Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 15/01191
uitspraakdatum: 12 juli 2016
nummer /
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van rechtbank Gelderland van 7 juli 2015, nummer AWB 14/8073, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rijnwaarden(hierna: de heffingsambtenaar).
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft ten name van belanghebbende op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 16 te [Z] per waardepeildatum 1 januari 2013 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 531.000 en aanslagen in de onroerendezaakbelastingen, eigenarenbelasting en gebruikersbelasting, vastgesteld.
1.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslagen. Bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de bezwaren afgewezen.
1.3.
Belanghebbende is tegen voormelde uitspraken van de heffingsambtenaar in beroep gekomen. De rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het hogerberoepschrift tegen de uitspraak van de Rechtbank is op 18 augustus 2015 ter griffie ingekomen.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 maart 2016 te Arnhem. Namens belanghebbende is daar verschenen [A] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen ing. [B] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [a-straat] 16 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), een woning met bedrijfshal, gebouwd in 2002, op een perceel van 2.757 m². De woning heeft een inhoud van 420 m³, de bedrijfshal heeft een oppervlakte van 400 m² en er is een opslagruimte van 84 m².
2.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 531.000. Hij heeft ter onderbouwing van die waarde het taxatieverslag niet-woning overgelegd. Daarin is onder meer het volgende opgenomen:
woning bouwjaar 2002
420 m³
à € 375
€ 157.500
opslag/magazijn bouwjaar 2002
400 m²
à € 36
€ 14.400
opslag/magazijn bouwjaar 2007
84 m²
à € 30
€ 2.520
huurwaarde
€ 16.920
kapitalisatiefactor
× 11
waarde opslag/magazijn
€ 186.120
grond bij eengezinswoning
500 m²
à € 125
€ 62.500
extra grond (restgrond)
1.257 m²
à € 100
€ 125.700
totaal
€ 531.820
2.3.
Belanghebbende bepleit in hoger beroep een waarde van € 425.000. Daartoe wijst hij op een taxatiematrix, die deze waarde als volgt specificeert:
opslag/magazijn bouwjaar 2002
400 m²
à € 36
€ 14.400
opslag/magazijn bouwjaar 2007
84 m²
à € 30
€ 2.520
bruto huuropbrengst
€ 16.920
exploitatiekosten
25,1%
€ 4.250
netto huuropbrengst
74,9%
€ 12.670
netto factor
× 10,64
€ 134.792
overdrachtsbelasting
6,0%
€ 7.630
verkrijgingskosten
0,4%
€ 507
correctie kosten
€ 8.136
bruto waarde
€ 126.656
woning bouwjaar 2002
420 m³
à € 375
€ 157.500
grond bij woning
500 m²
à € 125
€ 62.500
restgrond
1.047 m²
à € 75
€ 78.525
Totaal
€ 425.181
Belanghebbende berekent de kapitalisatiefactor aldus op 7,49, namelijk € 126.656 (bruto waarde)/€ 16.920 (bruto huuropbrengst).
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1.
Tussen partijen is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in geschil. Het geschil spitst zich toe op de volgende onderdelen: (1) de omvang van de restgrond, (2) de waarde van de restgrond en (3) de kapitalisatiefactor.
3.2.
Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Hetgeen daaraan ter zitting is toegevoegd, is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de waarde tot € 425.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
De door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde
Omvang restgrond
4.1.
Belanghebbende wijst erop dat de gebruikelijke handelwijze van de heffingsambtenaar is om in gevallen als het onderhavige 2,5 maal de bebouwde oppervlakte in de huurwaarde verdisconteerd te achten. Voorts stelt belanghebbende dat er geen aanleiding is in dit geval daarvan af te wijken. De heffingsambtenaar stelt dat hij is uitgegaan van twee maal de oppervlakte van het bedrijfsgebouw omdat de bedrijfshal een opslagloods bij een woning betreft en dat daarom de aan de loods toe te rekenen grond minder is dan bij een loods waarin een productiebedrijf wordt uitgeoefend.
4.2.
Naar het oordeel van het Hof is met de stelling van de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat hij de omvang van de restgrond terecht heeft gesteld op 1.257 m². Het Hof ziet niet in waarom het gebruik van de loods invloed heeft op de hoeveelheid toe te rekenen grond. De waarde moet immers ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ worden vastgesteld onafhankelijk van het feitelijke gebruik van de onroerende zaak. Voor zover de heffingsambtenaar heeft gesteld dat de onderhavige loods niet geschikt is voor de uitoefening van een productiebedrijf en dat daarom de toe te rekenen grond minder is, heeft hij zijn stelling niet aannemelijk gemaakt.
Waarde restgrond
4.3.
De heffingsambtenaar stelt dat de waarde van de restgrond moet worden gesteld op € 100 per m². Hij verwijst in dit verband naar de verkoop van [b-straat] 24, een kavel van 1.055 m² met een bergbezinkbassin, voor € 75.000, ofwel € 71 per m². Omdat de bebouwingsmogelijkheden door het bassin beperkt zijn, moet de waarde van de extra grond zonder die beperking worden gesteld op € 100 per m², aldus de heffingsambtenaar.
4.4.
