Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer 18/00881
uitspraakdatum: 10 december 2019
Uitspraak van de zevende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de
heffingsambtenaarvan
de gemeente Ede(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan
de gemeente Ede(hierna: de heffingsambtenaar)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 21 augustus 2018, nummer AWB 17/5869, in het geding tussen de heffingsambtenaar en
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 11 te [Z] per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op 1 januari 2017, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 371.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting bekendgemaakt.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de daarop gebaseerde aanslag onroerendezaakbelasting gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de WOZ-waarde verminderd tot € 345.000 en de heffingsambtenaar gelast het griffierecht en de proceskosten te vergoeden.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 november 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 11 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak is een vrijstaande woning, type bungalow met een berging en twee garages. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.113 m2. Het bouwjaar is 1962. Een van de garages is gebouwd in 2009.
3.Geschil
3.1.
In geschil is de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 en toestandsdatum 1 januari 2017. Het geschil spitst zich in eerste instantie toe op de vraag of de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak is uitgegaan van de juiste inhoud. Voorts is in geschil of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met verschillen tussen de onroerende zaak en vergelijkingsobjecten.
3.2.
De heffingsambtenaar beantwoordt de vragen bevestigend en verdedigt een waarde van € 371.000. Belanghebbende bepleit bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.2.
Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde voor de onroerende zaak. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
4.3.
Na het onderzoek ter zitting verschillen partijen nog uitsluitend van inzicht over de hoogte van de woning. De gemachtigde heeft de hoogte binnen gemeten met een laserapparaat. Hij heeft de uitkomst met 40 cm verhoogd vanwege de dikte van de vloer en de dakconstructie buiten opgemeten en deze uitkomst eveneens opgeteld. De heffingsambtenaar is uitgegaan van de bouwtekeningen die bij de gemeente bekend zijn. Omdat de vloer minder dik is, heeft de heffingsambtenaar maximaal 30 cm bijgeteld. Het Hof acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode betrouwbaarder. Het is mogelijk dat van de bouwtekening is afgeweken, maar dit kan niet het grote verschil in hoogte verklaren (34 tot 50 cm). Bovendien heeft de gemachtigde dit slechts gesteld, zonder aanwijzing dat dit werkelijk zo is. Hierbij heeft het Hof mede acht geslagen op de voor belanghebbende gunstige bijtelling voor de dunne vloer die de heffingsambtenaar heeft gebruikt. De methode die de gemachtigde heeft gebruikt, is minder secuur, ook omdat het lastig is om aan de buitenkant de dikte van de dakconstructie te meten. Het Hof komt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de WOZ-waarde niet van een te grote inhoud is uitgegaan.
4.4.
Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst de heffingsambtenaar op het door taxateur [A] opgestelde taxatierapport van 14 december 2017 waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 371.000. In de matrix heeft de taxateur op basis van de vergelijkingsmethode drie panden als referentieobject gebruikt, alle
(semi-)bungalows gelegen te [Z] . Daarbij zijn voor de onroerende zaak en de referentieobjecten de verschillen in inhoud, kaveloppervlakte, bijgebouwen, ligging, kwaliteit en onderhoud weergegeven. In deze matrix zijn de volgende objecten opgenomen:
(semi-)bungalows gelegen te [Z] . Daarbij zijn voor de onroerende zaak en de referentieobjecten de verschillen in inhoud, kaveloppervlakte, bijgebouwen, ligging, kwaliteit en onderhoud weergegeven. In deze matrix zijn de volgende objecten opgenomen:
[a-straat] 11
[b-straat] 1
[c-straat] 12
[d-straat] 6
Bouwjaar
1962
1965
1969
1951
Oppervlakte in m2
1.113
994
1.173
730
Grondprijs per m2
€ 181
€ 254
€ 225
€ 274
Totale grondwaarde
€ 201.453
€ 252.476
€ 263.925
€ 200.020
Inhoud woning
aanbouw in m3
397
485
186
392
513
Prijs per m3
€ 365
€ 326
€ 450
€ 524
Totale waarde hoofdgebouw
€ 144.905
€ 158.110
€ 176.400
€ 268.812
Bijgebouwen
Berging en twee garages
Carport
Carport en garage
Garage en dakkapel
WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2016
€ 371.000
€ 488.000
€ 464.000
€ 521.000
Verkoopcijfer
€ 400.000
€ 436.000
€ 300.000
Verkoopdatum
24-07-2015
03-06-2016
24-04-2015
Ligging
3
4
3
3
Kwaliteit
3
2
3
2
Onderhoud
3
3
3
2
4.5.
