ECLI:NL:GHARL:2017:5642

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.180.108/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 3873168 CV EXPL 15-2088)

arrest van 4 juli 2017

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,

hierna:
[appellante],

advocaat: mr. E.T. van Dalen, kantoorhoudend te Groningen,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiser in conventie en verweerder in reconventie,

hierna:
[geïntimeerde],

advocaat: mr. W. Schoo, kantoorhoudend te Groningen.

Het hof neemt het tussenarrest van 29 december 2015 hier over.

1.Het verdere verloop van de procedure

1.1

In genoemd tussenarrest heeft het hof een comparitie van partijen gelast teneinde een minnelijke regeling te beproeven. De comparitie is gehouden op 11 februari 2016. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt, waarna de procedure is voortgezet.

1.2

Vervolgens zijn de volgende stukken gewisseld:
- de memorie van grieven (met producties);
- de memorie van antwoord (met één productie).

1.3

Ten slotte hebben partijen de stukken ingediend bij het hof en heeft het hof op verzoek van partijen arrest bepaald.

2.De vermeerdering van eis en de nieuwe productie

2.1

De memorie van grieven bevat een vermeerdering van de oorspronkelijke eis in reconventie. [geïntimeerde] heeft geen bezwaar gemaakt tegen deze vermeerdering van eis en het hof ziet ook geen reden de vermeerdering van eis ambtshalve buiten beschouwing te laten. Het zal dan ook recht doen op de vermeerderde eis.

2.2

[geïntimeerde] heeft bij memorie van grieven een nieuwe productie in het geding gebracht. [appellante] heeft nog niet op deze productie kunnen reageren. Het hof zal deze productie buiten beschouwing laten. Uit hetgeen hierna volgt, blijkt dat [geïntimeerde] daardoor niet in zijn belangen wordt geschaad.

3.De vaststaande feiten

3.1

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

3.2

[geïntimeerde] is eigenaar van de woning gelegen aan [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). Tussen [appellante] en de vorige eigenaar van de woning is een huurovereenkomst tot stand gekomen, op grond waarvan [appellante] de woning met ingang van 1 april 2004 huurt. Op 31 maart 2011 bedroeg de huurprijs van de woning € 420,- per maand.

3.3

In een uitspraak van 27 april 2012 heeft de Huurcommissie op verzoek van [appellante] geoordeeld dat de woning gebreken vertoont en het redelijk is dat [appellante] met ingang van 1 april 2011 € 152,41 per maand als huurprijs betaalt, 20% van de maximale huurprijs.

3.4

In een vonnis van 11 december 2012 heeft de kantonrechter te Groningen geoordeeld dat over de periode november 2010 tot en met juli 2011, rekening houdend met de genoemde uitspraak van de Huurcommissie, sprake is van een huurachterstand van € 2.739,64. Tegen dit vonnis zijn partijen niet in hoger beroep gekomen.

3.5

In een uitspraak van 14 mei 2014 heeft de Huurcommissie geoordeeld dat de gebreken gedeeltelijk zijn hersteld en dat de met ingang van 1 april 2011 verminderde huurprijs met ingang van 1 januari 2014 tijdelijk wordt aangepast tot € 381,03 per maand.

3.6

[appellante] is op grond van artikel 7:262 BW opgekomen tegen de laatste beslissing van de Huurcommissie en heeft gevorderd voor recht te verklaren dat zij met terugwerkende kracht tot 1 januari 2014 een huurprijs van € 152,41 per maand is verschuldigd, totdat de gebreken geheel zijn verholpen. De kantonrechter te Groningen heeft deze vordering in zijn vonnis van 18 december 2014 afgewezen.

3.7

[appellante] heeft met een beroep op opschorting met ingang van 1 februari 2015 geen huur meer betaald.

3.8

Per 1 juli 2015 is de huurovereenkomst tussen partijen geëindigd.

4.Het geschil in eerste aanleg

4.1

[geïntimeerde] heeft [appellante] gedagvaard en heeft betaling gevorderd van de achterstallige huur ad € 4.093,48, te vermeerderen met € 534,35 incassokosten en wettelijke rente. Ook heeft hij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd.

4.2

[appellante] heeft verweer gevoerd en een reconventionele vordering ingesteld. Volgens haar heeft zij, uitgaande van een recht tot opschorting van de huur vanaf 1 februari 2015, niet te weinig, maar teveel huur betaald. Zij vordert het volgens haar teveel betaalde bedrag ad € 5.696,83 terug en vordert dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot het herstel van de gebreken en het verbeteren en onderhouden van de woning.

