ECLI:NL:GHARL:2019:10180

• Datum uitspraak: 26 november 2019
• Publicatiedatum: 28 november 2019
• Zaaknummer: 200.235.121
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E.J. van Sandick; O.G.H. Milar; R.M. Wagemakers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over schadevergoeding wegens ontbreken van de wil tot eigen gebruik van het gehuurde

In deze zaak gaat het om een huurgeschil tussen appellanten en geïntimeerden over de schadevergoeding die appellanten vorderen op grond van het ontbreken van de wil van de verhuurder om het gehuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen. De huurovereenkomst tussen partijen liep van 1 juni 1995 tot 1 november 2013. Geïntimeerden hebben de huurovereenkomst opgezegd met het argument dat zij de woning dringend nodig hadden voor eigen gebruik. Na beëindiging van de huurovereenkomst hebben zij de woning echter snel verkocht, wat aanleiding gaf tot de vordering van appellanten. Appellanten stellen dat de verhuurder nooit de intentie heeft gehad om de woning zelf te gaan bewonen, en vorderen schadevergoeding van € 16.959,76, vermeerderd met wettelijke rente en kosten.

In eerste aanleg heeft de kantonrechter geoordeeld dat de verhuurder het bewijsvermoeden heeft weerlegd dat de wil om het gehuurde in eigen gebruik te nemen ontbrak. Appellanten hebben in hoger beroep de vonnissen van de kantonrechter bestreden en vorderen vernietiging van deze vonnissen. Het hof heeft vastgesteld dat de verhuurder het verhuurde niet in eigen gebruik heeft genomen, maar het binnen een jaar na beëindiging van de huurovereenkomst heeft verkocht. Dit levert het bewijsvermoeden op dat de wil om het verhuurde in eigen gebruik te nemen niet aanwezig was.

Het hof heeft vervolgens beoordeeld of de verhuurder dit vermoeden heeft ontzenuwd. Geïntimeerden hebben aangevoerd dat zij op het moment van opzegging van de huurovereenkomst de intentie hadden om de woning te verbouwen en in eigen gebruik te nemen. Het hof concludeert dat de verhuurder het bewijsvermoeden heeft ontzenuwd, omdat er aanwijzingen zijn dat zij tot in augustus 2013 de wil hadden om het gehuurde in eigen gebruik te nemen. Het hof laat appellanten toe tot bewijs dat de verhuurder ten tijde van de beëindigingsovereenkomst niet de wil had om het gehuurde in eigen gebruik te nemen. De verdere beslissing wordt aangehouden.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.235.121

(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, 5304480)

arrest van 26 november 2019

in de zaak van

1. [appellant 1] ,

2. [appellant 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

in eerste aanleg: eisers,

hierna: [appellanten] ,

advocaat: mr. D. van Alst,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,

2. [geïntimeerde 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna: [geïntimeerden ]

advocaat: mr. J.W. Koekebakker.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1.

Voor het verloop van het geding tot 23 april 2019 wordt verwezen naar het arrest van die datum. Partijen hebben bij e-mail van 24 augustus 2019 en 4 september 2019 desgevraagd te kennen gegeven prijs te stellen op schriftelijke afdoening van deze zaak, zodat de bij dat arrest bevolen comparitie van partijen geen doorgang heeft gevonden.

1.2.

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2. De vaststaande feiten

2.1.

Het hof gaat in hoger beroep om het volgende.

Van 1 juni 1995 tot 1 november 2013 hebben [appellanten] van [geïntimeerden ] een houten woning met berging en tuin gehuurd. [geïntimeerden ] hebben bij brief van 25 februari 2013 de huurovereenkomst opgezegd. [geïntimeerden ] hebben in de brief aangegeven dat zij de woning dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Op 30 juni 2013 is tussen partijen een beëindigingsovereenkomst tot stand gekomen, die inhield dat de huurovereenkomst per 1 november 2013 zou eindigen. [appellanten] hebben de woning toen ook verlaten. [geïntimeerden ] hebben de woning vervolgens op 21 januari 2014 in de verkoop gezet, waarna het snel is verkocht.

3. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1.

[appellanten] hebben in eerste aanleg op grond van art. 7:276 lid 1 BW van [geïntimeerden ] schadevergoeding gevorderd van € 16.959,76, vermeerderd met de wettelijke rente en kosten. Daartoe hebben [appellanten] het volgende aangevoerd. Gelet op de zeer snelle verkoop van het gehuurde na beëindiging van de overeenkomst, ontbrak bij [geïntimeerden ] in werkelijkheid de wil om het gehuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen. Op grond van artikel 7:276 lid 2 BW wordt die wil geacht niet aanwezig te zijn geweest bij [geïntimeerden ] indien zij niet binnen één jaar na het einde van de huurovereenkomst het gehuurde duurzaam in eigen gebruik hebben genomen. [appellanten] zijn van mening dat [geïntimeerden ] wegens het ontbreken van de wil het gehuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen jegens hen tot schadevergoeding is gehouden op grond van artikel 7:276 lid 1 BW. De schade van [appellanten] bedraagt € 16.959,76.