Belanghebbende stelt dat [b-straat] 24 geen goed referentieobject is, omdat daarin een bergbezinkbassin aanwezig is. De heffingsambtenaar heeft ook geen nadere gegevens over dat bassin overgelegd, zodat niet kan worden nagegaan wat de invloed daarvan op de waarde is. Belanghebbende bestrijdt bij gebrek aan wetenschap voorts dat deze transactie onder normale markomstandigheden tot stand is gekomen, waarbij erop wijst dat het object door de gemeente Rijnwaarden is gekocht. Belanghebbende stelt dat de waarde van de restgrond niet hoger is dan € 75 per m². Voorts wijst belanghebbende erop dat de heffingsambtenaar de bouwgrond voor een woning in de analyse van [a-straat] 10 waardeert op € 125 per m². In dat licht bezien is een waardering van € 100 per m² restgrond wel erg hoog, aldus belanghebbende.
4.5.
Naar het oordeel van het Hof is het object [b-straat] 24 minder geschikt als referentieobject. Als op grond van dat vergelijkingsobject al ervan moet worden uitgegaan dat de waarde hoger is dan € 71 per m², heeft de heffingsambtenaar niet onderbouwd waarom de waarde van restgrond zonder bassin juist € 100 zou bedragen.
Kapitalisatiefactor
4.6.
De heffingsambtenaar stelt dat de kapitalisatiefactor 11 juist is. Hij wijst er in dit verband op dat [d-straat] 6, een bedrijfshal van 600 m², is verkocht voor € 320.000, zonder extra grond. Ter onderbouwing van de gehanteerde huurwaarde wijst hij op de verhuurde bedrijfshallen aan de [c-straat] 3-187 (150m² à € 40), [c-straat] 3-188 (150 m² à € 40), [c-straat] 3-186 (600 m² à € 35) en de [d-straat] 6a (750 m² á € 40 per m²). Voorts wijst de heffingsambtenaar op het pand [a-straat] 10, dat is verkocht voor € 175.000. Dat object heeft volgens de heffingsambtenaar een huurwaarde van € 13.750 en de mogelijkheid er een woonhuis te bouwen. Aan de bouwgrond rekent de heffingsambtenaar een waarde toe van € 29.250. Daaruit volgt een kapitalisatiefactor van 10,5, aldus de heffingsambtenaar.
4.7.
Naar het oordeel van het Hof zijn de panden [d-straat] 6 en [d-straat] 6a onvoldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak om als onderbouwing van de kapitalisatiefactor te hanteren. Over de verhuurde objecten aan de [c-straat] heeft de heffingsambtenaar geen gegevens overgelegd, zodat hij – tegenover de betwisting door belanghebbende – niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij is uitgegaan van de juist huurwaarde. De heffingsambtenaar heeft de gestelde kapitalisatiefactor van 11 dan ook niet aannemelijk gemaakt.
Slotsom over de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde
4.8.
Gelet op het vorenoverwogene heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 531.000 niet te hoog is.
De door belanghebbende gestelde waarde
4.9.
Belanghebbende stelt dat de kapitalisatiefactor 7,49 moet zijn. Hij heeft dit bepaald volgens de bottom-up-methode met cijfers ontleend aan de door de VNG uitgegeven taxatiewijzer huurwaardekapitalisatiemethode. Deze methode is naar haar aard met onzekerheid omgeven, aangezien veel van de gehanteerde factoren moeten worden geschat. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de door hem gehanteerde factoren juist zijn. Belanghebbende heeft de gestelde kapitalisatiefactor van 7,49 dan ook niet aannemelijk gemaakt.
4.10.
Voor zover belanghebbende heeft bedoeld te stellen dat de woondelenvrijstelling (artikel 220e Gemeentewet) moet worden toegepast op (een gedeelte) van de restgrond, heeft hij ongelijk. Niet in geschil is immers dat deze grond niet in hoofdzaak tot woning dient of in hoofdzaak dienstbaar is aan woondoeleinden.
Slotsom over de door belanghebbende gestelde waarde
4.11.
Gelet op het vorenoverwogene heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger is dan € 425.000.
Slotsom
4.12.
Gelet op het vorenoverwogene zal het Hof de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vaststellen op € 475.000. De aanslagen in de onroerendezaakbelastingen moeten dienovereenkomstig worden verminderd, waarbij de heffingsmaatstaf voor de gebruikersbelasting (€ 475.000 - € 220.000 =) € 255.000 bedraagt.
5.Proceskosten
Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep voor de Rechtbank en het hoger beroep voor het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken. Gelet op artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht komen hiervoor in aanmerking de door belanghebbende gemaakte kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en de taxatiekosten. Het Hof stelt deze kosten overeenkomstig de Bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op 1 punt (bezwaarschrift) × 1 (gewicht van de zaak) × € 246 en € 594,80 voor taxatiekosten, ofwel op € 840,80 voor de bezwaarfase en 4 punten (beroepschrift, hogerberoepschrift en verschijnen ter zitting van Rechtbank en Hof) × 1 (gewicht van de zaak) × € 496, ofwel op € 1.984 voor het beroep en hoger beroep. Niet gesteld of gebleken is dat andere voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn gemaakt.
6.Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- verklaart het beroep bij de Rechtbank gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 475.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting (eigenarenbelasting) dienovereenkomstig;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting (gebruikersbelasting) tot een aanslag berekend naar een heffingsmaatstaf van € 255.000;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een beloop van € 2.824,80; en
- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 45 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 123 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mrs. J. van de Merwe, voorzitter, A.J.H. van Suilen en R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. N.G.U. Wasch als griffier.
De beslissing is op 12 juli 2016 in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd
De voorzitter,
de uitspraak mede te
ondertekenen
(J. van de Merwe)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 12 juli 2016
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EHDen Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.