Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.170.295/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 4065596 VV EXPL 15-74)
arrest van 30 augustus 2016
in de zaak van
[appellante] ,
wonende te [woonplaats] ,
appellante in het principaal appel,
verweerster in het incidenteel appel,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna:
[appellante],
[appellante],
advocaat: mr. B. van Dijk, kantoorhoudend te Groningen,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna:
[geïntimeerde 1],
[geïntimeerde 1],
2. [geïntimeerde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna:
[geïntimeerde 1],
[geïntimeerde 1],
3. [geïntimeerde 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna:
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
geïntimeerden in het principaal appel,
appellanten in het incidenteel appel,
in eerste aanleg: eisers,
hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden],
[geïntimeerden],
advocaat: mr. S.A.G. de Vries, kantoorhoudend te Leeuwarden.
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 7 juli 2015 hier over.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Ingevolge het vermelde tussenarrest is de comparitie van partijen bepaald op 23 september 2015. De advocaat van [geïntimeerden] heeft op 9 september 2015 per fax een aanvullende productie toegezonden. Op de comparitie zijn partijen, vergezeld van hun advocaten, verschenen. Van de comparitie van partijen is een proces-verbaal opgemaakt dat aan het procesdossier is toegevoegd.
1.2
Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
1.3
De vordering van [appellante] in het principaal appel luidt:
“
bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis (…) gewezen op 13 mei 2015 (…) te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, het in eerste instantie gevorderde af te wijzen en geïntimeerden te veroordelen tot betaling van de kosten van het geding in beide instanties waarbij wordt verzocht het vonnis in zoverre te verbeteren/aan te vullen door het in eerste instantie tegen partij [partner appellante] gevorderde af te wijzen en geïntimeerden te veroordelen in de kosten van de procedure.”
bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis (…) gewezen op 13 mei 2015 (…) te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, het in eerste instantie gevorderde af te wijzen en geïntimeerden te veroordelen tot betaling van de kosten van het geding in beide instanties waarbij wordt verzocht het vonnis in zoverre te verbeteren/aan te vullen door het in eerste instantie tegen partij [partner appellante] gevorderde af te wijzen en geïntimeerden te veroordelen in de kosten van de procedure.”
1.4
[geïntimeerden] hebben in het principaal appel en incidenteel appel geconcludeerd:
“
het vonnis (…), zo nodig met verbetering en/of aanvulling van gronden te bekrachtigen, onder aanvulling en toewijzing van de vordering als weergegeven in punt 1 van het petitum van de dagvaarding van 28 april 2015 jegens [appellante] , zulks met veroordeling van [appellante] in de kosten van beide instanties alsmede in appèl en incidenteel appèl.”
het vonnis (…), zo nodig met verbetering en/of aanvulling van gronden te bekrachtigen, onder aanvulling en toewijzing van de vordering als weergegeven in punt 1 van het petitum van de dagvaarding van 28 april 2015 jegens [appellante] , zulks met veroordeling van [appellante] in de kosten van beide instanties alsmede in appèl en incidenteel appèl.”
2.De feiten
2.1
Tegen de door de kantonrechter vastgestelde feiten onder 1.1 t/m 1.9 van het vonnis, waarvan beroep, is
grief 1 in het principaal appelgericht. Met inachtneming van deze grief stelt het hof, samen met wat in hoger beroep is komen vast te staan en mede gelet op de inhoud van de overgelegde en niet betwiste stukken, de feiten opnieuw vast. Hierdoor heeft [appellante] geen belang meer bij behandeling van grief 1 in het principaal appel.
grief 1 in het principaal appelgericht. Met inachtneming van deze grief stelt het hof, samen met wat in hoger beroep is komen vast te staan en mede gelet op de inhoud van de overgelegde en niet betwiste stukken, de feiten opnieuw vast. Hierdoor heeft [appellante] geen belang meer bij behandeling van grief 1 in het principaal appel.
2.2
[appellante] is eigenaar van de woning aan [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). [partner appellante] is de partner van [appellante] .
2.3
Nadat [appellante] en [partner appellante] een woning in [plaats] hadden betrokken, wilde [appellante] haar woning verhuren. Door tussenkomst van [partner appellante] , de vader van [partner appellante] en de ouders van [geïntimeerde 1] zijn [geïntimeerden] in beeld gekomen als mogelijke gebruikers krachtens (onder)huur van deze woning.
2.4
[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 1] hebben op 18 februari 2015 de woning bezichtigd. Enkele dagen daarna heeft een tweede bezichtiging plaatsgevonden, waarbij naast [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 1] ook [geïntimeerde 2] aanwezig waren.
