicht - en daarmee van daglicht als de zon schijnt - is verminderd. Dat blijkt uit de, niet weersproken, zonnestudie die Veldboom bij brief van 4 juni 2015 in het geding heeft gebracht. Onderzocht en in beeld gebracht is de zonnestand met schaduweffecten op 21 februari, 21 juni en 22 november, telkens op de tijdstippen 09:00, 12:00, 15:00 en 18:00 uur. Vergeleken zijn de oude situatie (zonder opbouw) en de nieuwe (met opbouw). In februari en november is om 12:00 en 15:00 uur sprake van enige extra schaduwwerking op de gevels van de buurpanden. In juni is er 's ochtends wat schaduw in de tuin van de buren aan de westzijde, in de middag is er voornamelijk extra schaduw in de tuinen te zien en rond 18:00 uur is er nog schaduwval op de gevels van de buurpanden aan de oostzijde. Al met al kwalificeert het hof de vermindering van de toetreding van zon- en daglicht als beperkt, maar dat doet aan het gegeven dát sprake is van een beperking voor alle omwonenden niet af.
4.21
Door [geïntimeerden] c.s. is gesteld en door Veldboom is niet betwist dat de opbouw ook tot gevolg heeft dat sprake is van meer resonantie tussen de aanwezige gebouwen van uit die gebouwen komende geluiden dan voorheen het geval was. Uit de gebouwen ter plaatse komend geluid, ook indien de productie ervan niet als onrechtmatig kan worden aangemerkt, wordt dus extra versterkt door de opbouw. In welke mate daarvan sprake is kan niet uit de processtukken worden afgeleid. Volstaan wordt daarom met de constatering dat de opbouw een resonantie versterkend effect heeft.
4.22
Gesteld is ook nog dat de opbouw tot gevolg heeft dat vanuit de opbouw inkijk mogelijk is in de woningen en de tuinen van [geïntimeerden] c.s. Op dat punt geldt echter dat de rechtbank heeft geoordeeld dat zich niet de situatie voordoet dat vensters in de opbouw zijn geplaatst in strijd met artikel 5:50 BW. Tegen dat oordeel is geen grief gericht. Ook voor het hof is daarom uitgangspunt dat van strijd met genoemd artikel geen sprake is. Van onrechtmatige, door de opbouw veroorzaakte, hinder is in zoverre dan ook geen sprake.
4.23
De balans opmakend op basis van het voorgaande geldt dat de opbouw tot gevolg heeft dat hinder is en wordt toegebracht aan [geïntimeerden] c.s. op het punt van uitzicht, toetreding van dag- en zonlicht en resonantie. Die situatie is onomkeerbaar (indien afbraak uitblijft) en derhalve langdurig. Maatregelen kunnen deze overlast slechts in zeer geringe mate bestrijden (aankleding blinde muur, vermindering resonantie door beplanting of anderszins) omdat hoogte en volume van de opbouw nu eenmaal een gegeven zijn. Gelet op de hindergevoelige omgeving waarin de opbouw gerealiseerd is overschrijdt de hinder de grens van normale, door buren te dulden, hinder. Deze is daarom onrechtmatig. Grieven 2 en 4 falen.
Overlast van huurders
4.24
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis geoordeeld dat overlast van in de opbouw wonende huurders van Veldboom vaststaat. Die overlast is aangemerkt als een direct gevolg van de realisatie van de opbouw. Door de locatie van de opbouw, de omvangrijke bewoningscapaciteit en de doelgroep is een situatie in het leven geroepen die, aldus de rechtbank, onafwendbaar overlast voor bewoners meebrengt.
Onderbouwing Veldboom grief 3
4.25
Veldboom komt in grief 3 op tegen dit oordeel. Veldboom voert ter onderbouwing aan dat aan eventuele huurdersoverlast moet worden tegemoetgekomen door het nemen van maatregelen, maar niet door afbraak van de opbouw. Veldboom betwist voorts dat sprake is van onrechtmatige hinder door huurders. Ook voert zij aan dat voldoende maatregelen zijn getroffen ter beperking van overlast.
