ECLI:NL:GHARL:2018:723

• Datum uitspraak: 23 januari 2018
• Publicatiedatum: 23 januari 2018
• Zaaknummer: 200.212.215
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: H.E. de Boer; Th.C.M. Willemse; A.W. Jongbloed
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over gebruik van voordeur en schadeplichtigheid bij obstructie van verhuur

In deze zaak gaat het om een huurgeschil tussen twee familieleden, waarbij de appellant, de verhuurder, vordert dat de geïntimeerde, de huurster, hem duplicaatsleutels van de voordeur van het praktijkpand geeft. De huurovereenkomst betreft een kantoorruimte die door de huurster wordt gebruikt voor haar paramedische praktijk. De appellant stelt dat hij de voordeur moet kunnen gebruiken om de eerste verdieping van het pand te kunnen verhuren, terwijl de huurster aanvoert dat zij de sloten heeft vervangen uit bezorgdheid over de privacy van haar patiënten. Het hof oordeelt dat de huurster niet het alleenrecht heeft op het gebruik van de voordeur en dat de appellant recht heeft op duplicaatsleutels. De vordering van de appellant wordt toegewezen, en de huurster wordt verplicht om de sleutels te overhandigen. Daarnaast wordt de proceskostencompensatie tussen partijen vastgesteld, gezien hun familieband. De overige vorderingen van de appellant worden afgewezen, waaronder de vordering tot vergoeding van gederfde huurinkomsten, omdat er onvoldoende bewijs is dat de eerste verdieping gemakkelijk te verhuren is.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.212.215

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 431318)

arrest van 23 januari 2018

in de zaken in kort geding van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

in eerste aanleg: eiser,

hierna: [appellant] ,

advocaat: mr. R.P. de Boer,

tegen:

[geintimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [geintimeerde] ,

advocaat: mr. D.R. Corbeek.

1. Het verdere verloop van het kort geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 25 juli 2017 hier over.

1.2

Het verdere verloop blijkt uit het proces-verbaal van de op 25 oktober 2017 ter openbare terechtzitting gehouden comparitie van partijen.

1.3

[appellant] heeft de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en het hof heeft ter zitting arrest bepaald op dat dossier.

2. De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten:

2.1

Partijen zijn elkaars boer en zus. Tussen hen geldt een huurovereenkomst kantoorruimte/overige bedrijfsruimte d.d. 31 maart 2003, die [appellant] als verhuurder heeft gesloten met een maatschap als huurster. De maatschap bestond tot 2003 uit de partijen in deze procedure en hun ouders. In de maatschap werd een acupunctuurpraktijk gevoerd. [geintimeerde] is de maatschap als huurster opgevolgd en zet de acupunctuurpraktijk voort.

2.2

De huurovereenkomst geeft recht op het gebruik van gedeeltes van het woon/kantoor/ praktijkpand op het perceel [straatnaam] te [woonplaats] (hierna: het pand), welke gedeeltes volgens de tekst van het huurcontract zijn: het souterrain, de parterre en de eerste verdieping van het pand, alsmede de garage en 15 parkeerplaatsen.

3. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

In eerste aanleg heeft [appellant] gevorderd dat [geintimeerde] wegens een huurachterstand het gehuurde zal ontruimen en duplicaten van de sleutels daarvan zal afgeven. Bovendien heeft hij de hoofdelijke veroordeling gevorderd van [geintimeerde] , met mr. [persoon 1] , om gederfde huurinkomsten te vergoeden en om aan hen (straat)verboden op te leggen.
[geintimeerde] en genoemde [persoon 1] hebben verweer gevoerd.
De kantonrechter, als voorzieningenrechter, heeft het gevorderde afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.

4. De beoordeling van de grieven en de vordering

4.1

[persoon 1] is in hoger beroep niet betrokken. [appellant] vordert in hoger beroep - na vermindering van eis - vernietiging van het bestreden vonnis, veroordeling van [geintimeerde] om duplicaatsleutels van de voordeur van het praktijkpand aan [appellant] te geven en veroordeling van [geintimeerde] om door [appellant] gederfde huurinkomsten te vergoeden, met compensatie van de proceskosten.

afgifte van duplicaatsleutels

4.2

[geintimeerde] wijst in hoger beroep op § 73 tot en met § 76 en § 79 tot en met § 82 van haar conclusie van antwoord in eerste aanleg, waarin staat dat zij de sloten van de voordeur heeft vervangen omdat er een makelaar onaangekondigd in haar praktijk kwam, waar zij patiënten paramedisch behandelt, en ook omdat er iemand in haar papieren had gekeken. Zij heeft [appellant] laten weten dat hij buiten de praktijkuren en na afspraak toegang zal krijgen tot het pand. [geintimeerde] heeft erop gewezen dat de eerste verdieping ook langs een buitentrap kan worden bereikt, in plaats van door de voordeur en langs de binnentrap.
In hoger beroep voegt zij hieraan toe dat [appellant] de eerste verdieping niet zelf in gebruik wil nemen, maar deze wil verhuren, en dat [appellant] niet heeft aangetoond dat het onmogelijk is om de eerste verdieping te verhuren zolang hij de voordeur niet kan gebruiken.

4.3

Het verweer is ongegrond, omdat onaannemelijk is dat [geintimeerde] het alleenrecht heeft op het gebruik van de voordeur. Zij is, als opvolgster van de maatschap, één van meerdere huurders in het pand. De buitentrap is pas ná de aanvang van de huur gebouwd. Dat die trap eveneens toegang geeft tot de eerte verdieping (en volgens [geintimeerde] ook steeds door de huurders van de tweede verdieping wordt gebruikt) heeft niet tot gevolg dat [appellant] de voordeur niet langer mag gebruiken. Wanneer hij de eerste verdieping verhuurt, mag de huurder daarvan die deur gebruiken. Dat dit de rust en de privacy in de praktijk op de begane grond aantast, is duidelijk. Dit is echter inherent aan het huren van een gedeelte van het pand.

