ECLI:NL:GHARL:2018:970

• Datum uitspraak: 30 januari 2018
• Publicatiedatum: 31 januari 2018
• Zaaknummer: 200.185.928/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.W. Zandbergen; B.J.H. Hofstee; O.E. Mulder
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurverlaging en gebondenheid aan beslissing Huurcommissie

In deze zaak gaat het om een vordering tot huurverlaging door [appellant], die in hoger beroep is gegaan tegen een eerdere uitspraak van de kantonrechter. De appellant, wonende te [A], was in eerste aanleg gedaagde in conventie en eiser in reconventie. De geïntimeerde, Stichting Woonbedrijf Ieder1, had in eerste aanleg gevorderd dat de huurovereenkomst ontbonden zou worden en dat [appellant] de gehuurde woning zou ontruimen. De kantonrechter heeft deze vorderingen toegewezen, maar de reconventionele vorderingen van [appellant] zijn afgewezen. In hoger beroep vordert [appellant] dat zijn reconventionele vordering alsnog wordt toegewezen.

Het hof heeft de feiten uit het bestreden vonnis van 17 november 2015 overgenomen en vastgesteld dat de huurovereenkomst tussen [appellant] en Ieder1 liep van 28 maart 2012 tot 17 november 2015. Gedurende deze periode heeft [appellant] klachten geuit over asbest in de woning, wat leidde tot saneringen. Het hof overweegt dat [appellant] zich beroept op een gebrek aan het gehuurde, zoals bedoeld in artikel 7:204 BW, en dat hij recht heeft op huurvermindering indien hij tijdig het gebrek heeft gemeld.

Het hof concludeert dat de vordering tot huurverlaging niet kan worden toegewezen voor de periode vóór 16 december 2014, omdat de appellant niet tijdig heeft gereageerd op de beslissing van de Huurcommissie. De vordering na deze datum is ongegrond, omdat de woning in september 2014 is gesaneerd en [appellant] onvoldoende bewijs heeft geleverd dat er nog asbest aanwezig was. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.185.928/01

(zaaknummer rechtbank Overijssel 4028738 \ CV EXPL 15-2388)

arrest van 30 januari 2018

[appellant] ,

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiser in reconventie,

hierna:
[appellant] ,

advocaat: mr. H. Tadema, kantoorhoudend te Deventer,

tegen

Stichting Woonbedrijf Ieder1,

gevestigd te Deventer,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,

hierna:
Ieder1 ,

advocaat: mr. L.T.G. Battiato-Derksen, kantoorhoudend te Doetinchem.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 26 april 2016 hier over.

1.2

In dit tussenarrest heeft het hof een comparitie na aanbrengen gelast. Deze comparitie is gehouden op 23 mei 2016. Het daarvan opgemaakte proces-verbaal maakt deel uit van de stukken.

1.3

Het verdere verloop blijkt uit:

- de memorie van grieven (met producties),

- de memorie van antwoord (met producties),

- een akte uitlating producties.

1.4

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

1.5

[appellant] vordert in het hoger beroep kort gezegd dat de hierna nog te omschrijven reconventionele vordering alsnog wordt toegewezen.

2.
De vaststaande feiten

2.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in rechtsoverweging 2.1 van het bestreden vonnis van 17 november 2015.

3. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1

Ieder1 heeft in eerste aanleg in conventie kort gezegd gevorderd dat de huurovereenkomst tussen haar als verhuurder en [appellant] als huurder wordt ontbonden, onder veroordeling van [appellant] de gehuurde woning te verlaten, te ontruimen en aan Ieder1 ter beschikking te stellen, en met veroordeling van [appellant] om tot aan die ontruiming een gebruiksvergoeding te betalen. De kantonrechter heeft deze vorderingen toegewezen, onder afwijzing van de reconventionele vorderingen van [appellant] . Diens vorderingen strekten tot betaling van materiële en immateriële schadevergoeding. Op de achtergrond daarvan gaat het hof hierna nog in.

4. De beoordeling van de grieven en de vordering

4.1

Het gaat in dit geschil om het volgende.

4.2

Vanaf 28 maart 2012 tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst op

17 november 2015 heeft Ieder1 aan [appellant] een woning aan de [a-straat] 97 in [A] verhuurd. Naar aanleiding van klachten over de aanwezigheid van asbest is die woning in oktober 2013 gesaneerd. De schade die daarbij aan de inboedel van [appellant] is opgetreden, is getaxeerd op € 722,50. Dat bedrag is aan [appellant] uitgekeerd. Na aanhoudende klachten over asbest is de woning in september 2014 opnieuw gesaneerd.

