ECLI:NL:GHARL:2018:1397

• Datum uitspraak: 13 februari 2018
• Publicatiedatum: 13 februari 2018
• Zaaknummer: 200.197.923/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: W.P.M. ter Berg; D.H. de Witte; I.F. Clement
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur woonruimte en medehuurder; bewijs van huurovereenkomst en huurprijs

In deze zaak, die voor het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden diende, betreft het een hoger beroep in een huurgeschil. De appellant, die als medehuurder wordt aangemerkt, heeft in eerste aanleg verloren en is veroordeeld tot ontruiming van de gehuurde woonruimte en betaling van achterstallige huur. De appellant betwist de hoogte van de huurprijs en stelt dat er een nieuwe huurovereenkomst is gesloten met een lagere huurprijs. Het hof heeft de feiten en eerdere vonnissen in acht genomen, waaronder de huurovereenkomst die op 9 mei 2011 is gesloten. De appellant was destijds de enige bestuurder van de stichting die als huurder was aangemerkt. Het hof oordeelt dat de appellant, ondanks dat de huurovereenkomst op naam van de stichting stond, ook als huurder kan worden aangemerkt. Het hof concludeert dat er geen bewijs is geleverd voor de stelling van de appellant dat er een nieuwe huurovereenkomst is gesloten met een lagere huurprijs. De grieven van de appellant falen, en het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter, met uitzondering van de verminderde eis van de geïntimeerde. De kosten van de procedure worden toegewezen aan de geïntimeerde.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.197.923/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 4676075 / MC EXPL 15-14223)

arrest van 13 februari 2018

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
[appellant] ,

advocaat: mr. R.F. Ronday, kantoorhoudend te Mijdrecht,

tegen

Wortelboer Holding B.V.,

gevestigd te Laren,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna:
Wortelboer ,

advocaat: mr. H.L. Thiescheffer, kantoorhoudend te Leeuwarden.

1. Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van

2 maart 2016 en 27 juli 2016 die de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, heeft gewezen.

2. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 26 september 2017 hier over.

Ingevolge dat arrest is op 9 januari 2018 een comparitie van partijen gehouden. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt. Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd.

3. De vaststaande feiten

3.1

Ingaande 9 mei 2011 is een huurovereenkomst gesloten terzake van de woonruimte aan de [a-straat] 141C te [B] .

3.2

In de huurovereenkomst is opgenomen:

"ONDERGETEKENDEN:

De heer [C] (…) hierna te noemen verhuurder '

EN

Stichting Giek Zeven

De bewoner is de heer [appellant]

(…)

(indien van toepassing, zowel ieder afzonderlijk als gezamenlijk), hierna te noemen 'huurder'.

ZIJN OVEREENGEKOMEN

(…)

4.1

Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit

- de huurprijs

(…)

4.4

Per betaalperiode van één maand bedraagt

- de huurprijs inclusief stoffering/meubilering/overige inventaris/

intern onderhoud €. 1000,00

3.3

[appellant] was destijds enig bestuurder van de stichting Giek Zeven.

3.4

Bij brief van 24 augustus 2011 heeft Woonhuis Holland O/G BV in haar

hoedanigheid van beheerder van de woonruimte het navolgende aan [appellant] geschreven;

"Betreft: Huurderverklaring

Hierbij verklaren wij, Woonhuis Holland O/G-Beheerder van O. [a-straat] 141C,

dat u de hoofdbewoner bent van de [a-straat] 141C te [B] .

Tevens bevestigen wij dat u privé een huur betaald van €500,- exclusief gas water en

electra maar inclusief inboedel.

(…)"

3.5

In haar brief van 1 oktober 2012 heeft Woonhuis Holland O/G BV aan [appellant] geschreven:

"Naar aanleiding van uw verzoek, verklaren wij hierbij dat u maandelijks een bedrag van

€ 500,- aan huur betaald."

3.6

Bij brief van 15 oktober 2015 aan de beheerder van de woning in kwestie heeft [D] geschreven:

"Zoals gevraagd verklaar ik hierbij dat ik de huur van Dhr. [appellant] voldaan heb voor de maanden: Augustus, september, oktober, november en december 2012 alsmede januari 2013. Dit heb ik betaald in 3 termijnen te weten:

18 september 2012 ad €.1000,-

15 november 2012 ad €.2000,-

25 februari 2013 ad €.3000,-"

3.7

Stichting Giek Zeven is op 13 oktober 2011 ontbonden.

