Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.124.631/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, locatie Emmen 344669 \ CV EXPL 12-1742)
arrest van de eerste kamer van 17 januari 2017 in de zaak van:
de stichting Lefier,
gevestigd te [A] ,
appellante,
in eerste aanleg gedaagde,
hierna:
Lefier,
Lefier,
advocaat: mr. J. Dam-de Haan, kantoorhoudende te Emmen,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [A] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg eiser,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
advocaat: mr. M.G. Doornbos, kantoorhoudende te Assen.
Het tussenarrest van 4 februari 2014 wordt hier overgenomen.
1.De verdere loop van het geding in hoger beroep
1.1
In voormeld tussenarrest heeft het hof een comparitie van partijen gelast. Bij gelegenheid van de comparitie, die op 18 maart 2014 heeft plaatsgevonden, heeft Lefier een tweetal akten genomen waarbij drie producties in het geding zijn gebracht.
1.2
Naar aanleiding van het proces-verbaal van de comparitie heeft [geïntimeerde] op de rol van 8 april 2014 twee opmerkingen gemaakt, die door het hof zijn meegenomen. Vervolgens is de zaak in verband met nadere schikkingsonderhandelingen aangehouden en verwezen naar de rol van 21 oktober 2014 voor uitlating partijen.
1.3
Ter rolle van 21 oktober 2014 hebben partijen om een nadere aanhouding met zes maanden gevraagd. Op de rol van 21 april 2015 is de zaak voor 53 weken aangehouden, ambtshalve peremptoir.
1.4
Op de rol van 24 mei 2016 heeft [geïntimeerde] een akte genomen, waarna Lefier ter rolle van 21 juni 2016 een antwoordakte heeft genomen.
1.5
Partijen hebben arrest gevraagd en daartoe heeft Lefier de stukken overgelegd.
2.De verdere beoordeling in hoger beroep
2.1
In zijn akte heeft [geïntimeerde] aangegeven dat de overlast in de periode dat de zaak is aangehouden, geheel is verdwenen en dat buurman [B] zijn excuses aan [geïntimeerde] heeft aangeboden. Dit heeft ertoe geleid dat [geïntimeerde] niet meer wil verhuizen. [geïntimeerde] wil de procedure alleen royeren, indien Lefier de proceskosten draagt.
2.2
Lefier stelt in haar antwoordakte dat het niet terecht is dat zij de proceskosten zou moeten dragen. Na de comparitie was de intentie dat partijen er samen uit zouden komen. Het zoeken naar een andere woning voor [geïntimeerde] was een langdurige kwestie vanwege de woon- en financiële wensen van [geïntimeerde] . Sinds de comparitie heeft Lefier van [geïntimeerde] geen meldingen van overlast meer ontvangen. Lefier benadrukt dat het mooi is dat [geïntimeerde] en [B] de strijdbijl hebben begraven. Tegelijkertijd wijst Lefier er op dat het niet achterbuurman [B] was die de overlast veroorzaakte die aanleiding gaf voor het vonnis waarvan beroep van de kantonrechter, maar de overburen, de familie [C] c.s. Aangezien [geïntimeerde] nu zelf niet meer wil verhuizen, heeft hij geen belang bij bekrachtiging van het vonnis van de kantonrechter, aldus Lefier, die pleit voor een compensatie van de kosten.
2.3
Het hof overweegt dat uit de omstandigheid dat [geïntimeerde] vasthoudt aan een veroordeling van Lefier in de kosten van het appel volgt - anders dan Lefier ingang wil doen vinden - dat [geïntimeerde] belang houdt bij de beoordeling in hoger beroep van de juistheid van de in eerste aanleg gegeven beslissing.
2.4
De kantonrechter heeft Lefier veroordeeld, kort gezegd, tot het aanbieden van een passende huurwoning aan [geïntimeerde] op straffe van verbeurte van een dwangsom. In het tussenarrest van 4 februari 2014 heeft het hof reeds de grieven I tot en met IV van Lefier behandeld. Deze grieven - die er in essentie op neerkomen dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de woning van [geïntimeerde] aan een gebrek leidt waarop zij, Lefier, door de huurder, [geïntimeerde] , terecht is aangesproken - zijn door het hof verworpen.
