ECLI:NL:GHARL:2018:3558

• Datum uitspraak: 17 april 2018
• Publicatiedatum: 17 april 2018
• Zaaknummer: 17/00508
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: G.B.A. Brummer
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waardebepaling twee-onder-een-kap woning te Emmen

Belanghebbende is eigenaar van een twee-onder-een-kap woning te Emmen, waarvan de WOZ-waarde per 1 januari 2015 voor het jaar 2016 door de heffingsambtenaar is vastgesteld op €223.000. Belanghebbende betwist deze waarde en stelt dat de waardestijging ten opzichte van het voorgaande jaar te hoog is en dat de zonnepanelen niet in de waardebepaling meegenomen mogen worden.

De rechtbank Noord-Nederland verklaarde het beroep van belanghebbende ongegrond. In hoger beroep heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden het taxatierapport van de heffingsambtenaar, inclusief de gebruikte referentieobjecten en waarderingsmatrices, beoordeeld. Het hof achtte het referentieobject aan de [a-straat] 21 zeer geschikt en vond dat de heffingsambtenaar voldoende rekening had gehouden met verschillen in grootte en inhoud.

Het hof verwierp het argument van belanghebbende over de waardestijging en stelde dat de waarde voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald op basis van de feiten en omstandigheden rond de waardepeildatum. Ook achtte het hof de zonnepanelen terecht meegenomen in de waardebepaling, aangezien deze duurzaam ter plaatse blijven en als onroerend goed moeten worden aangemerkt.

Op grond van deze overwegingen verklaarde het hof het hoger beroep ongegrond en bevestigde de waarde van €223.000. Er werd geen vergoeding van griffierecht of proceskosten toegewezen.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €223.000 bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

nummer 17/00508

uitspraakdatum:
17 april 2018

Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 30 maart 2017, nummer LEE 16/2942, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Emmen (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 27 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015 voor het jaar 2016 vastgesteld op € 223.000.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waardebeschikking gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 maart 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, gelegen te [Z] . De onroerende zaak is een twee-onder-een-kap woning, bouwjaar 1995, met een aangebouwde garage en in het jaar 2014 aangebrachte 20 niet-geïntegreerde zonnepanelen. De inhoud is circa 570 m3 en de kaveloppervlakte is 306 m2.

2.2.

Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 9 augustus 2016 door taxateur ing. [A] . [A] heeft daarin de waarde per waardepeildatum 1 januari 2015 getaxeerd op € 223.00.

Aan de waardebepaling zijn in het taxatierapport de marktgegevens van de volgende woningen ten grondslag gelegd:

1. [a-straat] 21 te [Z] , perceel 305 m2, inhoud hoofdgebouw 404 m3, bouwjaar 1995, met aanbouw, garage, berging en overkapping. Deze woning is op 16 mei 2014 verkocht voor € 210.000;

2. [b-straat] 23 te [Z] , perceel 305 m2, inhoud hoofdgebouw 487 m3, bouwjaar 1996, met garage. Deze woning is op 16 augustus 2013 verkocht voor € 172.500; en

3. [c-straat] 32 te [B] , perceel 310 m2, inhoud hoofdgebouw 517 m3, bouwjaar 1993, met tuinhuis. Deze woning is op 16 december 2014 verkocht voor een bedrag van € 228.500.

2.3.

Tot het taxatierapport van de heer [A] behoren twee matrices. In één daarvan is alleen het referentieobject [a-straat] 21 opgenomen. Deze matrix luidt, voor zover relevant, als volgt:

Object

Opp in m2

Grondprijs per m2

Totale grondwaarde

Inhoud hoofd-gebouw

Prijs per m3

Totale waarde hoofd-gebouw

Bijge-bouwen

Totale waarde bijge-bouwen

Getaxeer-de waarde

[a-straat] 27

306

€ 145

€ 44.370

570

€ 294

€ 167.580

G

€ 15.000

€ 226.950

Prijs per m3 op basis van de referenties € 294,20

€ 167.694

€ 227.064

[a-straat] 21

305

€ 145

€ 44.225

404

€ 344

€ 138.976

A, G, B, O

€ 24.810

€ 208.011

3. Geschil

3.1.

In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum te hoog is vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. Voor zijn standpunt voert belanghebbende onder meer aan dat de waardestijging ten opzichte van de voor het vorige kalenderjaar vastgestelde waarde van 11,5 percent, vergeleken met de waardestijging van de woning aan de [a-straat] 29 (het andere woonhuis van de twee-onder-een-kap) van 3 percent, te hoog is. Ook is belanghebbende van mening dat in de waardevaststelling voor de Wet WOZ de zonnepanelen niet in aanmerking mogen worden genomen. In hoger beroep concludeert belanghebbende niet tot een concrete waarde.

3.3.

De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4.

Beide partijen hebben aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). Bij het bepalen van de in die wetsbepaling bedoelde waarde moet worden uitgegaan van de verkoop van het object, vrij opleverbaar, aan de meestbiedende gegadigde, die het object in de staat waarin dit zich bevindt wil verwerven voor de bestemming die hem goeddunkt (vgl. HR 22 april 1981, nr. 20 339, BNB 1981/175).

4.2.

De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.

4.3.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde taxatie, de daarbij behorende matrices en zijn toelichting daarop ter zitting de door hem verdedigde waarde aannemelijk gemaakt. Het Hof neemt hierbij het volgende in aanmerking.

4.4.

Niet in geschil is dat de woning aan [a-straat] 21 een uitermate geschikt referentieobject is. Met het verschil in grootte heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof voldoende rekening gehouden door een lagere prijs per m3 voor de onroerende zaak te hanteren dan voor [a-straat] 21. Het Hof constateert dat belanghebbende verder niets heeft opgemerkt over het taxatierapport of over de daarbij behorende matrices. Hetgeen hij wel stelt, namelijk zijn opmerking over [a-straat] 29, is, naar de gemachtigde van belanghebbende ter zitting van het Hof heeft verklaard, enkel bedoeld om de waardevaststelling van de onroerende zaak in twijfel te trekken. Dit doet evenwel niets af aan de bevindingen in het taxatierapport van [A] en de daarbij behorende matrices. Dit geldt ook voor hetgeen belanghebbende stelt over de waardestijging ten opzichte van het vorige kalenderjaar. De vorige waardevaststelling is niet relevant. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend.

4.5.

Voor de waarde die aan de zonnepanelen kan worden toegekend, is in het taxatierapport een bedrag van € 3.000 gerekend. Belanghebbende betwist de hoogte van dit bedrag niet. Daargelaten dat het Hof op basis van de onder 2.3 vermelde matrix, waaruit een waarde van € 227.000 blijkt, aannemelijk acht dat de waarde van de onroerende zaak ook zonder zonnepanelen op ten minste € 223.000 kan worden vastgesteld, is het Hof van oordeel dat de zonnepanelen terecht zijn meegenomen. De gemachtigde van belanghebbende heeft desgevraagd ter zitting van het Hof verklaard dat de zonnepanelen naar aard en inrichting bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven zolang als belanghebbende in de onroerende zaak woont. De zonnepanelen moeten daarom als onroerend worden aangemerkt. De (technische) mogelijkheid dat belanghebbende bij verhuizing de zonnepanelen meeneemt, is niet relevant.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.

De beslissing is op 17 april 2018 in het openbaar uitgesproken.

De griffier De voorzitter,

(K. de Jong-Braaksma) (G.B.A. Brummer)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 18 april 2018

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.