Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.197.563
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen
3984770 \ CV EXPL 15-3776)
3984770 \ CV EXPL 15-3776)
arrest van 22 mei 2018
in de zaak van
GHABB Vastgoed Emmen B.V.,
gevestigd te Emmen,
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,
hierna:
Ghabb,
Ghabb,
advocaat: mr. H.H. Gerdes, kantoorhoudend te Nieuwe Pekela,
tegen:
1.[geïntimeerde1] ,2. [geïntimeerde2] ,
beiden wonende te [A] (Duitsland),
geïntimeerden,
in eerste aanleg: eisers in conventie en verweerders in reconventie,
hierna:
[geïntimeerden] c.s.,
[geïntimeerden] c.s.,
advocaat: mr. N. Hollander, kantoorhoudend te Groningen.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van
23 juni 2015 en 12 april 2016 die de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen (hierna: de kantonrechter) heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 7 juli 2016,
- de memorie van grieven (met producties),
- de memorie van antwoord (met producties),
- het tussenarrest van 26 september 2017, houdende de bepaling van een comparitie van partijen,
- het proces-verbaal van de op 12 april 2018 gehouden comparitie van partijen.
- het proces-verbaal van de op 12 april 2018 gehouden comparitie van partijen.
2.2
Na afloop van de comparitie heeft het hof arrest bepaald op de voorafgaand aan de comparitie overgelegde gedingstukken, aangevuld met het proces-verbaal van de comparitie.
2.3
Ghabb vordert in het hoger beroep vernietiging van het vonnis van de kantonrechter van 12 april 2016, met afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. in conventie en toewijzing van de vorderingen van GHABB in reconventie, met veroordeling van [geïntimeerden] c.s. in de proceskosten in beide instanties.
3.De vaststaande feiten
3.1
Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten. Daarin heeft het hof betrokken
grief I, die is gericht tegen de vaststelling van de feiten in het bestreden vonnis, zodat Ghabb bij afzonderlijke bespreking van die grief verder geen belang (meer) heeft.
grief I, die is gericht tegen de vaststelling van de feiten in het bestreden vonnis, zodat Ghabb bij afzonderlijke bespreking van die grief verder geen belang (meer) heeft.
3.2
[geïntimeerden] c.s. hebben op 13 december 2004 de eigendom verkregen van de woning met erf, schuren en opstallen aan de [a-straat 1] te [B] (hierna: de woning). Zij woonden op dat perceel en exploiteerden er een tuigenmakerij.
3.3
[geïntimeerden] c.s. zijn in 2008 verhuisd naar Duitsland. De woning hebben zij toen te koop gezet. Om de periode tot de verkoop te overbruggen hebben [geïntimeerden] c.s. bij de bank een overbruggingslening gesloten.
De bank heeft in november 2010 met [geïntimeerden] c.s. besproken dat een achterstand was ontstaan in de betaling van de rente op die lening en dat die achterstand niet verder mocht oplopen.
De bank heeft in november 2010 met [geïntimeerden] c.s. besproken dat een achterstand was ontstaan in de betaling van de rente op die lening en dat die achterstand niet verder mocht oplopen.
In 2011 hebben zij de tuigenmakerij overgebracht naar Duitsland.
3.4
Op 14 november 2012 is, via bemiddeling door het bureau “123 Wonen”, tussen [geïntimeerden] c.s. als verhuurders en Ghabb als huurder schriftelijk een “tijdelijke huurovereenkomst zelfstandige woonruimte” tot stand gekomen met betrekking tot de woning. Hierin is onder meer het volgende bepaald:
“1. Het gehuurde, bestemming(…)1.2 Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte voor
“1. Het gehuurde, bestemming(…)1.2 Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte voor
maximaal 4 personen.
1.3
partijen nemen het volgende in aanmerking:
- Eigenaar is bereid om de zelfstandige woonruimte aan de [a-straat 1] te [B] ,
gestoffeerd, tijdelijk ter beschikking te stellen aan huurder;
(...)
- Verhuur geschiedt op basis van de leegstandwet; hiervoor is een vergunning afgegeven
onder kenmerk: 0215. De woning staat te koop, het doel van de eigenaar is de woning te
verkopen. (...) De vergunning is afgegeven voorde periode van 30-01-2012 tot 30-01-2014
en kan drie keer met twaalf maanden verlengt worden.
