ECLI:NL:GHARL:2017:3723

• Datum uitspraak: 2 mei 2017
• Publicatiedatum: 3 mei 2017
• Zaaknummer: 200.174.207/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.H. Kuiper; M.E.L. Fikkers; D.H. de Witte
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over opschorting en huurvermindering na beëindiging huurovereenkomst

In deze zaak gaat het om een huurgeschil tussen appellanten en geïntimeerde na de beëindiging van de huurovereenkomst. Appellanten, die sinds 1 juni 2009 een appartement huurden van geïntimeerde, hebben de huurovereenkomst opgezegd op 30 september 2014, terwijl er op dat moment een huurachterstand bestond. Geïntimeerde vorderde in eerste aanleg een bedrag aan huurachterstand, opleveringsgebreken en buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter heeft deze vorderingen grotendeels toegewezen, waarop appellanten in hoger beroep zijn gegaan.

In hoger beroep hebben appellanten onder andere aangevoerd dat zij recht hebben op huurvermindering en opschorting vanwege veronderstelde gebreken aan de gehuurde woning. Het hof heeft echter geoordeeld dat voor een geslaagd beroep op huuropschorting noodzakelijk is dat de verhuurder op de hoogte is van de gebreken. Aangezien appellanten niet hebben aangetoond dat zij de gebreken eerder aan geïntimeerde hebben gemeld, faalt dit beroep. Bovendien is het hof van mening dat de huurovereenkomst inmiddels is beëindigd door de opzegging van appellanten, waardoor een vordering tot herstel van gebreken of huurprijsvermindering niet meer aan de orde is.

Het hof heeft de grieven van appellanten ongegrond verklaard en het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd, waarbij appellanten zijn veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. De uitspraak is gedaan op 2 mei 2017 door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, met de rechters J.H. Kuiper, M.E.L. Fikkers en D.H. de Witte.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.174.207/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 3640344 / CV EXPL 14-10544)

arrest van 2 mei 2017

in de zaak van

1. [appellant ] ,

wonende te [woonplaats] ,

2. [appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten] ,

advocaat: mr. P.C. Schutte, kantoorhoudend te Hoogezand,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiser,

hierna:
[geïntimeerde] ,

advocaat: mr. A.J. Welvering, kantoorhoudend te [plaats] .

1. Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 29 april 2015 dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, heeft gewezen.

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 24 juli 2015;

- de memorie van grieven (met producties) d.d. 24 november 2015;

- de memorie van antwoord (met producties) d.d. 15 maart 2016;

- een akte uitlating producties zijdens [appellanten] ;

- het comparitie-arrest d.d. 26 juli 2016;

- het proces-verbaal van de op 27 januari 2017 gehouden comparitie.

2.2

Vervolgens hebben partijen arrest verzocht op de reeds ten behoeve van de comparitie van partijen aan het hof overgelegde stukken en heeft het hof een datum voor arrest bepaald.

2.3

[appellanten] vorderen in het hoger beroep - kort weergegeven - dat hof het vonnis waarvan beroep vernietigt en de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog afwijst.

3. De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten.

3.1

[appellanten] hebben met ingang van 1 juni 2009 van [geïntimeerde] gehuurd de woonruimte, door hen nader omschreven als [adres] , appartement 9. De huurprijs bedroeg volgens de daarvan opgemaakte overeenkomst € 400,- per maand, te vermeerderen met € 100,- voor levering van diensten, waaronder de levering van water en energie. Overeengekomen werd dat de wettelijke toegestane huurverhogingen van toepassing zijn.

3.2

[geïntimeerde] heeft de huur éénmaal verhoogd, met € 20,-.

3.3

[appellanten] hebben de huurovereenkomst opgezegd bij brief van 30 september 2014. Op dat moment was sprake van een huurachterstand.

4. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1.

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg, samengevat, gevorderd een bedrag aan huurachterstand van € 5.580,- aan huurachterstand, een bedrag van € 125,- wegens opleveringsgebreken en een bedrag van € 670,95 aan buitengerechtelijke incassokosten en daarnaast nog € 300,- aan administratiekosten.

3.2

De kantonrechter heeft deze vorderingen grotendeels toegewezen, namelijk een bedrag van € 5.135,00 aan huurachterstand (inclusief de geleverde diensten) en € 75.- voor het vervangen van sloten. De overige vorderingen heeft de kantonrechter afgewezen. [appellanten] zijn in de proceskosten veroordeeld.

