ECLI:NL:GHARL:2018:8564

• Datum uitspraak: 25 september 2018
• Publicatiedatum: 26 september 2018
• Zaaknummer: 200.211.713
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E.J. van Sandick; O.G.H. Milar; A.C. Metzelaar
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur van recreatiewoning en beëindiging wegens dringend eigen gebruik in verband met renovatie

In deze zaak gaat het om een geschil tussen een huurder, [appellant], en de verhuurder, [geïntimeerden], over de beëindiging van de huurovereenkomst van een recreatiewoning. [appellant] huurt sinds 1989 de woning, die in slechte staat verkeert en dringend renovatie behoeft. De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik, met het argument dat de woning gesloopt en opnieuw gebouwd moet worden. Het hof heeft de procedure in hoger beroep behandeld, waarbij het hof de eerdere vonnissen van de kantonrechter heeft beoordeeld. De kantonrechter had eerder geoordeeld dat de huurovereenkomst kon worden beëindigd, maar [appellant] heeft in hoger beroep grieven ingediend tegen deze beslissing. Het hof heeft behoefte aan nadere toelichting van de deskundige over de noodzaak tot sloop of renovatie van de woning. De deskundige heeft in zijn rapport aangegeven dat de woning in zeer slechte staat verkeert, maar er zijn tegenstrijdige conclusies over de noodzaak tot sloop. Het hof heeft daarom een comparitie van partijen gelast, waarbij de deskundige zal worden gehoord. De zaak is aangehouden voor verdere behandeling.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.211.713/01

(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Apeldoorn 3912134 CV EXPL 15-1637)

arrest van 25 september 2018

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiser in reconventie,

hierna: [appellant] ,

advocaat: mr. M.J. Jeths,

tegen:

1. [geïntimeerde 1] ,

2. [geïntimeerde 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden in het principaal hoger beroep,

appellanten in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eisers in conventie, verweerders in reconventie,

hierna: [geïntimeerden] (mannelijk enkelvoud) dan wel [geïntimeerde 1] : [geïntimeerde 1] ,

advocaat: mr. S.H.J. Buitenkamp.

1. Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 29 april 2015, 2 september 2015, 28 oktober 2015, 10 augustus 2016 en 18 november 2016 die de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Apeldoorn heeft gewezen.

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep,

- het anticipatie exploot van [geïntimeerden] ,

- de memorie van grieven met productie,

- de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep,

- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep.

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

3. De vaststaande feiten

3.1

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

3.1.1.

[appellant] huurt sinds 1989 de recreatiewoning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde behoorde destijds in eigendom toe aan [eigenaar 1] .

3.1.2.

Het gehuurde heeft de bestemming recreatie en mag om die reden niet permanent worden bewoond. De permanente bewoning door [appellant] werd destijds door de gemeente Epe gedoogd.

3.1.3.

Het gehuurde en de naastgelegen woning zijn in 2006 verkocht en geleverd aan [eigenaar 2] . [geïntimeerden] heeft het gehuurde en de naastgelegen woning begin 2011 van [eigenaar 2] gekocht en in april 2011 geleverd gekregen
.

3.1.4.

Bij brief van 9 oktober 2013 heeft de gemeente Epe [appellant] onder meer het volgende bericht:

"Volgens onze informatie woont u in een recreatiewoning die volgens het gebruiksovergangsrecht permanent mag worden bewoond. Maar dit gebruiksovergangsrecht geldt niet meer als u uw recreatiewoning uitbreidt of nieuw bouwt. Hierover heeft de Raad van State afgelopen zomer een uitspraak gedaan. (...)

Wat betekent dit voor u?

Een recreatiewoning in de gemeente Epe mag in principe niet permanent bewoond worden. Maar het gebruik van uw recreatiewoning valt onder het zogenaamde gebruiksovergangsrecht. Daarom mag u, op basis van dit gebruiksovergangsrecht, nu wel permanent in uw recreatiewoning wonen. Als u uw recreatiewoning wilt uitbreiden (...) of gaat slopen en daarna nieuw bouwt, dan valt het gebruik van uw recreatiewoning niet meer onder het gebruiksovergangsrecht, maar onder het nieuwe, huidige bestemmingsplan. Volgens de regels van dit bestemmingsplan mag er wel een nieuwe recreatiewoning gebouwd worden, maar dan mag deze vanaf dat moment alleen gebruikt worden voor recreatie en niet meer voor permanente bewoning. (...) "

3.1.5.

