ECLI:NL:GHARL:2018:6796

• Datum uitspraak: 24 juli 2018
• Publicatiedatum: 24 juli 2018
• Zaaknummer: 200.216.395
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.A. Katz-Soeterboek; H.E. de Boer; A.E.B. ter Heide
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens langdurige overlast en treiteren van buren

Tussen Bouwinvest en de huurders bestond sinds 1988 een huurovereenkomst. Vanaf 1998 waren er klachten over overlast, waaronder geluidsoverlast, afvaldumpen en discriminerende opmerkingen richting buren. Bouwinvest vorderde ontbinding en ontruiming wegens deze overlast.

De kantonrechter oordeelde na bewijslevering dat de huurders hun buren structureel treiterden, wat een onaanvaardbare inbreuk op het huurgenot vormde. Het hof bevestigde dit oordeel na beoordeling van uitgebreide schriftelijke en getuigenverklaringen, waaronder politie- en wijkagentenrapporten.

Het hof overwoog dat de huurders zich niet als goed huurders gedroegen en dat de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigde, ondanks de langdurige bewoning en de impact op de huurders. De grieven van de huurders tegen bewijswaardering en procedure werden verworpen. Het vonnis van de kantonrechter werd bekrachtigd, met veroordeling van de huurders in de proceskosten en verklaring van het arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: De huurovereenkomst wordt ontbonden wegens langdurige overlast en treiteren, met veroordeling tot ontruiming en kostenveroordeling.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.216.395

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, 4275616)

arrest van 24 juli 2018

in de hoofdzaak en in het incident ex artikel 351 Rv in de zaak van

1. [appellant sub 1] ,

2.
[appellant sub 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

in eerste aanleg: gedaagden,

eisers in het incident,

hierna: [appellanten] ,

advocaat: mr. H. Giard,

tegen:

de naamloze vennootschap

Bouwinvest Dutch Institutional Residential Fund N.V. ,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

verweerster in het incident,

hierna: Bouwinvest,

advocaat: mr. R.M. Goeman.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 26 september 2017 hier over.

1.2

Het verdere verloop blijkt uit de comparitie van partijen, gehouden op 26 oktober 2017.

1.3

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald, zowel in de hoofdzaak als in het incident.

2. De vaststaande feiten

2.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten.

2.2

Tussen Bouwinvest als verhuurster enerzijds en [appellanten] als huurders anderzijds bestaat sinds 1 december 1988 een huurovereenkomst voor de woning met het adres [adres] te [woonplaats] .

2.3

Vanaf 1998 heeft Bouwinvest klachten ontvangen van omwonenden over het gedrag van [appellanten] (geluidsoverlast, dumpen van afval in/voor de tuin van de buren, uiten van discriminerende opmerkingen etc.).

2.4

Op 26 januari 2015 heeft de beheerder van Bouwinvest met [appellanten] gesproken over vrijwillige beëindiging van de huurovereenkomst. [appellanten] hebben daarmee niet ingestemd.

2.5

Bij brief van 11 februari 2015 heeft de gemachtigde van Bouwinvest zich als volgt tot [appellanten] gewend:

“(…) Cliënte wenst de huurovereenkomst met u te beëindigen. De reden hiervoor is gelegen in de al vele jaren durende, door u veroorzaakte overlast in uw straat. Deze overlast uit zich vooral in het op diverse manieren treiteren van omwonenden, in het bijzonder uw naaste buren. Reeds meerdere families zijn om deze reden verhuisd; zij konden de pesterijen niet meer aan en zagen geen andere oplossing dan vertrekken.

Inmiddels beschikt cliënte over een vuistdik dossier met vele verklaringen van omwonenden en ex-omwonenden die allemaal hetzelfde verklaren, daarin gesteund door de politie. Uit die verklaringen blijkt dat indien iemand u niet aan staat - hetgeen toevallig of niet steevast het geval is bij omwonenden met een ‘kleurtje’ - deze personen net zo lang op subtiele en minder subtiele wijze worden getreiterd tot zij de huur opzeggen en hun koffers pakken. Van tenminste drie families is bekend dat zij verhuisd zijn door uw toedoen.