(...)2. Voorwaarden(…). Van deze overeenkomst maken deel uit de “ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE” (…). Deze algemene bepalingen zijn partijen bekend. Huurder heeft hiervan een exemplaar ontvangen. (…)
3.Duur, verlenging en opzegging
3.1
Deze overeenkomst is aangegaan voor de vaste tijdelijke periode van 12 maanden
ingaande op 15-11-2012 en lopende tot 01-12-2013. Tijdens deze periode kunnen partijen
deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen. (...) Na deze termijn loopt
de huurperiode door op basis van de leegstandswet met inachtname van een opzegtermijn
van één maand voor de huurder en drie maanden voor de verhuurder. De
huurovereenkomst eindigt daarnaast van rechtswege zodra de vergunning haar geldigheid
verliest.
(...)
5. Huurprijswijziging
(...)
5.2
Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor
woonruimte betreft (…) wordt de huurprijs voor het eerst per 01-11-2013 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig
het gestelde in 18 van de algemene bepalingen.
(...)
Bijzondere bepalingen
10. Zoals is besproken is het houden van honden toegestaan. Andere huisdieren zijn alleen
na schriftelijke toestemming van de verhuurder toegestaan en dienen bij constateren van
wanprestatie per ommegaand binnen 24 uur te worden verwijderd.”(…)Domicilie /Forum en rechtskeuzeA. (…)B. Eventuele uit deze overeenkomst en daaraan gerelateerde overeenkomsten voortvloeiende geschillen zullen bij uitsluiting worden voorgelegd aan de bevoegde Nederlandse rechter en zijn onderworpen aan het Nederlands recht.”
3.5
Tot de huurovereenkomst behoort een “Aanhangsel/Aanvulling van overeengekomen afspraken bij gesloten Huurovereenkomst Zelfstandige Woonruimte dd 14 november 2012”
(hierna: het Aanhangsel). Hierin is - voor zover van belang - het volgende opgenomen:
“De volgende punten van onderhavige voorgemelde huurovereenkomst zijn in bijzonder
Nader overeengekomen.
Punt 1.2: het gehuurde wordt gebruikt als woonruimte voor een gezin.Punt 1.3: het gehuurde pand wordt uitdrukkelijk voor minimaal 4 jaren verhuurd, de
gebruikte termijnen in het voorgemelde contract zijn uitsluitend genoemd om redenen van
verplichtingen van verhuurder t.o.v. de bank. Verhuurder draagt zorg dat de benodigde
vergunningen in het kader van de leegstandswet door hem tijdig worden aangevraagd ten
einde de verhuurtermijn van tenminste vier jaar na ingangsdatum te doen waarborgen.
Punt 3.1 Afwijkend dus voor tenminste 48 maanden
(...)
Punt 4.5 De huurperiode loopt van de 15e tot de 15 van de volgende maand (…)
(...)
Bijzondere bepalingen(…)
11: Het is verhuurder bekend dat vanaf dag l de woning is onderverhuurd aan Mevr [C]
. Afgesproken is dat het huurcontract mogelijkerwijs tussentijds wordt overgezet van
GHABB Vastgoed Emmen Bv naar Mevr [C] .16: Verhuurder heeft huurder toegezegd dat na ommekomst van de huurperiode van tenminste 48 maanden, huurder het recht van eerste koop heeft. Dit geldt voor zowel Ghabb als voor de in de plaats gestelde Mevr. [C] .
(...)”
3.6
De huurovereenkomst en het aanhangsel zijn door beide partijen ondertekend. De aanvangshuurprijs bedroeg € 950,- per maand.
3.7
Ghabb heeft vanaf de aanvang van de huurovereenkomst de woning onderverhuurd aan mevrouw [C] (hierna: [C] ).
3.8
Bij brief van 6 september 2013 heeft de gemeente Bellingwedde aan [C] kenbaar gemaakt dat geconstateerd is dat op het perceel een opvang voor Deense doggen is gehuisvest en dat het op basis van het bestemmingsplan Buitengebied niet is toegestaan om op dat perceel een dergelijke opvang te hebben. [C] is aangezegd de opvangactiviteiten zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk binnen een termijn van twee maanden na dagtekening te beëindigen.
