ECLI:NL:GHARL:2018:6969

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.218.555/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 4023733 \ CV EXPL 15-4225)

arrest van 31 juli 2018

in de zaak van

[appellant],

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
[appellant],

advocaat: mr. F. Bakker, kantoorhoudend te Groningen,

tegen

Woonstichting Groninger Huis,

gevestigd te Zuidbroek,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna:
Groninger Huis,

advocaat: mr. W.E.A. Stegeman, kantoorhoudend te Groningen.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 14 november 2017 hier over.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

In het tussenarrest is een comparitie van partijen gelast, welke op 29 januari 2018 is gehouden. Partijen hebben daaraan voorafgaand ermee ingestemd dat de comparitie van partijen ten overstaan van alleen de bij het tussenarrest benoemde raadsheer-commissaris plaatsvindt. Van de comparitie van partijen is proces-verbaal opgemaakt dat aan het procesdossier is toegevoegd. Vervolgens heeft het hof op basis van het ten behoeve van de comparitie van partijen overgelegde procesdossier arrest bepaald.

2.De vordering in hoger beroep

2.1

[appellant] vordert in hoger beroep het vonnis te vernietigen dat de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, afdeling privaatrecht, locatie Groningen (hierna: de kantonrechter) op 5 april 2016 heeft gewezen en opnieuw rechtdoende bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van Groninger Huis alsnog af te wijzen, met veroordeling van Groninger Huis in de proceskosten van beide instanties.

3.De feiten

3.1

Tegen de door de kantonrechter in het bestreden vonnis onder 3.1 t/m 3.5 vastgestelde feiten heeft [appellant] geen grieven gericht. In de inleiding op de grieven heeft [appellant] wel enige bezwaren tegen de vastgestelde feiten geuit. Rekening houdend met die bezwaren en samen met wat in hoger beroep tussen partijen is komen vast te staan, zijn de feiten als volgt.

3.2

Aan de rand van [A] is een carrévormig complex van woningen gelegen. In het midden van dit complex is een binnenterrein. Groninger Huis verhuurt die woningen.

3.3

Eén van de woningen in het complex is gelegen aan de [a-straat 1] te [A] . De voordeur van deze woning is aan de binnenzijde van het complex. Aan de straatzijde van deze woning is een tuin. Vanuit de indeling van de woning bezien is dit een achtertuin. Vanuit de openbare straatzijde bezien is het een voortuin. Aan de andere zijde van de straat van deze woning met tuin staan nog vier woningen die niet tot dat complex behoren, maar eveneens door Groninger Huis worden verhuurd.

3.4

Bij schriftelijke huurovereenkomst heeft Groninger Huis aan [appellant] met ingang van 19 juni 2014 in huur gegeven de woning aan de [a-straat 1] te [A]

“
inclusief onroerende aanhorigheden en inclusief (...) tuinen die als onroerende aanhorigheid zijn te beschouwen (...)”.

3.5

In artikel 7 lid 1 van de huurovereenkomst zijn de door Groninger Huis gehanteerde Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte, versie oktober 2012, (hierna algemene huurvoorwaarden) op de huurovereenkomst van toepassing verklaard.

3.6

De algemene huuroverwaarden bevat in artikel 9 een regeling over “
Het aanbrengen van veranderingen en toevoegingen door huurder”, luidende - voor zover van belang - :

“9.1. Het is huurder toegestaan veranderingen en toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kunnen worden gemaakt aan de binnenzijde van het gehuurde aan te brengen, behalve indien het gaat om veranderingen die gevaar, overlast of hinder voor verhuurder of derden opleveren.

Voor overige veranderingen en toevoegingen heeft huurder vóóraf schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig. In dit verband wordt verwezen naar de bij deze algemene voorwaarden behorende brochure ‘Zelf Geriefsverbeteringen Aanbrengen’”.

3.7

In de brochure ‘
Zelf geriefverbeteringen aanbrengen’ (hierna: “de brochure”) staat onder de tussenkop “
Wel toestemming vereist, maar onder verschillende voorwaarden”:

“(…)

4a. Voor de volgende veranderingen is toestemming vereist. Het gaat hier om veranderingen die een doelmatig woningbeheer en of de verhuurbaarheid bemoeilijken. Voor deze veranderingen verlenen wij in sommige gevallen wel toestemming mits u deze weer ongedaan maakt bij vertrek. De woning wordt in de originele staat door u achtergelaten. Dit geldt bijvoorbeeld voor:

(…)


Het aanbrengen van een dierenverblijf voor kleine (huis)dieren (bijvoorbeeld een honden-, kippen- of duivenhok) in de tuin, mits geen overlast aan omwonenden wordt veroorzaakt door het dier of de dieren en er qua materiaaltoepassingen, afmetingen en uitvoeringskwaliteit van een aanvaardbaar geheel sprake is.”