Uw getreiter is divers van aard, maar een aantal zaken komen veelvuldig terug: bij het schoonmaken van uw voortuin en de daarvoor gelegen stoep deponeert u het afval in of voor de voortuin van uw buren; datzelfde geldt voor het afvalwater wanneer u uw auto schoonmaakt. Verder maakt u vervelende opmerkingen naar uw buren en hun kinderen; al dan niet met een racistische ondertoon: u heeft meerdere omwonenden te verstaan gegeven dat zij ‘terug moesten naar hun eigen land’, of dat ‘hun soort hier niets te zoeken heeft’ of woorden van gelijke strekking. Het dossier bevat meerdere klachten die zien op bedreiging en stalking van uw omwonenden. Verder ervaren meerdere omwonenden, in het bijzonder uw huidige buren, grote overlast omdat zij thuis en in hun werk regelmatig worden bezocht door allerhande handhavingsambtenaren die een onderzoek instellen omdat u bij de gemeente of een ander loket melding van een misstand gemaakt hebt. Bij alleen de gemeente Nieuwegein zijn al meer dan 80 meldingen geregistreerd van - onterechte - klachten die u over uw buren hebt geuit.

De maat is voor cliënte meer dan vol. Uw gedrag is onacceptabel. Cliënte neemt geen genoegen met enig andere oplossing dan uw vertrek uit de door uw gehuurde woning. Zij wil u nog wel de gelegenheid geven om zelf de huurovereenkomst op te zeggen en vrijwillig te vertrekken. Daarmee bespaart u zich de kosten van een procedure. Cliënte heeft mij reeds de opdracht verstrekt om u te dagvaarden voor het geval u niet opzegt, en daarbij zal naar de ontbinding en gerechtelijke ontruiming door de gerechtsdeurwaarder eveneens uw veroordeling in de proceskosten worden gevorderd. (…)”

3. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1

Bouwinvest heeft in eerste aanleg - samengevat - gevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen haar en [appellanten] zal ontbinden en [appellanten] zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, onder veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.

3.2

De kantonrechter heeft bij vonnis van 30 december 2015 bewijs opgedragen aan Bouwinvest van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat [appellanten] hun directe buren, de familie [X] , zodanig treiteren en/of pesten dat sprake is van onaanvaardbare inbreuk op het huurgenot van de familie [X] . Na bewijslevering heeft de kantonrechter bij vonnis van 22 februari 2017 de huurovereenkomst ontbonden en [appellanten] veroordeeld tot ontruiming, onder veroordeling van [appellanten] in de proceskosten en nakosten, een en ander bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis.

4. De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1

Bij dagvaarding in hoger beroep hebben [appellanten] tien grieven tegen de beide vonnissen van de kantonrechter aangevoerd en in de hoofdzaak gevorderd dat het hof de beide vonnissen zal vernietigen en, opnieuw recht doende, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest, Bouwinvest niet ontvankelijk zal verklaren in haar vorderingen althans aan haar deze vorderingen zal ontzeggen, met veroordeling van Bouwinvest in de kosten van het geding. [appellanten] hebben bovendien een incidentele vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging ingesteld. Bouwinvest heeft in het incident geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring, althans afwijzing van de vordering in het incident. Zij heeft in de hoofdzaak geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen.

4.2

Met
grief 1 voeren [appellanten] aan dat zij de inhoud van de brief van 11 februari 2015 betwisten. Het hof zal zich daarvan rekenschap geven, net zoals de kantonrechter overigens heeft gedaan, zoals blijkt uit het feit dat hij in het tussenvonnis van 30 december 2015 een bewijsopdracht aan Bouwinvest heeft gegeven.

4.3

In
grief 2 heeft [appellanten] aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte al in het tussenvonnis heeft beslist over het verweer dat onder de omstandigheden ook bij ernstige overlast niet mag worden ontbonden. Volgens [appellanten] had de kantonrechter dit bij een allesomvattende afweging in het eindvonnis moeten doen. Bij deze grief heeft [appellanten] geen belang omdat zij, zoals ook blijkt uit de overige grieven, de bewijswaardering en de vraag of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, alsmede de afweging van de belangen in volle omvang aan het hof voorleggen. Het hof zal die afweging (opnieuw) verrichten.

4.4

In de
grieven 3 tot en met 8 hebben [appellanten] , samengevat, bezwaren gericht tegen de bewijswaardering, tegen het feit dat de kantonrechter niet heeft geoordeeld dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt en tegen het feit dat hij het beroep van [appellanten] op de omstandigheden van het geval niet heeft gehonoreerd. Deze grieven lenen zich voor een gezamenlijke beoordeling.