2.5
Na die bezichtigingen hebben [geïntimeerden] de huurovereenkomst, die zij voor een andere woning in de stad [woonplaats] hadden, tegen 1 april 2015 opgezegd.
2.6
Pogingen van [geïntimeerden] om op 1 april 2015 en 3 april 2015 de woning te betrekken zijn gestrand omdat de woning nog niet voor de verhuur klaar was.
2.7
Bij WhatsApp bericht van 9 april 2015 te 13.07 uur heeft [appellante] [geïntimeerde 1] laten weten dat het huurcontract nog wordt “doorgekeken”, dat hij dat waarschijnlijk die avond zal ontvangen en “als alles meezit, kun je er morgen in.” Later die dag om 20.47 uur heeft [appellante] [geïntimeerde 1] bericht dat de huurovereenkomst de volgende ochtend (10 april 2015) wordt toegezonden en “(…) zoals het nu lijkt, kun je er morgen in de loop van de dag in”.
2.8
[appellante] heeft bij e-mailbericht van 10 april 2015 een huurovereenkomst aan [geïntimeerde 1] gezonden. In de huurovereenkomst staan [appellante] als verhuurder en [geïntimeerde 1] als huurder vermeld (aanhef), is de ingangsdatum van de huurovereenkomst gesteld op 10 april 2015 (artikel 1), bedraagt de aanvangshuurprijs € 935,- per maand (artikel 4), zijn gas, water, elektra en enige overige voorzieningen niet in de huurprijs begrepen (artikel 6), is behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van [appellante] onderhuur niet toegestaan (artikel 13), worden drie keer twee sleutels ter beschikking gesteld (artikel 17) en dient een borgsom van € 935,- te worden betaald (artikel 2). Aan deze huurovereenkomst is een verklaring gehecht waarin staat dat de vader van [geïntimeerde 1] verklaart dat hij zich garant stelt voor de maandelijkse betaling van de huur en betaling van eventuele schade aan het gehuurde.
2.9
Vervolgens hebben [geïntimeerden] [appellante] laten weten dat zowel het huurcontract als de garantstelling op [geïntimeerden] gezamenlijk diende te staan.
2.1
Bij e-mailbericht van 13 april 2015 heeft de moeder van [geïntimeerde 1] aan [partner appellante] toegezonden de huurovereenkomst van [geïntimeerden] met betrekking tot hun vorige gehuurde woning. In die huurovereenkomst staan [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] gezamenlijk als huurders vermeld. Voorts zijn in die huurovereenkomst algemene voorwaarden woonruimte van toepassing verklaard.
2.11
Op 14 april 2015 heeft [partner appellante] , kennelijk namens [appellante] , bij e-mailbericht een gewijzigde huurovereenkomst aan [geïntimeerde 1] gezonden. [partner appellante] heeft [geïntimeerde 1] als volgt bericht:
“
Bijgaand het contract. Lees het goed door, er zijn een aantal veranderingen zoals garantiestelling die is vervallen en de huurprijs die is aangepast ivm een nieuwe berekening. De nieuwe huurprijs is nu 1005,00 euro en de borg is nu 2 maand huur. Jullie zijn gezamenlijk aansprakelijk. Neem dit snel door met [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] . Bij het tekenen wil ik van jullie drieën een kopie van jullie ID kaarten. Jullie zullen de sleutels krijgen als alles is getekend en de huur en borg zijn ontvangen door [appellante] . Alle contact loopt via mij (…)”.
Bijgaand het contract. Lees het goed door, er zijn een aantal veranderingen zoals garantiestelling die is vervallen en de huurprijs die is aangepast ivm een nieuwe berekening. De nieuwe huurprijs is nu 1005,00 euro en de borg is nu 2 maand huur. Jullie zijn gezamenlijk aansprakelijk. Neem dit snel door met [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] . Bij het tekenen wil ik van jullie drieën een kopie van jullie ID kaarten. Jullie zullen de sleutels krijgen als alles is getekend en de huur en borg zijn ontvangen door [appellante] . Alle contact loopt via mij (…)”.
In de bij het e-mailbericht gevoegde huurovereenkomst staan [appellante] als verhuurder en [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] als huurders vermeld (aanhef), zijn algemene bepalingen woonruimte van toepassing verklaard (artikel 2), is de ingangsdatum van de huurovereenkomst 15 april 2015 (artikel 3.1), is de betalingsverplichting voor [geïntimeerden] gesteld op € 1.005,- per maand, bestaande uit € 980,- aan huurprijs en € 25,- als vaste vergoeding voor servicekosten (artikel 4.4) en bedraagt de waarborgsom € 2.010,- (artikel 4.7). Bij de gewijzigde huurovereenkomst is geen garantstelling gevoegd.