Het Hof acht het vergelijkingsobject [d-straat] 6 minder geschikt. De opstal is na aankoop gesloopt. Het is aannemelijk dat de koopprijs van € 300.000 vooral ziet op de grond en op de mogelijkheid om op de kavel een nieuwe woning te bouwen, wat ook is gebeurd. Wel ondersteunt de betaalde koopprijs de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondprijzen.
4.6.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. De overige vergelijkingsobjecten zijn van hetzelfde type, hebben een vergelijkbare uitstraling en een vergelijkbare ligging en zijn rond de waardepeildatum verkocht. De heffingsambtenaar heeft voldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen in kwaliteit, ligging en onderhoud. De inhoud van de vergelijkingsobjecten is berekend aan de hand van de bij de gemeente bekende bouwtekeningen. De gemachtigde heeft weliswaar aangevoerd dat van de bouwtekeningen kan zijn afgeweken, maar het Hof gaat aan deze opmerking voorbij nu voor de juistheid geen enkele aanwijzing bestaat. De gemachtigde heeft voorts gewezen op de verkoopadvertenties van de vergelijkingsobjecten, waarin een grotere inhoud staat vermeld. De heffingsambtenaar heeft hierop verklaard dat makelaars de inhoud van de diverse opstallen (zoals de woning, garages en bergingen) bij elkaar tellen. Het Hof verwerpt ook dit argument van de gemachtigde. Om te beginnen heeft de gemachtigde niet duidelijk gemaakt op welke wijze makelaars een inhoud berekenen en welke norm ze daarbij toepassen. Voor een goede vergelijking is immers nodig dat dan ook de onroerende zaak volgens deze methode wordt gemeten. Hierbij komt dat de hoogte die het resultaat is van het delen van het woonoppervlak op de door de gemachtigde genoemde inhoud, niet geloofwaardig is.
4.7.
De heffingsambtenaar heeft desgevraagd toegelicht waarom hij voor [b-straat] 1 een lagere prijs voor de inhoud heeft gehanteerd. Deze woning is van mindere kwaliteit. In die bouwperiode werden materialen van mindere kwaliteit gebruikt. Het betreft houtskeletbouw, en het dak van objecten uit deze bouwstroom staat enigszins bol. Zo is de kapconstructie van dunner hout dan die van de woning van belanghebbende. Het is bijvoorbeeld niet mogelijk op een dergelijk dak zonder versteviging zonnepanelen te monteren. Vooral de verkoop van [c-straat] 12 op 3 juni 2016 voor € 436.000 ondersteunt de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde. Dit object heeft iets meer grond en iets minder inhoud. Met de door belanghebbende aangevoerde gebreken is voldoende rekening gehouden. De heffingsambtenaar heeft een aftrek toegepast van € 2.000 wegens de verouderde CV-installatie en is voor wat betreft het schilderwerk uitgegaan van de toestand op 1 januari 2017. Niet is weersproken dat het schilderwerk in de loop van 2016 is gedaan en de staat daarvan op 1 januari 2017 goed was.
4.8.
De conclusie luidt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof zal de andersluidende uitspraak van de Rechtbank vernietigen.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. van Dongen, voorzitter, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
De beslissing is op 10 december 2019 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(J.W.J. de Kort) (A. van Dongen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 10 december 2019.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH DEN HAAG.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.