3.9
Vanaf februari 2014 heeft Ghabb de huur niet meer voldaan. Tot dat moment was alleen de huurprijsverhoging vanaf november 2013 achterstallig.
3.1
Op 19 juni 2014 hebben [geïntimeerden] c.s., hun advocaat en de advocaat van Ghabb de woning bezocht. [C] had die woning toen inmiddels al verlaten.
(De advocaat van) Ghabb heeft bij dat bezoek de sleutels van de woning overhandigd aan [geïntimeerden] c.s. In daaraan voorafgaande correspondentie hebben [geïntimeerden] c.s. aan (de advocaat van) Ghabb kenbaar gemaakt dat zij niet instemden met de opzegging van de huurovereenkomst door Ghabb en dat de sleuteloverdracht er niet aan af zou doen dat Ghabb de huur zou moeten blijven doorbetalen.
(De advocaat van) Ghabb heeft bij dat bezoek de sleutels van de woning overhandigd aan [geïntimeerden] c.s. In daaraan voorafgaande correspondentie hebben [geïntimeerden] c.s. aan (de advocaat van) Ghabb kenbaar gemaakt dat zij niet instemden met de opzegging van de huurovereenkomst door Ghabb en dat de sleuteloverdracht er niet aan af zou doen dat Ghabb de huur zou moeten blijven doorbetalen.
3.11
Bij brief van 19 december 2014 heeft de bank [geïntimeerde1] gesommeerd om de (opgelopen) betalingsachterstand aan te zuiveren.
3.12
Ghabb is bij vonnis in kort geding van 4 maart 2015 door de kantonrechter veroordeeld om aan [geïntimeerden] c.s. € 3.221,84 te betalen aan huurachterstand, berekend tot en met de maand juni 2014. In dat bedrag is niet begrepen de huurverhoging vanaf november 2013.
3.13
De bank heeft bij deurwaardersexploot van 9 oktober 2015 aangezegd op 17 december 2015 over te zullen gaan tot executoriale verkoop van de woning.
3.14
In de hypotheekakte was opgenomen een huurbeding zoals bedoeld in artikel 3:264 BW. Bij beschikking van 14 december 2015 is een beroep van de bank op dat huurbeding afgewezen. De rechter heeft daartoe overwogen dat de bank geen belang heeft bij een beroep op dat beding, omdat [geïntimeerden] c.s. hebben verklaard dat de woning niet is verhuurd en er geen personen in de woning verblijven.
3.15
De executoriale verkoop van de woning heeft op 17 december 2015 plaatsgevonden en op 29 januari 2016 is de eigendom geleverd aan de executie koper.
4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
4.1
[geïntimeerden] c.s. hebben in eerste aanleg in conventie – samengevat – gevorderd om Ghabb te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 28.107,48, te vermeerderen met 1% contractuele rente per maand over iedere achterstallige huurtermijn.
Aan die vordering hebben zij ten grondslag gelegd dat de huurovereenkomst was aangegaan voor de periode tot (minimaal) 15 november 2016, dat zij nimmer een officiële opzegging van de huurovereenkomst hebben ontvangen van Ghabb, dat zij ook nimmer hebben ingestemd met een beëindiging van de huurovereenkomst, en dat Ghabb daarom de huur over de periode van juli 2014 tot en met 15 november 2016 dient te voldoen, te verhogen met de achterstallige huurverhoging en de contractuele vertragingsrente.
4.2
[geïntimeerden] c.s. hebben daarbij tevens verklaard aanspraak te maken op vergoeding van de schade die zij hebben geleden doordat de woning in een onttakelde en onverhuurbare toestand is achtergelaten. Zij hebben de vergoeding van die schade in een afzonderlijke procedure gevorderd. Inmiddels is in die procedure een eindvonnis gewezen. Tegen dit vonnis is hoger beroep ingesteld bij dit hof.
4.3
Ghabb heeft in eerste aanleg in reconventie – samengevat – gevorderd (a) de huurovereenkomst voor het geval die nog mocht bestaan te ontbinden althans wegens dwaling te vernietigen, (b) het Aanhangsel, indien dat van toepassing mocht zijn, wegens strijd met de Leegstandwet nietig te verklaren, althans wegens dwaling te vernietigen, en (c) [geïntimeerden] c.s. te veroordelen aan Ghabb te voldoen een bedrag van € 25.000,- wegens de schade die Ghabb heeft geleden als gevolg van de ontbinding c.q. vernietiging van de huurovereenkomst.
