Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Locatie Arnhem
nummer 17/00651
uitspraakdatum:
30 oktober 2018
30 oktober 2018
Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V.te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 16 mei 2017, nummer AWB 16/4385, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaar van de gemeente Ede(hierna: de heffingsambtenaar).
heffingsambtenaar van de gemeente Ede(hierna: de heffingsambtenaar).
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 1 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2016 vastgesteld op € 7.184.000. In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) voor het eigenaars- en gebruikersdeel vastgesteld.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen OZB gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd, de beschikkingen verminderd tot € 6.265.000 en de aanslagen OZB dienovereenkomstig verminderd.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 juni 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende was in de onderhavige periode eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een kantoorgebouw, in gebruik als bedrijfsverzamelgebouw, bestaande uit vijf bouwlagen en 8.429 m² kantoorruimte (9 kantoren en een kantine) en 305 m² technische installatieruimte. Het kantoorgebouw stamt deels uit 1978 en deels uit 1988. Het kadastrale perceel heeft een oppervlakte 11.382 m² en beschikt over minimaal 180 parkeerplaatsen.
2.2.
Per 1 september 2009 is met een looptijd van tien jaar 2.345 m² kantoorruimte, 270 m² souterrain en 100 m² archiefruimte verhuurd voor respectievelijk € 255.605 per jaar (€ 109/m²), € 23.220 per jaar (€ 86/m²) en € 6.700 per jaar (€ 67/m²). Per 15 juli 2015 is 20 m² kantoorruimte voor onbepaalde tijd verhuurd voor € 3.461,52 per jaar (€ 173/m²).
3.Geschil
3.1.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015.
Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar een te hoge waarde heeft vastgesteld, hetgeen de heffingsambtenaar betwist.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.2.
Het Hof stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de bewijslast rust om feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
4.3.
Ter onderbouwing heeft de heffingsambtenaar in beroep een door taxateur [A] opgesteld taxatierapport gedateerd 6 oktober 2016 overgelegd. In dit taxatierapport is de waarde aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode als volgt bepaald:
oppervlak hrwde/m² hrwrde/jr kap. factor waarde
kantoor bl -1 (1988) 802 m² € 80 € 64.160 9,7 € 622.352
kantoor bl 0 (1988) 802 m² € 90 € 72.190 9,7 € 700.146
kantine bl 0 (1988) 200 m² € 100 € 20.000 9,7 € 194.000
kantoor bl 1 (1988) 802 m² € 80 € 64.160 9,7 € 622.352
kantoor bl 2 (1988) 802 m² € 70 € 56.140 9,7 € 544.558
kantoor bl 3 (1988) 802 m² € 70 € 56.140 9,7 € 544.558
kantoor bl -1 (1978) 1094 m² € 70 € 76.580 9,7 € 742.826
kantoor bl 0 (1978) 1205 m² € 80 € 96.400 9,7 € 935.080
kantoor bl 1 (1978) 1055 m² € 70 € 73.850 9,7 € 716.345
kantoor bl 2 (1978) 865 m² € 60 € 51.900 9,7 € 503.430
techn. ruimte (1978) 170 m² € 45 € 7.650 9,7 € 74.205
techn. ruimte (1988) 135 m² € 50 € 6.750 9,7
€ 65.475
€ 65.475
TOTAAL € 6.265.327
4.4.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met dit taxatierapport aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde, zoals bepleit in de beroepsfase, niet te hoog is. Het Hof overweegt hiertoe als volgt.
4.5.
De kapitalisatiefactor is vastgesteld door middel van de bottom up methode, op basis van – onder meer – een verondersteld basisrendement (0,7%). De daarbij gehanteerde risico-opslag (7,2%), onderhoudskosten (3% van herbouwwaarde), vaste lasten (3% van herbouwwaarde) en beheerkosten (2,5% van bruto-jaarhuur) zijn overgenomen uit de Taxatiewijzer. Het leegstandsrisico (9,5% van bruto-jaarhuur) is afgeleid uit onderzoek naar de leegstand van vergelijkbare kantoorruime per waardepeildatum (9,3%) en per juni 2016 (9,44%). De aldus gevonden kapitalisatiefactor is verder vergeleken met de kapitalisatiefactoren die zijn gebruikt bij de vergelijkingspanden die zijn gebruikt om de huurwaarde te onderbouwen, welke zijn gelegen tussen de 8,6 en 10,0.
4.6.
De gehanteerde huurwaardes zijn in het taxatierapport onderbouwd aan de hand van de gerealiseerde huurprijzen van vergelijkbare kantoorruimte, gelegen aan de [a-straat] 7 4, [a-straat] 9 1, de [b-straat] 9 en de [b-straat] 15 1e verdieping, alle gelegen te [Z] .