Bij brief van 27 oktober 2014 heeft [appellant] [geïntimeerde 1] onder meer bericht dat hij op 6 september 2011 de staat van het gehuurde aan [geïntimeerde 1] heeft laten zien en dat de situatie van het gehuurde sinds de aankoop door [geïntimeerden] niet essentieel is verbeterd maar verder is achteruitgegaan. [appellant] heeft vervolgens een opsomming gegeven van de door hem geconstateerde gebreken, waaronder schimmelvorming en ernstig verrotte vensterkozijnen in de kelder, aantasting van de vloer op de benedenverdieping door vocht, aantasting van binnenwanden door houtworm en schimmel, een verouderde geiser, barsten in de toiletpot, schimmelvorming op de zachtboardplaten van het dakbeschot en verrotte houten delen van de buitentrap. [appellant] heeft voorts medegedeeld dat [geïntimeerde 1] aansprakelijk is voor de schade als gevolg van de gebreken en heeft [geïntimeerde 1] verzocht om binnen zes weken met een passende oplossing en een planning van de werkzaamheden te komen.

3.1.6.

Op 24 november 2014 heeft er een inspectie van het gehuurde plaatsgevonden waarbij partijen en de heer E.S. Pruis van bouwkundig adviesbureau BAB-Apeldoorn aanwezig waren.

3.1.7.

Bij e-mailbericht van 27 november 2014 heeft [geïntimeerde 1] [appellant] in kennis gesteld van de eerste bevindingen van de bouwkundig adviseur, inhoudende dat het gehuurde in het geheel in een slechte bouwkundige staat verkeert en sprake is van een gevaarlijke situatie ten aanzien van leefbaarheid/gezondheid. [geïntimeerde 1] heeft in verband daarmee [appellant] geadviseerd de woning te verlaten en medegedeeld zich te zullen beraden over de te nemen stappen zodra het complete bouwkundige rapport is ontvangen.

3.1.8.

Op 5 december 2014 heeft de heer E.S. de Pruis van BAB-Apeldoorn bv een Bouwkundig inspectie rapport uitgebracht. In dit rapport staat onder meer het volgende:

"(...) Eindconclusie en advies:

De geconstateerde gebreken en tekortkomingen is niet van de laatste jaren. Aan de woning is al zeer lange tijd (meer dan 10 jaar) geen (deugdelijk) onderhoud verricht. De huidige situatie is hiervan het gevolg. De woning verkeert in zeer slechte staat. Diverse delen van draagconstructies zijn der mate aangetast dat er kans is op instorting en/of doorzakking gevaar. Tevens is er gevaar voor koolmonoxide vergiftiging en is er een ongezond leefklimaat in de woning door het matig verwarmen en slecht ventileren in de woning (gezondheidsrisico).

Het plegen van onderhoud of het uitvoeren van herstelwerkzaamheden is in deze woning niet zinvol. De gehele draag- en vloerconstructie dient vervangen te worden. De gehele woning rust op deze constructie. Tevens dienen delen van gevelkozijnen, buitenwanden en naar alle waarschijnlijkheid delen van het dak vervangen te worden. De woning dient gesloopt en opnieuw opgebouwd te worden. Geraamde sloop en nieuwbouw kosten zijn € 89.450,00 (incl 21% BTW)."

3.1.9.

Bij brief van 8 december 2014 heeft [geïntimeerden] [appellant] onder meer bericht dat op grond van de conclusie van de bouwkundig adviseur dat de woning gesloopt en opnieuw opgebouwd moet worden, hij zich genoodzaakt ziet de huurovereenkomst te beëindigen wegens dringend eigen gebruik. [geïntimeerde 1] heeft vervolgens de huurovereenkomst om die reden aan [appellant] opgezegd met ingang van 1 juli 2015. [geïntimeerden] heeft [appellant] nogmaals dringend verzocht het gehuurde vanwege de gevaarlijke situatie te verlaten onder de mededeling dat in dat geval geen huur meer is verschuldigd.

3.1.10.

Bij brief van 20 januari 2015 heeft de gemachtigde van [appellant] [geïntimeerden] onder meer medegedeeld dat het achterstallig onderhoud in het gehuurde op zeer korte termijn dient te worden aangepakt, dat [appellant] binnen twee weken een redelijk voorstel tot renovatie verwacht en dat [appellant] met een beroep op artikel 7:207 BW vanwege de staat van de woning geen huur meer zal betalen. Voorts is medegedeeld dat [appellant] de opzegging van de huurovereenkomst door [geïntimeerden] naast zich neerlegt en dat hij betwist dat sloop van het gehuurde de enige optie is.