4. Het geschil, de beslissing in eerste aanleg en de vordering in hoger beroep

4.1

Wortelboer heeft in eerste aanleg kort samengevat gevorderd de huurovereenkomst ontbonden te verklaren met veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde en betaling van de achterstallige huur ad € 20.990,72 (berekend tot 1 januari 2016) en de nadien tot de datum van ontruiming verschuldigde huur, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente en met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

4.2

De kantonrechter heeft bij vonnis van 27 juli 2016 de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld tot ontruiming en betaling van de tot ontruimingsdatum verschuldigde huur/gebruiksvergoeding met veroordeling van [appellant] in de kosten van de procedure.

4.3

[appellant] vordert in hoger beroep vernietiging van dat vonnis en, alsnog, afwijzing van de door Wortelboer ingestelde vorderingen met veroordeling van Wortelboer in de kosten van de procedure in beide instanties.

5. De beoordeling van de grieven en de vordering

5.1

De memorie van grieven bevat een tweetal grieven. De eerste grief richt zich tegen het feit dat de kantonrechter [appellant] heeft aangemerkt als partij bij de (oorspronkelijke) huurovereenkomst en hem hoofdelijk aansprakelijk heeft geoordeeld voor de huurprijs van € 1.000,- per maand. De tweede grief richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurprijs € 1.000,- en niet € 500,- per maand bedroeg.

[appellant] mede-huurder

5.2

In
grief 1 voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte zowel de stichting Giek Zeven als [appellant] als huurder heeft aangemerkt. Met instemming van Wortelboer was de stichting Giek Zeven namelijk huurder geworden. Het gehuurde werd feitelijk ook niet slechts als woonruimte, maar tevens als kantoorruimte gebruikt.

5.3

Het hof oordeelt als volgt. In de (hiervoor onder 3.1 genoemde) huurovereenkomst zijn de stichting Giek Zeven en [appellant] "
zowel ieder afzonderlijk als gezamenlijk" aangemerkt als huurder. De tekst van de overeenkomst wijst [appellant] dus als (mede)huurder aan. [appellant] heeft verklaard dat hij de huurovereenkomst op naam van de stichting Giek Zeven wilde hebben. Mevrouw [E] , die optrad namens de beheerder van de woning in kwestie, heeft tijdens de comparitie van partijen in eerste aanleg op 28 juni 2016 bevestigd dat [appellant] de huurovereenkomst op naam van de stichting wilde hebben en dat om die reden de overeenkomst is opgesteld zoals deze door partijen is getekend. Niet in geschil is dat [appellant] van meet af aan bewoner was van het gehuurde. Het feit dat [appellant] , om welke reden dan ook, de huurovereenkomst op naam van de stichting wilde hebben verklaart waarom de stichting (mede) als huurder in de overeenkomst is vermeld, maar sluit niet uit dat [appellant] , als feitelijke bewoner, ook als huurder werd aangemerkt. Dat spoort voorts met de feitelijke situatie dat de woonruimte aan [appellant] in gebruik is gegeven, het gehuurde (overwegend) als woonruimte werd gebruikt en [appellant] feitelijk gebruiker van de woonruimte werd. In dit licht bezien is niet vreemd dat [appellant] in de tekst van de huurovereenkomst ook als huurder werd aangemerkt. De huurovereenkomst en de wijze waarop daaraan uitvoering is gegeven vormen dan ook afdoende bewijs van het feit dat [appellant] , naast de stichting, (mede)huurder was. Tegenbewijs is door [appellant] niet aangeboden. Grief 1 faalt.

Nieuwe huurovereenkomst

5.4

In
grief 2 voert [appellant] aan dat hij per 24 augustus 2011 een nieuwe huurovereenkomst heeft gesloten met Wortelboer inhoudende huur van hetzelfde pand, maar nu voor een huur van € 500,- per maand. Indien deze stelling van [appellant] juist is geldt dat de grondslag onder de vorderingen van Wortelboer, te weten een overeengekomen huurprijs van € 1.000,- per maand, per 24 augustus 2011 niet (meer) juist is en dus geen basis voor toewijzing van de vorderingen kan zijn. De besproken stelling is daarom aan te merken als een bevrijdend verweer. Stelplicht en bewijslast bij een dergelijk verweer rusten op degene die het voert, [appellant] derhalve.

