ECLI:NL:GHARL:2017:9214

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.187.407/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 2442164 CV EXPL 13-13503)

arrest van 24 oktober 2017

in de zaak van:

[appellante],

wonende te [A] ,

appellante,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna te noemen:
[appellante],

advocaat: mr. E.Tj. van Dalen, kantoorhoudend te Groningen,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [B] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiser,

hierna:
[geïntimeerde],

niet verschenen.

1.Het geding in eerste instantie

1.1

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van 21 november 2013 en 13 februari 2014 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen (hierna: de kantonrechter).

2.Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

- de appeldagvaarding van 16 april 2014;

- de memorie van grieven.

2.2

Op de eerst dienende dag is [geïntimeerde] niet verschenen, waarna tegen hem verstek is verleend.

2.3

De conclusie van de memorie van grieven strekt ertoe dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het eindvonnis van de kantonrechter van 13 februari 2014 vernietigt, alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] afwijst en [geïntimeerde] veroordeelt tot betaling van de kosten van het geding in beide instanties.

2.4

[appellante] heeft arrest gevraagd en daartoe de stukken overgelegd.

3 De feiten

3.1

Het hof gaat in hoger beroep - voor zover relevant voor de beoordeling van het geschil - uit van de volgende feiten die als vaststaand hebben te gelden.

3.2

Partijen hebben op 20 december 2012 een schriftelijk vastgelegde huurovereenkomst gesloten, op grond waarvan [geïntimeerde] met ingang van 1 januari 2013 aan [appellante] verhuurt de woning aan de [a-straat] 1 te [B] (hierna: de woning). [appellante] en [geïntimeerde] zijn tevens buren.

3.3

Op grond van de huurovereenkomst dient [appellante] maandelijks bij vooruitbetaling de huur van € 475,- te voldoen.

3.4

Bij brief van 8 juli 2013 heeft [geïntimeerde] [appellante] aangemaand de huur over de maanden mei, juni en juli 2013 alsnog te betalen.

3.5

[geïntimeerde] heeft [appellante] bij brief van 7 augustus 2013 laten weten (samengevat) dat zij de betaling van de huur heeft opgeschort vanwege gebreken aan de woning.

3.6

De advocaat van [geïntimeerde] heeft [appellante] bij brief van 14 augustus 2013 gesommeerd de tot dan toe onbetaald gelaten huur over de maanden mei tot en met augustus 2013 (totaal € 1.900,-) te voldoen. Tevens is in de brief het volgende opgenomen:

"(...)
In reactie op de huurachterstand stelt u dat er een aantal gebreken zijn. Cliënt(hof: [geïntimeerde] )
heeft u vervolgens gevraagd of hij het gehuurde kon inspecteren, maar u heeft hem hiertoe geen gelegenheid gegeven.

Cliënt stelt zich daarom op het standpunt dat er geen gebreken zijn. Zouden er wel gebreken zijn, dan bent u bovendien niet gerechtigd om de betaling van de huurpenningen zomaar op te schorten. U had cliënt dan namelijk eerst de gelegenheid moeten geven om de gebreken te herstellen.(...)"

3.7

In reactie op het voorgaande schrijft [appellante] in een e-mail van 15 augustus 2013 aan de advocaat van [geïntimeerde] onder meer het volgende:

"(...)
Ik heb Dr. [geïntimeerde] nimmer geweigerd tot de woning, daar zijn getuigen van. Hij was zich wel degelijk bewust van het achterstallig onderhoud en heb hem inmiddels een aangetekende brief gestuurd om de gebreken op te gaan lossen. Ook is bouw en woning toezicht hier inmiddels geweest en hebben geconstateerd dat de woning in zeer slechte staat van onderhoud is en dat een tweede brandcompartiment ontbreekt. De bedrading bestaat nog uit zeer oude structuur en is levensgevaarlijk. Ook is er geen afvoer van de geiser. De afvoer in douche/toilet ruimte geeft constante erge stankoverlast. Er kunnen onvoldoende ramen open, die zijn dicht geverfd. Er is veel schimmel in douche/toilet ruimte als ook in de keuken. Als Dhr. [geïntimeerde] dit oplost, kan er opnieuw worden gekeken naar eventuele achterstallige betalingen, doch momenteel heb ik geen enkel huurgenot. (...)"

3.8

De advocaat van [geïntimeerde] reageert bij brief van 20 augustus 2013 onder meer als volgt:

"(...)
Cliënt betwist dat er sprake is van achterstallig onderhoud. U geeft aan dat Bouw en Woningtoezicht inmiddels in uw woning is geweest. Het is opmerkelijk dat cliënt als eigenaar hier niet voor is uitgenodigd en dat er kennelijk geen rapport is opgesteld.

Ik wijs u er nogmaals op dat u cliënt gelegenheid moet geven om de woning te inspecteren en de eventuele gebreken te herstellen. U voldoet hier niet aan.(...)"

3.9

[C] van Klusbedrijf Weststrate Oldehove, gevestigd te Oldehove, heeft [appellante] per e-mail van 23 september 2013 benaderd als volgt:

(...)
Wanneer past het om een aantal dingen op te nemen? Ben door [geïntimeerde](het hof begrijpt: [geïntimeerde] )
gebeld dat er een aantal dingen moeten gebeuren. Ik hoor graag van jou.(...)"

3.1

Per e-mail van 26 september 2013 reageert [appellante] richting [C] aldus:

"
Je kunt contact opnemen met mijn advokaat mr. E van Dalen, deze behartigd nu de zaken."