3.1.11.

[geïntimeerden] heeft bij brief van 13 februari 2015 [appellant] verzocht alsnog de huur over de maand januari 2015 te voldoen. Daarnaast heeft hij medegedeeld dat hij na onderzoek tot de conclusie is gekomen dat er voldoende vervangende woonruimte beschikbaar is in de gemeente Epe en aangrenzende gemeenten en ook dat hij contact heeft gehad met de woningbouwvereniging Triada. [geïntimeerden] heeft [appellant] geadviseerd met Triada in gesprek te gaan.

3.1.12.

[appellant] heeft de huurcommissie verzocht de door hem te betalen huur tijdelijk te verlagen vanwege vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. De huurcommissie heeft [appellant] bij brief van 1 juli 2015 een rapport van voorbereidend onderzoek van 2 juni 2015 toegestuurd. Als gebreken in de categorie A (zeer ernstige gebreken aan en tekortkomingen ten aanzien van de woonruimte) zijn in het rapport genoemd de ernstige aantasting van diverse houten delen in de kelder (waaronder de ondersteuningsbalken, de keldertrap en de ramen) door vocht/schimmel en/of houtvernielers, de aantasting van de vloer (woonkamer, keuken, gang) op de begane grond door vocht. Als gebreken in de categorie C (overige ernstige gebreken en tekortkomingen) zijn genoemd de ernstige aantasting van het dakbeschot door schimmelvorming, de sterk verouderde dakbedekking die breuken vertoont, de kapotte nokpan en de schimmelvorming op de wanden van de woonkamer. In het rapport is verder onder meer nog opgemerkt dat er jarenlang geen onderhoud is verricht aan de geiser in de keuken en dat het geen wenselijke situatie is dat de geiser dichtbij de gasfles staat, dat de houten buitentrap ernstig is aangetast door houtrot met gevaar voor doorzakking en dat het buitenschilderwerk in slechte toestand verkeert.

3.1.13.

Bij uitspraak, verzonden op 7 december 2015, heeft de huurcommissie geoordeeld dat de huurprijs van € 303,87 met ingang van 1 november 2014 totdat de geconstateerde gebreken in de categorie A en C zijn hersteld dient te worden verlaagd tot 20 %, zijnde

€ 61,67 per maand. Indien het gebrek in categorie A is hersteld, maar een of beide gebreken in categorie C nog niet, wordt de huur tijdelijk verlaagd tot 40 % van de huur, aldus de huurcommissie.

4. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1.1.

[geïntimeerden] heeft in eerste aanleg in conventie na wijziging van eis - samengevat – gevorderd:

primair:

- vaststelling van het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst tussen partijen;

subsidiair:

- ontbinding van de huurovereenkomst;

primair en subsidiair:

• vaststelling van het tijdstip van ontruiming en veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde;
• veroordeling van [appellant] tot betaling van een bedrag van € 5.000,00 als niet voor het vast te stellen tijdstip is ontruimd, te vermeerderen met een bedrag van

€ 1.000,00 voor iedere maand dat de ontruiming op een later tijdstip plaatsvindt en met wettelijke rente;

• veroordeling van [appellant] tot betaling van een bedrag van € 1.535,00 ter zake van huurachterstand, te vermeerderen met wettelijke rente, en tot betaling van de huur totdat het gehuurde op het vast te stellen tijdstip is ontruimd;
• veroordeling van [appellant] in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente, en de nakosten waaronder de eventueel te maken ontruimingskosten.

[geïntimeerden] heeft aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, omdat het gehuurde in een zodanig slechte staat verkeert dat herstel en renovatie geen mogelijkheid meer is en het gehuurde gesloopt en herbouwd dient te worden.

4.2

[appellant] heeft in eerste aanleg in reconventie – samengevat en voor zover in hoger beroep van belang – gevorderd;

- veroordeling van [geïntimeerden] om aan [appellant] een redelijk plan voor te leggen met betrekking tot het verhelpen van de gebreken in het gehuurde en, bij instemming van [appellant] met het plan, te starten met het verhelpen van de gebreken aan het gehuurde, een en ander op straffe van een dwangsom;

- voorwaardelijk (bij toewijzing van de vorderingen in conventie): vaststelling van een door [geïntimeerden] aan [appellant] te betalen vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten ten bedrage van € 30.000,00;

- veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten en de nakosten.

