Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer 18/01110
uitspraakdatum: 10 december 2019
Uitspraak van de zevende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 25 oktober 2018, nummer AWB 18/2777, ECLI:NL:RBGEL:2018:4554 in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan
de gemeente Oude IJsselstreek(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan
de gemeente Oude IJsselstreek(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 3 te [Z] per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 416.000. In het zelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelasting, afvalstoffenheffing en rioolheffing bekendgemaakt.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de daarop gebaseerde aanslag onroerendezaakbelasting gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 november 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 3 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). De woning is een vrijstaande woning, een gerenoveerde woonboerderij met een berging en twee carports. De inhoud van de woning is ongeveer 792 m3 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 2.500 m2. De onroerende zaak is gelegen in de nabijheid van de hoogspanningslijn [A] .
2.2.
Tot de stukken van het geding behoort de leveringsakte van 12 december 2016 betreffende het referentieobject [b-straat] 3 te [Z] . Hierin is onder meer het volgende opgenomen:
“(…)
Preambule
a. Onderhavige levering vindt plaats als gevolg van de realisatie van de hoogspanningsverbindingen door [B] zoals beschreven in het Rijksinpassingsplan "DW380 Doetinchem - Voorst" met identificatienummer NL.lMRO.0000.EZipl3DW380-3000 van de Minister van Economische Zaken en de Minister van Infrastructuur en Milieu.
(…)
Betaling koopprijs; verrekeningen en kwijting
3.1
De koopprijs van het Registergoed bedraagt vierhonderdeenendertigduizend
euro (€ 431.000,00). Dit bedrag is opgebouwd uit:
a. de Waarde in het economisch verkeer van het Registergoed ad driehonderdvijftigduizend euro (€ 350.000,00);
b. de Verhuis- en Inrichtingskosten ad vijfentwintigduizend euro (€ 25.000,00); en.
c. de Overige Vergoeding, waaronder uitdrukkelijk ook begrepen de kosten van deskundige bijstand, ad zesenvijftigduizend euro (€ 56.000,00) euro.”
2.3.
Referentieobject [b-straat] 3 te [Z] is op 24 december 2018 verkocht voor € 280.000.
2.4.
Artikel 3 van Pro de Beleidsregels met betrekking tot de Wet WOZ van de gemeente Oude IJsselstreek luidt als volgt:
“Artikel 3: de Pro berekening van de negatieve ligging a.g.v. de 380 KV Hoogspanningsverbinding
1. indien een woning op een afstand van minder dan 100 meter van de (beoogde) 380
KV hoogspanningsverbinding ligt, bedraagt de aftrek 10%;
2. indien een woning op een afstand van tussen de 100 en 150 meter van de (beoogde)
380 KV hoogspanningsverbinding ligt, bedraagt de aftrek 5%.”
3.Geschil
3.1.
In geschil is de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak is uitgegaan van voldoende vergelijkbare referentieobjecten en of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de hoogspanningslijn die zich bevindt in de nabijheid van de onroerende zaak.
3.2.
Belanghebbende beantwoordt beide vragen ontkennend en staat een waarde voor van € 385.000.
3.3.
De heffingsambtenaar beantwoordt beide vragen bevestigend en verdedigt een waarde van € 416.000.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.2.
Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde voor de onroerende zaak. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
4.3.
Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst de heffingsambtenaar op het door taxateur [C] opgestelde taxatierapport van 16 juni 2018 en op de bij het nadere stuk gevoegde matrix waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 416.000. In die matrix heeft de taxateur op basis van de vergelijkingsmethode vier panden als referentieobject gebruikt. Daarbij zijn voor de onroerende zaak en de referentieobjecten de verschillen in inhoud, kaveloppervlakte, bijgebouwen, kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen weergegeven. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar door middel van een afzonderlijke afslag rekening gehouden met de ligging van de onroerende zaak in de nabijheid van een hoogspanningskabel. In deze matrix zijn de volgende objecten opgenomen:
[a-straat] 3, [Z]
[b-straat] 3, [Z]
[c-straat] 6, [Z]
[d-straat] 14, [D]
[b-straat] 10
Soort object
1115
1112
1111
1115
1115
Wijk
18
18
18
43
18
Bouwjaar
1900
1977
1960
1910
1900
Renovatiejaar
2006
2002
Oppervlakte in m2
2.5
11.611
8.59
3.997
13.42
Grondprijs per m2
€ 43
€ 12
€ 15
€ 26
---
Totale grondwaarde
€ 107.100
€ 134.455
€ 125.328
€ 111.596
€ 139.860
Inhoud hoofdgebouw in m3
792
508
490
898
500
Prijs per m3
€ 431
€ 370
€ 454
€ 420
€ 550
Totale waarde hoofdgebouw
€ 341.352
€ 187.960
€ 222.460
€ 377.160
€ 279.950
Bijgebouwen
Garage en twee carports
Inpandige garage, berging
Berging, garage, carport
Berging
Twee carports, twee bergingen
Totale waarde bijgebouwen
€ 20.500
€ 800
€ 8.000
€ 16.600
€ 10.869
Aftrek ivm 380 KV 10%
€ 47.000
€ 32.301
---
---
---
Getaxeerde waarde
€ 421.952
€ 290.914
€ 355.788
€ 505.356
€ 430.679
WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2017
€ 416.000
€ 290.000
€ 355.000
€ 505.000
€ 430.000
Verkoopcijfer
€ 350.000
€ 355.000
€ 505.000
€ 535.000
Verkoopdatum
12-12-2016
26-4-2018
30-10-2016
1-7-2018
Kwaliteit
4
2
3
4
4
Onderhoud
4
2
3
4
4
Uitstraling
4
3
3
3
4
Doelmatigheid
4
2
3
3
4
Voorzieningen
3
3
3
3
4
Bijzonderheden
Gerenoveerde woonboerderij 66 mtr tot 380 kV
Gedateerde woning,
87 meter tot 380 kV, mindere ligging
Deels gerenoveerd, 212 meter tot 380 kV, drukke weg
Gerenoveerde woning, naast agrarisch bedrijf
420 meter van 380 kv, zicht op vanaf voorzijde
4.4.
Het Hof acht de woning aan de [b-straat] 3 te [Z] niet bruikbaar als referentieobject. Uit de bij de verkoop behorende leveringsakte (2.2) blijkt dat deze woning verkocht is aan [B] B.V. (hierna: [B] ) als gevolg van de realisatie van hoogspanningsverbindingen door [B] . Daarmee heeft de verkoop niet plaatsgevonden aan een marktpartij die op marktconforme wijze rekening houdt met de ligging van de onroerende zaak en is het verkoopcijfer van dit referentieobject niet bruikbaar ter onderbouwing van de beschikte waarde. Dat in de matrix de verkoopsom exclusief vergoedingen is opgenomen, doet daar niet aan af. Evenmin bruikbaar als onderbouwing van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde is het verkoopcijfer van dit referentieobject van € 280.000 (zie 2.3). De datum van deze verkoop, 24 december 2018, ligt te ver af van de waardepeildatum om bruikbare informatie op te leveren betreffende de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum. Voorts ondersteunt dit verkoopbedrag het oordeel van het Hof dat het in de matrix genoemde verkoopcijfer van dit referentieobject van € 350.000 (dan wel de waarde exclusief vergoedingen van € 290.000) niet bruikbaar is ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde. Niet aannemelijk is dat in een stijgende markt de waarde van dit referentieobject in de periode van 12 december 2016 tot 24 december 2018 is gedaald naar € 280.000.
4.5.