3.8

In de door beide partijen ondertekende huurovereenkomst verklaart [appellant] in artikel 8 dat hij de algemene huurvoorwaarden en de brochure heeft ontvangen.

3.9

In 2014 maakt [appellant] zonder voorafgaande toestemming van Groninger Huis een omheining in de aan de straatzijde gelegen tuin met daartegen aan een kist (dit geheel wordt hierna veelal genoemd: “de kippenren”). De afmeting van de omheining is vier meter breed, vier meter lang en een meter hoog en bestaat uit een aantal palen en gaas. De omheining is ook met gaas afgedekt. De kist met de afmetingen van 80cm x 160cm x 100cm is verplaatsbaar. De kippen kunnen met name in de nacht in de kist komen. In 2014/2015 houdt [appellant] in deze kippenren vier kippen.

3.1

Groninger Huis verzoekt [appellant] bij brief van 14 oktober 2014 de kippenren te verwijderen. [appellant] is daartoe niet bereid, waarna partijen elkaar enige brieven hebben gestuurd en enkele gesprekken hebben gevoerd. Partijen zijn het niet eens geworden.

4.
Het geschil in eerste aanleg, de beslissing van de kantonrechter en de executie van het vonnis

4.1

Bij dagvaarding van 26 maart 2015 heeft Groninger Huis gevorderd [appellant] op straffe van een dwangsom te veroordelen binnen een door het vonnis te bepalen termijn de kippenren in de (voor)tuin van de door hem gehuurde woning te verwijderen en (de voortuin van) het gehuurde in de oude staat te herstellen. Voorts heeft Groninger Huis gevorderd haar te machtigen voor verwijdering van de kippenren en het herstel van het gehuurde zorg te dragen in het geval [appellant] aan een veroordeling tot ontruiming geen gevolg geeft met veroordeling van [appellant] in de kosten van verwijdering. Dit alles met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

4.2

De kantonrechter heeft overwogen dat [appellant] voor het plaatsen van de kippenren toestemming van Groninger Huis nodig had. Die toestemming is niet gevraagd en ook (achteraf) niet verkregen. [appellant] is hierdoor tekort geschoten in zijn verplichtingen als huurder, welke tekortkoming de kantonrechter ook toerekenbaar acht. De eis van Groninger Huis de kippenren te verwijderen acht de kantonrechter uit oogpunt van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. De kantonrechter veroordeelt [appellant] tot verwijderen van de kippenren in de (voor)tuin en tot herstel van het gehuurde in de oude staat. Voor het geval [appellant] aan deze veroordeling niet voldoet, machtigt de kantonrechter Groninger Huis tot het uitvoeren van de benodigde werkzaamheden voor het verwijderen van de kippenren en het herstel van het gehuurde in oude staat aan welke uitvoering [appellant] op straffe van een dwangsom heeft mede te werken.

4.3

Groninger Huis heeft het vonnis ten uitvoer gelegd, waarna [appellant] de kippen uit de kippenren elders heeft ondergebracht.

5.
De beoordeling van de grieven

grieven

5.1

[appellant] heeft tegen het bestreden vonnis zes grieven ontwikkeld. Met de grieven I t/m III komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter in de rechtsoverwegingen 5.1 t/m 5.3 van het vonnis dat Groninger Huis op grond van artikel 7:215 lid 6 BW voorwaarden mag stellen met betrekking tot het door [appellant] aanbrengen van veranderingen en toevoegingen in de tuin, dat [appellant] voor de plaatsing van de kippenren in de tuin de toestemming van Groninger Huis nodig had, dat [appellant] de kippenren zonder toestemming van Groninger Huis heeft geplaatst en dat het Groninger Huis op grond van haar beleid vrijstond de toestemming voor de kippenren (achteraf) te weigeren. Het oordeel van de kantonrechter in rechtsoverweging 5.4 van het vonnis dat [appellant] door het plaatsen van een kippenren in de tuin waarvoor geen toestemming is en zal worden verkregen, toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder wordt bestreden met grief IV. Grief V bestrijdt het oordeel van de kantonrechter in rechtsoverweging 5.6 dat de eis van Groninger Huis de kippenren te verwijderen uit oogpunt van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. Met grief VI komt [appellant] op tegen de veroordeling in het dictum van het vonnis dat hij de kippenren heeft te verwijderen en het gehuurde in de oude staat heeft te herstellen.

