Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.169.259/01
(zaaknummer rechtbank Overijssel 3297536 / CV EXPL 14-6008)
arrest van 24 juli 2018
in de zaak van
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
Schietvereniging “Wilhelm Tell”,
Schietvereniging “Wilhelm Tell”,
gevestigd te Olst,
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna:
de schietvereniging,
de schietvereniging,
advocaat: mr. M.C. Molenaar, kantoorhoudend te Apeldoorn,
tegen
de vennootschap onder firma
Eetcafe De Lepelaar V.O.F.,
Eetcafe De Lepelaar V.O.F.,
gevestigd te Olst,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna:
De Lepelaar,
De Lepelaar,
advocaat: mr. A. Eksen, kantoorhoudend te Enschede.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van
14 oktober 2014 en 10 februari 2015 die de kantonrechter van de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle, heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 21 april 2015;
- het comparitie-arrest d.d. 7 juli 2015;
- het proces-verbaal van de zitting van 12 augustus 2015;
- de memorie van grieven (met producties) d.d. 6 december 2016;
- de memorie van antwoord (met productie) d.d. 14 maart 2017;
- een akte van de schietvereniging van 28 maart 2017 en een antwoordakte van De Lepelaar van 18 april 2017.
2.2
Vervolgens heeft De Lepelaar op 2 mei 2017 de stukken overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.3
De schietvereniging vordert in het hoger beroep - kort samengevat -dat het hof het vonnis van 10 februari 2015 vernietigt en bij arrest de vorderingen van De Lepelaar alsnog afwijst, met veroordeling van De Lepelaar in de kosten van het geding.
3.De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.6 van het (bestreden) vonnis van 10 februari 2015, aangevuld met enige feiten die in hoger beroep tevens als vaststaand kunnen worden aangemerkt.
3.1
Bij overeenkomst van 29 juni 1976 genaamd “huurovereenkomst” (hierna: de overeenkomst van 1976) heeft de heer [A] (verder: [A] ) aan de schietvereniging een perceel grond in gebruik gegeven, behorende tot de horecagelegenheid “’t Eikeltje”. Bedoeld perceel, plaatselijk bekend Boxbergerweg 31 te Olst, zou worden gebruikt als bouwgrond voor het oprichten, in werking brengen en in werking houden van een schietinrichting. Op het perceel is door de schietvereniging een schietinrichting gerealiseerd.
3.2
In de overeenkomst van 1976 is opgenomen:
“De overeenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd, ingaande juli 1976, tegen een huursom van f 0,00. (…)
“De overeenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd, ingaande juli 1976, tegen een huursom van f 0,00. (…)
Artikel 6. Deze overeenkomst zal slechts beëindigd kunnen worden op verzoek van de huurder, of indien de huurder in verzuim is ten aanzien van de bij deze overeenkomst aangegane verplichtingen. Bij beëindiging van de overeenkomst worden de op het in deze overeenkomst genoemde perceel grond opgerichte gebouwen eigendom van de verhuurder.”
3.3
De vennoten van De Lepelaar hebben bedoelde horecagelegenheid met toebehoren gekocht en bij akte van 30 oktober 2009 geleverd gekregen en ingebracht in De Lepelaar.
3.4
Op 24 mei 2012 hebben partijen vastgelegd dat zij een stuk grond achter een zaal van de horecagelegenheid willen ruilen met het bestaande gebouw van de schietvereniging. Voor de realisatie van de ruil zijn een aantal voorwaarden gesteld, zoals de financiering door de schietvereniging en het verlenen van een vergunning door de gemeente. In de overeenkomst is opgenomen dat de schietvereniging op de huidige locatie zal blijven, indien aan één van de voorwaarden niet wordt voldaan. De ruil is niet tot stand gekomen.
3.5
De Lepelaar heeft bij brief van haar gemachtigde van 25 april 2014 de overeenkomst opgezegd. Zij schreef:
“Met ingang van juli 1976 heeft uw vereniging in gebruik de bouwgrond gelegen aan de Boxbergerweg 31 te Olst, waarvan cliënte sinds 2 november 2009 eigenaresse is. Cliënte wenst dit gebruik te beëindigen. Reden hiervoor is onder meer gelegen in het feit dat cliënte
tot uitbreiding van haar bedrijfsactiviteiten wenst over te gaan en daartoe de grond nodig heeft.