Het Hof acht de referentieobjecten [b-straat] 10, [c-straat] 6 en [d-straat] 14 in beginsel bruikbaar als referentieobject. Deze objecten zijn net als de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk gerenoveerde woningen gelegen in vergelijkbaar gebied. Van deze referentieobjecten ligt [c-straat] 6, net als de onroerende zaak, in de nabijheid van een hoogspanningskabel, te weten op een afstand van 212 meter. [b-straat] 10 ligt op 420 meter van een hoogspanningskabel. Deze afstanden zijn dermate groot dat niet aannemelijk is dat van deze liggingsfactor substantiële invloed uitgaat op het verkoopcijfer. Het Hof weegt hierbij mee dat blijkens artikel 3 van Pro de Beleidsregels met betrekking tot de Wet WOZ van de gemeente Oude IJsselstreek (2.4) bij de vaststelling van de WOZ-waarde een waardeafslag voor ligging in de nabijheid van een hoogspanningskabel wordt toegepast indien de afstand tussen het object en de hoogspanningskabel minder dan 150 meter bedraagt. Het is dan ook niet aannemelijk dat in de verkoopcijfers van de overige referentieobjecten een afslag wegens de ligging in de nabijheid van een hoogspanningskabel is verdisconteerd. Uit het taxatierapport blijkt dat de heffingsambtenaar met de ligging van de onroerende zaak rekening heeft gehouden door eerst uit de verkoopcijfers van de referentieobjecten een waarde voor de onroerende zaak af te leiden die niet gecorrigeerd is voor de zich in de nabijheid van de onroerende zaak bevindende hoogspanningskabels. Deze ongecorrigeerde waarde bedraagt € 341.352 voor het hoofdgebouw, € 20.500 voor de bijgebouwen en € 107.100 voor de grond, in totaal derhalve € 468.952. Daarop heeft de heffingsambtenaar een afslag voor de ligging van de onroerende zaak in de nabijheid van een hoogspanningskabel toegepast van 10%, te weten € 47.000 (afgerond). Het Hof zal daarom eerst onderzoeken of de heffingsambtenaar bij het herleiden van de ongecorrigeerde waarde van de onroerende zaak uit de verkoopcijfers van de overige referentieobjecten voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
4.6.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar bij het herleiden van de ongecorrigeerde waarde van de onroerende zaak uit de verkoopcijfers van de overige referentieobjecten onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de overige referentieobjecten. Gezien het aanzienlijke verschil in inhoud tussen de onroerende zaak aan de ene, en [b-straat] 10 en [c-straat] 6 aan de andere kant is de prijs per m3 die voor de onroerende zaak in aanmerking is genomen onverklaarbaar hoog. Dat de onroerende zaak een betere score heeft voor de elementen kwaliteit, onderhoud, uitstraling en doelmatigheid dan [c-straat] 6 doet aan deze conclusie te weinig af. Voor [b-straat] 10 geldt dat aan dit object zelfs in totaal een betere score is toegekend. Voor de Hoge [D] 14 en [b-straat] 10 geldt dat voor de grond in verhouding veel lagere prijzen zijn gehanteerd. Aangezien de heffingsambtenaar heeft verklaard dat alle objecten een vergelijkbare ligging (in het agrarisch buitengebied) zouden hebben, is niet duidelijk geworden of de grondprijzen in de juiste verhouding staan.
4.7.
Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast, nog los van de vraag of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de onroerende zaak in de nabijheid van een hoogspanningskabel.
4.8.
Belanghebbende kan evenmin worden gevolgd in de door hem verdedigde waarde overeenkomstig het door hem ingebrachte taxatierapport van taxateur [E] van 19 september 2018 waarin de waarde is bepaald op € 385.000. Het Hof overweegt dat in dit taxatierapport wordt uitgegaan van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare onroerende zaken te weten de referentieobjecten [a-straat] 6, [b-straat] 2, [b-straat] 3 en Palmlaan 14. In dit rapport wordt onvoldoende inzichtelijk hoe bij de afleiding van de waarde van de onroerende zaak uit de verkoopcijfers van deze referentieobjecten rekening gehouden is met de verschillen in inhoud, perceeloppervlak, onderhoud, ligging en bouwaard.
4.9.
Aangezien beide partijen er niet in zijn geslaagd de verdedigde waarde aannemelijk te maken, zal het Hof de waarde van [a-straat] 3 per waardepeildatum 1 januari 2017 in goede justitie vaststellen op € 400.000.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.
Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken.
Voor het taxatierapport kent het Hof een vergoeding toe van € 256,52 (4 uur x € 53 plus 21% btw).
Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 254 voor de kosten in de bezwaarfase (1 punt (bezwaarschrift) wegingsfactor 1 € 254 (bedrag 2019)), € 1.024 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 512 (bedrag 2019)) en € 1.024 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 512 (bedrag 2019)), ofwel in totaal op € 2.302. De reiskosten wegens het bijwonen door belanghebbende van de zitting van de Rechtbank en het Hof zijn begroot op € 33,40.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
– vermindert de waarde tot € 400.000,
– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.591,92,
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 46 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 126 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. van Dongen, voorzitter, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
De beslissing is op 10 december 2019 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(J.W.J. de Kort) (A. van Dongen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 10 december 2019.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH DEN HAAG.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.