4.3

Nadat een comparitie van partijen had plaatsgevonden, heeft de kantonrechter in zijn vonnis van 29 juli 2015 geoordeeld dat tot en met januari 2015 sprake is van een huurachterstand van € 2.149,83, welk bedrag toewijsbaar is (1). De kantonrechter heeft vastgesteld dat geen vermindering van de huurprijs wordt gevorderd (2). Volgens de kantonrechter is het door [appellante] gedane beroep op opschorting onvoldoende onderbouwd (3). Dat betekent dat [appellante] vanaf 1 februari 2015 de huurprijs van
€ 381,03 verschuldigd is en dient te voldoen (4). De ontstane huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst, zodat de vordering tot ontbinding en ontruiming van het gehuurde toewijsbaar is (5). [geïntimeerde] heeft aanspraak op buitengerechtelijke kosten (6). Uit hetgeen de kantonrechter heeft overwogen over de vorderingen in conventie, volgt dat de reconventionele vorderingen niet toewijsbaar zijn (7). [appellante] dient als de overwegend in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie (8).

5.De bespreking van de grieven

5.1

[appellante] komt uitdrukkelijk niet op tegen de beslissing van de kantonrechter de huurovereenkomst te ontbinden en de vordering tot ontruiming toe te wijzen, nu de huurovereenkomst al voor het eindvonnis is geëindigd. In appel is het geschil beperkt tot de vraag of [appellante] bij het einde van de huurovereenkomst nog iets aan [geïntimeerde] verschuldigd was en of zij terecht in de proceskosten in conventie en in reconventie is veroordeeld.

5.2

Tegen de vaststelling dat [appellante] geen vermindering van de huurprijs heeft gevorderd, is geen grief gericht. In appel heeft [appellante] haar eis echter in die zin vermeerderd, dat zij nu ook vermindering van de huurprijs vordert met 75% over de maanden februari tot en met juni 2015. Zij stelt dat zij [geïntimeerde] in een e-mailbericht van
1 februari 2015 in kennis heeft gesteld van nieuwe gebreken, die (op grond van artikel 7:207 BW) een vermindering van de huurprijs met 75% rechtvaardigen. [appellante] ziet er echter aan voorbij dat na het verstrijken van een periode van zes maanden nadat de huurder de verhuurder kennis heeft gegeven van de gebreken geen huurprijsvermindering kan worden verlangd over een langere periode dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering tot huurprijsvermindering (artikel 7:257 lid 3 BW). De vordering is ingesteld op 19 juli 2016, toen de memorie van antwoord werd ingediend, derhalve meer dan een jaar na het einde van de periode waarop de vordering betrekking heeft. De vervaltermijn van artikel 7:257 lid 3 BW staat dan ook aan toewijzing van de vordering in de weg, wat er verder ook zij van die vordering.

5.3

Nu de huurovereenkomst inmiddels is geëindigd, faalt het door [appellante] gedane beroep op opschorting. Opschorting kan immers niet leiden tot het daarmee beoogde doel, te weten herstel van de gebreken in de door [appellante] bewoonde woning, zodat deze gebreken niet meer in de weg staan het huurgenot van [appellante] .

5.4

Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat [appellante] over de maanden februari tot en met juni 2016 de huurprijs van € 381,03 per maand verschuldigd is.
Grief II,
waarmee [appellante] opkomt tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] gehouden is over deze maanden deze huurprijs te voldoen, faalt.

5.5

Met
grief Ikomt [appellante] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat per
1 februari 2016 sprake is van een achterstallige huur van € 2.149,83. Het hof gaat er bij de bespreking van deze grief vanuit dat per 1 augustus 2011 sprake was van een huurachterstand van € 2.739,64, zoals is vastgesteld in het in rechtsoverweging 3.4 aangehaalde vonnis van de kantonrechter van 11 december 2012, dat in kracht van gewijsde is gegaan. Uit hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, volgt dat [appellante] aan het vonnis heeft voldaan. Het gaat er dan ook om of vanaf 1 augustus 2011 tot en met 31 februari 2015 een huurachterstand is ontstaan.

5.6

Over deze periode is [appellante] een huurprijs verschuldigd van 29 maal (de maanden augustus 2011 tot en met december 2013) € 152,41 en 13 maal (de maanden januari 2014 tot en met januari 2015) € 381,03. Het betreft een bedrag van € 4.419,89 + € 4.953,39 =
€ 9.373,28. [appellante] stelt dat zij over deze periode in totaal € 5.835,79 +
€ 2.133,74 = € 7.969,53 heeft betaald. Volgens haar eigen berekeningen heeft zij derhalve een bedrag van € 1.403,75 te weinig betaald. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg een overzicht van te betalen en betaalde huur overgelegd, waarin hij uitkomt op een bedrag van € 10.169,72. In dat bedrag is echter een bedrag van € 2.926,- (€ 2.500,- + € 426,-) begrepen over de periode tot 1 augustus 2011. Wanneer dat bedrag wordt afgetrokken van het volgens hem betaalde bedrag resteert een bedrag van € 7.243,72 aan betaalde huur, hetgeen resulteert in een huurachterstand per 1 februari 2015 van € 9.373,28 -/- € 7.243,72 = € 2.129,56, iets minder dan het door de kantonrechter berekende bedrag.