2.5
Thans zijn aan de orde de grieven V, VI, VII en VIII en de daarop gegeven toelichting, die in de kern genomen bestrijden dat Lefier als verhuurder ertoe kan worden veroordeeld een andere passende woning aan [geïntimeerde] aan te bieden. Volgens Lefier zou dit niet kunnen, omdat het bij een huurovereenkomst om een specieszaak gaat. Het contract tussen partijen heeft betrekking op de woning op het adres [a-straat] 64 te [A] . [geïntimeerde] kan alleen nakoming vorderen ten aanzien van deze specifieke woning op dit specifieke adres, aldus Lefier. Verder heeft Lefier nog gewezen op de complicaties die ontstaan wanneer een huurovereenkomst met een andere woning tot stand zou komen, terwijl de overeenkomst ten aanzien van [a-straat] 64 van kracht zou blijven.
2.6
In het tussenarrest van 4 februari 2014 heeft het hof reeds overwogen dat de rechten en verplichtingen van Lefier en [geïntimeerde] ten opzichte van elkaar niet alleen worden bepaald door hetgeen zij uitdrukkelijk zijn overeengekomen in de tussen hen geldende huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [a-straat] 64 te [A] , maar dat die overeenkomst ook de rechtsgevolgen heeft die welke, naar de aard van de overeenkomst, uit de wet, de gewoonte of de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien.
2.7
In vervolg hierop overweegt het hof thans dat de overlast die [geïntimeerde] tot voor kort ondervond, niet alleen werd veroorzaakt door de familie [C] , maar ook door andere huurders van Lefier. Uit de gedingstukken komt naar voren dat deze situatie in ieder geval vanaf 2004 heeft bestaan. In haar conclusie van antwoord in eerste aanleg maakt Lefier immers melding van een mislukte poging uit 2004 om een einde te maken aan de pesterijen en scheldpartijen. Het gebrek aan de woning [a-straat] 64 (lees: de door [geïntimeerde] ondervonden overlast) wordt dus niet weggenomen indien Lefier overgaat tot ontbinding van het huurcontract met de familie [C] en ontruiming van hun woning. Eerst wanneer hetzelfde zou gebeuren met
alleveroorzakers van de overlast van [geïntimeerde] , is mogelijk sprake van een situatie waarin [geïntimeerde] weer het ongestoord huurgenot van [a-straat] 64 heeft. Mogelijk, omdat niet valt uit te sluiten dat de uitzetting van diverse omwonenden van [geïntimeerde] tot reacties (bij derden) leidt die het effect van de verwijdering van de overlast veroorzakende huurders van Lefier geheel of gedeeltelijk teniet doen.
alleveroorzakers van de overlast van [geïntimeerde] , is mogelijk sprake van een situatie waarin [geïntimeerde] weer het ongestoord huurgenot van [a-straat] 64 heeft. Mogelijk, omdat niet valt uit te sluiten dat de uitzetting van diverse omwonenden van [geïntimeerde] tot reacties (bij derden) leidt die het effect van de verwijdering van de overlast veroorzakende huurders van Lefier geheel of gedeeltelijk teniet doen.
2.8
Uit de standpunten die Lefier in de afgelopen jaren en ook in hoger beroep heeft ingenomen, blijkt echter dat zij niet van plan is om ontbindings- en ontruimingsprocedures te beginnen tegen huurders van haar die [geïntimeerde] overlast bezorgen. De enige keer dat Lefier met een vordering tot ontbinding en ontruiming heeft gereageerd op meldingen van overlast, was de desbetreffende vordering gericht tegen [geïntimeerde] , na klachten over zijn honden. De kantonrechter, die de situatie ter plekke in ogenschouw heeft genomen, heeft in haar vonnis van 9 december 2009 evenwel geconstateerd dat [geïntimeerde] geen overlast veroorzaakt en overwoog dat hetgeen [geïntimeerde] heeft aangetoond over de hem aangedane pesterijen, het zeer wel aannemelijk maakt dat de klachten over overlast eveneens als pesterij moeten worden betiteld.