4.4
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de conventionele vorderingen van [geïntimeerden] c.s. volledig toegewezen en de reconventionele vorderingen van Ghabb geheel afgewezen, onder veroordeling van Ghabb in de proceskosten.
5.De bevoegdheid van de rechter en het toepasselijke recht
5.1
[geïntimeerden] c.s. zijn woonachtig in Duitsland. Het geschil heeft derhalve internationale aspecten, zodat allereerst moet worden onderzocht of de Nederlandse rechter bevoegd is er kennis van te nemen. Dat is het geval: het geschil betreft een burgerlijke en handelszaak als bedoeld in artikel 1 van Brussel Ibis. Aan het geschil ligt een huurovereenkomst ten grondslag In die huurovereenkomst is de Nederlandse rechter bij uitsluiting aangewezen tot kennisneming van geschillen voortvloeiend uit die overeenkomst. Ingevolge artikel 25, eerste lid, van deze verordening is dan ook de Nederlandse rechter bevoegd.
5.2
De huurovereenkomst is gesloten op 14 november 2012. Het op die overeenkomst toepasselijke recht dient derhalve te worden bepaald aan de hand van de Rome I-Verordening. In de huurovereenkomst is het Nederlandse recht van toepassing verklaard. Daarmee is sprake van een rechtskeuze als bedoeld in artikel 3 van de Verordening, zodat op het geschil het Nederlandse recht van toepassing is.
6.De motivering van de beslissing in hoger beroep
6.1
Ghabb is in hoger beroep gekomen van het bestreden vonnis onder aanvoering van acht grieven (genummerd I tot en met VIII). Grief I is hiervoor (zie 3.1) reeds aan de orde gekomen.
6.2
Het hof stelt voorop dat Ghabb geen grieven heeft gericht tegen de oordelen van de kantonrechter:
a) dat het Aanhangsel moet worden gezien als een onderdeel van de huurovereenkomst (rov. 5.5),
a) dat het Aanhangsel moet worden gezien als een onderdeel van de huurovereenkomst (rov. 5.5),
b) dat één van de voorwaarden van de Leegstandwet niet in acht is genomen, maar dat dit niet leidt tot nietigheid van de huurovereenkomst doch tot een reguliere huurovereenkomst waarop de Leegstandswet niet van toepassing is (rov 5.7 t/m 5.9),
c) dat partijen derhalve rechtsgeldig een huurovereenkomst zijn aangegaan voor de duur van 48 maanden en dat in beginsel Ghabb de huur tot het einde van de overeengekomen duur dient te voldoen (rov. 5.10), en
d) dat de huurovereenkomst niet is beëindigd door wederzijds goedvinden (rov.5.11).
Het hof gaat daarom ook in hoger beroep van een en ander uit.
c) dat partijen derhalve rechtsgeldig een huurovereenkomst zijn aangegaan voor de duur van 48 maanden en dat in beginsel Ghabb de huur tot het einde van de overeengekomen duur dient te voldoen (rov. 5.10), en
d) dat de huurovereenkomst niet is beëindigd door wederzijds goedvinden (rov.5.11).
Het hof gaat daarom ook in hoger beroep van een en ander uit.
6.3
In de
grieven III, IV en V, gezien in samenhang met de daarop gegeven toelichtingen, komt Ghabb op tegen de verwerping door de kantonrechter van haar beroep op dwaling. Ghabb heeft aan dat beroep het volgende ten grondslag gelegd.
[geïntimeerden] c.s. hebben bij het aangaan van de overeenkomst niet aan Ghabb meegedeeld dat het bestemmingsplan geen opvang voor honden toestond. Zij hebben ook niet meegedeeld dat zij een overbruggingskrediet hadden afgesloten dat al een aantal malen was verlengd en dat sprake was van een achterstand in de betalingsverplichtingen op dat krediet, zodat viel te voorzien dat [geïntimeerden] c.s. niet in staat zouden zijn om gedurende de volledige huurperiode het huurgenot te verschaffen.