5. De beoordeling van de grieven en de vordering

5.1

Met
grief I keren [appellanten] zich tegen de gevorderde maandhuur (inclusief voorschotten servicekosten) van € 520,- per maand, stellende dat nimmer een schriftelijk voorstel tot huurverhoging is gedaan. [geïntimeerde] heeft gesteld dat de huur reeds in 2011 is verhoogd en dat [appellanten] vanaf begin 2011 tot en met september 2013 dit bedrag ook daadwerkelijk hebben betaald. Ter comparitie heeft [appellante] erkend dat de huur op een bepaald moment is verhoogd en dat zij en haar echtgenoot in ieder geval in 2013 de verhoogde huur hebben betaald. Gelet daarop faalt de grief. Voor het overige bevat de toelichting op de grief alternatieve argumenten voor afwijzing van de in eerste aanleg gevorderde administratiekosten. De kantonrechter heeft dit onderdeel van de vordering evenwel afgewezen en aangezien [geïntimeerde] zich bij dat oordeel heeft neergelegd, behoeft dit onderdeel van de grief geen verdere bespreking.

5.2

In
grief II maken [appellanten] [geïntimeerde] een aantal moeilijk te doorgronden verwijten, die naar 's hofs oordeel geen van alle hout snijden. Anders dan [appellanten] ingang willen doen vinden, levert het aanvaarden door [geïntimeerde] van contante huurbetalingen van [appellanten] geen schuldeisersverzuim op. Daarmee is hoogstens sprake van een wijziging van de huurovereenkomst die inhoudt dat naast de schriftelijk overeengekomen huurbetaling per bank ook betaling in contanten toegestaan was.

5.3

Artikel 4 van de huurovereenkomst bepaalt dat de huur bij vooruitbetaling, uiterlijk op de eerste van iedere maand moet worden voldaan. Dit is een voor de voldoening bepaalde termijn in de zin van artikel 6:83 BW, eerste lid, zodat [appellanten] zonder nadere ingebrekestelling in verzuim verkeerden ter zake van de huurbetaling over die maanden waarvoor zij de huur niet hebben voldaan. Dat deze termijn is gewijzigd of een andere strekking heeft, is door [appellanten] niet aangetoond. Dit brengt met zich dat hun verweer dat zij niet in verzuim verkeerden en rauwelijks zijn gedagvaard, geen doel treft.

5.4

Ook hun betoog dat [geïntimeerde] in schuldeisersverzuim is geraakt doordat hij niet, nadat de huurachterstand tot meer dan drie maanden was opgelopen, ontbinding van de huurovereenkomst heeft gevorderd, vindt geen steun in het recht. Immers de artikelen 6:58 en 6:59 BW bepalen dat schuldeisersverzuim eerst intreedt wanneer de schuldeiser verhindert dat de schuldenaar zijn verplichtingen nakomt of zelf een verplichting jegens de schuldenaar niet nakomt waardoor de schuldenaar zich op opschorting kan beroepen. Daarvan is hier geen sprake: de verhuurder is bij wanbetaling door de huurder
bevoegd om ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen, hij is hiertoe echter geenszins
verplicht .

Het betoog van [appellanten] dat op grond van het schuldeisersverzuim de reeds opgezegde huurovereenkomst alsnog met terugwerkende kracht zou dienen te worden ontbonden, kan in het licht van het voorgaande onbesproken blijven, nog los van de onmogelijkheid van ontbinding met terugwerkende kracht (artikel 6:269 BW).

5.5

Grief III keert zich tegen het toegekende bedrag aan huurachterstand. [appellanten] stellen dat zij na september 2013 nog wel enig bedrag aan huur in contanten hebben betaald en dat bij [geïntimeerde] , als professioneel verhuurder, de bewijslast dient te liggen dat de huur niet volledig is betaald.

5.6

[geïntimeerde] heeft betwist dat hij als professioneel verhuurder kan worden aangemerkt. Hij stelt dat hij in [plaats] samen met zijn echtgenote een woonwinkel onder de naam " [naam winkel] " exploiteert en dat hij, als box-3 belegging, de boerderij aan de [adres] appartementsgewijs verhuurt. [appellanten] hebben een en ander niet met kracht van argumenten aangevochten, zodat het hof daarvan uitgaat.