4.5

Voorop gesteld wordt dat op grond van artikel 7:213 BW de huurder verplicht is zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Dit betekent niet alleen dat hij voor de zaak zelf goed moet zorgen, maar ook dat hij jegens de omgeving een zorgplicht heeft. De huurder gedraagt zich niet als goed huurder als hij anderen die zich in de omgeving van het gehuurde bevinden overlast bezorgt. Een dergelijke tekortkoming van de huurder kan op zichzelf tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden.

4.6

[appellanten] hebben geen grief gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat met stelselmatig treiteren dan wel wegpesten van buren, zij zouden handelen in strijd met de wet en met hun contractuele verplichtingen. [appellanten] betwisten echter de gestelde overlast en het gestelde treiteren/wegpesten. Nu Bouwinvest zich beroept op de rechtsgevolgen van haar stelling dat [appellanten] zich schuldig maken aan voortdurende overlast en treiteren/wegpesten, draagt Bouwinvest overeenkomstig de hoofdregel van artikel 150 Rv de bewijslast van haar stelling, dat [appellanten] een zodanige overlast bezorgt, dan wel zodanig haar buren treitert/pest, dat sprake is van een tekortkoming. De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 30 december 2015 dan ook terecht aan Bouwinvest bewijs opgedragen. In het dossier bevinden zich de volgende stukken die bij de bewijswaardering omtrent de gestelde overlast/het pesten kunnen worden betrokken (niet uitputtend):

Bij inleidende dagvaarding

- de brief van 5 november 1998 van Gevaert Vastgoedbeheer over diverse klachten van overlast door [appellanten] (productie 2);

- de brief van 13 november 1998 van wijkagent [naam agent] over klachten van de buren [A] , [B] en [C] over [appellanten] (productie 3);

- de brief van 5 januari 1999 van [appellanten] aan [B] (productie 4);

- het mutatierapport van de wijkagent van 28 oktober 1999 (productie 5);

- het mutatierapport van de wijkagent van 17 februari 2000 (productie 6);

- de brief/schriftelijke verklaring van mw. [A] van 21 maart 2000 (productie 7);

- de handtekeningenlijst ingezameld door de familie [C] van 4 maart 2003 (productie 8);

- de waarschuwingsbrief van SFB vastgoed aan [appellanten] van 12 mei 2003 (productie 9);

- de e-mail van 14 mei 2003 van dhr. [D] aan dhr. [E] (productie 10);

- een krantenartikel met reactie daarop van mw. [A] en dhr. [B] (producties 11 en 12);

- de brief van 3 april 2006 van de gemeente aan [appellanten] (productie 13);

- de brief van 28 juni 2014 van [X] aan Gevaert Makelaardij (productie 15);

- het mutatierapport van de wijkagent van 22 mei 2014 (productie 16);

- de brief van [C] van 22 juni 2014 aan Gevaert makelaars (productie 17);

- de schriftelijke verklaring van [F] en [G] van 11 januari 2015 (productie 18);

- de schriftelijke verklaring van [H] en [I] (productie 19);

- de schriftelijke verklaring van [J] (productie 20);

- de schriftelijke verklaring van [K] (productie 21):

- de brief van [A] aan [X] van 12 januari 2015 (productie 22);

- de brief van [D] aan [X] van 25 januari 2015 (productie 23);

- het rapport van wijkagent [naam agent] van 15 februari 2015 (productie 24);

- het proces-verbaal van aangifte van 4 oktober 2014 van bedreiging door [L] (productie 25);

- het proces-verbaal van aangifte van 30 januari 2015 van discriminatie c.q. bedreiging door [X] (productie 26);

- een lijst van klachten van [appellanten] bij de gemeente Nieuwegein (productie 27);

- een e-mail van wijkagent [naam agent] van 28 januari 2015 (productie 28);

- een e-mail van [X] van 6 maart 2015 en van 17 maart 2015 (productie 38);

- een e-mail van mr. [M] van 13 mei 2015 (productie 41);

- een mutatierapport van wijkagent [naam agent] van 25 juni 2015 (productie 42);

- een e-mail van 26 juni 2015 van mr. [M] (productie 43);