2.12
[geïntimeerde 1] heeft bij WhatsApp bericht van 14 april 2015 te 19.11 uur aan [partner appellante] als volgt gereageerd:
“
Ik heb je mail gelezen. Wij zijn zeer verbaasd over de huurverhoging en over de dubbele maand borg dat wij moeten betalen. Wij hadden andere afspraken en op basis daarvan hebben wij besloten om de woning te huren. Het huurcontract ziet er goed uit alleen we zijn zeer verbaasd over de spontane huurverhoging. We hadden een deal.”
Ik heb je mail gelezen. Wij zijn zeer verbaasd over de huurverhoging en over de dubbele maand borg dat wij moeten betalen. Wij hadden andere afspraken en op basis daarvan hebben wij besloten om de woning te huren. Het huurcontract ziet er goed uit alleen we zijn zeer verbaasd over de spontane huurverhoging. We hadden een deal.”
2.13
Per e-mail en bij aangetekend en gewone post verzonden brief van 17 april 2015 heeft de advocaat van [geïntimeerden] [appellante] en [partner appellante] gesommeerd een correcte huurovereenkomst ter ondertekening voor te leggen en na ondertekening van de huurovereenkomst de woning ter beschikking te stellen. Aan deze sommatie hebben [appellante] en [partner appellante] geen gevolg gegeven.
2.14
Het vonnis van de kantonrechter is op 18 mei 2015 aan [appellante] betekend. Op enig moment daarna hebben [geïntimeerden] de woning betrokken.
3.De vorderingen en beoordeling in eerste aanleg
3.1
In eerste aanleg hebben [geïntimeerden] [appellante] en [partner appellante] in kort geding betrokken en gevorderd hen, bij wijze van voorlopige voorziening, hoofdelijk te veroordelen:
op straffe van een dwangsom aan [geïntimeerden] een correct schriftelijk huurovereenkomst voor te leggen, waarin de in februari 2015 gemaakte afspraken zijn vastgelegd, inhoudende een huurovereenkomst die ziet op de woning aan [adres] te [woonplaats] met een door [geïntimeerden] te betalen huurprijs van € 935,- per maand exclusief gas, water, elektra en CAI en een borg voor een bedrag gelijk aan een maand huur,
na ondertekening van de huurovereenkomst op straffe van een dwangsom de woning aan [adres] te [woonplaats] aan [geïntimeerden] ter beschikking te stellen,
tot betaling aan zowel [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 1] als [geïntimeerde 2] een voorschot op de schadevergoeding van € 750,- per huurder, derhalve in totaal € 2.250,-,
tot betaling van € 750,- aan buitengerechtelijke incassokosten,
tot betaling van de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente, en de nakosten.
3.2
De kantonrechter heeft geoordeeld dat [geïntimeerden] een spoedeisend belang bij de gevorderde voorzieningen hebben. Voor zover een huurovereenkomst met [geïntimeerden] tot stand is gekomen, is die huurovereenkomst gesloten met [appellante] , zodat volgens de kantonrechter de tegen [partner appellante] gevorderde voorzieningen niet voor toewijzing in aanmerking komen. Vervolgens heeft de kantonrechter overwogen voorshands van oordeel te zijn dat tijdens de bezichtigingen van de woning in februari 2015 tussen enerzijds [appellante] en anderzijds
[geïntimeerden] een mondelinge huurovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de woning, waarbij de overeengekomen huurprijs € 935,- per maand, exclusief nutsvoorzieningen, bedraagt. Het gevorderde voorschot op de schadevergoeding (sub c) heeft de kantonrechter afgewezen omdat de schade niet, althans onvoldoende, is onderbouwd. De buitengerechtelijke incassokosten (sub d) is eveneens afgewezen, omdat niet is gebleken dat [geïntimeerden] buitengerechtelijke werkzaamheden hebben verricht.
[geïntimeerden] een mondelinge huurovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de woning, waarbij de overeengekomen huurprijs € 935,- per maand, exclusief nutsvoorzieningen, bedraagt. Het gevorderde voorschot op de schadevergoeding (sub c) heeft de kantonrechter afgewezen omdat de schade niet, althans onvoldoende, is onderbouwd. De buitengerechtelijke incassokosten (sub d) is eveneens afgewezen, omdat niet is gebleken dat [geïntimeerden] buitengerechtelijke werkzaamheden hebben verricht.
