Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer 17/00733
uitspraakdatum: 8 januari 2019
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 23 mei 2017, nummer UTR 16/3439, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan
de gemeente Woudenberg(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan
de gemeente Woudenberg(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 46 te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2013 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2014 vastgesteld op € 324.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2014 (OZB) vastgesteld.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de beschikking verminderd tot € 308.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd. Voorts heeft de Rechtbank een proceskostenvergoeding toegekend van € 862 en de heffingsambtenaar gelast het griffierecht te vergoeden.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 december 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Vaststaande feiten
2.1.
De woning is een in 1910 gebouwde vrijstaande woning met een dakkapel en een garage. De woning heeft een inhoud van 535 m³.
2.2.
Belanghebbende heeft de woning in maart 2014 verkocht aan haar dochter en schoonzoon voor € 150.000.
2.3.
De heffingsambtenaar heeft tijdens de beroepsfase het standpunt ingenomen dat de vastgestelde waarde van de woning dient te worden verminderd tot € 308.000. De Rechtbank heeft dienovereenkomstig beslist.
3.Geschil
3.1.
In geschil is de waarde van de woning per waardepeildatum.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.2.
Het Hof stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de bewijslast rust om feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
4.3.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het door hem ingebrachte taxatierapport van 13 november 2016, opgemaakt door [A] b.v. (hierna: [A] ). Daarin heeft de taxateur op basis van de vergelijkingsmethode zes in [Z] gelegen woningen als vergelijkingsobject gebruikt. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven:
object
bouwjaar
m²
€ / m²
totaal
m³
€ / m³
totaal
bijgebouwen
koopsom
[b-straat] 81
vrijstaand
1927
533
267
142.165
446
389
173.494
garage 7.500
tuinhuisje 1.500
317.5
01-03-2013
[b-straat] 111
vrijstaand
1923
712
226
160.96
385
329
126.665
carport 1.500
berging 4.000
dakkapel (4 x) 8.000
hobbykas 1.000
290
11-11-2013
[c-straat] 176
vrijstaand
1935
1477
144
212.05
432
392
169.344
berging 9.000
berging 7.200
dakkapel 2.000
385
10-5-2013
[a-straat] 36
2^1 kap
1900
163
407
66.294
405
320
129.6
garage 24.000
220
31-01-2013
[a-straat] 58A
2^1 kap
1876
546
263
143.53
406
196
79.576
215
14-06-2013
[a-straat] 59
vrijstaand
1940
888
202
179.44
339
428
145.092
garage 6.400
dakkapel 2.000
320
22-08-2013
[a-straat] 46
vrijstaand
1910
484
282
136.3
535
303
162.105
garage b.g. 22.800
garage verd. 5.700
dakkapel 1.500
achterstallig onderhoud
-20
308.405
4.3.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De taxateur van [A] heeft de woning niet inpandig opgenomen. De heffingsambtenaar heeft het standpunt van belanghebbende, dat de deel (het verschil tussen de door de taxateur van de heffingsambtenaar berekende inhoud van 535 m3 en de door de taxateur van belanghebbende berekende inhoud van 307 m3) op de waardepeildatum ongeschikt was als woonruimte, niet voldoende weersproken. Voorts heeft de heffingsambtenaar het gemotiveerde standpunt van belanghebbende, dat de woning niet aangesloten is op de riolering maar op een septic tank, onvoldoende weersproken. Evenmin heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt waarom voor de woning, in vergelijking met de, wat inhoud betreft, veel kleinere woning [a-straat] 58A, een aanzienlijk hogere waarde per kubieke meter is gehanteerd, zelfs na aftrek van het bedrag van € 20.000 (€ 37 per m3) wegens achterstallig onderhoud. Uit de door de taxateur van belanghebbende overgelegde foto’s blijkt dat de voorzieningen in de woning (keuken en sanitair) aan vervanging toe waren, terwijl uit het taxatierapport van de heffingsambtenaar niet blijkt dat hiermee rekening is gehouden. Ook zijn de overige bouwtechnische aspecten die belanghebbende noemt (zie 4.4.), niet in het taxatierapport benoemd of gewaardeerd.
4.4.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde maximaal € 233.000 is. De woning verkeert in een algeheel slechte staat, is niet geïsoleerd, heeft geen centrale verwarming, is niet aangesloten op de riolering en heeft een lichte kapconstructie. De garage bevat asbesthoudende golfplaten. De ligging van de woning is niet ideaal, namelijk direct aan de openbare weg. Rechts naast de woning bevindt zich een appartementencomplex, wat de privacy niet ten goede komt. Belanghebbende verwijst naar het taxatierapport van [B] Taxaties van 10 augustus 2016, waarin de woning is vergeleken met [a-straat] 36, [a-straat] 58A en [a-straat] 59.
4.5.
Ook belanghebbende is er niet in geslaagd de verdedigde waarde aannemelijk te maken. Ter zitting heeft de taxateur van belanghebbende desgevraagd verklaard dat hij de inhoud van de vergelijkingsobjecten uit diverse bronnen heeft afgeleid, terwijl de heffingsambtenaar heeft verklaard van de beschikbare bouwtekeningen te zijn afgegaan, en bij de berekening is uitgegaan van de NEN-norm. Voorts heeft de taxateur van belanghebbende naar het oordeel van het Hof te veel waardedruk (10 percent) toegekend aan de aanwezigheid van het appartementencomplex, drie hoog, naast de woning. Dat daarvan overlast zou uitgaan, in de vorm van verminderde privacy, zoals belanghebbende stelt, acht het Hof niet aannemelijk. De naast de woning, aan de andere zijde van een steeg, gelegen zijmuur van het appartementencomplex is een blinde muur, zodat inkijk niet mogelijk is. Overige ter zitting aangevoerde overlast, zoals drukte of geluid, is slechts genoemd en niet onderbouwd. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat het appartementencomplex meer overlast oplevert dan een gemiddelde belendende woning.
4.6.
Aangezien beide partijen er niet in zijn geslaagd de verdedigde waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof de waarde van de woning in goede justitie vast op € 255.000.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.
De Rechtbank heeft de kosten voor de behandeling van het bezwaar en het beroep vastgesteld op € 862. Daartegen zijn in hoger beroep geen grieven aangevoerd, zodat het Hof daarvan zal uitgaan.
Het Hof stelt de kosten in verband met de behandeling van het hoger beroep vast op € 1.024 (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 512 (bedrag 2019)). Gelet op de samenhang met het gelijktijdig behandelde hoger beroep van [C] (nummer Hof 17/00734) kent het Hof in deze zaak de helft toe, € 512.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de proceskostenvergoeding en het griffierecht,
– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
– vermindert de vastgestelde waarde tot € 255.000,
– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten in hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van € 512,
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 124 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. van Dongen, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. J. Lamens, in tegenwoordigheid van mr. A.W.M. van der Waerden als griffier.
De beslissing is op 8 januari 2019 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(A.W.M. van der Waerden) (A. van Dongen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 januari 2019.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH DEN HAAG.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.