Meer in het algemeen wenst cliënte over haar eigendom te beschikken. Relevant hierbij is dat uw vereniging de grond in gebruik heeft zonder dat uw vereniging voor dat gebruik een tegenprestatie levert, terwijl cliënte het recht heeft enig rendement uit haar eigendom te kunnen behalen. Hierbij zeg ik dan ook de met u gesloten gebruiksovereenkomst op tegen 1 mei 2015. De reden dat cliënte een opzegtermijn van 1 jaar aanhoudt is gelegen in de duur van de overeenkomst en het feit dat cliënte u in de gelegenheid wil stellen om op zoek te gaan naar andere ruimte. Onder die omstandigheden lijkt cliënte een opzegtermijn van 1 jaar redelijk.”
3.6
Bij brief van 21 mei 2014 heeft de gemachtigde van Wilhelm Tell aan De Lepelaar bericht:
(…) dat cliënte geenszins voornemens is om het bij haar in gebruik zijnde terrein te ontruimen en zij legt uw opzegging van de overeenkomst dan ook naast zich neer.
3.7
Na het vonnis in eerste aanleg heeft de schietvereniging op 31 oktober 2015 het perceel ontruimd.
3.8
De Lepelaar heeft op het terrein van de schietbaan inmiddels een binnentuin met terras aangelegd en ook een aantal verbouwingen doorgevoerd.
4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
4.1
De Lepelaar heeft in eerste aanleg kort samengevat gevorderd, een verklaring voor recht dat de overeenkomst rechtsgeldig is opgezegd en aldus eindigt per 1 mei 2015 en een veroordeling van de schietvereniging om het om het perceel uiterlijk 1 mei 2015 te ontruimen, met veroordeling van de schietvereniging in de kosten.
4.2
De kantonrechter heeft bij vonnis van 10 februari 2015 de vorderingen grotendeels toegewezen. Zij heeft daartoe overwogen dat van een huurovereenkomst geen sprake is omdat de schietvereniging zich niet tot een tegenprestatie had verplicht. Daarom moet de overeenkomst van 1976 worden aangemerkt als een gebruiksovereenkomst. Deze gebruiksovereenkomst is opzegbaar. Op grond van de eisen van redelijkheid en billijkheid heeft de kantonrechter de opzegtermijn vastgesteld op 1,5 jaar en bepaald dat de schietvereniging voor 1 november 2015 het perceel diende te ontruimen.
5.De beoordeling van de grieven en de vordering
5.1
De schietvereniging heeft zes grieven voorgedragen, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling. Zij heeft het oordeel van de kantonrechter dat geen sprake is van een huurovereenkomst niet aangevochten. In hoger beroep stelt zij dat de schietvereniging door verjaring een recht van opstal heeft verkregen, dat niet zomaar door De Lepelaar had kunnen worden opgezegd.
5.2
Het hof overweegt dat het recht van opstal een zakelijk recht is dat gevestigd wordt door inschrijving van de daartoe bestemde akte in de openbare registers. Het staat in deze procedure vast dat aan die eisen niet is voldaan. Een opstalrecht kan ook door verjaring ontstaan, indien tenminste sprake is van 10 jaar bezit bij goede trouw of 20 jaar bezit in andere gevallen. Onder bezit moet daarbij worden verstaan het houden van het goed voor zichzelf (artikel 3:107 BW Pro). Daarvan is geen sprake omdat de schietvereniging zich altijd als huurder dan wel gebruiker heeft beschouwd en dat standpunt ook in eerste aanleg heeft ingenomen. Dat sluit een beroep op bezit uit zodat ook van een door verjaring verkregen opstalrecht geen sprake is.