De kantonrechter heeft [appellante] veroordeeld om [geïntimeerden] binnen 24 uur na betekening van het vonnis, betaling van een borgsom van € 935,- en tegen een maandelijkse huurprijs van € 935,- (excl. gas, water, elektra en CAI) onverwijld als huurders tot de woning toe te laten, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat [appellante] daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 20.000,- (sub b). Voorts heeft de kantonrechter [appellante] in de proceskosten veroordeeld, de nakosten daaronder begrepen (sub e).
4.De beoordeling in hoger beroep
spoedeisend belang
4.1
[appellante] heeft met
grief 3 in het principaal appelhet oordeel van de kantonrechter bestreden dat [geïntimeerden] een spoedeisend belang bij hun voorzieningen hebben.
grief 3 in het principaal appelhet oordeel van de kantonrechter bestreden dat [geïntimeerden] een spoedeisend belang bij hun voorzieningen hebben.
4.2
[geïntimeerden] hebben ter onderbouwing van hun spoedeisend belang aangevoerd, dat zij voor hun studie woonruimte in [woonplaats] dienen te hebben en nadat in februari 2015 met
[appellante] over de huurovereenkomst per 1 april 2015 mondeling overeenstemming was bereikt zij de huurovereenkomst van de woning, die zij toen huurden, hebben opgezegd tegen
1 april 2015 en sedertdien geen woonruimte hebben. Daarmee is naar het oordeel van het hof het spoedeisend belang bij de toegewezen voorziening tot ter beschikking stelling van de woning gegeven, zodat grief 3 in het principaal appel niet slaagt.
[appellante] over de huurovereenkomst per 1 april 2015 mondeling overeenstemming was bereikt zij de huurovereenkomst van de woning, die zij toen huurden, hebben opgezegd tegen
1 april 2015 en sedertdien geen woonruimte hebben. Daarmee is naar het oordeel van het hof het spoedeisend belang bij de toegewezen voorziening tot ter beschikking stelling van de woning gegeven, zodat grief 3 in het principaal appel niet slaagt.
4.3
Het hof zal bij de beoordeling van de grief in het incidenteel appel nagaan of [geïntimeerden] tevens een spoedeisend belang hebben bij de voorziening op straffe van een dwangsom een schriftelijke huurovereenkomst aan hen voor te leggen (voorziening sub a) die door de kantonrechter is afgewezen.
(huur)overeenkomst
4.4
Met de
grieven 4, 5 en 6 in het principaal appelbestrijdt [appellante] het voorlopig oordeel van de kantonrechter dat tijdens de bezichtigingen in februari 2015 overeenstemming over de huurprijs van € 935,- per maand exclusief gas, water, elektra en CAI is bereikt en mondeling een huurovereenkomst tot stand is gekomen.
grieven 4, 5 en 6 in het principaal appelbestrijdt [appellante] het voorlopig oordeel van de kantonrechter dat tijdens de bezichtigingen in februari 2015 overeenstemming over de huurprijs van € 935,- per maand exclusief gas, water, elektra en CAI is bereikt en mondeling een huurovereenkomst tot stand is gekomen.
4.5
Het hof stelt voorop dat op grond van artikel 6:217 BW een overeenkomst door aanbod en aanvaarding tot stand komt en dat ingevolge artikel 7:201 BW de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie een huurovereenkomst is. Op [geïntimeerden] rusten de stelplicht en de bewijslast dat tussen hen en
[appellante] een overeenkomst tot stand is gekomen en dat die overeenkomst een huurovereenkomst is.
[appellante] een overeenkomst tot stand is gekomen en dat die overeenkomst een huurovereenkomst is.
Voorts heeft het hof de vorderingen van [geïntimeerden] te beoordelen in het kader van een kort geding procedure. De aard van een kort geding procedure brengt mee dat er in beginsel geen ruimte is voor bewijslevering, waaronder getuigenverhoor, zodat het hof vooral heeft te beoordelen of [geïntimeerden] op basis van de overgelegde stukken en hetgeen is aangevoerd hun stellingen voldoende aannemelijk hebben gemaakt.
