ECLI:NL:GHARL:2019:1588

• Datum uitspraak: 19 februari 2019
• Publicatiedatum: 19 februari 2019
• Zaaknummer: 200.215.463
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E.J. van Sandick; O.G.H. Milar; R.M. Wagemakers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding van een koopovereenkomst met betrekking tot een woning en de rechtsgeldigheid van de ontbindende voorwaarde

In deze zaak gaat het om de ontbinding van een koopovereenkomst voor een woning. De appellanten, die de verkopers zijn, hebben de overeenkomst ontbonden omdat de koper, de geïntimeerde, niet tijdig een financiering kon verkrijgen. De koopovereenkomst bevatte een ontbindende voorwaarde die stelde dat de koper de overeenkomst kon ontbinden indien hij voor een bepaalde datum geen hypothecaire lening had verkregen. De koper heeft op de laatste dag van de termijn, 28 augustus 2015, een e-mail gestuurd waarin hij aangaf dat de bank nog vragen had en dat hij formeel de ontbinding moest inroepen. De verkopers hebben echter betwist dat de ontbinding rechtsgeldig was, omdat deze niet goed gedocumenteerd zou zijn en te laat zou zijn ingeroepen.

Het hof heeft in hoger beroep geoordeeld dat de ontbinding van de koopovereenkomst rechtsgeldig was. Het hof oordeelde dat de koper voldoende inspanningen had geleverd om de financiering te verkrijgen en dat de documentatie die was overgelegd, voldeed aan de eisen van de koopovereenkomst. De appellanten konden zich niet beroepen op de boeteclausule, omdat de ontbinding terecht was ingeroepen. Het hof bekrachtigde het vonnis van de kantonrechter, die de vordering van de verkopers om de boete te betalen had afgewezen. De kosten van het hoger beroep werden aan de verkopers opgelegd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.215.463/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Amersfoort: 4866952)

arrest van 19 februari 2019

in de zaak van

1. [Appellant 1] ,

2. [Appellant 2] ,

beiden wonende te [Woonplaats] ,

appellanten,

in eerste aanleg: eisers,

hierna in enkelvoud: [Appellanten] ,

advocaat: mr. R.A. Rila,

tegen:

[Geïntimeerde] ,

wonende te [Woonplaats] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [Geïntimeerde] ,

advocaat: mr. B.E. Gerards.

1. Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 14 december 2016 dat de kantonrechter (rechtbank Midden-Nederland, locatie Amersfoort) heeft gewezen.

2. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

2.1.

Voor het verloop van de procedure tot 13 juni 2017 wordt verwezen naar het arrest van die datum. De bij dat arrest bevolen comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 11 september 2017. Het van de comparitie opgestelde proces-verbaal bevindt zich bij de stukken. [Appellanten] heeft een memorie van grieven met producties genomen waarop [Geïntimeerde] heeft gereageerd met de memorie van antwoord (met producties).

2.2.

Het hof heeft arrest bepaald.

3. De vaststaande feiten

3.1.

Op 6 juli 2015 hebben partijen een koopovereenkomst getekend (hierna: de overeenkomst) waarbij [Geïntimeerde] als koper van [Appellanten] als verkoper heeft gekocht de woning gelegen aan [Adres] te [Woonplaats] tegen een koopsom van € 252.500,00 kosten koper. In de overeenkomst is onder meer opgenomen:

“(…)
artikel 16. Ontbindende voorwaarden.

16.1

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

(...)

b. op 12 augustus 2015 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van koopsom plus kosten koper, geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen. (...)

16.3

Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde (…) financiering (...) te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via de gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 16.1 onder sub b., wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overlegd.

In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient te overleggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: Onder goed gedocumenteerd wordt in dit geval verstaan dat de koper van minimaal 1 geldverstrekkende instelling een afwijzing dient te overleggen aan de verkoper. In de afwijzing dient duidelijk vermeld te worden de door de koper aangereikte gegevens voor de financieringsaanvraag.. Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd (...)

artikel 5. Bankgarantie. Waarborgsom.

5.1.

Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 12 augustus 2015 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 25.250,--, (…)

artikel 11. Ingebrekestelling. Ontbinding.

11.1

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

11.2

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, (…)”

3.2.

Partijen zijn bij e-mail van 11 augustus 2015 nader overeengekomen dat de termijn voor de datum van ontbinding met betrekking tot de financiering en het stellen van de bankgarantie is verschoven naar 26 augustus 2015. Daarna is deze termijn nog verlengd tot 28 augustus 2015 eindigende om 16.00 uur.

3.3.