3.2.

De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 16 augustus 2017 (hierna ook: het tussenvonnis) geoordeeld dat [geïntimeerden ] het bewijsvermoeden als bedoeld in art. 7:276 lid 2 BW hebben weerlegd. De kantonrechter heeft overwogen dat het aan [appellanten] is om bewijs te leveren van hun stelling dat bij [geïntimeerden ] van meet af aan de werkelijke wil heeft ontbroken om de woning duurzaam in gebruik te nemen. De kantonrechter heeft [appellanten] in de gelegenheid gesteld om zich bij akte uit te laten over het door hen algemeen geformuleerde bewijsaanbod.

3.3.

Bij eindvonnis van 22 november 2017 (hierna ook: het eindvonnis) heeft de kantonrechter overwogen dat [appellanten] geen bewijs willen leveren en is de vordering van [appellanten] afgewezen.

4. De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1.

[appellanten] zijn van zowel het tussenvonnis als het eindvonnis in hoger beroep gekomen. Zij vorderen dat de vonnissen worden vernietigd en dat hun vorderingen alsnog worden toegewezen.

4.2.

Met hun twee grieven stellen [appellanten] zich op het standpunt dat de kantonrechter ten onrechte tot het oordeel is gekomen dat [geïntimeerden ] het bewijsvermoeden van artikel 7:276 lid 2 BW hebben weerlegd en de vorderingen heeft afgewezen.

4.3.

Art. 7:276 BW bepaalt dat indien de verhuurder het verhuurde heeft opgezegd met een beroep op dringend eigen gebruik, en de huurder daarna heeft ingestemd met beëindiging, de verhuurder jegens de huurder tot schadevergoeding gehouden is als blijkt dat de wil om het gehuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen bij de verhuurder in werkelijkheid niet aanwezig is geweest. Behoudens tegenbewijs wordt vermoed dat de wil om het verhuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest, indien niet binnen een jaar na het einde van de overeenkomst het verhuurde duurzaam door hem in gebruik is genomen (art. 7:276 lid 2 BW). De verhuurder die opzegt omdat hij het verhuurde nodig heeft voor dringend eigen gebruik, hoeft de dringende noodzaak niet met objectieve gegevens aan te tonen. Een beëindigingsvordering in de zin van art. 7:274 BW kan niet worden toegewezen als het voorgenomen gebruik van de verhuurde zaak op praktische en/of juridische gronden redelijkerwijs niet realiseerbaar is. De verhuurder moet een wezenlijk belang hebben bij beëindiging van de huur. Dat belang ontbreekt als het voorgenomen gebruik niet realiseerbaar is. Enige onzekerheid over de daadwerkelijke haalbaarheid staat niet in de weg aan toewijzing van de beëindigingsvordering (zie bijvoorbeeld HR 27 april 1979, ECLI:NL:HR:1979:AC6569 en HR 12 juli 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE5130).

4.4.

Het hof stelt het volgende voorop. Vast staat dat [geïntimeerden ] het verhuurde niet in eigen gebruik hebben genomen, maar dat zij het verhuurde binnen een jaar nadat de huurovereenkomst beëindigd is, hebben verkocht. Dat levert het bewijsvermoeden van artikel 7: 276 lid 2 BW op. De vraag die vervolgens beantwoord moet worden en waarover partijen ook in hoger beroep twisten, is of [geïntimeerden ] dit vermoeden hebben ontzenuwd.

4.5.

Ter ontzenuwing van het vermoeden dat [geïntimeerden ] nooit de wil hebben gehad het verhuurde in eigen gebruik te nemen, hebben [geïntimeerden ] aangevoerd dat er op 31 januari 2013 een bijeenkomst heeft plaatsgevonden met de schuldeisers van [geïntimeerden ] de kopers van [adres] , hun makelaar [makelaar] en [geïntimeerden ] met hun adviseur. Makelaar [makelaar] rekende toen voor dat het verhuurde met 4.000 m2 grond goed zou zijn als onderpand voor een hypothecaire geldlening van ongeveer € 200.000,-. Dat bedrag zou voldoende zijn om de vordering van de schuldeisers, zijnde € 163.000,-, af te lossen, zodat er wat geld zou overblijven voor renovatie van het verhuurde. Daardoor is vervolgens bij [geïntimeerden ] de wil ontstaan om het verhuurde in eigen gebruik te gaan nemen en de huurovereenkomst met [appellanten] op te zeggen. Bij brief van 25 februari 2013 heeft de advocaat van [geïntimeerden ] de huurovereenkomst opgezegd. In die brief schrijft de advocaat:

“Het belang van de familie [geïntimeerden ] bij beëindiging van de huurovereenkomst is daarmee tweeledig: het biedt hen uitzicht op een permanent onderdak én het stelt hen in staat om op basis van de waarde van het onderpand in onverhuurde toestand en het inkomen van [geïntimeerde 1] een financiering te verkrijgen tot het bedrag dat nodig is om de crediteuren geheel af te lossen. Daarmee is dit belang bij eigen gebruik van het gehuurde dringend genoeg om van u te vergen dat u meewerkt aan huurbeëindiging. Om die reden zeg ik u hierbij namens [geïntimeerden ] de huurovereenkomst op met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden, dus tegen 1 september a.s .”