2.9
Hoe dat ook zij, zelfs indien Lefier wel bereid zou zijn om procedures te starten tot het ontbinden van de huurcontracten tussen Lefier en de veroorzakers van de overlast en tot ontruiming van hun woningen, zullen dergelijke procedures naar verwachting geruime tijd in beslag nemen. Dat betekent dat het nog geruime tijd, misschien wel jaren zou gaan duren voordat Lefier aan [geïntimeerde] het rustig genot van het gehuurde zou kunnen verschaffen, waartoe zij ingevolge de wet en art. 5 van Pro de algemene voorwaarden verplicht is. Dus ook bij een actievere opstelling van Lefier ten opzichte van de veroorzakers van de overlast zou het einde van de overlastsituatie, die al tien jaar heeft geduurd, voor [geïntimeerde] nog lang niet in zicht zijn. Bovendien is onzeker of van elk van de andere omwonenden van [geïntimeerde] (buiten de meergenoemde familie [C] ) gezegd kan worden dat zij zodanige overlast voor [geïntimeerde] hebben veroorzaakt dat dit de ontbinding van hun huurcontract en ontruiming van hun woning zou kunnen rechtvaardigen, terwijl de optelsom van de overlast tot een voor [geïntimeerde] onleefbare situatie heeft geleid. De enige reële oplossing was daarom dat [geïntimeerde] naar elders zou zijn verhuisd, waartoe hij blijkens zijn subsidiaire vordering ook bereid was. Lefier heeft niet bestreden dat zij als regionaal opererende woningcorporatie de beschikking heeft over een bestand aan huurwoningen waarbinnen zich regelmatig mutaties voordoen. In hoger beroep heeft Lefier bevestigd dat zij ook beschikt over woningen die vergelijkbaar zijn met die van [geïntimeerde] .
2.1
Alle omstandigheden van dit specifieke geval in aanmerking nemend is het hof dan ook van oordeel dat, voor zover al niet uit hoofde van vergoeding van de reeds door [geïntimeerde] geleden schade omdat hem geen ongestoord woongenot is verschaft of ter voorkoming van verdere schade op dit punt, de eisen van redelijkheid en billijkheid meebrengen dat de verplichting van Lefier om aan [geïntimeerde] ongestoord huurgenot te verschaffen in dit geval mede omvat de verplichting om aan [geïntimeerde] vergelijkbare, vervangende woonruimte ter beschikking te stellen.
2.11
Uit het voorgaande volgt dat het argument van Lefier dat de kantonrechter de contractsvrijheid geweld heeft aangedaan, niet opgaat. Voor het aanbieden door Lefier aan [geïntimeerde] van een andere woning is in de gegeven omstandigheden voorts niet vereist dat [geïntimeerde] als woningzoekende staat ingeschreven, gelijk ook de kantonrechter heeft geoordeeld. Lefier heeft weliswaar gesteld dat het voor haar niet mogelijk is om [geïntimeerde] binnen bekwame tijd een andere, vergelijkbare woning aan te bieden, maar zij heeft dit op geen enkele wijze onderbouwd. Het hof gaat daarom voorbij aan deze stelling, ook al omdat Lefier op dit punt geen bewijs heeft aangeboden. De redelijkheid en billijkheid die Lefier en [geïntimeerde] over en weer jegens elkaar in acht dienen te nemen, brengen voorts mee dat indien Lefier aan [geïntimeerde] een passend aanbod doet en [geïntimeerde] dit accepteert, tevens een einde dient te komen aan de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ten aanzien van de [a-straat] 64 te [A] , terwijl ten aanzien van de nieuwe woning een nieuwe huurovereenkomst wordt aangegaan. Verder is - anders dan Lefier meent - de kantonrechter bij zijn toewijzing van de subsidiaire vordering van [geïntimeerde] niet buiten de rechtsstrijd van partijen getreden, aangezien minder is toegewezen dan is gevorderd.
2.12
De slotsom luidt derhalve dat alle grieven falen. Aangezien [geïntimeerde] niet langer wil verhuizen, ziet het hof aanleiding om ambtshalve de modaliteiten van de door de kantonrechter gegeven beslissing aan te passen. [geïntimeerde] heeft geen belang meer bij een concrete termijn waarbinnen Lefier een andere woning aan [geïntimeerde] dient aan te bieden, noch bij versterking van die veroordeling met een dwangsom. Enkel hierom zal het bestreden vonnis worden vernietigd, behoudens de daarin uitgesproken proceskostenveroordeling.
2.13
Lefier zal als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep. De proceskosten zullen worden vastgesteld op € 299,- aan verschotten en op € 2.682,- aan geliquideerd salaris van de advocaat (3 punten in tarief II).
De beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
vernietigt het bestreden vonnis van de kantonrechter van 13 maart 2013, behoudens de daarin uitgesproken compensatie van de proceskosten, die wordt bekrachtigd,
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt Lefier om aan [geïntimeerde] een andere passende huurwoning beschikbaar te stellen;
veroordeelt Lefier in de proceskosten van het geding in hoger beroep, uitvoerbaar bij voorraad, en stelt deze kosten aan de zijde van [geïntimeerde] vast op:
- € 299,- aan verschotten,
- € 2.682,- aan geliquideerd salaris van de advocaat;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. H. de Hek en mr. L. Groefsema, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 17 januari 2017.