Bij e-mail van vrijdag 28 augustus 2015, verzonden om 15:29 uur, heeft de makelaar van [Geïntimeerde] de makelaar van [Appellanten] als volgt bericht:

“Vervelend bericht, de bank heeft na de eerste beoordeling toch nog een aantal vragen, welke waarschijnlijk wel kunnen worden beantwoord, maar niet vandaag kunnen worden beoordeeld.

We krijgen voor 16.00 uur vandaag derhalve geen akkoord, sterker nog, op basis van de ingeleverde stukken wordt de hypotheek niet gedaan!

Formeel moeten we over gaan tot ontbinden van de aankoop, wel moet ik u aangeven dat we wel verder gaan om toch te proberen de zaak rond te breien, we hopen dat dit in de loop van volgende week toch leidt tot een akkoord van de bank. Ik hoop dat jullie mijn cliënt nog een kans geven tot die tijd, uiteraard snap ik het als u besluit om de woning weer in de actieve verkoop te doen.

(...)”

3.4.

Bij e-mail van 28 augustus 2015 antwoordt de makelaar van [Appellanten] de makelaar van [Geïntimeerde] als volgt:

“Voordat wij gaan nadenken over verlenging cq. ontbinding van de koopovereenkomst willen wij eerst nog antwoord op de volgende vragen.

1. Bij welke bank wordt de hypotheek ondergebracht?

2. Welke stukken ontbreken/ heeft de bank extra stukken opgevraagd?

3. Wanneer zijn deze opgevraagde stukken door de koper aan te leveren cq. te voldoen?

4. Op welke datum/ dagdeel beoordeeld de bank dit?

5. Is er dan sprake van een finaal akkoord van de bank?

Dit is voor ons van belang omdat de verkoper reeds woonruimte/verhuizing heeft geregeld

en kosten aan het maken is. Hij moet weten of dit nog teruggedraaid moet worden.

(...)”

3.5.

Bij e-mail van maandag 31 augustus 2015 beantwoordt de makelaar van [Geïntimeerde] de vragen van de makelaar van [Appellanten] als volgt:

“1. nationale nederlanden (in bijlage kopie offerte, liever geen contact met bank opnemen, maken we kans van slagen niet beter op)

2. ze willen ivm met korte tweede dienstverband inzicht in betalingen van de afgelopen 6 maanden

3. de meeste stukken zijn al bij ons aangeleverd van t weekend en doorgezet naar NN

4. dit gaan ze deze week beoordelen

5. dan is er of finaal akkoord op een afwijzing (...)”

3.6.

Bij e-mail van 1 september 2015 bericht de makelaar van [Geïntimeerde] aan de makelaar van [Appellanten] als volgt:

“Tot onze grote spijt moeten wij helaas het koopcontract van [Adres] ontbinden. De bank vind onder andere het aangetoonde inkomen niet toereikend om tot financiering over de gaan (zie bijlage)

(...)”

Deze bijlage betreft de brief van Nationale Nederlanden van 1 september 2015 aan VBA Leeuwarden Stad te Apeldoorn, luidende:

“Op 10 augustus 2015 hebben wij een offerte uitgebracht aan [X] en [Geïntimeerde] .

Op basis van de ingezonden stukken moeten wij u helaas mededelen dat wij de uitgebrachte

offerte intrekken.

Reden(en) van intrekken offerte:

Wij trekken de offerte in

• omdat het inkomen van de aanvrager niet voldoende is voor het gevraagde leningbedrag.”

3.7.

Bij e-mail van 1 september 2015 heeft de makelaar van [Appellanten] de makelaar van [Geïntimeerde] als volgt bericht:

“Wij gaan niet akkoord met ontbinding van de koopovereenkomst.

De redenen hiervoor zijn:

1. Ontbinding is te laat ingeroepen.

2. Ontbinding is niet goed gedocumenteerd, conform de koopovereenkomst.

Ad. 1. De ontbindende voorwaarde was verlengd tot 28 augustus jl. De eerste werkdag daarna, maandag 31 augustus jl., moet er dan een afwijzing zijn. Deze was gisteren niet aanwezig.

De koopakte blijft dan ook gewoon in stand en wij verwachten dat de koper op 14 september

a.s. de woning afneemt tegen betaling van de afgesproken koopsom.

(...)”

3.8.

Bij aangetekend verzonden brief van 1 september 2015 heeft de makelaar van [Appellanten] [Geïntimeerde] in gebreke gesteld ter zake van de verplichting tot het storten van de waarborgsom/ stellen bankgarantie en gesommeerd tot nakoming uiterlijk op 10 september 2016. Tevens heeft de makelaar van [Appellanten] erop gewezen dat [Appellanten] de mogelijkheid heeft de overeenkomst te ontbinden en aanspraak te maken op een boete van 10% van de koopsom, indien nakoming uitblijft.