Volgens [appellant] heeft hij van meet af aan niet het huurgenot gehad dat hem toekwam, omdat zich al die tijd asbest in de woning bevond.

[appellant] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat hij al aan het begin van de huur van asbestvervuiling melding heeft gemaakt. De kantonrechter achtte dat niet aannemelijk. De strekking van
grief 1 is dat hij wel degelijk al bij de bezichtiging opmerkingen heeft gemaakt over de vloerbedekking waar zich later asbest onder bleek te bevinden. Hij zou zich toen al hebben afgevraagd of die ondergrond asbesthoudend was, omdat voordien was gebleken dat asbest ook aanwezig was in een andere woning in dezelfde straat, met huisnummer 65, waar hij in eerste instantie naar had gekeken.

Ieder1 heeft dit alles gemotiveerd bestreden.

4.3

Het hof overweegt over de gevorderde huurvermindering het volgende.

4.4

[appellant] beroept zich op een gebrek aan het gehuurde in de zin van artikel 7:204 BW: kort gezegd een niet aan hem toe te rekenen staat of eigenschap van de woning waardoor die aan hem niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. In artikel 7:207 lid 1 BW is geregeld dat de huurder ingeval van vermindering van huurgenot door een dergelijk gebrek vermindering van de huurprijs kan vorderen vanaf de dag waarop hij aan de verhuurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven of waarop het gebrek in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan.

4.5

Artikel 7:257 BW bevat een vervaltermijn voor dergelijke vorderingen, die is gekoppeld aan het moment waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder. Voor wat het verleden betreft, kan geen huurvermindering worden verlangd over een langere periode dan zes maanden, voorafgaand aan het instellen van de vordering of het indienen van het verzoek. In dit geval betekent dit, nu de vordering op 16 juni 2015 is ingesteld, dat voor de periode tussen 28 maart 2012 en 16 december 2014 geen huurprijsverlaging meer kan worden gevorderd.

4.6

Voor zover de vordering betrekking heeft op de periode na 16 december 2014 is die ongegrond, omdat de woning in september 2014 voor een tweede keer is gesaneerd en [appellant] zijn stelling dat zich in november 2014 nog steeds asbest in de woning bevond niet (voldoende) heeft onderbouwd.

4.7

Voor de periode tussen 1 augustus 2013 tot 17 maart 2014 geldt bovendien het volgende.

[appellant] heeft de Huurcommissie verzocht de huurprijs vanaf 1 augustus 2013 te verminderen op grond van gebreken die ook in dit geschil aan de vordering ten grondslag zijn gelegd. De Huurcommissie heeft dat verzoek ongegrond verklaard, en [appellant] heeft niet binnen acht weken nadien een beslissing van de rechter over dat punt gevorderd. Op grond van artikel 7:262 BW is hij daardoor aan deze uitspraak gebonden. Een dergelijke vordering kan niet meer bij de kantonrechter opnieuw worden ingesteld.

4.8

Het voorgaande betekent dat
grief 1 geen doel kan treffen .

4.9

Met
grief 2 voert [appellant] aan dat de schadeposten die hij heeft aangevoerd 'ten onrechte tot een te laag bedrag zijn opgenomen' en dat hij daarnaast 'aanspraak kan doen gelden op een huurkorting wegens derving van het woongenot'. Naar het oordeel van het hof deelt het laatste onderdeel van deze grief het lot van grief 1. Het eerste deel moet het zonder onderbouwing stellen en is om die reden vergeefs aangevoerd.

4.1

Grief 3 keert zich tegen de afwijzing van de vordering tot immateriële schadevergoeding als bedoeld in artikel 6:106 BW. Ook deze grief faalt, omdat onvoldoende is gesteld en onderbouwd dat van dergelijke schade sprake is. Enkel de verder niet onderbouwde stelling dat hij zich ernstig zorgen heeft gemaakt over zijn gezondheid is niet toereikend.

4.11

[appellant] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep (salaris advocaat: 2 punten, tarief III).

5. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van 17 november 2015 van de kantonrechter van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Zwolle;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Ieder1 vastgesteld op € 718,- voor verschotten en op € 2.316,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

veroordeelt [appellant] in de nakosten, begroot op € 131, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68,-- in geval [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. M.W. Zandbergen, mr. B.J.H. Hofstee en mr. O.E. Mulder en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 januari 2018.