Beoordeling hof
4.26
Veldboom heeft een gebouw gerealiseerd. Inzet van deze procedure is de vraag of dat gebouw onrechtmatige hinder veroorzaakt voor [geïntimeerden] c.s. en, zo ja, of afbraak en/of schadevergoeding daardoor wordt gerechtvaardigd. Eventueel door huurders van Veldboom veroorzaakte overlast is geen overlast van het gebouw, maar van de gebruikers ervan. Die eventuele overlast is daarom niet aan te merken als door de opbouw veroorzaakte onrechtmatige hinder. Dat geen ander gebruik van de opbouw mogelijk is dan een gebruik dat gepaard gaat met het veroorzaken van onrechtmatige hinder voor omwonenden is bovendien onvoldoende onderbouwd. Indien in het verleden al sprake was van onrechtmatige hinder (geluidsoverlast, fietsen) geldt dat Veldboom in hoger beroep heeft aangevoerd dat van nieuwe klachten geen sprake meer is geweest. [geïntimeerden] c.s. hebben de klachten in hoger beroep onderbouwd met producties die zien op de periode van medio oktober 2016 tot en met maart 2017. Dat nadien nog sprake is geweest van overlast in soortgelijke mate, is niet met klachten onderbouwd. Grief 3 slaagt. Of het slagen van deze grief tot een andere beslissing moet leiden dan de rechtbank heeft genomen komt hierna nog aan de orde.
4.27
Opmerking verdient in dit verband nog het volgende. In overweging 6.19 van het bestreden vonnis heeft de rechtbank aandacht geschonken aan de vraag of sprake is van onrechtmatig handelen van Veldboom als verhuurder jegens [geïntimeerde5] , [geïntimeerde4] en [geïntimeerde6] , in het bijzonder door onvoldoende maatregelen te nemen ter beteugeling van eventuele door de huurders veroorzaakte (geluids)overlast. De conclusie van de rechtbank luidt dat eventuele door de huurders veroorzaakte hinder niet, via de band van onrechtmatig handelen door Veldboom als verhuurder jegens deze omwonenden, kan leiden tot de gevorderde afbraak. Dat oordeel is in hoger beroep ook door [geïntimeerde5] , [geïntimeerde4] en [geïntimeerde6] niet bestreden. Het valt daarom buiten de rechtsstrijd in hoger beroep.
4.28
Voor zover [geïntimeerden] c.s. aan hun vordering tot betaling van schadevergoeding (zoals in hoger beroep gewijzigd) onrechtmatig handelen van Veldboom als verhuurder ten grondslag hebben gelegd geldt het volgende. Zoals de rechtbank voor situaties van door huurders veroorzaakte overlast terecht voorop heeft gesteld dienen dergelijke overlastsituaties primair te worden opgelost door het nemen van maatregelen of, in het uiterste geval, ontbinding van de huurovereenkomst met de betrokken huurder(s). Daartoe strekkende vorderingen hebben [geïntimeerden] c.s. niet ingesteld. Daarbij komt dat, zoals hiervoor al opgemerkt, overlast na maart 2017 niet is onderbouwd. Dat het handelen of nalaten van Veldboom als verhuurder op dit punt een grondslag zou bieden voor een verplichting tot schadevergoeding, is naar ’s hofs oordeel door [geïntimeerden] c.s. onvoldoende onderbouwd.
4.29
Indien in deze zaak wordt toegekomen aan toekenning van schadevergoeding - waarover hierna meer - zal deze derhalve niet (mede) omvatten de component van door huurders veroorzaakte (geluids)overlast.
Afbraak
4.3
De rechtbank heeft de hinder van de opbouw voor [geïntimeerde1] , [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] zodanig ernstig geoordeeld dat afbraak van de opbouw daardoor gerechtvaardigd wordt. Dat deze omwonenden destijds geen bezwaar hebben ingediend tegen de vergunningaanvraag staat aan hun vordering tot afbraak niet in de weg. Het financieel belang van Veldboom evenmin omdat hij wel gesteld maar niet onderbouwd heeft dat zijn belang omstreeks één miljoen euro bedraagt. Bovendien heeft Veldboom de sommatie te stoppen met de bouw naast zich neergelegd en daardoor een financieel risico genomen dat niet aan deze omwonenden kan worden tegengeworpen. Het belang van [geïntimeerde1] , [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] bij afbraak weegt daarom zwaarder dan het belang van Veldboom de gerealiseerde opbouw te kunnen blijven gebruiken voor kamerverhuur.