4.6
[geïntimeerden] voeren samengevat het navolgende aan. [partner appellante] heeft namens [appellante] aan de moeder van [geïntimeerde 1] gevraagd of [geïntimeerde 1] nog woonruimte zocht. De moeder van [geïntimeerde 1] heeft daarop geantwoord dat [geïntimeerde 1] en zijn twee vrienden - [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , met wie hij op dat moment ook in één huis woonde - woonruimte met drie slaapkamers zochten. Daarop liet [partner appellante] weten dat de woning aan [adres] in [woonplaats] twee slaapkamers had, maar dat een extra slaapkamer kon worden gecreëerd. Vervolgens heeft [geïntimeerde 1] met [geïntimeerde 1] op 18 februari 2015 de woning bezocht. Toen hebben [appellante] en [partner appellante] aan hen een huurprijs van € 935,- per maand genoemd en verteld dat de woning op 1 april 2015 beschikbaar zou zijn. Enige dagen daarna heeft een tweede bezichtiging plaatsgevonden, waarbij ook [geïntimeerde 2] aanwezig was. De door [appellante] verlangde huurprijs van € 935,- per maand, exclusief gas, water, elektra en CAI is toen door [geïntimeerden] aanvaard. [geïntimeerden] hebben vervolgens hun huurovereenkomst voor de andere woning opgezegd.
Op 1 april 2015 wilden [geïntimeerden] de woning betrekken, maar bleken [appellante] en [partner appellante] daarin nog werkzaamheden uit te voeren. [geïntimeerden] hebben toen alvast enige spullen in de woning gelegd. Vervolgens heeft [appellante] na enige WhatsApp berichten op 10 april 2015 per e-mail aan [geïntimeerde 1] de huurovereenkomst toegezonden. Ten onrechte stonden in die huurovereenkomst [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] niet als huurders vermeld en was een niet overeengekomen garantverklaring, die de vader van [geïntimeerde 1] moest afgeven, bijgevoegd. [geïntimeerde 1] heeft daartegen bezwaar gemaakt, waarna de moeder van [geïntimeerde 1] kennelijk bij wege van voorbeeld de huurovereenkomst van hun vorige woonruimte aan [partner appellante] heeft toegezonden. Op 14 april 2015 heeft [partner appellante] een gewijzigde huurovereenkomst toegezonden, die op zichzelf de afspraken correct weergaf, behoudens een huurverhoging van € 935,- naar € 1005,- per maand en een verhoogde borgsom van € 935,- naar € 2.010,-. [appellante] en [partner appellante] zijn niet bereid gebleken die twee bedragen te wijzigen en in overeenstemming te brengen met de bedragen die waren overeengekomen.
4.7
[appellante] betwist dat een overeenkomst met [geïntimeerden] tot stand is gekomen en voor zover een overeenkomst tot stand is gekomen dat van een huurovereenkomst sprake is. Samengevat voert [appellante] het navolgende aan. [appellante] heeft sinds haar studietijd in de woning aan [adres] te [woonplaats] gewoond. Zij heeft met dat huis een emotionele band. In verband met de verhuizing naar [plaats] wilde zij de woning tijdelijk verhuren totdat over enkele jaren haar dochter daarin kan wonen.
[appellante] is geen professionele verhuurder. Voor haar is belangrijk wie de woning huurt. Zij wilde de woning aan één persoon verhuren, te weten [geïntimeerde 1] , onder de voorwaarde dat de vader van [geïntimeerde 1] garant zou staan voor de betaling van de huur. Dit heeft zij [geïntimeerde 1] ook tijdens de bezichtigingen in februari 2015 duidelijk gemaakt. De eerste bezichtiging op
18 februari 2015 was een kennismaking, waarbij [appellante] met [geïntimeerde 1] een oriënterend gesprek heeft gehad. Ook de tweede bezichtiging enkele dagen later, waar [geïntimeerde 1] met nog wat andere mensen langs kwam, was in het kader van de kennismaking. Zo is toen als richtprijs genoemd een huur van € 935,- per maand en heeft [appellante] haar “mitsen en maren” verteld, te weten een verhuur aan [geïntimeerde 1] , een garantstelling van de vader van [geïntimeerde 1] en verhuur vanaf het moment dat de woning voor verhuur gereed was. In die kennismakingsfase had [appellante] niet de wil zich contractueel te binden, heeft zij geen aanbod gedaan en heeft [geïntimeerde 1] bijvoorbeeld ook niet de huurprijs aanvaard.
18 februari 2015 was een kennismaking, waarbij [appellante] met [geïntimeerde 1] een oriënterend gesprek heeft gehad. Ook de tweede bezichtiging enkele dagen later, waar [geïntimeerde 1] met nog wat andere mensen langs kwam, was in het kader van de kennismaking. Zo is toen als richtprijs genoemd een huur van € 935,- per maand en heeft [appellante] haar “mitsen en maren” verteld, te weten een verhuur aan [geïntimeerde 1] , een garantstelling van de vader van [geïntimeerde 1] en verhuur vanaf het moment dat de woning voor verhuur gereed was. In die kennismakingsfase had [appellante] niet de wil zich contractueel te binden, heeft zij geen aanbod gedaan en heeft [geïntimeerde 1] bijvoorbeeld ook niet de huurprijs aanvaard.