Indien [geïntimeerden] c.s. een en ander wel aan Ghabb zouden hebben meegedeeld, zou Ghabb de huurovereenkomst niet zijn aangegaan, omdat [C] dan geen perspectief zou hebben gehad op het opzetten van een bloeiende onderneming in de opvang van honden (Deense doggen), zoals haar voor ogen stond. Omdat [geïntimeerden] c.s. er bekend mee waren dat het de bedoeling van [C] was om in het gehuurde (tevens) een dergelijk bedrijf uit te gaan oefenen, hadden zij Ghabb over voormelde punten dienen te informeren.
grieven III, IV en V, gezien in samenhang met de daarop gegeven toelichtingen, komt Ghabb op tegen de verwerping door de kantonrechter van haar beroep op dwaling. Ghabb heeft aan dat beroep het volgende ten grondslag gelegd.
[geïntimeerden] c.s. hebben bij het aangaan van de overeenkomst niet aan Ghabb meegedeeld dat het bestemmingsplan geen opvang voor honden toestond. Zij hebben ook niet meegedeeld dat zij een overbruggingskrediet hadden afgesloten dat al een aantal malen was verlengd en dat sprake was van een achterstand in de betalingsverplichtingen op dat krediet, zodat viel te voorzien dat [geïntimeerden] c.s. niet in staat zouden zijn om gedurende de volledige huurperiode het huurgenot te verschaffen.
Indien [geïntimeerden] c.s. een en ander wel aan Ghabb zouden hebben meegedeeld, zou Ghabb de huurovereenkomst niet zijn aangegaan, omdat [C] dan geen perspectief zou hebben gehad op het opzetten van een bloeiende onderneming in de opvang van honden (Deense doggen), zoals haar voor ogen stond. Omdat [geïntimeerden] c.s. er bekend mee waren dat het de bedoeling van [C] was om in het gehuurde (tevens) een dergelijk bedrijf uit te gaan oefenen, hadden zij Ghabb over voormelde punten dienen te informeren.
6.4
[geïntimeerden] c.s. hebben ontkend dat zij wisten dat het de bedoeling van [C] was om in het gehuurde (ook) een onderneming in de opvang van honden op te zetten. Verder hebben zij aangevoerd dat zij er niet bekend mee waren dat het bestemmingsplan dat niet toestond. Zij hebben zich op het standpunt gesteld dat op Ghabb een eigen onderzoeksplicht rustte. Met betrekking tot de overbruggingslening hebben zij gesteld dat dit niet iets is dat een huurder aangaat en dat als Ghabb haar betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst zou zijn nagekomen, [geïntimeerden] c.s. ook hun verplichting tot het verstrekken van het genot van het gehuurde voor de overeengekomen duur van de huurovereenkomst hadden kunnen nakomen. De problemen met de financiering zijn volgens [geïntimeerden] c.s. juist ontstaan doordat Ghabb haar huurbetalingsverplichtingen niet meer nakwam.
6.5
Ter onderbouwing van hun stelling dat het bij het aangaan voor [geïntimeerden] c.s. kenbaar was dat [C] in het gehuurde een bedrijf in de opvang voor honden (Deense doggen) wilde gaan opzetten, heeft Ghabb zich beroepen op een e-mail van 17 oktober 2012 van haar aan 123 Wonen waarin zij haar belangstelling voor de huur van het pand kenbaar maakte. In die e-mail schrijft Ghabb dat zij woonruimte zoekt voor een vriendin van de familie en haar drie kinderen en dat zij “een pand [zoekt] waarin zij haar hobby - het fokken en opvangen cq pension bieden voor duitse [hof: kennelijk is bedoeld Deense] doggen- kan uitgroeien naar een zelfstandig bedrijf.”
[geïntimeerden] c.s. hebben tijdens de comparitie in hoger beroep echter verklaard dat zij tijdens een gesprek met [C] gelijk hebben gevraagd naar de honden, dat [C] toen verzekerde dat het slechts om een paar honden zou gaan, maximaal acht honden en dat ze wilde proberen of het fokken met honden iets voor haar was. Volgens [geïntimeerden] c.s. zijn zij toen heel duidelijk geweest dat het hobbymatig houden van honden geen probleem was, maar dat meer dan dat niet mocht. Mr. Ossentjuk heeft namens Ghabb die verklaring niet weersproken. In een reactie daarop heeft hij alleen verklaard dat het met veel minder honden begon, maar dat het aantal honden zich snel uitbreidde.