4.3.

Partijen hebben over en weer verweer gevoerd.

4.4.

De kantonrechter heeft bij vonnis van 2 september 2015 overwogen voornemens te zijn een deskundigenonderzoek te gelasten en heeft partijen in de gelegenheid gesteld zich daarover uit te laten.

4.5.

Bij vonnis van 28 oktober 2015 heeft de kantonrechter een deskundigenonderzoek gelast ter beantwoording van onder meer de vragen wat de waarde van het gehuurde is, welke werkzaamheden noodzakelijk dienen plaats te vinden en of het gehuurde dient te worden gesloopt dan wel kan worden kan worden volstaan met renovatie. De kantonrechter heeft daartoe de heer P.J. Peters van Peters Bouwkundig Adviesbureau te Milsbeek benoemd tot deskundige.

4.6.

De deskundige heeft vervolgens op 2 maart 2016 zijn rapport bij de rechtbank ingediend.

4.7.

Bij vonnis van 10 augustus 2016 heeft de kantonrechter onder meer geoordeeld dat gelet op de door de deskundige vastgestelde slechte bouwkundige staat van het gehuurde voldoende aannemelijk is dat [geïntimeerde 1] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en dat de belangenafweging in het voordeel van [geïntimeerden] uitvalt. De kantonrechter heeft partijen vervolgens in de gelegenheid gesteld zich bij akte onder meer uit te laten over het bedrag dat [geïntimeerden] op de voet van artikel 7:275 BW moet betalen als bijdrage in de kosten van verhuizing voor [appellant] .

4.8.

Bij vonnis van 16 november 2016 heeft de kantonrechter, voor zover in hoger beroep van belang, in conventie het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen en waarop het gehuurde dient te worden ontruimd vastgesteld op 1 april 2017. De kantonrechter heeft [appellant] voorts veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling aan [geïntimeerden] van een bedrag van € 1.535,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van de facturen tot aan de dag van volledige betaling en tot betaling van de huur tot dat het gehuurde is ontruimd. De kantonrechter heeft [geïntimeerden] veroordeeld tot betaling aan [appellant] van een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten van € 5.892,00. [appellant] is in conventie ten slotte veroordeeld tot betaling van de helft van de kosten van de deskundige. De kantonrechter heeft de overige proceskosten in conventie tussen partijen gecompenseerd.

5. De beoordeling in hoger roep

5.1.

[appellant] voert in principaal appel zes grieven aan en concludeert tot vernietiging van de vonnissen van de kantonrechter van 2 september 2015, 10 augustus 2016 en 16 november 2016, tot afwijzing van de vorderingen in conventie en tot toewijzing van de vorderingen in (voorwaardelijke) reconventie, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties.

5.2.

[geïntimeerden] voert in (voorwaardelijk) incidenteel appel twee grieven aan en concludeert tot bekrachtiging van de door de kantonrechter tussen partijen gewezen vonnissen onder verbetering van gronden, met veroordeling van [appellant] in de kosten van beide instanties.

5.3.

Het gehuurde in deze zaak betreft een houten recreatiewoning uit eind jaren vijftig zonder cv, ventilatie of dubbele beglazing. De vraag die aan het hof voorligt, is of [geïntimeerden] de huurovereenkomst tussen partijen kan beëindigen wegens dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW. Op grond van artikel 7:274 lid 3 aanhef en onder a BW wordt onder eigen gebruik mede begrepen renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Tussen partijen staat vast dat het gehuurde zodanige onderhoudsgebreken vertoont dat het niet meer verantwoord is om daarin te wonen. Partijen verschillen echter van mening over het antwoord op de vraag of verrichting van het noodzakelijk onderhoud aan het gehuurde/renovatie van het gehuurde ook mogelijk is met voortzetting van de huurovereenkomst tussen partijen (vgl. ook artikel 7:220 lid 2 BW). [geïntimeerden] stelt dat dit niet het geval is, nu de gebreken in het gehuurde zo ernstig zijn dat het gehuurde gesloopt en opnieuw gebouwd dient te worden, mede om het gehuurde te laten voldoen aan de eisen van deze tijd. Dit wordt door [appellant] betwist.

5.4.

