ECLI:NL:GHARL:2018:8331

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.200.476

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen 4616561)

arrest van de pachtkamer van 18 september 2018

inzake

[verpachter],

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

in eerste aanleg: eiser in conventie en verweerder in reconventie,

hierna: [verpachter] ,

advocaat: mr. P. Stehouwer,

tegen:

[pachter],

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiser in reconventie,

hierna: [pachter] ,

advocaat: mr. S.G. Rissik.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 15 november 2016 hier over. In dit arrest is een comparitie gelast die op 7 maart 2017 is gehouden.

1.2

Het verdere verloop blijkt uit:

- het proces-verbaal van comparitie van 7 maart 2017;

- de memorie van grieven (met één productie);

- de memorie van antwoord;

- de akte van [verpachter] en de antwoordakte van [pachter] .

1.3

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.De vaststaande feiten

2.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.8 van het (bestreden) vonnis van 2 augustus 2016. De feiten zijn hierna voor de leesbaarheid van dit arrest nogmaals, met enkele aanvullingen opgenomen.

2.2

[verpachter] (thans 66 jaar oud) heeft een melkveebedrijf geëxploiteerd. In 2004 heeft hij zijn melkquotum verkocht en zijn bedrijf gestaakt.

2.3

[verpachter] is eigenaar van twee percelen landbouwgrond (hierna: de percelen), kadastraal bekend gemeente [gemeente] sectie K nummers 357 en 679, samen groot 10.37.20 hectare. [verpachter] heeft in 2006 een deel van de percelen (5.25 hectare) in gebruik gegeven aan [pachter] en daarna in 2007 de (gehele) percelen. [pachter] heeft daarvoor telkens een jaarlijkse vergoeding betaald die in 2006 € 2.576,25 bedroeg, in 2007 en 2008 telkens € 5.250, in 2009 tot en met 2012 telkens € 5.500, in 2013 € 6.500 en in 2014 € 7.500.

2.4

Op 2 februari 2007 hebben [verpachter] en [pachter] een onderhandse akte ondertekend met het opschrift ‘Grondgebruikersverklaring’. In deze akte is [verpachter] aangeduid als grondgebruikgever en [pachter] als gebruiker. Partijen verklaren daarin dat de percelen door [verpachter] in gebruik worden gegeven aan [pachter] . Verder staat in deze akte:

“De grondgebruikgever van de grond (…) verklaart dat grondgebruiker onderstaande grond mee kan tellen conform artikel 1(c) van de “Regeling landbouwgrond en natuurterrein Meststoffenwet” voor de aangegeven periode.

(…)

De gebruiksperiode begint op 1-2-2007 en eindigt bij wederopzegging.

(…)”

2.5

In april 2014 heeft [verpachter] het voornemen opgevat de percelen te verkopen. Hij heeft via zijn makelaar aan [pachter] gevraagd of deze de percelen wil kopen. [pachter] heeft op 27 mei 2014 aan [verpachter] laten weten dat hij de percelen niet wil kopen en dat hij de percelen heeft gepacht en de pachtovereenkomst schriftelijk wil vastleggen.

2.6

[verpachter] heeft [pachter] op 18 juli 2014 gesommeerd de percelen uiterlijk 1 november 2014 te ontruimen. [pachter] heeft daaraan geen gevolg gegeven.

2.7

De rechtsbijstandverzekeraar van [pachter] heeft op 9 september 2014 aan [verpachter] geschreven:

“ [pachter] zal niet per 1 november 2014 de percelen ontruimen en aan [verpachter] opleveren. Er is immers sprake van mondelinge en niet-goedgekeurde pachtovereenkomst, welke overeenkomst op grond van art. 7:322 lid BW geldt voor onbepaalde tijd, zonder dat zij door een der partijen kan worden opgezegd.”

3.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1

[verpachter] heeft in eerste aanleg in conventie gevorderd dat de pachtkamer:

voor recht zal verklaren dat de grondgebruikersverklaring een voorovereenkomst tot het aangaan van een pachtovereenkomst is ( [verpachter] spreekt van een ‘pactum de contrahendo’);
met betrekking tot de percelen schriftelijk (primair) een geliberaliseerde pachtovereenkomst (artikel 3:397 lid 1 BW) dan wel (subsidiair) een reguliere pachtovereenkomst zal vastleggen, ingaand op 1 januari 2015 dan wel 1 januari 2014 en eindigend op 31 december 2015 dan wel 31 december 2014 tegen een pachtprijs van € 7.500;
[pachter] in de proceskosten zal veroordelen.