5.2

Het hof stelt voorop dat ingevolge artikel 7:215 lid 1 BW als uitgangspunt heeft te gelden dat het de huurder niet is toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijderd. Deze regeling is op grond van artikel 7:215 lid 6 BW van semi-dwingend recht waarvan niet ten nadele van de huurder kan worden afgewezen, tenzij het gaat om de buitenzijde van de gehuurde woonruimte.

Uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:215 lid 6 BW blijkt dat de uitzondering voor de buitenzijde van de gehuurde woonruimte is toegevoegd om het (ook) voor woningcorporaties mogelijk te maken van artikel 7:215 lid 1 BW af te wijken teneinde beleid te kunnen voeren met betrekking tot het aanzien en de leefbaarheid van de buurt. (Kamerstukken II 2002/03, 28721, nr 3 (MvT), p. 1)

Gelet op deze achtergrond van de uitzondering in artikel 7:215 lid 6 BW ziet de buitenzijde van de gehuurde woonruimte niet alleen op de buitenmuur maar ook op de tuin van het gehuurde. Het hof volgt [appellant] daardoor niet in zijn met
grief Iverdedigde andersluidende opvatting.

5.3

Groninger Huis heeft van de in artikel 7:215 lid 6 BW neergelegde mogelijkheid van artikel 7:215 lid 1 BW af te wijken gebruik gemaakt. De eerste alinea van artikel 9.1 van de algemene huurvoorwaarden heeft betrekking op de binnenzijde van het gehuurde. De tweede alinea van artikel 9.2 van de algemene huurvoorwaarden ziet op “overige” veranderingen en toevoegingen, waaronder mede de tuin is begrepen. Op grond van artikel 9.2, tweede alinea van de algemene huurvoorwaarden heeft [appellant] voor veranderingen en toevoegingen in de tuin vooraf schriftelijke toestemming van Groninger Huis nodig. Verder wordt in die alinea verwezen naar de brochure “Zelf geriefsverbeteringen aanbrengen”. In de bepaling 4a van de brochure is expliciet opgenomen dat voor het plaatsen van een dierenverblijf voor kleine (huis)dieren, zoals een kippenhok, in de tuin de toestemming van Groninger Huis is vereist.

5.4

[appellant] betoogt dat zijn constructie in de tuin geen kippenhok is in de zin van die regeling in de brochure (grief II), Groninger Huis ten onrechte niet heeft onderzocht of voor die constructie alsnog toestemming kan worden gegeven (grieven II en III) en zijn constructie aan de eisen van de regeling in de brochure voldoet (grief II).

5.5

De door [appellant] in de tuin aangebrachte constructie, zoals weergegeven in rechtsoverweging 3.9, is bedoeld om een aantal kippen binnen die omheining te houden. Daarmee is de constructie naar het oordeel van het hof een dierenverblijf die valt onder de bepaling van 4a van de brochure. In zoverre faalt
grief II.

5.6

Niet in geschil is dat [appellant] voorafgaand aan het aanbrengen van de kippenren aan Groninger Huis geen toestemming heeft gevraagd. De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 5.3 geoordeeld dat [appellant] wellicht die toestemming achteraf had kunnen krijgen als hij het overleg met Groninger Huis niet had afgekapt. Met
grief IIIkomt [appellant] tegen dat oordeel op en voert hij aan dat hij dat overleg niet heeft afgekapt.

Voor zover de kantonrechter met deze overweging heeft bedoeld dat de enkele opstelling van [appellant] voorafgaande aan de gerechtelijke procedure aan het alsnog verkrijgen van toestemming van Groninger Huis voor een kippenren in de tuin in de weg heeft gestaan, is het terecht voorgedragen. Groninger Huis heeft (ook) voorafgaand aan de gerechtelijke procedure het standpunt ingenomen dat zij geen toestemming wil geven voor een kippenren in de tuin aan de straatzijde. De opstelling van [appellant] is op dat standpunt niet van invloed geweest.

Voor zover de kantonrechter met deze overweging heeft bedoeld dat Groninger Huis achteraf aan [appellant] toestemming wil geven voor een kippenren op een andere locatie, te weten aan de binnenzijde van het complex, en dat [appellant] door zijn opstelling die mogelijkheid heeft gefrustreerd, is de grief eveneens terecht voorgedragen. [appellant] acht die alternatieve locatie niet geschikt omdat hij dan geen goed zicht op de kippen heeft en die locatie uit oogpunt van welzijn voor de kippen niet geschikt is. Voor die alternatieve locatie heeft [appellant] ook geen toestemming gevraagd.

