ECLI:NL:GHARL:2018:2534

• Datum uitspraak: 20 maart 2018
• Publicatiedatum: 19 maart 2018
• Zaaknummer: 17/00703
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.A.V. Boxem; M.G.J.M. van Kempen; A. van Dongen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake overdrachtsbelasting en maatstaf van heffing bij uitgestelde levering van onroerende zaak

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 20 maart 2018 uitspraak gedaan in het hoger beroep van [X] B.V. tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland. De zaak betreft de vraag of een vergoeding van € 600.000 voor uitgestelde levering van een onroerende zaak onderdeel uitmaakt van de maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting. De belanghebbende had op 2 maart 2016 een bedrag van € 2.704.086 aan overdrachtsbelasting voldaan, maar maakte bezwaar tegen de voldoening van de overdrachtsbelasting over de vergoeding voor de uitgestelde levering. De rechtbank had het beroep van de belanghebbende ongegrond verklaard, waarna de belanghebbende in hoger beroep ging.

Het Hof oordeelde dat de vergoeding voor de uitgestelde levering wel degelijk tot de maatstaf van heffing behoort, omdat deze vergoeding is overeengekomen in de koopovereenkomst en de waarde van de onroerende zaak op het moment van levering beïnvloedt. De belanghebbende had het recht om de levering uit te stellen, maar dit ging gepaard met een vergoeding die de verkoper eiste vanwege de onderrentabiliteit van de onroerende zaak. Het Hof concludeerde dat de vergoeding van € 600.000 als een tegenprestatie moet worden gezien en dat deze dus belast is met 6% overdrachtsbelasting. Het hoger beroep van de belanghebbende werd ongegrond verklaard, en het Hof zag geen aanleiding voor vergoeding van griffierecht of proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 17/00703

uitspraakdatum:
20 maart 2018

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] B.V. te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 6 juni 2017, nummer AWB 16/5763, in het geding tussen belanghebbende en

de
inspecteur van de
Belastingdienst/Kantoor Leeuwarden (hierna: de Inspecteur)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

Belanghebbende heeft op 2 maart 2016 op aangifte een bedrag van € 2.704.086 aan overdrachtsbelasting voldaan. Tegen deze voldoening op aangifte heeft belanghebbende bezwaar gemaakt.

1.2.

De Inspecteur heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 januari 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Op 1 september 2015 heeft belanghebbende een koopovereenkomst gesloten, inhoudende de koop van een perceel met opstallen, gelegen aan de [a-straat 1] te [A] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak bestaat uit grond en verschillende opstallen, die deels zijn verhuurd en deels ontwikkeld werden of ontwikkelpotentieel hadden. De realisatie van appartementen had reeds een aanvang genomen.

2.2.

Partijen zijn een koopprijs overeengekomen van € 44.175.000, exclusief een nader vast te stellen verhoging voor verhuurkosten ten behoeve van twee huurders en het realiseren van appartementen. De levering is bepaald op 1 december 2015.

2.3.

In artikel 1 van de koopovereenkomst is het volgende bepaald:

“
1. Omzetbelasting & overdrachtsbelasting, kosten, verhoging koopsom

1. De overdrachtsbelasting berekend over de als grondslag geldende waarde van het Verkochte, vermeerderd of verminderd als bepaald in de Wet op belastingen van rechtsverkeer, is voor rekening van koper.

2. Verkoper verklaart voor wat betreft het Verkochte dat hij ondernemer is in de zin van de Wet op de Omzetbelasting 1968. Partijen kwalificeren de levering van het Verkochte als een levering van een algemeenheid van goederen waarop artikel 37 d van de Wet op de Omzetbelasting van toepassing is. In het geval dat artikel 37 d van de Wet op de Omzetbelasting niet van toepassing blijkt te zijn, verklaart Verkoper hierbij dat de levering van het Verkochte niet van rechtswege belast wordt met Omzetbelasting.

3. Alle kosten, rechten en overdrachtsbelasting ter zake van deze koopovereenkomst alsmede de kosten van eigendomsoverdracht zijn voor rekening van koper.

4. De kosten voor het doorhalen van (hypothecaire) inschrijvingen zijn voor rekening van verkoper.

5. Koper erkent en aanvaardt dat de kosten die verkoper vanaf 12 augustus 2015 heeft gemaakt (i) ten gunste van de verhuur van het verkochte aan [B] en [C] en (ii) ten gunste van de in het B-gebouw te realiseren appartementen, bij de koopsom zullen worden opgesteld en op de datum van levering door koper aan verkoper voldaan zullen worden. Verkoper zal koper informeren over de te maken kosten en om de viertien [sic] dagen een geactualiseerd kostenoverzicht produceren en aan koper toezenden.

6. Koper heeft het recht de levering met ten hoogste één maand uit te stellen, dus van uiterlijk 1 december 2015 tot uiterlijk 1 januari 2016, door betaling van tweehonderdduizend euro aan verkoper uiterlijk op 1 december 2015. Koper heeft het recht, om na gebruikmaking van het hiervoorbedoelde recht, de levering voor de tweede keer met één maand uit te stellen, derhalve tot 1 februari 2016, door betaling van nogmaals tweehonderdduizend euro aan Verkoper, uiterlijk op 1 januari 2016. Koper heeft het recht om na gebruikmaking van voorenbedoelde twee rechten, de levering voor de derde keer met één maand uit te stellen, derhalve tot 1 maart 2016, door betaling van nogmaals tweehonderdduizend euro aan Verkoper, uiterlijk op 1 februari 2016.”