3.2

[pachter] heeft in eerste aanleg in reconventie gevorderd dat de pachtkamer met betrekking tot de percelen schriftelijk een pachtovereenkomst (artikel 3:311 BW) zal vastleggen, ingaande op 1 januari 2012 voor de duur van zes jaar en eindigend op 1 januari 2018 tegen een pachtprijs van € 7.500 en met veroordeling van [verpachter] in de proceskosten in conventie en in reconventie.

3.3.

De pachtkamer heeft in het vonnis van 2 augustus 2016 in conventie de vorderingen van [verpachter] afgewezen. In reconventie heeft de pachtkamer een reguliere pachtovereenkomst vastgelegd tussen [verpachter] als verpachter en [pachter] als pachter met betrekking tot de percelen, ingaande op 1 januari 2012 voor de bepaalde tijd van zes jaren tegen een pachtprijs van € 7.500 per jaar, te voldoen in de maand oktober van het lopende jaar. De pachtkamer heeft [verpachter] veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie, het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard en het meer gevorderde afgewezen.

4.De beoordeling van het geschil in hoger beroep

4.1

[verpachter] komt met acht grieven op tegen het vonnis van de pachtkamer van 2 augustus 2016 (verder: het bestreden vonnis) en vordert vernietiging van het bestreden vonnis, alsnog toewijzing van de vorderingen in conventie van [verpachter] en afwijzing van de vorderingen in reconventie van [pachter] met veroordeling van [pachter] in de proceskosten in beide instanties. [pachter] voert verweer.

4.2

Grief 1 betreft een kennelijke schrijffout in het bestreden vonnis. De pachtkamer heeft per abuis vastgesteld dat [verpachter] zijn melkveebedrijf in 2014 heeft beëindigd. Dat moet zijn: 2004 (zie ook onderdeel 2.2 hiervoor). [pachter] heeft dit onvoldoende gemotiveerd betwist. Grief I slaagt.

4.3

In hoger beroep staat tussen partijen vast dat [verpachter] zich heeft verbonden de percelen aan [pachter] in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en dat [pachter] zich heeft verbonden tot een tegenprestatie. Daarmee staat vast dat sprake is van een pachtovereenkomst (artikel 7:311 BW). In deze procedure is aan de orde welke afspraken partijen in het kader van deze pachtovereenkomst hebben gemaakt, in het bijzonder over de aard en de duur daarvan.

4.4

De stelling van [verpachter] komt erop neer dat partijen in de ‘Grondgebruikersverklaring’ een voorovereenkomst zijn aangegaan die inhoudt dat zij jaarlijks een pachtovereenkomst met elkaar zullen sluiten en dat zij vanaf 2006 elk jaar opnieuw een pachtovereenkomst met betrekking tot de percelen zijn aangegaan voor de duur van een jaar/een weideseizoen en dat dit geliberaliseerde pachtovereenkomsten waren, althans reguliere pachtovereenkomsten voor de duur van een jaar.

4.5

[verpachter] voert ter onderbouwing van zijn stelling het volgende aan. [verpachter] heeft aan [pachter] gezegd dat hij de percelen als pensioenvoorziening beschouwt en deze te zijner tijd wenst te verkopen. [pachter] heeft daarvoor begrip getoond en meegedeeld dat hij vanzelfsprekend afstand zal doen van het gebruik van de percelen zodra [verpachter] deze wil vervreemden. Ieder voorjaar heeft [pachter] aan [verpachter] gevraagd of hij de percelen opnieuw mag gebruiken. De afspraken van partijen waren zeer vrijblijvend. Zij hebben nooit beoogd pachtovereenkomsten te sluiten waarop het knellende regime van reguliere pachtovereenkomsten van toepassing is. Dat zij overeenkomsten van jaar tot jaar hebben gesloten waarbij [verpachter] de vrijheid had geen nieuwe pachtovereenkomst te sluiten indien hij de percelen zou willen vervreemden, sluit naadloos aan bij het regime van de geliberaliseerde pacht. Als al sprake is van reguliere pachtovereenkomsten is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat aan [verpachter] tegen te werpen en [pachter] te belonen, omdat [verpachter] meende dat er alleen een mondelinge afspraak en geen pachtovereenkomst was en er een veel soepeler regime voorhanden was.