De kantonrechter heeft een deskundige benoemd, onder meer ter beantwoording van de vraag of het gehuurde dient te worden gesloopt en te worden herbouwd dan wel kan worden gerenoveerd. Het antwoord op deze vraag is van belang, omdat in geval van sloop en nieuwbouw permanente bewoning van het gehuurde niet meer wordt toegestaan door de gemeente en de huurovereenkomst dus niet kan worden voortgezet. De wijze waarop voornoemde vraag door de deskundige in zijn rapport van wordt beantwoord, roept bij het hof vragen op. Aan de ene kant geeft de deskundige in zijn rapport aan dat het gehuurde niet behoeft te worden gesloopt (antwoord op vraag 5 op p. 11 van het rapport). Aan de andere kant vermeldt hij dat 100 % van de recreatiewoning gerenoveerd moet worden en dat het niet mogelijk is om de woning in delen te renoveren. Volgens hem moet de woning gelet op de samenhang van de bouwkundige en installatietechnische voorzieningen integraal worden gerenoveerd (antwoord op vraag 11 respectievelijk antwoord op vraag 10 op p. 12 van het rapport). Voor de bepaling van de waarde van het gehuurde heeft de deskundige een taxateur ingeschakeld. Deze heeft de waarde vanwege de vervallen staat vastgesteld op nihil en is van mening dat renovatie van het gehuurde economisch niet verantwoord is, omdat potentiële kopers een bepaalde mate van luxe wensen in een recreatiewoning en ook de fundering scheurvorming vertoont. Hierdoor is het volgens de taxateur markttechnisch raadzaam om een nieuwe fundering aan te brengen en daarop een nieuwe recreatiewoning te plaatsen c.q. te bouwen (zie brief van W.A. de Heus, makelaar en taxateur, van 21 december 2015, p. 21 deskundigenrapport).

5.5.

Gelet op het voorgaande heeft het hof, voordat het hof kan overgaan tot een inhoudelijke beoordeling van de grieven, behoefte aan nadere toelichting van de deskundige op zijn oordeel ten aanzien van de noodzaak tot sloop dan wel renovatie van het gehuurde, dit aan de hand van de volgende vragen:

Bent u van oordeel dat de recreatiewoning alleen geschikt is voor bewoning wanneer de woning wordt gesloopt en opnieuw wordt opgebouwd?

Wat is het verschil tussen sloop en nieuwbouw enerzijds en 100 % renovatie anderzijds?

Indien de woning niet hoeft te worden gesloopt, wat moet er aan de woning minimaal worden gedaan ter zake van onderhoud om geschikt te zijn voor bewoning?

Betreft dit onderhoud uitsluitend de binnenkant of ook de buitenkant en kunt u dit toelichten?

Zijn er verder nog opmerkingen die u in verband met het voorgaande van belang vindt?

Om die voorlichting te krijgen zal een comparitie van partijen worden gelast in aanwezigheid van de deskundige, die dan antwoord kan geven op deze vragen en eventueel nog een nadere mondelinge toelichting op zijn rapport kan geven. Afhankelijk van het verloop van de comparitie kan worden bezien of het geschil door een regeling kan worden beëindigd.

5.6.

Het hof houdt iedere verdere beslissing aan.

6. De beslissing

Het hof:

bepaalt dat partijen in persoon samen met hun advocaten zullen verschijnen voor het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. E.J. van Sandick, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem op een nader door deze te bepalen dag en tijdstip met het hiervoor onder 5.5 vermelde doel;

bepaalt dat partijen de verhinderdagen van partijen en hun advocaten in de maanden november en december 2018 en januari 2019 zullen opgeven op de
roldatum 9 oktober 2018 , waarna dag en uur van de comparitie (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;

verstaat dat het hof reeds beschikt over een kopie van de volledige procesdossiers in eerste aanleg en in hoger beroep, inclusief producties, zodat overlegging daarvan voor de comparitie niet nodig is;

beveelt de hierna te noemen, door de rechtbank in eerste aanleg benoemde deskundige een mondelinge toelichting op zijn deskundigenbericht te geven en verzoekt de griffier van het hof daartoe hem voor de comparitie van partijen uit te nodigen (onder bijvoeging van dit tussenarrest):

de heer P.J. Peters

Peters Bouwkundig Adviesbureau

Sprokkelveld 52

6596 DM Milsbeek

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, O.G.H. Milar en A.C. Metzelaar en is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 25 september 2018.