Op 10 april 2015 heeft [appellante] de huurovereenkomst toegezonden, waarin alleen [geïntimeerde 1] als huurder stond vermeld en een garantverklaring was bijgevoegd die de vader van [geïntimeerde 1] moest ondertekenen. Toen de moeder van [geïntimeerde 1] liet weten het niet met de huurovereenkomst eens te zijn, hebben [appellante] en [partner appellante] de ouders van [geïntimeerde 1] bezocht. Tijdens dat bezoek belde [geïntimeerde 1] met [appellante] en vertelde haar niet in te stemmen met de toegezonden huurovereenkomst. [geïntimeerde 1] heeft daarmee het aanbod van [appellante] van 10 april 2015 verworpen. Op 14 april 2015 heeft [appellante] met een tweede huurovereenkomst een gewijzigd aanbod gedaan. Daarin is onder meer de tenaamstelling gewijzigd, zijn [geïntimeerden] als huurders vermeld en is de garantstelling vervallen. Deze wijzigingen hebben tot een hogere huurprijs en een hogere borg geleid die in de gewijzigde huurovereenkomst zijn opgenomen. Ook dit tweede aanbod is niet aanvaard. Hierdoor is geen overeenkomst tot stand gekomen.
4.8
Uit hetgeen partijen hebben aangevoerd en aan stukken hebben overgelegd leidt het hof het navolgende af. Door het vertrek van [appellante] met haar partner [partner appellante] naar een woning in [plaats] kwam haar woning aan [adres] in [woonplaats] vrij. [appellante] wilde haar vrijgekomen woning verhuren. [appellante] is in februari 2015 in contact gekomen met [geïntimeerde 1] die de woning samen met [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] wilde gebruiken. Voor dat doel diende [appellante] , naar zij onbetwist heeft gelaten, de woning aan te passen door een derde slaapkamer te creëren. [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben de woning in aanwezigheid van [appellante] bezichtigd. Tussen partijen is niet in geschil dat daarbij de huurprijs van € 935,- per maand, exclusief nutsvoorzieningen is genoemd. [appellante] heeft in de woning enige aanpassingen uitgevoerd, waaronder het creëren van een derde slaapkamer. [appellante] heeft niet betwist dat [geïntimeerden] hun lopende huurovereenkomst hebben opgezegd tegen
1 april 2015, dat [geïntimeerden] op en omstreeks 1 april 2015 alvast enige spullen in de woning hebben gebracht en dat [appellante] op 1 april 2015 nog doende was om de woning voor het gebruik door drie personen gereed te maken. Nadat die werkzaamheden waren voltooid, heeft [appellante] een huurovereenkomst opgesteld, waarin de in februari 2015 genoemde huurprijs is opgenomen en heeft ( [partner appellante] namens) [appellante] na toezending van de huurovereenkomst op 10 april 2015 gemeld dat de woning meteen in gebruik kon worden genomen.
1 april 2015, dat [geïntimeerden] op en omstreeks 1 april 2015 alvast enige spullen in de woning hebben gebracht en dat [appellante] op 1 april 2015 nog doende was om de woning voor het gebruik door drie personen gereed te maken. Nadat die werkzaamheden waren voltooid, heeft [appellante] een huurovereenkomst opgesteld, waarin de in februari 2015 genoemde huurprijs is opgenomen en heeft ( [partner appellante] namens) [appellante] na toezending van de huurovereenkomst op 10 april 2015 gemeld dat de woning meteen in gebruik kon worden genomen.
Onder deze omstandigheden heeft [appellante] onvoldoende haar stelling aannemelijk gemaakt dat zij – in februari en april 2015 - (nog) niet de wil had om een huurovereenkomst met [geïntimeerden] aan te gaan en hebben [geïntimeerden] naar het voorlopig oordeel van het hof voldoende aannemelijk gemaakt dat [appellante] in februari 2015 het aanbod hebben gedaan dat [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] rond 1 april 2015 de woning konden gebruiken tegen de vergoeding van € 935,- per maand, exclusief nutsvoorzieningen en op basis van de overige bij verhuur van woningen gebruikelijke condities.