Onderbouwing Veldboom grieven 5 en 6
4.31
Veldboom komt in de grieven 5 en 6 op tegen dit oordeel van de rechtbank. Aangevoerd wordt dat [geïntimeerden] c.s. het recht verwerkt hebben afbraak te vorderen, dat zij misbruik van recht maken door afbraak te vorderen, dat afbraak naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht en dat afbraak disproportioneel is.
Beoordeling hof
4.32
Het onrechtmatig handelen van Veldboom jegens [geïntimeerden] c.s. verplicht haar tot schadevergoeding. Artikel 6:103 BW bepaalt dat schadevergoeding wordt voldaan in geld, maar op vordering van de benadeelde ook in andere vorm dan betaling van een geldsom kan worden voldaan. [geïntimeerden] c.s. vorderen, als een dergelijke andere vorm, afbraak van de opbouw. Het hof heeft de taak te beoordelen of afbraak een passende vorm van schadevergoeding is en of afbraak redelijk is. Dat betekent dat de verschillende belangen tegen elkaar zullen moeten worden afgewogen.
4.33
Het hof komt tot een andere beoordeling dan de rechtbank. Twee zaken zijn daarvoor redengevend. Op de eerste plaats geldt dat het hof, bij de beoordeling van de vraag of afbraak moet plaats vinden, niet meeweegt de gestelde overlast van bewoners. Die overlast is immers, zoals hiervoor gemotiveerd niet door het gebouw maar door de bewoners in het leven geroepen en aan die vorm van overlast kan worden tegemoetgekomen door maatregelen en/of ontruiming van huurders. Op de tweede plaats geldt dat het hof de belangen van partijen enigszins anders weegt.
4.34
Hoezeer ook onrechtmatig, er is sprake van een zekere, maar niet als zeer ernstig aan te merken, beperking van het uitzicht voor de omwonenden. Die beperking verschilt per omwonende. Voor [geïntimeerde6] (althans diens huurder) op [b-straat] 78a is het uitzicht nog het meest verslechterd omdat vanuit die woning pontificaal op de blinde muur van de opbouw wordt uitgekeken. Voor [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] ( [a-straat] 8a) is de verslechtering van het uitzicht minder omdat zij, geredeneerd vanuit de woning, vooruit en naar rechts onverminderd uitzicht hebben en slechts bij naar links kijken op de blinde muur van de opbouw stuiten. Voor de overige omwonenden geldt dat het uitzicht eveneens beperkt is, maar weer in mindere mate dan [geïntimeerde1] / [geïntimeerde2] en [geïntimeerde6] ( [b-straat] 78a).
4.35
Onder verwijzing naar overweging 4.18 hiervoor geldt dat de toetreding van dag- en zonlicht in beperkte mate is afgenomen. Bij gebreke van gegevens kan de toegenomen resonantiegevoeligheid van de bebouwing niet als zeer ernstig worden aangemerkt.
4.36
Tegenover deze belangen van [geïntimeerden] c.s. staan de belangen van Veldboom. In hoger beroep heeft hij zijn schade in geval van afbraak nader onderbouwd (memorie van grieven onder nummer 85). Die schade wordt door Veldboom begroot op omstreeks één miljoen euro. [geïntimeerden] c.s. hebben deze schade niet gemotiveerd weersproken. Dat maakt dat ervan kan worden uitgegaan dat het belang van Veldboom bij niet-afbreken zeer groot is. Aan hem kan nog worden tegengeworpen dat hij het zelf zo ver heeft laten komen door de sommatie om te stoppen met de bouw naast zich neer te leggen, maar dat maakt zijn belang niet minder groot. Bovendien kan aan [geïntimeerden] c.s. worden tegengeworpen dat zij het risico hebben genomen dat het belang van Veldboom zo groot zou worden als het nu blijkt te zijn.