4.7.
Ter onderbouwing van de beschikbare vloeroppervlakte heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep de bouwtekeningen overgelegd.
4.8.
Hetgeen belanghebbende hiertegenin heeft gebracht, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
4.9.
Belanghebbende heeft in hoger beroep een taxatierapport overgelegd opgesteld door mr. [B] , gedateerd 8 mei 2017. Dit rapport concludeert tot een waarde van de onroerende zaak van € 4.400.000 en gaat uit van een leegstandsrisico van 10%.
4.10.
In dit rapport is geen onderzoek gedaan naar de huurmarkt van begin 2015, maar is aansluiting gezocht bij actuele huurinformatie. Verder heeft de heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat in het rapport van [B] een hele verdieping van 802 m2 niet is meegewaardeerd en dat het object is gewaardeerd in verhuurde staat. Gelet hierop komt aan het door belanghebbende overgelegde taxatierapport naar ’s Hofs oordeel onvoldoende bewijskracht toe. Hetgeen belanghebbende ter zitting heeft gesteld, te weten dat het Hof iedere feitelijke onjuistheid in het door hem overgelegde taxatierapport mag verbeteren, miskent de rol van het Hof in een WOZ-procedure. De geconstateerde tekortkomingen in het door belanghebbende overgelegde taxatierapport zijn daarvoor te groot en te fundamenteel van aard.
4.11.
Belanghebbende heeft verder gesteld dat het door de gemeente gehanteerde leegstandsrisico veel te laag is en op 50% dient te worden gesteld. Hij wijst daarbij op de constatering in het taxatierapport van [B] , waarin staat dat tijdens de inspectie van het object minimaal twee verdiepingen van een vleugel niet waren verhuurd.
4.12.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat het door hem gehanteerde leegstandsrisico niet te laag is, door een overzicht over te leggen van alle rond de waardepeildatum bestaande vergelijkbare kantoorruimte in de omgeving en welk gedeelte daarvan rond waardepeildatum ter verhuur werd aangeboden. De constatering dat geruime tijd na de waardepeildatum minimaal twee verdiepingen van een vleugel van de onroerende zaak leeg stonden, is onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. Het Hof vindt voor dit oordeel steun in de omstandigheid dat ook [B] het leegstandsrisico op een vergelijkbaar niveau als de heffingsambtenaar (10% tegenover 9,5%) heeft ingeschat.
4.13.
Belanghebbende heeft verder, zonder verdere onderbouwing, gesteld dat de omgeving van de onroerende zaak in een hoog tempo verpaupert, c.q. verloedert. Naar ’s Hofs oordeel heeft de heffingsambtenaar met de toestand van de omgeving –wat deze ook is- voldoende rekening gehouden door bij de onderbouwing van de huurprijzen gebruik te maken van referentiepanden in de directe omgeving van de onroerende zaak, waarvan twee in dezelfde straat.
4.14.
In de bezwaarfase heeft een hoorgesprek plaatsgevonden. Van dit gesprek is een verslag opgesteld, dat als bijlage bij het verweerschrift in beroep als processtuk door de heffingsambtenaar is overgelegd. Belanghebbendes stelling dat dit verslag, voordat een ‘definitieve versie’ wordt opgemaakt, aan haar ter goedkeuring of becommentariëring dient te worden toegezonden, vindt geen steun in het recht.
4.15.
Belanghebbende heeft verder gesteld dat uit recente publicaties in de (vak)media blijkt, dat diverse gemeenten een aanzienlijk hogere onroerendezaakbelasting heffen dan uitdrukkelijk is afgesproken met het Rijk, waardoor ook de gemeente Ede zich schuldig maakt aan onrechtmatige overheidsdaad jegens belanghebbende, c.q. handelt in strijd met de beginselen van behoorlijk bestuur, in casu willekeur. Naar ’s Hofs oordeel zijn de door de heffingsambtenaar bij het opleggen van de onderhavige aanslagen OZB gehanteerde grondslag, heffingsmaatstaf en/of het daarbij gehanteerde tarief niet in strijd met het verbod op willekeur. Ook zijn deze niet zodanig hoog of onredelijk, dat moet worden geoordeeld dat de wetgever in formele zin deze niet op het oog kan hebben gehad toen in de Gemeentewet aan gemeenten de bevoegdheid werd verleend OZB te heffen.
4.16.
Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. I. Linssen en mr. W.W. Monteiro, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
De beslissing is op
30 oktober 2018in het openbaar uitgesproken.
30 oktober 2018in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(J.W.J. de Kort) (R.A.V. Boxem)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 30 oktober 2018.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.