ECLI:NL:GHARL:2017:7747

• Datum uitspraak: 5 september 2017
• Publicatiedatum: 5 september 2017
• Zaaknummer: 200.167.418
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: Th.C.M. Willemse; E.B. Knottnerus; J.H. Lieber; E. Oostra; J. Jurrius
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg notariële akte en beëindiging van pacht bij het bereiken van de 65-jarige leeftijd

In deze zaak, behandeld door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, staat de uitleg van een notariële akte centraal, evenals de beëindiging van een pachtovereenkomst bij het bereiken van de 65-jarige leeftijd van de pachter. De pachtkamer had eerder geoordeeld dat de verpachters niet voldoende bewijs hadden geleverd dat de pachtovereenkomst zou eindigen bij het 65e levensjaar van de pachter. Het hof bevestigt deze conclusie en stelt dat er onvoldoende aanwijzingen zijn dat er een reële verwachting bestond dat de pachtovereenkomst op een onaanvaardbare wijze zou worden geschonden. De verpachters hadden de pachter in 1990 een akte laten ondertekenen, maar de inhoud daarvan bevatte geen expliciete voorwaarden met betrekking tot de beëindiging van de pachtovereenkomst bij het bereiken van de 65-jarige leeftijd. Het hof concludeert dat de getuigenverklaringen niet voldoende zijn om aan te nemen dat de pachter verplicht was om het gepachte land te verlaten bij het bereiken van deze leeftijd. De belangenafweging tussen de verpachters en de pachter leidt tot de conclusie dat de belangen van de pachter zwaarder wegen, gezien zijn afhankelijkheid van de agrarische onderneming en de voorbereidingen die hij heeft getroffen voor de toekomst. Het hof vernietigt het eerdere vonnis van de pachtkamer en wijst de vordering van de verpachters af, waarbij zij in de proceskosten worden veroordeeld.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.167.418

(zaaknummer rechtbank Limburg 3175798)

arrest van de pachtkamer van 5 september 2017

in de zaak van

[pachter] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,
in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [pachter] ,

advocaat: mr. J.M.M. Menu,

tegen:

1. [verpachter sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[verpachter sub 2] ,

wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

3.
[verpachter sub 3]

wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

4.
[verpachtster sub 4] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,
in eerste aanleg: eisers,

hierna: [verpachters] c.s.,

advocaat: mr. J.E. Brands.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 17 mei 2016 hier over.

1.1

Het verdere verloop blijkt uit:

- het proces-verbaal van getuigenverhoor d.d. 20 oktober 2016;
- het proces-verbaal van tegengetuigenverhoor d.d. 16 maart 2017;
- de memorie na enquête van [verpachters] c.s.;
- de antwoordmemorie na enquête van [pachter] .

1.2

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

2. Deverderebeoordelinginhogerberoep

2.1

Het hof heeft in het tussenarrest van 17 mei 2016 overwogen dat de grondslag van de beëindigingsvordering ligt in de uitleg die [verpachters] c.s. geeft aan de notariële akte uit 1990. Vervolgens heeft het hof [verpachters] c.s. in de gelegenheid gesteld tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat partijen bij de notariële akte van 1990 hebben bedoeld dat de pachtovereenkomst met [pachter] uiterlijk bij het bereiken van diens 65-jarige leeftijd zou worden beëindigd.

2.2

[verpachter c.s.] heeft naast zichzelf als vier partijgetuigen, de getuige [getuige A] , echtgenote van [verpachter sub 2] , doen horen. In het tegengetuigenverhoor heeft [pachter] zichzelf en [getuige B] doen horen, die in 1990 is opgetreden als adviseur van vader en moeder [van partijen] .

2.3

Op grond van de getuigenverklaringen kan wellicht worden aangenomen dat het vaders bedoeling was dat [pachter] zou stoppen op zijn 65e, maar dat brengt niet mee dat [pachter] uit hoofde van de notariële akte gehouden was op zijn 65e het gepachte te laten liggen zonder enige schadeloosstelling. Zoals het hof reeds heeft overwogen, moet die rechtsplicht volgen uit de akte van 1990, nu dit ook de grondslag is van de vordering. Het bijgebrachte bewijs is onvoldoende om dat te kunnen aannemen. Het hof licht dat als volgt toe.

2.4

In de akte van 1990 en in de pachtovereenkomst staat niets vermeld over de destijds in de Pachtwet geregelde mogelijkheid tot opzegging van de pachtovereenkomst bij het 65e levensjaar van de pachter, noch over een verbod tot indeplaatsstelling/medepacht. De akte van 1990 bevat evenmin een andere verwijzing naar de pensioengerechtigde leeftijd van [pachter] of een einddatum tegen welke de in de akte geregelde voorzieningen voor [pachter] zouden stoppen. De getuigen van de zijde van [verpachters] c.s. hebben daarover evenmin iets concreets verklaard. De getuige [getuige A] heeft niets relevants over de akte kunnen verklaren, integendeel:
“Ik heb nooit begrepen of gehoord dat de wil van mijn schoonvader dat [pachter] op zijn 65e zou stoppen iets te maken heeft met de akte uit 1990 waarvan ik de inhoud overigens niet ken.” [verpachters] c.s. heeft in grote lijnen verklaard dat de akte van 1990 is opgesteld omdat een meerwaarde werd verwacht die binnen een aantal jaren, een jaar of 10 [en dus vér voor het bereiken van de 65e leeftijd van [pachter] , hof], zou kunnen worden verzilverd. Er is in de akte geen rekening gehouden met de omstandigheid dat die meerwaarde niet verzilverd zou kunnen worden op relatief korte termijn, er is niet gesproken over bedrijfsopvolging aan de zijde van [pachter] en evenmin over de samenhang tussen de eerder in 1985 gesloten pachtovereenkomst, de destijds geldende Pachtwet en de (fiscale) regelingen in de akte. Zo heeft [verpachter sub 1] verklaard:
“Dat einde, bij 65 jaar, is niet besproken dat ik weet bij de akte van 1990, alles was toen al vastgelegd en die akte ging over fiscale zaken en dat is toen niet afzonderlijk besproken.” Dit een en ander wordt bevestigd door [getuige B] , die zijn advies uit die tijd heeft overlegd. Uit dat advies blijkt evenmin van een voorbehoud of voorwaarde ten aanzien van het 65e levensjaar van [pachter] en/of de onmogelijkheid van bedrijfsopvolging.