3.11

[appellante] heeft de woning in januari 2014 verlaten. De huurovereenkomst is met wederzijdse instemming beëindigd met ingang van 1 maart 2014.

4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] (samengevat) ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd met veroordeling van [appellante] tot ontruiming van de woning, alsmede veroordelingen van [appellante] tot betaling van de achterstallige huur (€ 2.850,-) en contractuele boetes, vermeerderd met de buitengerechtelijke incassokosten en rente.

4.2

[appellante] heeft verweer gevoerd en bij conclusie van antwoord een reconventionele vordering ingesteld, die bij gelegenheid van de op 5 februari 2014 gehouden comparitie van partijen is ingetrokken.

4.3

In het eindvonnis van 13 februari 2014 heeft de kantonrechter (samengevat) [appellante] veroordeeld tot betaling van € 2.850,- ten titel van achterstallige huur tot en met oktober 2013, te vermeerderen met de wettelijke rente ingaande 7 oktober 2013. Tevens heeft de kantonrechter [appellante] veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van de huur die verschuldigd is over de maanden dat zij de woning in gebruik heeft vanaf 1 november 2013. De veroordelingen zijn uitvoerbaar bij voorraad verklaard en de kantonrechter heeft bepaald dat partijen hun eigen kosten dragen.

5.De beoordeling in hoger beroep

5.1

Op grond van art. 131 Rv staat tegen het comparitievonnis van 21 november 2013, waarvan [appellante] in de appeldagvaarding de vernietiging heeft gevorderd, geen hogere voorziening open. In zoverre zal het hoger beroep niet-ontvankelijk worden verklaard.

5.2

Tegen het eindvonnis van de kantonrechter van 5 maart 2014 heeft [appellante] twee genummerde grieven ontwikkeld.
Grief 1bestrijdt de verwerping door de kantonrechter van het beroep dat [appellante] heeft gedaan op haar recht de huur op te schorten wegens gebreken aan de woning. Volgens de toelichting op de grief beoogt [appellante] hiermee te worden ontslagen van de veroordeling tot betaling van de achterstallige huur van € 2.850,- (vermeerderd met wettelijke rente) en de veroordeling tot betaling van de huur over de maanden november 2013 tot en met februari 2014 (€ 1.900,-). Volgens [appellante] dienen de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog te worden afgewezen, waar zij met
grief 2aan toevoegt dat [geïntimeerde] daarbij in de proceskosten dient te worden veroordeeld.

5.3

Het hof overweegt als volgt. Op grond van art. 7:206 lid 1 BW is de verhuurder verplicht om op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. De huurder kan ingevolge art. 7:207 lid 1 BW in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds voldoende bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Voor de vordering van de huurder van woonruimte tot vermindering van de huurprijs geldt op grond van art. 7:257 BW een vervaltermijn van zes maanden na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder.

5.4

Noch in eerste aanleg, noch in hoger beroep heeft [appellante] op de voet van art. 7:207 lid 1 BW een vermindering van de huurprijs gevorderd die evenredig is met de door haar gestelde gebreken aan de woning. Gesteld noch gebleken is dat [appellante] op andere wijze (bijvoorbeeld door een procedure tot (tijdelijke) huurverlaging te entameren bij de Huurcommissie) een vermindering van haar verplichting tot betaling van de huurpenningen heeft bewerkstelligd. Dat betekent dat de verplichting van [appellante] om de gehele huurprijs te betalen, is blijven bestaan.

5.5

Voor zover [appellante] met haar hoger beroep alsnog de vraag beantwoord wil zien of zij zich ten aanzien van [geïntimeerde] terecht op een opschortingsrecht heeft beroepen, oordeelt het hof dat [appellante] hierbij geen rechtens te respecteren belang heeft. Zonder nadere toelichting valt niet in te zien hoe het met opschorting van de huurbetalingen beoogde doel, te weten herstel van de gestelde gebreken en herstel van [appellante] in het woongenot, nog kan worden bereikt nu [appellante] de woning heeft verlaten en de huurovereenkomst is geëindigd. Een dergelijke toelichting, waarvan het op de weg van [appellante] had gelegen om die te verschaffen, ontbreekt echter, zodat het hof voorbijgaat aan het (algemeen geformuleerde) bewijsaanbod van [appellante] .

5.6

Nu de huurovereenkomst is geëindigd en de huurprijs niet is verlaagd en ook niet meer kan worden verlaagd, heeft het opschortingsrecht zijn betekenis verloren.

5.7

Op grond van voorgaande overwegingen faalt grief 1. Voor een aantasting van de in eerste aanleg uitgesproken proceskostenveroordeling ziet het hof dan ook geen aanleiding, zodat
grief 2het lot van de eerste grief deelt.

5.8

De slotsom luidt derhalve dat het bestreden vonnis van de kantonrechter van 13 februari 2014 zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep van [geïntimeerde] , welke kosten tot aan dit arrest worden vastgesteld op nihil.

De beslissing

Het hof, rechtdoende in hoger beroep:

verklaart het beroep voor zover gericht tegen het vonnis van de kantonrechter van 21 november 2013 niet-ontvankelijk;

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van 13 februari 2014;

veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en stelt deze kosten aan de zijde van [geïntimeerde] tot aan dit arrest vast op nihil;

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. D.H. de Witte en mr. O.E. Mulder, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 24 oktober 2017.