4.9
[appellante] heeft zich verweerd met de stelling dat – kennelijk voor zover zij een aanbod tot huur had gedaan - zij slechts aan [geïntimeerde 1] wilde verhuren en dat verhuur alleen zou geschieden als de vader van [geïntimeerde 1] zich garant stelde voor de betaling van de huur en eventuele schade. Deze beperkende voorwaarden die zij volgens haar stelling in februari 2015 met [geïntimeerde 1] heeft besproken, zijn door [geïntimeerden] betwist en heeft [appellante] in het kader van het kort geding niet aannemelijk gemaakt. Zo is de tekst van de huurovereenkomst met bijlage, die eerst op 10 april 2015 is verzonden, daartoe onvoldoende.
4.1
De hiervoor onder randnummer 4.8 weergegeven gang van zaken maakt aannemelijk dat [geïntimeerden] het aanbod van [appellante] hebben aanvaard. Daarmee is naar het voorlopig oordeel van het hof een overeenkomst tot stand gekomen. Het aanbod van [appellante] , dat door [geïntimeerden] is aanvaard, had betrekking op een zaak (de woning), het gebruik van die zaak als woonruimte en bevatte een vergoeding voor dat gebruik (€ 935,- per maand exclusief nutsvoorzieningen). Daarmee voldoet de overeenkomst aan de wettelijke definitie van artikel 7:201 BW, zodat van een huurovereenkomst sprake is. Dit betekent dat de grieven 4, 5 en 6 in het principaal appel falen.
ter beschikking stelling woning
4.11
Nu het er voorshands voor dient te worden gehouden dat tussen [appellante] en [geïntimeerden] een huurovereenkomst tot stand is gekomen, waarbij [appellante] zich jegens [geïntimeerden] heeft verplicht de woning na enige aanpassingen aan hen ter beschikking te stellen, heeft de kantonrechter terecht overwogen dat [appellante] [geïntimeerden] als huurders tot de woning hadden toe te laten. Het deel van
grief 7 in het principaal appeldat tegen dat oordeel opkomt, slaagt daardoor niet.
grief 7 in het principaal appeldat tegen dat oordeel opkomt, slaagt daardoor niet.
onderscheid tussen [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2]
4.12
Met
grief 2 in het principaal appelmaakt [appellante] het verwijt dat de kantonrechter ten onrechte in het bestreden vonnis geen adequaat onderscheid heeft gemaakt tussen [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] . [appellante] heeft deze grief niet naar behoren toegelicht. Voor zover
met deze grief beoogt dat de kantonrechter heeft nagelaten in de feiten het onderscheid tussen [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] te maken en te stellen dat zij niet aan [geïntimeerden] maar aan [geïntimeerde 1] een aanbod voor een huurovereenkomst heeft gedaan, heeft het hof de feiten opnieuw vastgesteld en op de vraag of slechts aan [geïntimeerde 1] een aanbod voor een huurovereenkomst is gedaan in het kader van de grieven 4, 5 en 6 in het principaal appel reeds beslist. Grief 2 in het principaal appel treft daardoor geen doel.
grief 2 in het principaal appelmaakt [appellante] het verwijt dat de kantonrechter ten onrechte in het bestreden vonnis geen adequaat onderscheid heeft gemaakt tussen [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] . [appellante] heeft deze grief niet naar behoren toegelicht. Voor zover
met deze grief beoogt dat de kantonrechter heeft nagelaten in de feiten het onderscheid tussen [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] te maken en te stellen dat zij niet aan [geïntimeerden] maar aan [geïntimeerde 1] een aanbod voor een huurovereenkomst heeft gedaan, heeft het hof de feiten opnieuw vastgesteld en op de vraag of slechts aan [geïntimeerde 1] een aanbod voor een huurovereenkomst is gedaan in het kader van de grieven 4, 5 en 6 in het principaal appel reeds beslist. Grief 2 in het principaal appel treft daardoor geen doel.
schriftelijk huurovereenkomst
4.13
[geïntimeerden] hebben in het incidenteel appel één grief geformuleerd. [geïntimeerden] voeren aan dat de kantonrechter geen (gemotiveerde) beslissing heeft gegeven op hun vordering [appellante] binnen 24 uur na betekening van het vonnis een correcte schriftelijke huurovereenkomst voor te leggen waarin de in februari 2015 gemaakte mondelinge afspraken zijn neergelegd.
4.14
Op zichzelf hebben [geïntimeerde 1] c.s, er terecht op gewezen dat de kantonrechter deze vordering in het dictum (impliciet) heeft afgewezen, maar daarop geen gemotiveerde beslissing heeft gegeven. De vraag rijst evenwel of [geïntimeerden] bij deze voorziening een (spoedeisend) belang hebben.