3.9.

[Appellanten] heeft de overeenkomst bij brief van zijn gemachtigde van 6 oktober 2015 ontbonden en aanspraak gemaakt op betaling van de boete ad € 25.250,00.

4. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1.

[Appellanten] heeft in eerste aanleg betaling gevorderd van de contractuele boete van

€ 25.000,00, te vermeerderen met de proceskosten en wettelijke rente. Daaraan heeft hij ten grondslag gelegd dat [Geïntimeerde] na ingebrekestelling niet de overeengekomen bankgarantie of waarborgsom heeft gedeponeerd zodat [Appellanten] gerechtigd was de koopovereenkomst te ontbinden en de boete van 10% van de koopsom opeisbaar is geworden. [Geïntimeerde] kan zich niet beroepen op het financieringsvoorbehoud in artikel 16 van de koopovereenkomst omdat aan de voorwaarden daarvoor niet is voldaan.

4.2.

De kantonrechter heeft bij vonnis van 14 december 2016 de vordering afgewezen en heeft daartoe kort samengevat overwogen dat [Geïntimeerde] de ontbindende voorwaarde rechtsgeldig heeft ingeroepen zodat de koopovereenkomst is ontbonden en [Appellanten] van zijn kant geen nakoming van de koopovereenkomst en dus ook geen boete meer kon vorderen.

5. De motivering van de beslissing in hoger beroep

5.1.

[Appellanten] heeft tegen het vonnis in totaal vier grieven aangevoerd. Met zijn
eerste grief komt [Appellanten] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de e-mail van 28 augustus 2015 in samenhang met de e-mail van 31 augustus 2015 een voldoende onderbouwing bevat voor een goed gedocumenteerde mededeling dat de financiering niet tijdig kan worden verkregen. De
tweede grief is gericht tegen het oordeel dat [Geïntimeerde] zich voldoende heeft ingespannen om tijdig een financiering te verkrijgen. Ten aanzien van deze grieven wordt het volgende overwogen.

5.2.

Ter beantwoording van de vraag of sprake is van een goed gedocumenteerd beroep op het financieringsvoorbehoud, dient te worden vastgesteld wat partijen met elkaar zijn overeengekomen. Artikel 16.3 van de koopovereenkomst bepaalt dat partijen verplicht zijn over en weer al het redelijke te doen teneinde de financiering te verkrijgen en dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar dient te zijn ontvangen. Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd te zijn waarbij onder goed gedocumenteerd wordt verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overlegd. De termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud is door partijen in onderling overleg verlengd tot 28 augustus 2015 16.00 uur (zie ook 3.2.). Het voorgaande betekent dat [Geïntimeerde] het financieringsvoorbehoud kon inroepen tot en met één werkdag na vrijdag 28 augustus 2015, dus uiterlijk op maandag 31 augustus 2015. De makelaar van [Geïntimeerde] heeft per e-mail van vrijdag 28 augustus 2015 aan [Appellanten] bericht dat de bank nog vragen heeft over de financiering en dat formeel de ontbinding wordt ingeroepen. [Appellanten] heeft geen bezwaar gemaakt tegen het inroepen van de ontbinding. De makelaar van [Appellanten] heeft eveneens op 28 augustus 2015 vragen gesteld aan de makelaar van [Geïntimeerde] (zie 3.5.). Per e-mail van maandag 31 augustus 2015 heeft de makelaar van [Geïntimeerde] de vragen van de makelaar van [Appellanten] beantwoord en aangegeven welke vragen Nationale Nederlanden nog had en waarom er nog geen finaal akkoord is gegeven op de financieringsaanvraag. Bij deze mail is een kopie gevoegd van de (hypotheek)offerte die door [Geïntimeerde] was ingediend bij Nationale Nederlanden. In die offerte is het inkomen van [Geïntimeerde] opgenomen en de overwaarde van de door haar verkochte woning. Maandag 31 augustus 2015 kan gelden als “de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is” als bedoeld in artikel 16.3. Door op vrijdag 28 augustus 2015 een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud en dit op de maandag daarna, 31 augustus 2015, schriftelijk te documenteren, is aan de kennelijke bedoeling van artikel 16.3 voldoende tegemoet gekomen en brengen de eisen van de redelijkheid en billijkheid mee dat het inbrengen van de documentatie als tijdig kan gelden.

5.3.