2.5

In het licht van dit alles is de enkele verklaring dat het ‘thuis’ – vóór de wetswijziging in 2007 – wel duidelijk was dat [pachter] tot zijn pensioen of tot zijn 65e mocht boeren en dat met de akte van 1990 werd beoogd de kinderen gelijkelijk te bedelen, onvoldoende om de hiervoor bedoelde rechtsplicht aan te nemen. Een tekortkoming kan dan ook niet worden vastgesteld. Daarom is er geen grondslag voor beëindiging van de pachtovereenkomst op de voet van artikel 7:370 lid 1 sub a BW.

2.6

Ook in het kader van de belangenafweging ex artikel 7:370 lid 1 sub c BW ziet het hof geen aanleiding ervan uit te gaan dat de verpachter bij zijn beleid erop heeft vertrouwd of mogen vertrouwen dat de pachtovereenkomst bij de 65e leeftijd van [pachter] zou eindigen. Mede gelet op hetgeen hiervoor is overwogen legt het hof de akte van 1990 zo uit dat deze in het bijzonder betekenis heeft voor het geval er meerwaarde kon worden verzilverd. De bewoordingen, strekking en veronderstelde opbrengsten wijzen allemaal in die richting. Voor dat geval voorziet de akte in een verdeling van de meeropbrengst tussen de economisch gerechtigden ( [verpachters] c.s.) en [pachter] . Het hof verwijst naar rov. 2.2 van het tussenarrest. Er is ook geen ander geschrift of gestelde omstandigheid waaruit volgt dat de verpachter (voorheen vader [van partijen] , thans diens erven) bij zijn beleid rekening heeft gehouden met het bereiken door de pachter van de leeftijd van 65 jaar. Naar het oordeel van het hof is dan ook geen sprake van een reële verwachting die op een naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbare wijze wordt beschaamd. De enkele wensen van vader en [verpachters] c.s. zijn daartoe onvoldoende.

2.7

Ten aanzien van de belangenafweging oordeelt het hof voorts dat het belang voor [verpachters] c.s. de gronden pachtvrij te verkopen tegen het belang van [pachter] bij instandhouding van de overeenkomst niet in het voordeel van [verpachters] c.s. uitvalt. Hoewel onder omstandigheden het pachtvrij maken van de pachtgrond om louter financiële redenen de beëindiging van de pachtovereenkomst kan dragen, is in dit geval van voldoende zwaarwegende omstandigheden niet gebleken en is evenmin een financiële uiteenzetting gegeven waarom niet kan worden volstaan met een verkoop in gepachte staat aan een veilige verpachter. Voor zijn klacht dat de pachtprijs te laag is, kan [verpachters] c.s. zich wenden tot de grondkamer. Het belang van [pachter] bij instandhouding van de hoevepacht ligt anderszins als onvoldoende gemotiveerd weersproken in de volgende omstandigheden. [pachter] is voor zijn levensonderhoud grotendeels afhankelijk van de agrarische onderneming. Door de ligging van de bedrijfsgebouwen wordt de toegang daarvan aanmerkelijk bemoeilijkt bij beëindiging van de pachtovereenkomst. Er is nog niet definitief beslist op de vordering tot medepacht van zijn beoogd bedrijfsopvolger. [pachter] heeft vergaande voorbereidingen getroffen voor de bouw van een nieuwe ligboxenstal. Er is voor [pachter] geen alternatieve (woon)locatie beschikbaar. De opmerking van [pachter] in een bestuursrechtelijke procedure dat het bedrijf ook wel overleeft zonder de gepachte 10 ha, doet hieraan niet af.

Slotsom

2.8

Grief 2 faalt en de grieven 3 en 4 slagen, zodat het bestreden vonnis moet worden vernietigd. Grief 7 slaagt ook. Bij de (verdere) beoordeling van de overige grieven heeft [pachter] geen belang. Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal het hof [verpachters] c.s. in de kosten van beide instanties veroordelen. De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [pachter] zullen worden vastgesteld op € 400 (2 punten toepasselijk kantontarief).
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [pachter] zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten € 94,19

- griffierecht € 311

- getuigentaxen € nihil

subtotaal verschotten €
405,19

- salaris advocaat € 2.682 (3 punten x tarief II)

Totaal
€ 3.087,19 .

2.9

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals hierna vermeld.

3. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de pachtkamer te Roermond (rechtbank Limburg) van 4 maart 2015 en doet opnieuw recht:

wijst de vordering van [verpachters] c.s. alsnog af;

veroordeelt [verpachters] c.s. in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [pachter] vastgesteld op € 400 en tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 405,19 voor verschotten en op € 2.682 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en -voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt- te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, E.B. Knottnerus en J.H. Lieber en de deskundige leden mr. E. Oostra en ir. J. Jurrius, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 5 september 2017.