Partijen verschillen van mening over de vraag of tussen hen een mondelinge (huur)overeenkomst tot stand is gekomen en voor zover een huurovereenkomst is gesloten of alleen [geïntimeerde 1] huurder is of dat [geïntimeerden] gezamenlijk huurders zijn, welke huurprijs verschuldigd is en welk bedrag aan borgsom [geïntimeerden] hebben te betalen. Het hof leidt voorshands uit de bij e-mail van 14 april 2015 toegezonden huurovereenkomst, de daarop gegeven reactie van [geïntimeerde 1] en hetgeen partijen daarover in deze procedure hebben verklaard af dat voor zover een huurovereenkomst is overeengekomen en de huurprijs € 935,- per maand (exclusief nutsvoorzieningen) bedraagt met een borg van € 935,- de verdere inhoud van de huurovereenkomst gelijk is aan hetgeen in de bij e-mail van 14 april 2015 toegezonden schriftelijke huurovereenkomst met algemene voorwaarden is opgenomen.
In kort geding heeft de kantonrechter in eerste aanleg - na voorshands te hebben geoordeeld dat tussen [appellante] en [geïntimeerden] een mondelinge huurovereenkomst met een huurprijs van € 935,- per maand (exclusief nutsvoorzieningen) tot stand was gekomen - [appellante] veroordeeld [geïntimeerden] als huurders tot de woning toe te laten, aan welke veroordeling [appellante] uiteindelijk gevolg heeft gegeven. Deze beslissing wordt in hoger beroep bekrachtigd. Deze beslissingen in kort geding gewezen gelden totdat in een bodemprocedure (anders) is beslist. Op zichzelf is denkbaar dat [appellante] in een bodemprocedure een oordeel van de rechter over de vragen die partijen verdeeld houden uitlokt.
[geïntimeerden] hebben niet toegelicht welk belang zij hebben, vooruitlopend op een beslissing in de eventuele bodemprocedure en ervan uitgaande dat de verdere inhoud van de huurovereenkomst gelijkluidend is aan de tekst van de huurovereenkomst zoals toegezonden bij e-mailbericht van 14 april 2015 – behoudens de hoogte van de huurprijs en de borg –, bij hun voorziening een schriftelijke huurovereenkomst aan hen voor te leggen. Dit leidt ertoe dat
grief 1 in het incidenteel appelbij gebreke van belang niet slaagt.
grief 1 in het incidenteel appelbij gebreke van belang niet slaagt.
beslissing ten aanzien van [partner appellante] en proceskosten in eerste aanleg
4.15
Grief 7 van het principaal appel bevat voorts de klacht dat de kantonrechter weliswaar heeft overwogen dat [geïntimeerden] ten onrechte [partner appellante] in kort geding hebben betrokken, maar dat de kantonrechter daaraan geen consequentie heeft verbonden en in het dictum geen expliciete beslissing over heeft gegeven. Hoewel dit verwijt op zichzelf juist is, heeft [appellante] bij behandeling van deze op de positie van - de niet in appel gekomen - [partner appellante] betreffende klacht geen belang, zodat dit deel van grief 7 van het principaal appel eveneens faalt.
Voorts bevat grief 7 van het principaal appel de klacht dat [appellante] ten onrechte in de proceskosten is veroordeeld. Uit het hiervoor overwogene volgt dat de kantonrechter op goede gronden de vordering van [geïntimeerden] hen tot de woning toe te laten heeft toegewezen, zodat [appellante] terecht als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten is veroordeeld. De omstandigheid dat [partner appellante] in eerste aanleg ten onrechte in de procedure is betrokken, is op die veroordeling niet van invloed. Ook dit deel van de klacht slaagt daardoor niet.
5.Slotsom
De grieven in het principaal appel en de grief in het incidenteel appel falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Bij deze uitkomst van de procedure wordt [appellante] in het principaal appel (2 punten, salaris tarief II) en [geïntimeerden] in het incidenteel appel (1 punt, salaris II) als de in het ongelijk gestelde partij(en) in de proceskosten veroordeeld. De proceskostenveroordeling ten laste van [appellante] zal niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard nu [geïntimeerden] dat niet hebben gevorderd.
De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep in kort geding:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van 13 mei 2015;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep in het principaal appel en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] gevallen, op € 311,- aan verschotten en op € 1.788,- voor geliquideerd salaris van de advocaat;
veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het hoger beroep in het incidenteel appel en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] gevallen op € 894,- voor geliquideerd salaris van de advocaat;
verklaart de proceskostenveroordeling ten laste van [geïntimeerden] uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mr. D.H. de Witte, mr. L. Groefsema en mr. O.E. Mulder en is uitgesproken door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 30 augustus 2016.