2.4.

Op 29 februari 2016 is de akte van levering door partijen getekend. De verhoging van de koopprijs met de kosten voor de verhuur en het realiseren van appartementen wordt daarbij vastgesteld op € 293.114. Doordat belanghebbende de levering drie maal heeft uitgesteld is zij daarvoor een bedrag van € 600.000 aan verkoper verschuldigd. Voor de berekening van de verschuldigde overdrachtsbelasting gaat de notaris in de akte van levering uit van een totale tegenprestatie van € 45.068.100, te weten de koopprijs inclusief de verhuurkosten van € 293.114 en de vergoeding van € 600.000 voor de uitgestelde levering.

2.5.

Na de voldoening van de overdrachtsbelasting heeft belanghebbende op 23 maart 2016 (op het bezwaarschrift is abusievelijk 2015 in plaats van 2016 vermeld) een bezwaarschrift ingediend tegen de voldoening op aangifte van overdrachtsbelasting tot een bedrag van € 36.000, zijnde 6% van de vergoeding van € 600.000 voor de uitgestelde levering. Het bezwaar van belanghebbende ziet niet op de overdrachtsbelasting die is voldaan over het gedeelte van de koopsom voor een bedrag van € 44.468.114.

3. Geschil

3.1.

In geschil is het antwoord op de vraag of de vergoeding van € 600.000 voor de uitgestelde levering onderdeel is van de maatstaf van heffing als bedoeld in artikel 9, eerste lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: WBR).

3.2.

De Inspecteur beantwoordt deze vraag bevestigend, belanghebbende ontkennend. Niet in geschil is dat, indien de vraag bevestigend moet worden beantwoord, de € 600.000 belast is met 6% overdrachtsbelasting (€ 36.000).

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 9, eerste lid, van de WBR wordt de overdrachtsbelasting berekend over de waarde van de onroerende zaak waarop de verkrijging betrekking heeft, waarbij de waarde ten minste gelijk is aan die van de tegenprestatie. Onder de tegenprestatie moet worden verstaan de prestatie waartoe de verkrijger zich bij de aan de overdracht ten grondslag liggende obligatoire overeenkomst heeft verbonden ter verkrijging van het goed of, met andere woorden, hetgeen de verkrijger krachtens die obligatoire overeenkomst voor de prestatie van zijn wederpartij, de levering, is verschuldigd (vgl. Hoge Raad 18 maart 1992, nr. 27.466, BNB 1992/196).

4.2.

Partijen hebben in de koopovereenkomst afgesproken dat belanghebbende de onroerende zaak op 1 december 2015 zou afnemen en de koopsom op die datum aan de verkoper zou voldoen. De omvang van de tegenprestatie (de koopsom) was afgestemd op een levering per 1 december 2015. In de overeenkomst is verder afgesproken dat belanghebbende het recht had de leveringsdatum (uiteindelijk) uit te stellen naar 1 maart 2016. Hiervoor was een vergoeding van € 600.000 verschuldigd.

4.3.

Belanghebbende heeft gesteld dat de verkoper die vergoeding eiste vanwege onderrentabiliteit van de onroerende zaak. Het gedeelte van de onroerende zaak dat in ontwikkeling was of nog ontwikkeld moest worden leverde in de periode van uitstel geen rendement op en de verkoper wilde hiervoor een vergoeding. Het Hof acht deze uitleg aannemelijk.

4.4.

Dit betekent echter niet dat, zoals belanghebbende stelt, de vergoeding om die reden niet tot de maatstaf van heffing als bedoeld in artikel 9, eerste lid, van de WBR behoort, omdat de vergoeding als een rentevergoeding moet worden gezien. Het Hof acht het, gelet op het feit dat de onroerende zaak (deels) een ontwikkellocatie was, aannemelijk dat de verkoper van mening was dat de onroerende zaak op 1 maart 2016 meer waard was dan op 1 december 2015. Immers, de onderrentabiliteit van de ontwikkelperiode zou dan drie maanden langer voor rekening komen van verkoper. Die waardestijging van de onroerende zaak bij een levering per 1 maart 2016 wilde de verkoper terugzien in de hoogte van de tegenprestatie en belanghebbende was bereid die hogere tegenprestatie te betalen. Onder die omstandigheden moet de vergoeding die is betaald voor uitstel van een levering naar ’s Hofs oordeel reeds om die reden tot de maatstaf van heffing worden gerekend.

4.5.

Belanghebbende heeft het Hof verzocht te bepalen dat de Inspecteur belastingrente vergoedt. Dit verzoek stuit, wat er verder van zij, reeds af op bovenstaand oordeel dat de € 36.000 overdrachtsbelasting door belanghebbende terecht op aangifte is voldaan.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. M.G.J.M. van Kempen en mr. A. van Dongen, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.

De beslissing is op
20 maart 2018 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(E.D. Postema) (R.A.V. Boxem)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 20 maart 2018

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.