5.7

Een beroep op betaling van een geldschuld - zoals de voldoening van huurtermijnen - is een bevrijdend verweer waarvan de bewijslast rust op degene die zich op de betaling beroept. Dit is conform de hoofdregel van artikel 150 Rv. Daarbij maakt niet uit of de verhuurder al dan niet als professional moet worden aangemerkt. Dat [appellanten] zich in bewijsnood bevinden omdat zij kennelijk niet beschikken over kwitanties van beweerdelijk gedane contante huurbetalingen na september 2013 is conform vaste jurisprudentie geen reden voor het omdraaien van de bewijslast. Hoogstens zou er, indien aannemelijk is dat zulks meer klaarheid in de zaak zou brengen, van een professionele verhuurder op grond van de artikelen 22 dan wel 162 Rv verlangd kunnen worden dat deze bepaalde (boekhoudkundige) bescheiden in het geding brengt, bijvoorbeeld het kasboek van ontvangen contante betalingen.

5.8

In dit geval heeft [geïntimeerde] als productie 3 in eerste aanleg een overzicht van de door hem vanaf oktober 2013 nog van [appellanten] ontvangen bedragen overgelegd. In totaal stelt hij tussen oktober 2013 en mei 2014 nog een bedrag van € 1.700, - ontvangen te hebben. Dit bedrag is in het overzicht van de achterstallige huurbetalingen verwerkt.

[appellanten] stellen dat zij meer hebben betaald, maar geven geen concreet bedrag aan. Zij erkennen dat zij in ieder geval niet de volledige huurprijs hebben voldaan. Op welk moment en door wie er betalingen zijn verricht die niet op het overzicht van [geïntimeerde] voorkomen, wordt door hen niet gesteld. Mevrouw [appellante] heeft ter comparitie bij het hof verklaard dat het voorkwam dat alleen zij, of alleen haar man, een bedrag van tenminste € 400, - betaalde en dat bij deze betalingen soms een derde aanwezig was. Het bewijsaanbod om deze derden als getuigen voor te brengen, is ter comparitie ingetrokken.

5.9

Het hof acht op grond van de overgelegde bescheiden geenszins aangetoond dat door [appellanten] sedert oktober 2013 een hoger bedrag ter zake van de huur c.s. aan [geïntimeerde] is betaald dan € 1.700,-. De grief treft dan ook op geen enkel punt doel.

5.1

In de toelichting op
grief IV betogen [appellanten] dat hun een beroep op huuropschorting toekomt omdat het gehuurde gebreken vertoonde.

Het hof overweegt dat voor een geslaagd beroep op huuropschorting tenminste noodzakelijk is dat de verhuurder op de hoogte is van het vermeende gebrek. [appellanten] beroepen zich op een brief van hen aan [geïntimeerde] van 24 augustus 2014 waarin zij zich over gebreken aan hun appartement beklagen. Zij stellen wel dat deze gebreken ook al eerder aan [geïntimeerde] zouden zijn tegengeworpen, doch elk bewijs daarvan ontbreekt. Hieruit volgt dat het beroep op opschorting faalt voor zover het ziet op de huurachterstanden die voor 24 augustus 2014 zijn ontstaan.

Doch ook voor de huurachterstanden van nadien komt dit beroep geen werking toe. Immers vaste jurisprudentie is dat een beroep op opschorting geen zelfstandig verweermiddel is dat kan leiden tot definitief verval van de opgeschorte prestatie. De huurovereenkomst is inmiddels door opzegging van de zijde van [appellanten] beëindigd. Een vordering tot herstel van gebreken of tot vermindering van de huurprijs overeenkomstig artikel 7:207 BW is door [appellanten] niet ingesteld.

5.11

Ook grief IV mist derhalve doel.

5.12

Grief V ten slotte heeft betrekking op het passeren van het bewijsaanbod door de kantonrechter. Nu [appellanten] dit bewijsaanbod ter comparitie bij het hof hebben ingetrokken, is het belang aan deze grief komen te ontvallen.

De slotsom

5.13

De grieven treffen geen van alle doel, zodat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, onder veroordeling van [appellanten] in de kosten van het hoger beroep. Het hof zal deze kosten aan de zijde van [geïntimeerde] voor wat betreft het salaris van de advocaat begroten op 2 punten naar tarief I à € 632 per punt.

4. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Assen van 29 april 2015;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 311,- voor verschotten en op € 1.264,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. M.E.L. Fikkers en mr. D.H. de Witte en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

2 mei 2017.