5.3
Het hof stelt dan ook vast dat De Lepelaar, als opvolgend eigenaar van het perceel in geding, door verticale natrekking eveneens eigenaar is van alle op dat perceel opgerichte gebouwen en andere bouwwerken. Het door [A] aan de schietvereniging verleende gebruiksrecht betreft een persoonlijk recht, dat geen zakelijke werking heeft. Het is geen huurovereenkomst waarvan de verplichtingen bij verkoop door de verhuurder automatisch overgaan op de nieuwe eigenaar – zoals de schietvereniging kennelijk veronderstelde - maar een gebruiksovereenkomst. De verplichtingen uit die overeenkomst konden alleen overgaan op de Lepelaar langs de weg van artikel 6:159 BW Pro. Dat zulks is gebeurd is gesteld noch gebleken, maar het hof begrijpt de stellingen van de Lepelaar aldus dat zij stilzwijgend heeft toegestaan dat de schietvereniging het terrein bleef gebruiken en zich in zoverre aan de overeenkomst van 1976 gebonden achtte. De kantonrechter heeft deze aldus voortgezette gebruiksovereenkomst opzegbaar geacht overeenkomstig de hoofdregel voor alle duurovereenkomsten. Dit uitgangspunt is door de schietvereniging in appel ook niet bestreden.
5.4
De schietvereniging voert aan dat voor de opzegging van de gebruiksovereenkomst een zwaarwegende grond aanwezig zou moeten zijn, en dat de verbouwingsplannen van De Lepelaar niet als zodanig kwalificeren. Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat uit de omstandigheden van dit geval niet volgt dat deze gebruiksovereenkomst slechts kon worden opgezegd indien De Lepelaar daarvoor een zwaarwegende grond had. Overigens kunnen de verbouwplannen van De Lepelaar en hetgeen zij over de noodzaak daarvoor heeft opgemerkt, naar ’s hofs oordeel wel als zodanig worden aangemerkt.
5.5
Het hof is van oordeel dat er evenmin toereikende gronden door de schietvereniging zijn aangevoerd waaruit volgt dat De Lepelaar een langere opzegtermijn in acht had moeten nemen dan de termijn die de kantonrechter heeft bepaald. Dat de schietvereniging, nadat De Lepelaar eigenaar van het perceel was geworden, er nog voor heeft gekozen enige investeringen in de schietbaan te plegen tot een bedrag van volgens haarzelf bijna € 13.000,- is daarvoor geen voldoende reden. Dit is een eigen beslissing geweest van de schietvereniging, waarbij gesteld noch gebleken is dat De Lepelaar op die investeringen heeft aangedrongen of anderszins daarbij een rol heeft gespeeld. Dat deze investeringen in de ogen van de schietvereniging op 31 oktober 2015 nog niet geheel waren afgeschreven, is geen reden om De Lepelaar te verplichten om de gebruiksovereenkomst langer te laten voortduren dan nu feitelijk het geval is geweest, evenmin als haar argument dat ook het door haar opgerichte gebouw volgens haar niet als afgeschreven kan worden beschouwd en een restwaarde van € 55.000, - vertegenwoordigde. Die argumenten laten onverlet dat de schietvereniging jarenlang het gebruik van het gebouw heeft gehad zonder een vergoeding te hoeven betalen voor het gebruik van een gedeelte van het perceel van (de rechtsvoorganger van) De Lepelaar. De omstandigheid dat de schietvereniging niet makkelijk elders een vergelijkbaar onderdak zou kunnen verwerven is evenmin grond voor een langere gebruiksduur. Overigens heeft de schietvereniging niet weersproken dat zij inmiddels al elders onderdak heeft gevonden en is haar vrees dat de beëindiging van de gebruiksovereenkomst haar einde zou betekenen in ieder geval vooralsnog ongegrond gebleken.
5.6
De grieven treffen dan ook geen doel.
De slotsom
5.7
De grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.
5.8
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof de schietvereniging in de kosten van het hoger beroep veroordelen, voor wat het geliquideerd salaris van de advocaat van De Lepelaar te begroten op 2 punten naar tarief II. Het hof heeft daarbij voor de akte van
18 april 2017 geen extra punten toegekend.
6.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Zwolle van 10 februari 2015;
veroordeelt de schietvereniging in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van De Lepelaar vastgesteld op € 711,- voor verschotten en op € 2.148,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. M.M.A. Wind en mr. O.E. Mulder en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op
24 juli 2018.