ECLI:NL:GHARL:2019:2614

• Datum uitspraak: 26 maart 2019
• Publicatiedatum: 26 maart 2019
• Zaaknummer: 18/00048
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.A.V. Boxem; A.W.M. van der Waerden
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet WOZ

In deze zaak gaat het om het hoger beroep van belanghebbende [Z] tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 7 december 2017, waarin de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 73 te [Z] werd vastgesteld op € 1.555.000 door de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht. De rechtbank heeft deze waarde verlaagd tot € 1.349.000, waarna belanghebbende in hoger beroep is gegaan. De zaak werd behandeld door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 26 maart 2019.

De woning betreft een villa uit 1936 met een gebruiksoppervlakte van 324 m², gelegen op een perceel van 4776 m² aan een drukke doorgaande weg. Belanghebbende betwist de vastgestelde waarde en voert aan dat deze niet in lijn is met de dalende woningmarkt en dat er onvoldoende rekening is gehouden met de waardedrukkende invloed van de nabijheid van de drukke weg. Tevens stelt belanghebbende dat de grond te hoog is gewaardeerd en dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden.

Het Hof oordeelt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd waarin de woning is vergeleken met drie referentiewoningen. Het Hof concludeert dat de door belanghebbende aangevoerde argumenten onvoldoende zijn om tot een andere waardering te komen. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel wordt verworpen, omdat er geen sprake is van gelijke gevallen. Uiteindelijk wordt het hoger beroep ongegrond verklaard en bevestigt het Hof de uitspraak van de rechtbank.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 18/00048

uitspraakdatum: 26 maart 2019

Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 7 december 2017, nummer UTR 17/2486, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 73 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 1.555.000.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd en de beschikking verminderd tot € 1.349.000.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 december 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

De woning is een in 1936 gebouwde villa met een garage en berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 324 m², is gelegen op een perceel van 4776 m² en is gelegen aan een drukke doorgaande weg. De woning is gelegen nabij verkeerslichten op deze weg.

3. Geschil

3.1.

In geschil is of de waarde van de woning door de Rechtbank te hoog is vastgesteld, hetgeen belanghebbende bepleit en de ambtenaar betwist.

3.2.

Belanghebbende voert daarvoor aan dat de vastgestelde waarde van de woning niet overeenstemt met de dalende tendens op woningmarkt, dat onvoldoende rekening is gehouden met de waardedrukkende invloed van de nabijheid van de drukke weg, dat de (bos)grond behorende bij de woning te hoog is gewaardeerd en dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden. Belanghebbende bepleit een waarde van de woning per waardepeildatum van € 809.900.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde, ook nadat deze in beroep naar beneden is bijgesteld tot € 1.349.000, hoger is dan de waarde in het economische verkeer. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de bewijslast voor de stelling dat zulks niet het geval is. Daarbij heeft te gelden dat iedere WOZ-beschikking op zichzelf staat, in die zin dat de stelling dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld niet aannemelijk is vanwege de enkele omstandigheid dat sprake is van een niet met algemene marktcijfers overeenkomende waardesprong van de onroerende zaak in vergelijking met de in een eerder of later jaar vastgestelde WOZ-waarde. Hoewel deze omstandigheid een aanwijzing kan zijn voor de onjuistheid van de in geschil zijnde WOZ-beschikking, is deze enkele omstandigheid onvoldoende om vast te stellen dat juist die beschikking te hoog zou zijn vastgesteld. Het Hof zal hetgeen belanghebbende omtrent de ontwikkeling van huizenprijzen in relatie tot eerder vastgestelde WOZ-waardes in deze zin opvatten.

4.2.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing een taxatierapport overgelegd gedateerd 3 oktober 2017 en opgesteld door [A] , WOZ-taxateur. In dit rapport is de woning vergeleken met drie referentiewoningen. Het betreft de volgende, ook in [Z] gelegen, referentiewoningen. [b-straat] 325 (perceeloppervlakte: 2.300 m², woonoppervlakte 394 m²), verkocht op 3 maart 2015 voor €1.140.000, [b-straat] 339 (perceeloppervlakte: 2.145 m², woonoppervlakte 444 m²), verkocht op 25 maart 2017 voor € 1.350.000 en [c-straat] 91 (perceeloppervlakte: 5.000 m², woonoppervlakte 310 m²), verkocht op 12 april 2016 voor € 1.460.000.

4.3.

Belanghebbende heeft tegen het rapport ingebracht dat de [b-straat] weliswaar eveneens een doorgaande weg is, maar dat deze weg minder druk is dan de [a-straat] en dat de referentiewoningen minder hinder van de verkeersdrukte ondervinden. Naar ’s Hofs oordeel heeft de heffingsambtenaar, onder andere met de foto’s gevoegd bij het verweerschrift in hoger beroep, aannemelijk gemaakt dat de [b-straat] eveneens een zeer drukke doorgaande weg is die met betrekking tot de twee door de taxateur gehanteerde referentieobjecten vergelijkbare hinder veroorzaakt, zodat het waardedrukkende effect dat hiervan uitgaat vergelijkbaar is. De omstandigheid dat beide wegen doorgaande wegen zijn vanaf het treinstation naar de provinciale weg N234 maakt dat beide routes alternatieven voor elkaar zijn, zodat het niet op voorhand aannemelijk is dat de ene route significant drukker is dan de andere. Voor zover er verschillen zijn, zoals verkeerslichten en –drempels, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat deze verschillen een verwaarloosbaar effect op de waarde van in de directe omgeving gelegen woningen hebben.

4.4.

Belanghebbende heeft verder tegen het rapport ingebracht dat de gehanteerde grondstaffel niet tot een juiste waardebepaling leidt. Het Hof constateert eerst dat in het taxatieverslag de grond bij de woning en alle referentieobjecten op dezelfde wijze is toegepast; te weten € 850.000 voor de eerste 2.000 m² en € 100 voor elke m² daarboven (tot maximaal 5.000 m²). De omstandigheid dat de waarde van de grond tussen de 3.500 en 5.000 m² niet verder is gestaffeld, maakt, anders dan belanghebbende meent, niet dat de gehanteerde grondstaffel niet bruikbaar is. Ten slotte is ook de omstandigheid dat op een gedeelte van het perceel bomen staan geen waardeverminderende omstandigheid, nu onweersproken is gesteld dat dit bij bijna alle vergelijkbare woningen het geval is. De vergelijking die belanghebbende maakt met (de waarde van) bosgrond acht het Hof geen goede.

4.5.

Belanghebbende heeft zich beroepen op het gelijkheidsbeginsel en daarbij gewezen op de casus van de heer [B] . [B] heeft in een eerder jaar bezwaar gemaakt. Dat bezwaar, dat gedeeltelijk berustte op dezelfde gronden, heeft de aanleiding gevormd voor een hertaxatie. Naar aanleiding van die hertaxatie is door een rechtsvoorganger van de heffingsambtenaar het bezwaar van [B] gegrond verklaard. Naar het oordeel van het Hof is geen sprake van gelijke gevallen, zodat het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet kan slagen.

4.6.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

4.7.

Hetgeen belanghebbende verder heeft aangevoerd, waaronder de grief genoemd is onderdeel 4.1 van deze uitspraak, is onvoldoende om tot een ander oordeel te komen.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. A.W.M van der Waerden als griffier.

De beslissing is op
26 maart 2019 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(A.W.M. van der Waerden) (R.A.V. Boxem)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 28 maart 2019

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.