4.6

[pachter] betwist de stellingen van [verpachter] en hetgeen hij daaraan ten grondslag legt. [pachter] betoogt dat partijen alleen hebben afgesproken dat [verpachter] de percelen aan [pachter] in gebruik heeft gegeven voor de uitoefening van de landbouw tegen een tegenprestatie in geld en dat zij verder geen nadere afspraken hebben gemaakt, zodat de wettelijke regeling van toepassing is.

4.7

Het is aan de pachtrechter zo nauwkeurig mogelijk vast te leggen wat partijen zijn overeengekomen. [verpachter] draagt de bewijslast van zijn stellingen over hetgeen partijen nader zijn overeengekomen. Hij is immers degene die zich beroept op de rechtsgevolgen daarvan. Het hof ziet anders dan [verpachter] geen aanleiding uit te gaan van een (bewijs)vermoeden dat de pachtovereenkomsten van partijen geliberaliseerde pacht betreffen, omdat dit de norm is en reguliere pachtovereenkomsten nog slechts een hoge uitzondering zijn. Zelfs als dat juist is, rechtvaardigt de omstandigheid dat het ene type overeenkomst tegenwoordig veel meer wordt aangegaan dan een ander type nog niet dat uitgegaan kan worden van het vermoeden dat partijen dan de meest voorkomende overeenkomst hebben gesloten. Overigens stelt [verpachter] geen verklaringen en gedragingen van [pachter] of zichzelf waaruit, indien bewezen, zou kunnen volgen dat zij toepassing van het geliberaliseerde regime op hun pachtovereenkomst hebben beoogd. Daarbij komt dat de door [verpachter] gestelde overeenkomsten van 2006 en 2007 in elk geval geen geliberaliseerde pachtovereenkomsten kunnen zijn, omdat geliberaliseerde pacht pas mogelijk is geworden met de inwerkingtreding van artikel 7:397 BW op 1 september 2007. Onder de voordien geldende Pachtwet bood artikel 70f de mogelijkheid los land eenmalig en zonder verlenging te verpachten voor een langere duur dan één jaar, maar voor ten hoogste een duur van twaalf jaren.

Het hof gaat dan ook voorbij aan de stelling van [verpachter] dat sprake is van geliberaliseerde pacht en zal hem, nu hij deze stelling niet dan wel onvoldoende heeft gemotiveerd, niet toelaten tot bewijs daarvan. Grief IV en V falen.

4.8

Blijft over de stelling van [verpachter] dat partijen telkens reguliere pachtovereenkomsten voor de duur van een jaar zijn aangegaan. [verpachter] biedt uitdrukkelijk aan door getuigen te horen te bewijzen:

dat [pachter] hem jaarlijks vroeg of hij de grond weer mocht gebruiken;
dat [verpachter] enkele keren aan het sluiten van de nieuwe pachtovereenkomst voor de duur van één jaar/teeltseizoen de voorwaarde heeft verbonden dat er een hogere pachtprijs moest worden betaald;
dat de grond zijn pensioenvoorziening was en dat hij deze te gelegener tijd wenste te verkopen;
feiten en omstandigheden waaruit blijkt, althans kan worden afgeleid, dat de grondgebruikersverklaring een voorovereenkomst was.

Het hof zal [verpachter] tot bewijslevering door getuigen toe te laten. De door hem te bewijzen aangeboden feiten zijn betwist en kunnen tot de beslissing van deze zaak leiden ten aanzien van de stelling van [verpachter] inzake reguliere pachtovereenkomsten. Grief VI slaagt.

4.9

Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.

5.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

laat [verpachter] toe tot het onder 4.8 vermelde bewijs door getuigen;

bepaalt dat het verhoor van deze getuigen zal geschieden ten overstaan van het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. mr. J.H. Lieber in aanwezigheid van het deskundige lid mr. ing. H.J. Vinke, die daartoe zitting zullen houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip;

bepaalt dat partijen bij het getuigenverhoor aanwezig dienen te zijn opdat hen naar aanleiding van de getuigenverklaringen vragen kunnen worden gesteld;

bepaalt dat [verpachter] het aantal voor te brengen getuigen alsmede de verhinderdagen van
beidepartijen, van hun advocaten en van de getuigen zal opgeven op de
roldatum 25 september 2018,waarna dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;

bepaalt dat [verpachter] overeenkomstig artikel 170 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de namen en woonplaatsen van de getuigen ten minste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dient op te geven;

houdt verder iedere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, J.H. Lieber, en H.L. Wattel en de deskundige leden mr. ing. H.J. Vinke en ir. J.H. Jurrius, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 september 2018.