Bij conclusie van antwoord:

- een schriftelijke verklaring van [appellanten] met bijgevoegd overgeschreven briefjes van - naar [appellanten] vermoeden - de familie [B] (productie 1);

- foto’s (productie 2);

- een proces-verbaal van aangifte door mw. [appellant sub 2] van 6 april 2000 (productie 3);

- een proces-verbaal van aangifte door mw. [appellant sub 2] van 4 januari 2004 (productie 7);

- een proces-verbaal van aangifte door dhr. [appellant sub 1] van 17 november 2006 (productie 8);

- een proces-verbaal van verhoor van mw. [appellant sub 2] van 30 november 2006 (productie 10);

- diverse steunbetuigingen aan [appellanten] en verklaringen ten gunste van [appellanten] (productie 11 tot en met 30);

- de brief van 4 november 2003 namens [appellanten] aan SFB Vastgoed (productie 32);

- de verklaring van Eye-mediation van 4 februari 2008 (productie 33);

- de brief van de gemeente Nieuwegein van 22 december 2014 met bijgevoegd het besluit op het handhavingsverzoek en de last onder dwangsom jegens [X] (productie 34);

- de brief van [D] van 10 mei 2007 (productie 35);

- het proces-verbaal van aangifte van vernieling van 11 januari 2015 (productie 36);

- diverse correspondentie van [D] (productie 37);

- een foto (productie 38);

- een brief van dhr. [appellant sub 1] (productie 39);

Voorafgaand aan de comparitie van partijen in eerste aanleg, van de zijde van Bouwinvest:

- een e-mail van [X] van 25 november 2015;

Voorafgaand aan de comparitie van partijen in eerste aanleg, van de zijde van [appellanten] :

- stukken over de bezwaarprocedure in verband met de snackkar van [X] (productie 40);

- een bericht van 27 juli 2015 van ‘slachtoffer in beeld’ (productie 41);

Na tussenvonnis:

- een mutatierapport d.d. 13 december 2015 (productie 45);

- een e-mail van 22 januari 2016 van [N] (productie 46);

- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 12 april 2016, waarbij zijn gehoord: [L] , [X] , [D] en [naam agent] ;

- een proces-verbaal van getuigenverhoor van 8 juni 2016, waarbij zijn gehoord: [appellant sub 2] en [appellant sub 1] ;

- een proces-verbaal van getuigenverhoor van 19 oktober 2016, waarbij is gehoord: [O] ;

Bij conclusie na enquête aan de zijde van Bouwinvest:

- een mutatierapport van de wijkagent d.d. 1 oktober 2016 (productie 47);

Bij memorie van antwoord:

- een e-mail van 16 mei 2017 van [L] aan wijkagent [naam agent] ;

Bij pv comparitie in hoger beroep

- een e-mail van 8 oktober 2017 van de familie [X] aan wijkagent [naam agent] (productie 49 a/z van Bouwinvest);

- foto’s (productie 48 a/z/ van [appellanten] );

- een handgeschreven verklaring (productie 54 a/z van [appellanten] ).