Op de vragen van de gemachtigde van [appellanten] bij e-mail van 5 april 2013, heeft de advocaat van [geïntimeerden ] geantwoord bij e-mail van 18 april 2013 dat [geïntimeerden ] geen BKR-registratie hebben en dat zij op basis van advies van een makelaar verwachten met het perceel als onderpand “zonder meer € 200.000,- ” te kunnen lenen. Op 30 juni 2013 is vervolgens de huurbeëindigingsovereenkomst tot stand gekomen.

4.6.

Het standpunt van [appellanten] dat [geïntimeerden ] ten tijde van de totstandkoming van de beëindigingsovereenkomst niet (meer) de wil hadden om het gehuurde zelf te gaan bewonen omdat zij ofwel het voornemen nooit hebben gehad dan wel omdat zij ten tijde van de totstandkoming van de beëindigingsovereenkomst al wisten – althans moesten weten – dat de beoogde financiering niet zou worden verkregen, is door [geïntimeerden ] gemotiveerd betwist. Uit de brief van 14 augustus 2013 van de advocaat van [geïntimeerden ] blijkt immers dat [geïntimeerden ] in augustus 2013 – dus na het sluiten van de beëindigingsovereenkomst – nog steeds het voornemen hadden om de woning te gaan verbouwen. In die brief bevestigt de advocaat dat [geïntimeerden ]
“in de komende weken gaat proberen financiering te verkrijgen voor aflossing van uw schuld Agruniek Rijnvallei en de verbouwing van uw woning (…) Op 2 oktober a.s. maken wij de balans op”. Dat wordt bevestigd door de verklaring van [assurantie-adviseur] , assurantie-adviseur van [geïntimeerden ] in de brief van 25 november 2014 en de verklaring die [assurantie-adviseur] als getuige heeft afgelegd. Hij heeft – voor zover hier van belang – het volgende verklaard:

“Ik herinner mij dat [geïntimeerden ] – ik meen eind augustus 2013 – bij mij op kantoor zijn geweest. Zij kwamen bij mij omdat wij elkaar goed kenden. Hun vraag was of het mogelijk was dat er een hypothecaire lening gesloten kon worden met betrekking tot het pand aan [adres] , de houten woning waar het in deze zaak om gaat, en de daarbij gelegen grond. (…)

Ik heb de vraag van familie [geïntimeerden ] aan hypotheekadviseurs die bij ons werkzaam zijn voorgelegd. Men zei mij dat er cijfers geproduceerd moesten worden. Die cijfers zijn later ook op tafel gekomen. De resultaten van het bedrijf van [geïntimeerden ] waren negatief- er waren rode cijfers - deels te herleiden tot afschrijvingsposten.

De hypotheekadviseur, [hypotheekadviseur] , heeft informeel overleg gepleegd met de Regiobank in Utrecht en ASR, ook gevestigd in Utrecht. Het antwoord was negatief, er kon niet gefinancierd worden.

Vervolgens zijn er contacten geweest met private partijen (familie onder andere) ook vanuit die hoek kon geen hulp geboden worden.

(…)

Het onderpand (woning en grond) was niet het probleem in deze zaak. Het probleem was dat er onvoldoende inkomsten waren - fiscaal gezien - van de familie [geïntimeerden ] om de financiële verplichtingen te kunnen nakomen.”

4.7.

Op basis van deze feiten en omstandigheden komt ook het hof tot het oordeel dat [geïntimeerden ] het bewijsvermoeden zoals bedoeld in art. 7:276 lid 2 BW hebben ontzenuwd. Uit deze feiten volgt immers dat [geïntimeerden ] tot in elk geval in augustus 2013 nog de wil hebben gehad om het verhuurde in eigen gebruik te nemen en pas daarna duidelijk is geworden dat financiering niet mogelijk was. [appellanten] hebben in hoger beroep bewijs aangeboden van hun stellingen. Het hof laat [appellanten] toe tot het bewijs dat [geïntimeerden ] ten tijde van de beëindigingsovereenkomst niet de wil hadden om het verhuurde in eigen gebruik te nemen. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

5. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

- laat [appellanten] toe te bewijzen dat [geïntimeerden ] tijdens het sluiten van de beëindigingsovereenkomst niet (meer) de wil hebben gehad het verhuurde duurzaam in gebruik te nemen.

- bepaalt dat [appellanten] het aantal voor te brengen getuigen alsmede de verhinderdagen van
beide partijen, van hun advocaten en van de getuigen zullen opgeven op de
roldatum 10 december 2019 , waarna dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;

- bepaalt dat [appellanten] overeenkomstig artikel 170 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de namen en woonplaatsen van de getuigen ten minste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dienen op te geven;

- houdt verder iedere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, O.G.H Milar en R.M. Wagemakers, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 november 2019.