ECLI:NL:GHARL:2019:11211

• Datum uitspraak: 24 december 2019
• Publicatiedatum: 24 december 2019
• Zaaknummer: 200.261.707/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep kort geding
• Rechters: J.H. Kuiper; M.E.L. Fikkers; W.F. Boele
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming in kort geding van een gehandicapte huurder na ontdekking van hennepplantage

In deze zaak gaat het om een ontruimingsvordering in kort geding van de Stichting Actium tegen haar huurder, [geïntimeerde], die in een aangepaste woning woont vanwege zijn handicap. De huurder heeft aangeboren dwerggroei en is aangewezen op intensieve zorg. De zaak is ontstaan na de ontdekking van een hennepkwekerij in de schuur van de woning, wat leidde tot de sluiting van de woning door de burgemeester. Actium heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en vordert ontruiming van de woning. De kantonrechter heeft de ontruiming afgewezen, omdat de belangen van de huurder bij behoud van zijn aangepaste woning zwaarder wegen dan het belang van Actium bij handhaving van haar beleid tegen hennepteelt. Actium is in hoger beroep gegaan.

Het hof overweegt dat in kort geding grote terughoudendheid moet worden betracht bij ontruimingsvorderingen. De huurder heeft aangevoerd dat hij niet op de hoogte was van de hennepkwekerij en dat de ontruiming ernstige gevolgen voor hem zou hebben. Het hof oordeelt dat de kantonrechter het juiste beoordelingskader heeft toegepast en dat niet is aangetoond dat de huurder zelfstandig verantwoordelijk is voor de hennepkwekerij. De grieven van Actium worden verworpen en het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter, waarbij Actium wordt veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.261.707/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 7685783 \ VV EXPL 19-28)

arrest in kort geding van 24 december 2019

in de zaak van

Stichting Actium ,

gevestigd te Assen,

appellante,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna:
Actium ,

advocaat: mr. S. Bosma, kantoorhoudend te Heerenveen,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [A] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
[geïntimeerde] ,

advocaat: mr. W.H. Bussink, kantoorhoudend te Assen.

1. Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 28 mei 2019 dat de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, in kort geding heeft gewezen.

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 14 juni 2019;

- de beslissing van 2 juli 2019 van het hof om een comparitie na aanbrengen te gelasten; deze heeft op verzoek van Actium geen doorgang gevonden;

- de memorie van grieven (met producties) d.d. 30 juli 2019;

- de memorie van antwoord (met een productie) d.d. 10 september 2019.

2.2

Vervolgens hebben beide partijen op 22 oktober 2019 de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. [geïntimeerde] heeft nog nagezonden proces-verbaal van 13 mei 2019.

3. De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten:

3.1

[geïntimeerde] huurt van Actium, vanaf 17 januari 2013, de woning [a-straat 1] te [A] (verder: de woning). Op die huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Actium van toepassing.

3.2

[geïntimeerde] heeft aangeboren dwerggroei (hij betitelt zichzelf in de processtukken als lilliputter). De huurwoning is daarop aangepast. Daarnaast heeft [geïntimeerde] sedert een val van de roltrap aanzienlijke verdere fysieke beperkingen en heeft hij ook geestelijke beperkingen. Hij is aangewezen op wonen met intensieve begeleiding en intensieve verzorging. Aan hem is een daarvoor een persoonsgebonden budget (PGB) toegekend, op grond waarvan hij een zorgovereenkomst met zijn zuster [B] heeft gesloten, die voorziet in

24-uurszorg.

3.3

Op 8 december 2018 heeft de politie bij een huiszoeking in de van de woning losstaande schuur behorende bij de woning een hennepkwekerij met 80 hennepplanten en kweekbenodigdheden aangetroffen. Er was daarbij geen sprake van illegale stroomtoevoer of van brandgevaarlijkheid.

Verder is die dag in de woning ongeveer 45 gram van een mengsel van henneptoppen, blad en gruis aangetroffen, door de politie betiteld als ‘hennep van slechte kwaliteit’.

3.4

De burgemeester van Assen heeft bij besluit van 17 januari 2019 de woning voor de duur van drie maanden gesloten. De bestuursrechter heeft een daartegen gericht schorsings-verzoek afgewezen. De sluiting is ten uitvoer gelegd tussen 12 februari en 12 mei 2019.

3.5

Het Openbaar Ministerie heeft de strafzaak tegen [geïntimeerde] wegens overtreding van de Opiumwet op 26 mei 2019 voorwaardelijk geseponeerd omdat zijn gezondheid aan vervolging in de weg staat.

3.6

Actium heeft de huurovereenkomst met [geïntimeerde] op de voet van artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk ontbonden bij brief van 4 maart 2019. [geïntimeerde] heeft de ontbinding bestreden.

4. Het geschil in kort geding en de beslissing in eerste aanleg

4.1

Actium heeft in eerste aanleg samengevat gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning. [geïntimeerde] heeft de vordering bestreden en gesteld dat hij niet bekend was met de hennepplantage is zijn schuur en dat de ontruiming, gelet op zijn handicaps en het verlies van zijn PGB bij verlies van de aangepaste woning, vergaande gevolgen voor hem heeft.