4.7

Over de bewijswaardering wordt als volgt overwogen. Anders dan [appellanten] aanvoeren kan de rechter bij de bewijswaardering op al het bewijs dat is aangedragen acht slaan, dus ook op schriftelijke verklaringen die enig licht kunnen doen schijnen op het gedrag van [appellanten] in het verleden. Weliswaar zullen de gebeurtenissen uit 2003, 2004, 2005 op zichzelf nu in beginsel niet tot een ontbinding leiden van de huurovereenkomst, maar die gebeurtenissen kunnen wel bijdragen aan de geloofwaardigheid van verklaringen over het huidige gedrag van klagers. Grief 4 faalt daarom. Het hof is van oordeel dat op grond van alle stukken en verklaringen (zowel de schriftelijke als de getuigenverklaringen ten overstaan van de kantonrechter) met voldoende mate van zekerheid is komen vast te staan dat [appellanten] hun buren [X] , met name de buren met een allochtone achtergrond, hebben getreiterd, door hen hinderlijk te volgen, (veeg)afval in hun tuin en tegen hun voordeur te deponeren, overmatig meldingen over hen te doen, een lamp op hun gevel te richten. Aan die overtuiging draagt bij en kan ook bijdragen dat drie buren (mw. [A] , [B] , [C] ) in het verleden de straat uit zijn verhuisd, volgens diverse verklaringen, waaronder die van henzelf, omdat zij het gedrag van [appellanten] niet meer konden verdragen. Voorts draagt daaraan bij dat het dossier vele mutatierapporten bevat van de politie, welke rapporten onder ede zijn toegelicht door wijkagent [naam agent] , die heeft bevestigd dat hij [appellanten] vanaf 1998 kent en dat er sindsdien problemen zijn, die naar zijn idee voortkomen uit de huidskleur. [naam agent] heeft benadrukt dat er naar zijn idee erg veel meldingen komen bij de gemeente en de politie van [appellanten] over de buren en dat politie en gemeente zich niet moeten laten gebruiken om de buren te pesten. [appellanten] heeft ook verklaringen overgelegd van buren die geen last van [appellanten] hebben en verklaren dat [appellanten] vriendelijk en wellevend zijn, maar dat zegt in zoverre niet zoveel, omdat de achtergrond van het pestgedrag volgens Bouwinvest en wijkagent [naam agent] lijkt te zijn gelegen in de huidskleur/niet-Nederlandse achtergrond van de klagende buren. Overigens heeft [D] aanvankelijk verklaringen ten voordele van [appellanten] geschreven, maar heeft hij nadien als getuige onder ede verklaard dat hem op een gegeven moment duidelijk is geworden dat ze de buren expres tergden en dat ze dat ook tegen hem (de getuige) zeiden.

4.8

Het hof is verder van oordeel dat de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Nu is komen vast te staan dat [appellanten] niet in staat zijn om, kort gezegd, álle buren met rust te laten, er inmiddels drie buren zijn verhuisd wegens perikelen met en pestgedrag van [appellanten] en er sprake is een hoogoplopend conflict met de huidige buren met een niet-Nederlandse achtergrond, veroorzaakt door pestgedrag van [appellanten] , is er sprake van een tekortkoming die de ontbinding rechtvaardigt. Het hof realiseert zich dat dit een ingrijpende beslissing is voor [appellanten] , die al lange tijd in de woning wonen, welke beslissing ook invloed heeft op hun lichamelijke en geestelijke gezondheid. [appellanten] hebben echter voldoende waarschuwingen gekregen van verhuurder en wijkagent en hebben desondanks hun gedrag niet aangepast. [appellanten] hebben nog gesteld dat Bouwinvest nooit een constructief gesprek heeft gevoerd/gefaciliteerd (en hebben aangeboden die stelling te bewijzen), maar die stelling ontslaat hen niet van hun verplichting om zich als een goed huurder te gedragen en zich dus van gepest te onthouden. Het bewijsaanbod is dus niet ter zake dienend, omdat die stelling, ook indien bewezen, niet tot een andere beslissing zal leiden. Onder die omstandigheden gaat het belang dat wordt ontruimd voor en zal het hof dus het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen. De grieven 5 tot en met 8 falen ook.

4.9

Grief 9, inhoudende dat de kantonrechter ten onrechte uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard en ten onrechte geen ontruimingstermijn heeft gegund, kunnen evenmin tot vernietiging leiden, al was het maar omdat tijdens het hoger beroep niet is ontruimd. De facto hebben [appellanten] dus nog een geruime tijd gekregen om een andere woning te zoeken. Het hof ziet, gezien de belangen over en weer, evenmin aanleiding om dit arrest niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

4.1

Als de in het ongelijk gestelde partij zullen [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, waaronder de kosten van het incident, worden veroordeeld. Bij verdere behandeling van de incidentele vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging hebben de partijen geen belang meer.

5. De slotsom

5.1

De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

5.2

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellanten] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Bouwinvest zullen worden vastgesteld op

- griffierecht € 716,-

- salaris advocaat € 3.222,- (3 punten x tarief € 1.074,-).

6. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

in het incident

verstaat dat de partijen geen belang hebben bij een beoordeling van de vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging;

in de hoofdzaak

bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter (rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht) van 3 december 2015 en 22 februari 2017;

in het incident en in de hoofdzaak

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, die van het incident in hoger beroep daaronder begrepen, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Bouwinvest vastgesteld op € 716,- voor verschotten en op € 3.222,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.A. Katz-Soeterboek, H.E. de Boer en A.E.B. ter Heide en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2018.