Ten aanzien van de vraag of deze documentatie voldeed aan de eis van “goed gedocumenteerd” zijn van het beroep op het financieringsvoorbehoud, wordt het volgende overwogen. [Geïntimeerde] heeft op 31 augustus 2015 de stukken overgelegd die zij op dat moment had en die aan haar financieringsaanvraag ten grondslag zijn gelegd. Het hof is van oordeel dat met deze documenten het niet tijdig kunnen verkrijgen van een financiering van Nationale Nederlanden voldoende is gedocumenteerd, nu uit de offerte, met als bijlage het mede door [Geïntimeerde] ingevulde Aanvraagformulier hypothecaire geldlening, de relevante gegevens in de financieringsaanvraag blijken (inkomen, overwaarde van de huidige woning en hoogte aangevraagde lening). [Geïntimeerde] kon op 28 augustus 2015 redelijkerwijs nog geen afwijzing van de aangevraagde financiering overleggen aangezien Nationale Nederlanden toen nog niet tot een definitief oordeel daarover was gekomen.

5.4.

Het hof is verder, met de rechtbank, van oordeel dat [Geïntimeerde] met het inbrengen van genoemde documentatie heeft voldaan aan haar inspanningsverplichting tot het verkrijgen van een financiering. Het hof volgt [Appellanten] niet in zijn, in hoger beroep herhaalde, betoog dat het beroep op het financieringsvoorbehoud in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Wat deze omstandigheden betreft betoogt [Appellanten] dat de hypotheekaanvraag bij voorbaat kansloos was en dat [Geïntimeerde] dat had behoren te begrijpen, waarbij een eventueel tekortschieten van de financieel adviseur in zijn advisering aan [Geïntimeerde] moet worden toegerekend. Anders dan [Appellanten] meent kan uit de financieringsaanvraag geenszins worden afgeleid dat deze bij voorbaat kansloos was. [Appellanten] kan voorts niet staande houden dat [Geïntimeerde] lichtvaardig de koopovereenkomst is aangegaan. Daartoe wordt het volgende nader overwogen.

5.5.

Vooropgesteld wordt dat het financieringsvoorbehoud mede ten doel heeft om kopers te beschermen tegen het te lichtvaardig sluiten van een koopovereenkomst met daaraan verbonden ver gaande financiële verplichtingen, die bij niet-nakoming daarvan ingrijpende gevolgen kunnen hebben. Het getuigt juist van zorgvuldigheid dat [Geïntimeerde] om dergelijke gevolgen te voorkomen de koop onder financieringsvoorbehoud is aangegaan. [Appellanten] voert ten onrechte aan dat de woning van [Geïntimeerde] ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst met [Appellanten] nog niet zou zijn verkocht. De woning van [Geïntimeerde] is verkocht op 25 mei 2015 en de overwaarde van deze woning is meegenomen in de financieringsaanvraag van [Geïntimeerde] bij Nationale Nederlanden (welke aanvraag ook per e-mail van 31 augustus 2015 aan [Appellanten] is verstrekt). Ook volgens de door [Appellanten] in het geding gebrachte verklaring van hypotheekadviseur [Hypotheekadviseur] (productie 8 memorie van grieven) zou met het inkomen van [Geïntimeerde] een hypotheek van € 250.000,00 haalbaar moeten zijn. Dit betekent dat – zonder nadere toelichting die ook in hoger beroep ontbreekt – niet geoordeeld kan worden dat de hypotheekaanvraag bij voorbaat kansloos was of dat [Geïntimeerde] de koopovereenkomst gelet op haar financiële middelen lichtvaardig is aangegaan. De enkele omstandigheid dat [Geïntimeerde] het aanvraagformulier bij Nationale Nederland op 10 augustus 2015 zou hebben ingediend – wat daar verder overigens ook van zij – maakt het voorgaande niet anders.

5.6.

De
eerste grief en tweede grief falen.

5.7.

De
derde grief heeft naast de andere grieven geen zelfstandige betekenis en behoeft om die reden geen bespreking.

5.8.

De
vierde grief faalt nu uit het voorgaande volgt dat de rechtbank terecht de vordering van [Appellanten] heeft afgewezen en derhalve [Appellanten] terecht in de proceskosten heeft veroordeeld.

5.9.

Het bewijsaanbod van [Appellanten] wordt gepasseerd omdat het gezien hetgeen hiervoor is overwogen niet ter zake dienend is.

5.10.

Nu de grieven falen zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd.

5.11.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [Appellanten] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

Deze kosten aan de zijde van [Geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 716,00

- salaris advocaat € 2.148,00 (2 punten x tarief € 1.074,00).

6. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

6.1.

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter Midden-Nederland, locatie Amersfoort, van 14 december 2016;

6.2.

veroordeelt [Appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [Geïntimeerde] vastgesteld op € 716,- voor betaald griffierecht en op € 2.148,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

6.3.

wijst het meer of anders gevorderde af;

6.4.

verklaart dit arrest wat de kostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, O.G.H. Milar en R.M. Wagemakers, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2019.