4.2

De kantonrechter heeft de ontruiming afgewezen, kort gezegd omdat de belangen van [geïntimeerde] bij behoud van zijn aangepaste woning zwaarder wegen dan het belang bij handhaving van het zerotolerancebeleid van Actium ten aanzien van de kweek van hennep in haar huurwoningen en het niet zeker is wat de bodemrechter gaat doen met het beroep van [geïntimeerde] dat de ontbinding in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet gerechtvaardigd is.

5. De beoordeling van de grieven en de vordering

5.1

Actium vordert in hoger beroep, samengevat, dat het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigt en [geïntimeerde] veroordeelt om binnen drie dagen na het wijzen van arrest de woning te ontruimen, en daarnaast [geïntimeerde] veroordeelt tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding gelijk aan de huurprijs vanaf 5 maart 2019 tot aan de dag van de feitelijke ontruiming, en tot betaling van buitengerechtelijke kosten ad € 462,50 en de proceskosten van beide instanties.

5.2

Het hof stelt voorop dat deze procedure een ontruimingsvordering in kort geding betreft. Bij de vraag of op grond van een beweerdelijke tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst bij wege van voorlopige voorziening in kort geding een vordering tot een zeer ingrijpende maatregel als ontruiming kan worden toegewezen, dient grote terughoudendheid te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Daarbij komt dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand feitenonderzoek. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien deze vooruit loopt op een vonnis in een bodemprocedure waarbij met grote mate van waarschijnlijkheid het beroep op ontbinding van de huurovereenkomst stand houdt en ontruiming zal worden bevolen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht. De kantonrechter heeft dan ook in zoverre het juiste beoordelingskader toegepast.

5.3

De spoedeisendheid van de zaak vloeit voort uit het door Actium gestelde en is in voldoende mate gebleken.

5.4

Actium komt een beroep toe op artikel 7:231 lid 2 BW, zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen. In die bepaling is aangegeven dat de verhuurder - in afwijking van het eerste lid van dat artikel - een huurovereenkomst ook
buitengerechtelijk kan ontbinden, onder meer in geval de verhuurde woning door de burgemeester is gesloten indien daarin in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld. Daarvan is in dit geval sprake. Daarvoor is niet vereist dat [geïntimeerde] daarvan als huurder een persoonlijk verwijt kan worden gemaakt. Daarnaast geldt dat ook in de algemene huurvoorwaarden hennepteelt expliciet wordt verboden en met onmiddellijke ontbinding van de huurovereenkomst wordt bedreigd en dat Actium omstandig en onbetwist heeft betoogd dat zij een stringent beleid voert tegen hennepteelt en daaraan ook ruime bekendheid heeft gegeven.

5.5

Dat Actium een op zich voldoende grond voor ontbinding van de huurovereenkomst heeft, neemt echter niet weg dat de huurder, ter afwering van die ontbinding, een beroep toekomt op de ‘tenzij-bepaling’ van artikel 6:265 lid 1 BW, inhoudende dat de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [geïntimeerde] heeft zich, onder verwijzing naar de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810), op deze bepaling beroepen en daarbij aangevoerd dat hijzelf niet van de hennepkwekerij op de hoogte was en gewezen op zijn bijzondere persoonlijke omstandigheden (zie hiervoor onder 3.2) met het daaraan verbonden grote belang bij behoud van zijn aangepaste woning.

5.6

Actium heeft vier grieven gericht tegen de afweging van de kantonrechter. In de toelichting op de
grief 1 betoogt Actium dat [geïntimeerde] wel degelijk van het bestaan van de hennepkwekerij op de hoogte moet zijn geweest en dat de kantonrechter ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de hennep die in de woning van [geïntimeerde] is aangetroffen. De aanwezigheid van die hennep levert volgens Actium al een zelfstandige grond op voor ontbinding van de huurovereenkomst.

5.7

Het hof overweegt dat de in de woning aangetroffen hoeveelheid hennep niet in het Hennepbericht van de politie van 8 december 2018 was opgenomen dat de grondslag is van het besluit van de burgemeester tot sluiting van de woning, zodat deze omstandigheid niet valt onder de bepaling van artikel 7:231 lid 2 BW. Actium heeft aangevoerd dat het bezit van hennep valt onder artikel 3 van de Opiumwet zodat de aanwezigheid van hennep een grond voor ontbinding van de huurovereenkomst oplevert, gelet op het bepaalde in de algemene huurvoorwaarden dat handelingen in strijd met de Opiumwet verbiedt. Het hof oordeelt dat deze bepaling niet gelezen kan worden los van het bepaalde in artikel 11 lid 6 van de Opiumwet, dat niet strafbaar stelt het bezit van een gebruikershoeveelheid hennep van ten hoogste 30 gram. Weliswaar staat in het aanvullende Hennepbericht van 28 juni 2019 dat ongeveer 45 gram van een mix van henneptoppen, blad en gruis was aangetroffen, door de politie aangemerkt als hennep van slechte kwaliteit, maar of de hoeveelheid daadwerkelijk te gebruiken hennepmateriaal boven de 30 gram uitkomt, kan uit dit aanvullende Hennepbericht niet worden afgeleid. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat hij zelf joints rookt, en dat hij bij zijn ‘leverancier’ hennepafval koopt waar hij bruikbare delen uithaalt. Volgens hem was het door de politie aangetroffen materiaal goed voor ongeveer 5 gram bruikbaar materiaal.