5.5

Ten bewijze van de juistheid van zijn stelling heeft [appellant] zich beroepen op de hiervoor (onder 3.4 en 3.5) weergegeven inhoud van de brieven van Woonhuis Holland O/G aan hem van 24 november 2011 en 1 oktober 2012. Volgens [appellant] staat daarin dat hij de enige huurder is en dat de huurprijs € 500,- per maand is gaan bedragen ingaande

24 augustus 2011. Wortelboer heeft de juistheid van die uitleg weersproken. Overgelegd is daartoe (als productie 7 bij memorie van antwoord) een verklaring van de hiervoor al genoemde mevrouw [E] . Haar verklaring houdt het volgende in. De brief van

24 augustus 2011 is opgesteld omdat [appellant] een verklaring wilde hebben waarin stond dat hij woonachtig was aan het adres [a-straat] 141C te [B] en dat hij een deel van de huur privé voldeed. [appellant] had die verklaring nodig om zichzelf en zijn zoon te kunnen inschrijven bij de gemeente Loosdrecht en dat bewijs van inschrijving heeft [appellant] later ook aan [E] gegeven. De verklaring van 1 december 2012 is opgesteld omdat [appellant] deze zei nodig te hebben om bij de gemeente te kunnen aantonen dat hij nog steeds woonachtig was op het adres [a-straat] 141C te [B] .

5.6

De beide brieven vermelden niets over het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst en verlaging van de huurprijs naar € 500,- per maand. In die brieven is niet meer vermeld dan dat [appellant] € 500,- per maand aan huur betaalt. In de brief van

24 augustus 2011 is daaraan zelfs nog toegevoegd "in privé", welke twee woorden toch niet noodzakelijk zouden zijn als van een zakelijk deel van de huur, zoals [appellant] stelt, geen sprake meer was. Daarbij komt dat de uitleg die [appellant] geeft aan beide brieven gemotiveerd weersproken wordt door de verklaring van [E] . Anders dan [appellant] stelt bewijzen beide brieven alléén de gestelde nieuwe huurovereenkomst dan ook niet. De stelling van [appellant] - dat er een nieuwe huurovereenkomst is gesloten met een huurprijs van € 500,- per maand - strookt ook niet met de feitelijke gang van zaken. Immers, ook na 24 augustus 2011 heeft [appellant] meer huur betaald dan € 500,- per maand. Over geheel 2011 heeft [appellant] een huur betaald van € 1.000,- per maand en in 2012 heeft hij 8 keer een maandhuur betaald van € 1.000,-. Indien alle huurbetalingen over 2011, 2012 en 2013 worden bezien heeft [appellant] over het geheel genomen meer betaald dan € 500,- per maand. Dit wordt ook bevestigd door de verklaring van [D] zoals opgenomen in diens brief van 15 oktober 2015 (zie hiervoor onder 3.6). Bij deze stand van zaken ligt het op de weg van [appellant] (aanvullend) bewijs bij te brengen van zijn stelling dat een nieuwe huurovereenkomst is gesloten. Bewijs is door hem echter niet aangeboden. Van het bestaan van een nieuwe huurovereenkomst kan om deze reden niet worden uitgegaan. Grief 2 faalt.

Vermindering van eis

5.7

De kantonrechter heeft [appellant] veroordeeld tot betaling van de (tot 1 januari 2016 berekende) hoofdsom van € 20.990,72 vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag

vanaf 3 november 2015 tot de voldoening, "
alsmede zoveel maal € 1.074,80 per maand als er maanden verlopen vanaf 1 januari 2016 tot de dag der ontruiming". Ter comparitie in hoger beroep heeft Wortelboer de eis in zoverre verminderd dat geen aanspraak meer gemaakt wordt op de huurpenningen over de periode van 1 januari 2016 tot de dag van de ontruiming (24 augustus 2016). In zoverre zal het vonnis van de kantonrechter worden vernietigd.

Proceskosten

5.8

[appellant] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure.

6. De slotsom

6.1

De grieven falen, zodat het bestreden vonnis, behoudens op het punt van de verminderde eis, moet worden bekrachtigd.

6.2

Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen, het incident daaronder begrepen.

6.3

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Wortelboer zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 1.957,-

- salaris advocaat € 2.948,- (hoofdzaak: 2 punten x tarief III; incident: 1 punt x tarief I)

7. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere van 27 juli 2016, behoudens dat deel van het dictum dat luidt "
alsmede zoveel maal € 1.074,80 per maand als er maanden verlopen vanaf 1 januari 2016 tot de dag der ontruiming", vernietigt dit vonnis in zoverre en doet in zoverre opnieuw recht door de vordering van Wortelboer op dit geciteerde onderdeel alsnog af te wijzen;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Wortelboer vastgesteld op € 1.957,- voor verschotten en op € 2.948,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. W.P.M. ter Berg, mr. D. H. de Witte en mr. I.F. Clement en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op

13 februari 2018.