[geïntimeerden] c.s. hebben tijdens de comparitie in hoger beroep echter verklaard dat zij tijdens een gesprek met [C] gelijk hebben gevraagd naar de honden, dat [C] toen verzekerde dat het slechts om een paar honden zou gaan, maximaal acht honden en dat ze wilde proberen of het fokken met honden iets voor haar was. Volgens [geïntimeerden] c.s. zijn zij toen heel duidelijk geweest dat het hobbymatig houden van honden geen probleem was, maar dat meer dan dat niet mocht. Mr. Ossentjuk heeft namens Ghabb die verklaring niet weersproken. In een reactie daarop heeft hij alleen verklaard dat het met veel minder honden begon, maar dat het aantal honden zich snel uitbreidde.
Bezien in samenhang met de omstandigheid dat zowel in de huurovereenkomst als in het Aanhangsel uitsluitend wordt gesproken over een gebruik van het gehuurde als woning, en dat verder ook niet is gesteld of gebleken dat [C] haar “onderneming” had ingeschreven in de Kamer van Koophandel, staat daarmee voor het hof allerminst vast dat het voor [geïntimeerden] c.s. bij de aanvang van de huurovereenkomst duidelijk moet zijn geweest dat [C] in het verhuurde niet slechts enkele honden wilde opvangen, maar dat zij bedrijfsmatig een hondenopvang wilde gaan exploiteren. Van de juistheid van de stelling dat [geïntimeerden] c.s. daar wel bekend mee waren kan derhalve niet worden uitgegaan en Ghabb heeft daarvan in hoger beroep verder ook geen (voldoende bepaald en gespecificeerd) bewijs aangeboden.
6.6
[geïntimeerden] c.s. hebben verder aangevoerd dat het hun ook niet bekend was dat het gehuurde volgens het bestemmingsplan niet mocht worden gebruikt voor een hondenopvang. Zij hebben er daarbij op gewezen dat zij daar alleen een tuigenmakerij hadden gehad en dat die activiteit nooit een probleem heeft opgeleverd. Ghabb heeft dat niet (gemotiveerd) weerlegd en heeft ook niets aangevoerd waaruit kan blijken dat (ook) die bedrijfsactiviteit in strijd was met het bestemmingsplan en dat [geïntimeerden] c.s. daarmee bekend (moeten) zijn geweest (en daarom hun tuigenmakerij naar Duitsland hebben overgebracht). Ghabb heeft verder geen feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit zou kunnen blijken dat niettemin [geïntimeerden] c.s. ermee bekend waren, althans mee bekend hadden moeten zijn, dat een hondenopvang volgens het bestemmingsplan niet toegestaan zou zijn. Ghabb hebben het gelaten bij een verder niet onderbouwde stelling.
6.7
Het hof gaat er daarmee vanuit (a) dat het voor [geïntimeerden] c.s. bij de aanvang van de huurovereenkomst niet duidelijk was dat [C] als feitelijk gebruiker en onderhuurder daadwerkelijk een (onderneming in de) hondenopvang wilde gaan opzetten en (b) dat het [geïntimeerden] c.s. niet bekend was of bekend moest zijn dat de publiekrechtelijke bestemming van het perceel een opvang van honden, anders dan voor een beperkt aantal honden, niet toeliet.
In die situatie valt niet in te zien dat [geïntimeerden] c.s. Ghabb wel hadden moeten informeren dat een hondenopvang niet was toegestaan.
In die situatie valt niet in te zien dat [geïntimeerden] c.s. Ghabb wel hadden moeten informeren dat een hondenopvang niet was toegestaan.
6.8
Het hof komt ook tot dat oordeel als [geïntimeerden] c.s. er wel rekening mee hadden kunnen houden dat een aanvankelijk beperkte opvang van enkele honden op termijn zou kunnen uitgroeien tot een bedrijfsmatige opvang van honden. Daarbij neemt het hof tot uitgangspunt dat voor de wederpartij van een dwalende bezwaarlijk een gehoudenheid tot het verschaffen van inlichtingen kan worden aangenomen met betrekking tot omstandigheden waarvan zij niet op de hoogte was (HR 17 november 2015; ECLI:NL:HR:2015:3424).