Zij hadden immers ook ervoor kunnen kiezen de door hen gevorderde bouwstop in rechte af te dwingen in een poging om, als de rechter daarin mee zou gaan, in ieder geval het nu besproken argument (groot financieel belang) uit handen van Veldboom te slaan, althans de zwaarte ervan in te perken.
Zij hadden immers ook ervoor kunnen kiezen de door hen gevorderde bouwstop in rechte af te dwingen in een poging om, als de rechter daarin mee zou gaan, in ieder geval het nu besproken argument (groot financieel belang) uit handen van Veldboom te slaan, althans de zwaarte ervan in te perken.
4.37
Daarbij komt dat Veldboom schadevergoeding (in geld) heeft aangeboden en zich ook bereid heeft verklaard maatregelen ter beperking van de door de opbouw veroorzaakte overlast te nemen, zoals het aanbrengen van beplanting.
4.38
De weging van deze wederzijdse belangen en omstandigheden maakt dat afbraak een niet passende en/of redelijke vorm van schadevergoeding is. De grieven 5 en 6 slagen. Wat in die grieven overigens nog is aangevoerd kan gelet hierop onbesproken blijven.
Schadevergoeding
4.39
De rechtbank heeft geoordeeld dat voldoende aannemelijk is dat [geïntimeerde5] , [geïntimeerde4] en [geïntimeerde6] schade hebben geleden en de zaak daartoe verwezen naar de schadestaatprocedure.
Onderbouwing Veldboom grief 7 (principaal hoger beroep)
4.4
In grief 7 komt Veldboom op tegen dit oordeel. Aangevoerd wordt dat van onrechtmatige hinder geen sprake is en dat de schade, zoals de gestelde waardevermindering van hun woningen, door [geïntimeerde5] , [geïntimeerde4] en [geïntimeerde6] niet is aangetoond.
Onderbouwing [geïntimeerden] c.s. grieven 1 tot en met 3 (incidenteel hoger beroep)
4.41
[geïntimeerden] c.s. zetten in hun grieven 1 tot en met 3 uiteen in welke opzichten zij schade lijden, zowel materieel als immaterieel.
Oordeel hof
4.42
Hiervoor is geoordeeld dat sprake is van onrechtmatig handelen jegens alle omwonenden. De onrechtmatigheid is gelegen in het verlies van uitzicht en de vermindering van de toetreding van zon- en daglicht. Voldoende aannemelijk is dat alle omwonenden daardoor schade lijden. Daarbij past wel meteen de kanttekening dat de mate waarin schade wordt geleden onderling sterk verschilt.
4.43
Het hof overweegt, opnieuw, een comparitie van partijen (meervoudig) te gelasten. Doel daarvan is te bezien of, alsnog, een minnelijke regeling kan worden getroffen dan wel, indien dat niet mogelijk blijkt, met partijen te overleggen over de wijze waarop de schade van ieder van de omwonenden moet worden vastgesteld, daaronder begrepen eventueel deskundigenbericht in verband met mogelijk waardeverlies van de woningen. Een andere mogelijkheid is dat het hof de zaak naar de schadestaatprocedure (rechtbank) verwijst.
4.44
De zaak zal naar de rol worden verwezen. Partijen kunnen zich dan bij akte (eerst [geïntimeerden] c.s., daarna Veldboom) uitlaten over de vraag welke procedurele weg zij willen bewandelen (zie de vorige rechtsoverweging). In afwachting daarvan wordt iedere verdere beslissing aangehouden.
5.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
verwijst de zaak naar de roldatum
21 mei 2019voor het door [geïntimeerden] c.s. nemen van een akte als hiervoor onder 4.43 en 4.44 bedoeld;
21 mei 2019voor het door [geïntimeerden] c.s. nemen van een akte als hiervoor onder 4.43 en 4.44 bedoeld;
bepaalt dat Veldboom vervolgens een antwoordakte kan nemen;
houdt verder iedere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mr. W.P.M. ter Berg, mr. J.H. Kuiper en mr. W. Th. Braams en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 16 april 2019.