5.7

Stelplicht en bewijslast ten aanzien van het door haar betaalde bedrag rusten op [appellante] . [appellante] heeft in de memorie van grieven aangegeven dat en wanneer zij betalingen heeft verricht. In eerste aanleg heeft zij bankafschriften overgelegd betreffende de door haar gedane betalingen. Het hof stelt vast dat enkele van de door [appellante] gestelde betalingen (in elk geval de betalingen van 1 december 2012,
1 december 2013 en 3 januari 2015) niet zijn te herleiden tot de overgelegde bankafschriften. [appellante] heeft niet aangegeven welke van de door haar gedane betalingen ten onrechte in het overzicht van [geïntimeerde] ontbreken. Aldus heeft [appellante] haar stelling dat zij € 7.969,53 aan huur heeft betaald onvoldoende onderbouwd. Het hof zal dan ook uitgaan van het bedrag dat [geïntimeerde] stelt te hebben ontvangen, te weten € 7.243,72. Dat betekent dat het hof uitkomt op een achterstand van € 2.129,56 voor de periode tot en met januari 2015, een fractie minder dan het door de kantonrechter berekende bedrag van
€ 2.149,83. Slechts in zoverre slaagt de grief.

5.8

De slotsom is dat [appellante] aan [geïntimeerde] verschuldigd is een bedrag van
€ 2.129,56 + € 1.905,15 (5 maanden à € 381,03) = € 4.034,71, te vermeerderen met een bedrag van € 358,41 aan buitengerechtelijke incassokosten. Dit bedrag is door de kantonrechter toegewezen, ofschoon de kantonrechter heeft overwogen dat een bedrag van
€ 534,35 op zijn plaats is. [geïntimeerde] is niet opgekomen tegen deze beslissing. Per saldo is [appellante] dan een bedrag van € 4.393,12 verschuldigd, met (gelet op het in zoverre niet bestreden vonnis van de kantonrechter) de wettelijke rente over een bedrag van
€ 2.129,56. Op het door [appellante] verschuldigde bedrag strekken uiteraard de door haar na het vonnis van de kantonrechter gedane betalingen in mindering.

5.9

Het hof zal het vonnis op het punt van de door [appellante] te betalen bedragen vernietigen en voor het overige bekrachtigen.

5.1

Nu [appellante] , anders dan zij heeft betoogd, wel degelijk een forse huurschuld heeft laten ontstaan, die - mede gezien de voorgeschiedenis - de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde, en de vorderingen van [geïntimeerde] grotendeels toewijsbaar waren, heeft de kantonrechter [appellante] terecht in de proceskosten van het geschil in conventie veroordeeld. De reconventionele vorderingen van [appellante] zijn immers terecht afgewezen, zodat zij eveneens terecht in de proceskosten van het geding in reconventie is veroordeeld. De tegen de proceskostenveroordelingen gerichte
grieven III en IVfalen dan ook.

5.11

Ook in appel is [appellante] voor het overgrote deel in het ongelijk gesteld. Om die reden wordt zij veroordeeld in de proceskosten (geliquideerd salaris van de advocaat: 2 punten, tarief I), te vermeerderen met wettelijke rente en nakosten.

6.De beslissing

Het gerechtshof, rechtdoende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis voor zover in conventie gewezen op het punt van de ontbinding, de ontruiming en de proceskostenveroordeling en het vonnis voor zover in reconventie gewezen;

vernietigt het vonnis voor zover in reconventie gewezen op het punt van de door [appellante] aan [geïntimeerde] te betalen bedragen,

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellante] om aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 4.393,12, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 2.129,56 vanaf 6 februari 2015 tot aan het tijdstip van voldoening van de vordering;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten voor zover tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen op € 311,- aan verschotten en op € 1.264,- voor geliquideerd salaris van de advocaat, te voldoen binnen vijftien dagen na dagtekening van dit arrest, en - voor het geval voldoening binnen deze termijn niet plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de bedoelde termijn tot aan het tijdstip van voldoening;

veroordeelt [appellante] in de nakosten, begroot op € 131,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68,- indien [appellante] niet binnen veertien na aanschrijving aan deze uitspraak hebben voldaan en betekening heeft plaatsgevonden;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. J.H. Kuiper en mr. D.H. de Witte en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2017.