Het hof voegt hieraan toe dat de informatieplicht ook niet zover gaat dat op [geïntimeerden] c.s. de verplichting zou rusten om te onderzoeken of het bestemmingsplan een bedrijfsmatige opvang van honden op het gehuurde toe zou laten. In de situatie dat Ghabb via onderhuur in het gehuurde iets wilde gaan opzetten dat afweek van wat er eerder al had bestaan (een tuigenmakerij), had juist van haar verlangd mogen worden dat zij zelf onderzoek naar de publiekrechtelijke bestemming van het perceel zou hebben gedaan. Niet is gesteld dat Ghabb dat heeft gedaan. De gestelde (wederzijdse) dwaling over de mogelijkheid om in het gehuurde (bedrijfsmatig) een hondenopvang te gaan exploiteren, dient in haar rechtsverhouding tot [geïntimeerden] c.s. derhalve voor rekening van Ghabb te blijven.
6.9
Met betrekking tot het overbruggingskrediet deelt het hof de opvatting van [geïntimeerden] c.s. dat op hen als verhuurders geen verplichting rustte om hun huurder te informeren over de wijze waarop het verhuurde was gefinancierd; dat betreft een de verhuurder persoonlijk betreffende kwestie die de huurder niet aangaat.
Overigens acht het hof ook geenszins aannemelijk gemaakt dat vanwege financieringsproblemen bij het aangaan van de huurovereenkomst al te voorzien was dat [geïntimeerden] c.s. niet in staat zouden zijn om gedurende de looptijd van de huurovereenkomst aan Ghabb het genot van het verhuurde te verschaffen. Het hof acht aannemelijk dat de financieringsproblemen pas zijn toegenomen (en tot een executieveiling hebben geleid) nadat en doordat Ghabb haar huurbetalingsverplichtingen niet na kwam.
Overigens acht het hof ook geenszins aannemelijk gemaakt dat vanwege financieringsproblemen bij het aangaan van de huurovereenkomst al te voorzien was dat [geïntimeerden] c.s. niet in staat zouden zijn om gedurende de looptijd van de huurovereenkomst aan Ghabb het genot van het verhuurde te verschaffen. Het hof acht aannemelijk dat de financieringsproblemen pas zijn toegenomen (en tot een executieveiling hebben geleid) nadat en doordat Ghabb haar huurbetalingsverplichtingen niet na kwam.
6.1
Het beroep op dwaling dient (dus) te worden verworpen. De grieven III, IV en V falen.
6.11
In de
grieven II en VIkomt Ghabb op tegen het oordeel van de kantonrechter dat Ghabb gehouden is om de huurpenningen te betalen tot de einddatum van de huurovereenkomst. Ghabb heeft in dat verband aangevoerd dat medio oktober 2015 duidelijk was dat het verhuurde geveild zou worden en [geïntimeerden] c.s. derhalve niet langer de eigendom daarvan zouden hebben, zodat zij niet meer in staat zouden zijn om het genot van het verhuurde te verschaffen.
grieven II en VIkomt Ghabb op tegen het oordeel van de kantonrechter dat Ghabb gehouden is om de huurpenningen te betalen tot de einddatum van de huurovereenkomst. Ghabb heeft in dat verband aangevoerd dat medio oktober 2015 duidelijk was dat het verhuurde geveild zou worden en [geïntimeerden] c.s. derhalve niet langer de eigendom daarvan zouden hebben, zodat zij niet meer in staat zouden zijn om het genot van het verhuurde te verschaffen.
6.12
Het hof begrijpt, zo nodig onder ambtshalve aanvulling van de rechtsgronden, dat Ghabb daarmee een beroep heeft willen doen op artikel 7:226 BW, dat bepaalt dat bij overgang van de verhuurde zaak de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst, die daarna opeisbaar worden, overgaan op de verkrijger.
[geïntimeerden] c.s. hadden daardoor na de eigendomsoverdracht geen aanspraak meer op de nadien vervallen huurpenningen. Aangezien die eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden op 29 januari 2016, kan [geïntimeerden] c.s. geen aanspraak meer maken op huurpenningen die na 29 januari 2016 opeisbaar zijn geworden.
De stelling van [geïntimeerden] c.s. tijdens de comparitie in hoger beroep, dat in de omstandigheden van het geval een beroep op artikel 7:226 BW Ghabb naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet toekomt, omdat de woning in zo’n erbarmelijke staat was achtergelaten dat het niet meer verhuurd kon worden, faalt. Indien [geïntimeerden] c.s. menen dat zij door de staat waarin het pand is achtergelaten schade hebben geleden, dienen zij die aanspraak in een andere, daarvoor geëigende vorm, geldend te maken, hetgeen zij naar het hof begrijpt ook hebben gedaan.