4.4

Volgens [geintimeerde] heeft [appellant] onvoldoende belang bij het bezit van duplicaatsleutels doordat de eerste verdieping vanwege de ruzie tussen partijen niet kan worden verhuurd. Zolang de eerste verdieping uitsluitend langs een buitentrap kan worden bereikt, ligt het naar het oordeel van het hof voor de hand dat het huren daarvan minder aantrekkelijk is dan wanneer de huurder ook de voordeur kan gebruiken. Dit betekent dat [appellant] , die nu weer gebruik van de voordeur kan maken, er spoedeisend belang bij heeft om die verdieping door mogelijke huurders daarvan te kunnen laten bezichtigen. Hij hoeft er geen genoegen mee te nemen dat dit buiten praktijkuren zou moeten gebeuren. De belangen van [geintimeerde] bij het voorkomen van ongewenste onrust in haar praktijkruimte brengen redelijkerwijs mee dat [appellant] eventuele bezoeken met potentiële huurders moet aankondigen, maar er wordt van het hof geen beslissing gevraagd over de wijze waarop partijen daarover met elkaar moeten communiceren. Het hof kan alleen beslissen over de vraag of [geintimeerde] duplicaatsleutels aan [appellant] moet afgeven.

4.5

Omdat [geintimeerde] de sloten van de voordeur heeft vervangen dat zij dit mocht doen, staat niet ter discussie is zij verplicht om [appellant] (duplicaat)sleutels van de nieuwe sloten te geven. De vordering van [appellant] om dat nu alsnog te doen, is gegrond en [appellant] heeft spoedeisend belang daarbij. Grief 2 slaagt. Niet-nakoming van de veroordeling zal na de betekening van dit arrest leiden tot het verbeuren van dwangsommen, zoals door [appellant] gevorderd, met dien verstande dat [geintimeerde] geen dwangsom zal verbeuren gedurende de eerste drie werkdagen na de betekening van dit arrest.

vergoeding van gederfde huurinkomsten

4.6

[geintimeerde] heeft gemotiveerd weersproken dat de eerste verdieping gemakkelijk te verhuren valt tegen een huurprijs van circa € 1.650 per maand. Voor zover de slechte verhouding tussen partijen geïnteresseerden heeft afgeschrikt, kan dit niet, op voorhand al, aan [geintimeerde] alleen worden verweten. Daarvoor is onvoldoende aangevoerd. Gelet op deze twijfel over haar aansprakelijkheid is niet voldaan aan de eisen die gelden voor toewijzing van een geldvordering in kort geding (zie HR 28 mei 2004, NJ 2004/602). Grief 3 faalt daarom. De vordering tot vergoeding van gederfde huurinkomsten is terecht afgewezen.

andere beslissingen

4.7

Met grief 4 wil [appellant] bereiken dat de proceskosten in eerste aanleg, tot vergoeding waarvan hij in het bestreden vonnis is veroordeeld, zullen worden gecompenseerd. [appellant] onderbouwt dit met het argument dat de ontruimingsvordering werd ingesteld omdat (de advocaat van) [geintimeerde] schreef dat [geintimeerde] de eerste verdieping in gebruik had genomen.
Het hof ziet de familierelatie tussen partijen als belangrijke oorzaak van de onenigheid tussen partijen, en ook van dit kort geding. Daarom zal het de kosten in de beide instanties compenseren. Grief 4 slaagt dus.

4.8

Met grief 1 wijst [appellant] erop dat de rechtbank ten onrechte heeft vastgesteld dat in 2003 de maatschap, waarin [geintimeerde] en de vader van partijen hebben gewerkt, uitsluitend die twee maten had. Ook de moeder van partijen was toen nog lid van de maatschap.
De grief is gegrond, maar dit leidt niet tot een andere beslissing. Hiervoor heeft het hof de feiten vastgesteld waarop de beslissing in hoger beroep is gebaseerd. Voor die beslissing is niet van belang dat de moeder in 2003 nog lid van de maatschap was. Overigens was ook voor de beslissing in dit kort geding in eerste aanleg niet van belang wie er destijds deel uitmaakten van de maatschap.

4.9

Partijen hebben bewijsaanbiedingen gedaan, maar in dit kort geding is daar, gelet op de spoedeisendheid, geen ruimte voor.

5. De slotsom

Uitsluitend de grieven 2 en 4 leiden tot andere beslissingen dat de kantonrechter heeft gegeven: de vordering om (duplicaat)sleutels af te geven zal alsnog worden toegewezen en de proceskosten in eerste aanleg zullen alsnog worden gecompenseerd. De kosten van het hoger beroep zullen eveneens worden gecompenseerd omdat partijen elkaars zuster / broer zijn. De overige vorderingen van [appellant] blijken ongegrond.

6. De beslissing

Het hof, recht doende in kort geding in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Midden-Nederland van 22 februari 2017 en doet opnieuw recht;

veroordeelt [geintimeerde] om drie duplicaatsleutels van het slot van de voordeur van het pand [straatnaam] te [woonplaats] aan [appellant] af te geven;

bepaalt dat [geintimeerde] een dwangsom van € 500 zal verbeuren voor iedere dag na betekening van dit arrest, te beginnen met de vierde werkdag, zolang zij de veroordeling niet nakomt, tot ten hoogste € 50.000 in totaal;

bepaalt dat iedere partij haar eigen kosten van beide instanties draagt;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, Th.C.M. Willemse en A.W. Jongbloed en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 januari 2018.