5.7

De terechte klacht in grief III leidt er echter niet toe dat het vonnis wordt vernietigd. Uit de overgelegde correspondentie, de schikkingsonderhandelingen na de comparitie van partijen in eerste aanleg, de mediation na de comparitie na aanbrengen in hoger beroep en de stellingen die Groninger Huis in eerste aanleg en in hoger beroep heeft betrokken, blijkt dat Groninger Huis heeft nagegaan of zij op grond van de brochure en het door haar gevoerde beleid achteraf toestemming voor de kippenren in de tuin aan de straatzijde kon geven. Groninger Huis heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat de kippenren in de tuin strijdig is met de regeling in de brochure en uit de tuin verwijderd dient te worden. De door Groninger Huis aangedragen alternatieve locaties voor de kippenren stuitten bij [appellant] op bezwaren, zodat geen minnelijke overeenstemming is bereikt. Dit leidt ertoe dat de ook in de
grieven II en IIIopgenomen klacht, dat Groninger Huis niet heeft onderzocht of de vereiste toestemming alsnog kon worden verleend, faalt.

5.8

Volgens [appellant] veroorzaken zijn kippen geen geluids- en stankoverlast, is de kippenren qua materiaaltoepassingen, afmetingen en uitvoeringskwaliteit aanvaardbaar en is de kippenren eenvoudig van constructie die door hem bij vertrek uit de gehuurde woning zal worden verwijderd. Hierdoor voldoet volgens [appellant] de kippenren aan de door Groninger Huis in de brochure gestelde voorwaarden, zodat Groninger Huis toestemming heeft te verlenen.

5.9

Groninger Huis bestrijdt de opvatting van [appellant] . Groninger Huis vindt de afmetingen van de kippenren met nachthok te groot, acht een dierenverblijf aan de straatzijde niet acceptabel, vreest dat bij toestemming een precedent wordt geschapen waarop andere huurders een beroep kunnen doen waardoor een wildgroei aan dierenverblijven in tuinen aan de straatzijde kunnen ontstaan en acht de kans op stank- en geluidsoverlast voor omwonenden reëel.

5.1

Het hof stelt voorop dat de bepaling 4a van de brochure betrekking heeft op veranderingen die een doelmatig woningbeheer of de verhuurbaarheid bemoeilijken. De door Groninger Huis aangevoerde bezwaren zien vooral op een doelmatig woningbeheer.

Naar het oordeel van het hof laten de palen en het gaas zich bij het einde van de huurovereenkomst eenvoudig verwijderen, terwijl het verplaatsbare hok kan worden meegenomen. [appellant] heeft zich ook bereid verklaard deze wijzigingen bij zijn vertrek ongedaan te maken, zodat die omstandigheid aan de toestemming van Groninger Huis niet in de weg kan staan.

Op zichzelf is denkbaar dat kippen in een kippenren leidt tot geluids- en stankoverlast voor omwonenden. Groninger Huis heeft geen concrete en specifieke klachten van omwonenden overgelegd en toegelicht. Voorts blijkt uit het door Groninger Huis aangedragen alternatief aan de binnenzijde van het complex dat zij wil meewerken aan een kippenren in de directe nabijheid van het gehuurde. Hieruit blijkt dat de mogelijke geluids- en stankoverlast van de door [appellant] te houden maximaal 4 kippen voor omwonenden kennelijk gering wordt geacht. Daardoor staat ook die omstandigheid op zichzelf niet aan een toestemming van Groninger Huis in de weg.

Groninger Huis maakt bezwaar tegen de ligging van de kippenren in de tuin aan de straatzijde, waarbij Groninger Huis mede de afmetingen van de kippenren heeft betrokken. Tegen de materiaaltoepassing en de uitvoeringskwaliteit heeft Groninger Huis geen specifieke klachten geuit. Hoewel aan de rand van een dorp in een landelijk gebied het hebben van een kippenren met een beperkt aantal kippen in de tuin aanvaardbaar kan worden geacht, staat het de woningcorporatie vrij uit oogpunt van doelmatig woningbeheer bij de toepassing van haar beleid inzake zelf aangebrachte voorzieningen als uitgangspunt te hanteren dat een dierenverblijf in de tuin aan de straatzijde niet is toegestaan. Groninger Huis mag een dierenverblijf in een tuin aan de straatzijde geen aanvaardbaar geheel vinden. Daarmee kon en mocht Groninger Huis de vereiste toestemming (achteraf) voor de kippenren, die volgens opgave van [appellant] ongeveer 60% van de tuin inneemt, weigeren.