De stelling van [geïntimeerden] c.s. tijdens de comparitie in hoger beroep, dat in de omstandigheden van het geval een beroep op artikel 7:226 BW Ghabb naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet toekomt, omdat de woning in zo’n erbarmelijke staat was achtergelaten dat het niet meer verhuurd kon worden, faalt. Indien [geïntimeerden] c.s. menen dat zij door de staat waarin het pand is achtergelaten schade hebben geleden, dienen zij die aanspraak in een andere, daarvoor geëigende vorm, geldend te maken, hetgeen zij naar het hof begrijpt ook hebben gedaan.
6.13
De grieven II en VI slagen dus gedeeltelijk. Op het door de kantonrechter aan huurtermijnen toegewezen bedrag dienen 9 termijnen van elk € 988,27 - onweersproken de over 2016 te hanteren huurprijs - in mindering te worden gebracht (de termijnen van
15 februari 2016 tot 15 november 2016).
6.14
Grief VIIis gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de algemene voorwaarden op de huurovereenkomst van toepassing zijn en dat over de niet betaalde huurtermijnen daarom een contractuele rente verschuldigd is van 1% per maand (zoals in die voorwaarden is bepaald). Volgens Ghabb zijn de algemene voorwaarden niet aan haar ter hand gesteld bij het aangaan van de huurovereenkomst en beroept zij zich daarom op de vernietigbaarheid van die voorwaarden.
Die grief faalt. Onderaan de huurovereenkomst heeft Ghabb afzonderlijk getekend voor de ontvangst van de algemene voorwaarden als in de huurovereenkomst bedoeld. Gelet op de bewijsbestemming die aan een schriftelijke huurovereenkomst toekomt, dient daarmee behoudens tegenbewijs als vaststaand te worden aangenomen dat Ghabb de voorwaarden wel heeft ontvangen.
Ghabb heeft haar stelling dat zij de voorwaarden niet heeft ontvangen echter op geen enkele wijze onderbouwd en heeft daar in hoger beroep evenmin (tegen)bewijs van aangeboden. Daarmee dient het er voor te worden gehouden dat Ghabb die voorwaarden wel heeft ontvangen.
6.15
Grief VIIIis een zogenaamde veeggrief waaraan naast de overige grieven geen zelfstandige betekenis toekomt.
7.De slotsom
7.1
De grieven falen, behalve de grieven II en VI, die gedeeltelijk slagen.
Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd, behalve waar het betreft de hoogte van het in hoofdsom aan [geïntimeerden] c.s. toegewezen bedrag. In zoverre zal het bestreden vonnis worden vernietigd en opnieuw recht worden gedaan.
Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd, behalve waar het betreft de hoogte van het in hoofdsom aan [geïntimeerden] c.s. toegewezen bedrag. In zoverre zal het bestreden vonnis worden vernietigd en opnieuw recht worden gedaan.
7.2
Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal het hof Ghabb in de kosten van het hoger beroep veroordelen. Het salaris advocaat zal daarbij worden bepaald op basis van het in hoofdsom toewijsbare bedrag.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] c.s zullen worden vastgesteld op € 314,- aan griffierecht en € 2.148,- aan salaris advocaat (2 punten x tarief II).
8.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Groningen van 12 april 2016, behalve voor zover het betreft de hoogte van het in hoofdsom aan [geïntimeerden] c.s toegewezen bedrag, vernietigt dit vonnis in zoverre en doet opnieuw recht:
veroordeelt Ghabb om tegen kwijting aan [geïntimeerden] c.s. te betalen € 19.213,05, vermeerderd met de contractuele rente ad 1% per maand over dat bedrag vanaf de contractuele vervaldatum van iedere huurtermijn tot de dag der algehele voldoening;
veroordeelt Ghabb in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. vastgesteld op € 314,- voor verschotten en op € 2.148,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
veroordeelt Ghabb in de nakosten, begroot op € 157,--, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,-- in geval Ghabb niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;
verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mr. O.E. Mulder, mr. H. de Hek en mr. D.H. de Witte en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
22 mei 2018.