5.8

Het hof oordeelt dat bij deze stand van zaken niet is aangetoond dat de in de woning aangetroffen hoeveelheid hennep zelfstandig een grond voor de ontbinding van de huurovereenkomst oplevert. Evenmin bevat het aanvullende Hennepbericht van 28 juni 2019 een aanknopingspunt voor de veronderstelling dat de in de woning aangetroffen hennep afkomstig is uit de kwekerij in de schuur. [geïntimeerde] ontkent dit. Het hof acht dan ook het aanvullende Hennepbericht niet van doorslaggevende betekenis voor de beoordeling van de vordering.

5.9

De vraag in welke mate [geïntimeerde] betrokken was bij de hennepkwekerij in de schuur van zijn woning, is wel van belang bij de vraag of hem een beroep op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW toekomt. [geïntimeerde] heeft op zich onvoldoende gemotiveerd betwist aangevoerd dat hij vanwege zijn fysieke beperkingen niet in de schuur kwam. Actium heeft ook geen feiten of omstandigheden gesteld die erop wijzen dat [geïntimeerde] de hennepkwekerij zelf feitelijk heeft geëxploiteerd. Het verwijt dat Actium [geïntimeerde] maakt is dat hij van de hennepkwekerij heeft geweten. In de toelichting op
grief 2 stelt Actium dat de kantonrechter te veel waarde heeft gehecht aan het belang van [geïntimeerde] bij het behoud van zijn aangepaste woning en onvoldoende heeft meegewogen dat [geïntimeerde] het risico heeft aanvaard om uit zijn woning gezet te worden door de hennepkwekerij toe te laten.

5.1

Het hof overweegt dat ook een gehandicapte die zich inlaat met hennepteelt een groot risico loopt dat hij zijn huurcontract kwijtraakt. Anders zou er juist voor henneptelers een - ongewenste - premie komen te staan op het onderbrengen van hennepkwekerijen in de woningen van gehandicapten. Dat neemt niet weg dat het grote belang dat [geïntimeerde] bij het behoud van zijn woning heeft, wel een factor is die meeweegt bij de vraag of al dan niet terecht een beroep op ontbinding van de huurovereenkomst is gedaan en of de gevorderde ontruiming proportioneel is. Hoe groter de rol van de huurder is bij de hennepteelt, hoe minder zwaar dat belang bij behoud van het woonrecht weegt. Actium stelt, onder verwijzing naar een briefje van [C] , dat de hennepkwekerij in de schuur zou zijn geëxploiteerd door de echtgenoot van haar zus [B] , met medeweten van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft dit ontkend en de juistheid van de verklaring van zijn zus [C] ontkend, die zou zijn ingegeven door onmin in de familie. Het hof oordeelt dat de verklaring van [C] op zich onvoldoende is om van de juistheid daarvan uit te gaan. Aan de andere kant is, ook gelet op wat [geïntimeerde] zelf in eerste aanleg over de sleutels van de schuur heeft verklaard, het wel waarschijnlijk dat één van zijn familieleden bij de hennepkwekerij was betrokken. Dat het eigen aandeel van [geïntimeerde] bij het al dan niet toelaten van deze hennepkwekerij zodanig groot is dat zijn belang bij behoud van de aangepaste woning daartegen niet opweegt, acht het hof vooralsnog niet aannemelijk geworden. Het hof onderschrijft dan ook de conclusie van de kantonrechter dat onvoldoende zeker is dat de vorderingen van Actium in de bodemprocedure zullen worden toegewezen. Dit kan anders zijn, maar daarvoor is dan nader bewijs noodzakelijk. Voor bewijslevering leent zich een kort geding echter niet en daarom gaat het hof aan het bewijsaanbod van Actium voorbij. De grieven 1 en 2 treffen geen doel; datzelfde geldt voor
grief 3 die zich tegen de conclusie van de kantonrechter keert en voor
grief 4 die betrekking heeft op de proceskostenveroordeling.

De slotsom

5.11

De grieven treffen geen doel, zodat het hof het vonnis van de kantonrechter zal bekrachtigen en Actium, als de in het ongelijk te stellen partij, in de kosten van de procedure in hoger beroep zal veroordelen, voor wat het salaris van de advocaat betreft te begroten op

1 punt naar tarief II van het liquidatietarief.

6. De beslissing

Het hof, recht doende in kort geding in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis in kort geding van de kantonrechter te Assen van 28 mei 2019;

veroordeelt Actium in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 324,- voor verschotten en op € 1.074,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af wat meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. M.E.L. Fikkers en mr. W.F. Boele en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op

24 december 2019.