Hierdoor slaagt ook dit onderdeel van grief II niet.

5.11

Doordat [appellant] in strijd met artikel 9.1 van de algemene huurvoorwaarden en de brochure zonder de vereiste schriftelijke toestemming van Groninger Huis een kippenren in de tuin aan de straatzijde heeft geplaatst, heeft de kantonrechter in rechtsoverweging 5.4 terecht geoordeeld dat [appellant] tekort is geschoten in zijn verplichtingen als huurder.
Grief IVfaalt.

5.12

In rechtsoverweging 5.6 van het bestreden vonnis heeft de kantonrechter kennelijk geoordeeld dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is dat Groninger Huis zich op de regeling in artikel 9.1 van de algemene huurvoorwaarden en de brochure beroept. Met
grief Vkomt [appellant] tegen dat oordeel op. [appellant] voert daarbij aan dat hij al zo’n 20 jaar kippen houdt en het houden van kippen en het zicht hebben op die kippen vanuit zijn woonkamer voor hem zeer belangrijk is. Daarnaast heeft hij erop gewezen dat de kippen geen stank- en geluidsoverlast veroorzaken, de kippenren in de tuin een aanvaardbare constructie is die mede door de beplanting aan het zicht van omwonenden wordt onttrokken en hem bekend is dat anderen ook kippen houden.

Groninger Huis heeft betwist dat anderen op vergelijkbare wijze als [appellant] kippen houden. Als dat gebeurt en als dat huurders van haar zijn, zal zij daartegen optreden. Groninger Huis heeft verder aangevoerd dat zij een beleid heeft ingezet waarbij wordt opgetreden tegen ongeoorloofde veranderingen en wijzigingen met betrekking tot de verhuurde woonruimte. Daarin past niet dat zij in individuele gevallen afwijkingen gaat toestaan, daar dit tot ongewenste precedentwerking leidt waarmee haar uniforme beleid wordt ondergraven. Voorts houdt zij bezwaar tegen een kippenren in een tuin aan de straatzijde vanwege, naar het hof begrijpt, het rommelige straatbeeld dat daardoor ontstaat.

5.13

Bij de beantwoording van de vraag of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Groninger Huis zich op de contractuele regeling beroept, heeft het hof zich terughoudend op te stellen. Slechts in uitzonderlijke situaties zal een beroep op die contractuele afspraak niet zijn toegestaan.

Weliswaar acht [appellant] het houden van een beperkt aantal kippen op een plek, die voor het welzijn van de kippen geschikt is en hij vanuit zijn woonkamer kan zien, voor zijn huurgenot van groot belang, maar dit individuele belang weegt in het licht van de belangen waarvoor Groninger Huis een regeling in de algemene huurvoorwaarden en de brochure heeft opgenomen, niet zodanig zwaar dat het aan een beroep van Groninger Huis op de contractuele regeling in de weg staat. Het hof weegt daarin mee dat niet gesteld of gebleken is dat [appellant] toen hij de woning medio 2014 van Groninger Huis huurde voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst bij Groninger Huis heeft geïnformeerd naar de mogelijkheden de kippen, die hij toen kennelijk al zeer veel jaren hield, in de tuin aan de straatzijde te houden. Voorts is het persoonlijke belang van [appellant] niet zodanig specifiek dat de vrees van Groninger Huis met een groot woningbestand voor ongewenste precedentwerking ongegrond is. Grief V slaagt daardoor niet.

5.14

Grief VIis een veeggrief die geen zelfstandige betekenis heeft, zodat daarop niet behoeft te worden beslist.

6.De slotsom

De grieven falen en het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Voor de duidelijkheid merkt het hof daarbij op dat als “voortuin” genoemd in het vonnis, moet worden gelezen de aan de straatzijde gelegen tuin. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, waarbij het salaris van de advocaat wordt gebaseerd op 3 punten, tarief II.

De beslissing

Het gerechtshof:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van 5 april 2016,

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan de uitspraak vastgesteld op € 726,- voor verschotten en op € 3.222,- voor salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit arrest tot aan de dag van algehele voldoening;

veroordeelt [appellant] tot betaling van € 157,- voor nasalaris van de advocaat, dan wel € 246,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak is voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente over voormelde bedragen vanaf 14 dagen na betekening van deze uitspraak tot de dag der algehele voldoening;

verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mr. D.H. de Witte, mr. O.E. Mulder en mr. W.F. Boele, en is door de rolrechter in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag

31 juli 2018.