ECLI:NL:GHARL:2016:5881

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.168.222

(zaaknummer rechtbank Limburg 2978354)

arrest van de pachtkamer van 19 juli 2016

in de zaak van

1.[appellant 1] ,wondende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,2. [appellant 2] ,wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] .

appellanten,

in eerste aanleg: gedaagden in conventie en eisers in reconventie,

hierna: gezamenlijk [appellant 1] c.s., afzonderlijk [appellant 1] respectievelijk [appellant 2] ,

advocaat: mr. P.J.W.M. Teunissen,

tegen:

de naamloze vennootschap
Dassen Property N.V.,

gevestigd te Margraten,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,

hierna: Dassen,

advocaat: mr. E.H.M. Harbers.

1.Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van
11 maart 2015 en 26 maart 2015 (herstelvonnis) die de pachtkamer te Roermond (rechtbank Limburg) heeft gewezen.

2.Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 10 april 2015,

- de memorie van grieven,

- de memorie van antwoord, tevens van voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

- de memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

- het proces-verbaal van comparitie van 31 maart 2016. Hierbij is akte verleend van de stukken die bij bericht van 25 maart 2016 door mr. Teunissen namens [appellant 1] c.s. zijn ingebracht;
- het proces-verbaal van descente en/of comparitie ter plaatse van 28 april 2016. Hierbij is akte verleend van de brief die bij bericht van 25 april 2016 door mr. Harbers namens Dassen is ingebracht.

2.2

[appellant 1] c.s. heeft de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en na afloop van de descente heeft het hof arrest bepaald.

2.3

[appellant 1] c.s. vordert in het principaal hoger beroep - kort samengevat - dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest de vonnissen van de pachtkamer te Roermond van 11 en 26 maart 2015 zal vernietigen, Dassen in haar vorderingen in conventie niet-ontvankelijk zal verklaren, althans haar deze zal ontzeggen en in voorwaardelijke reconventie voor recht zal verklaren dat de pachtovereenkomst voor wat betreft de gebouwen per 15 maart 2015 is geëindigd, danwel de pachtovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden zal beëindigen.

2.4

Dassen vordert in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep - kort samengevat – de ontbinding van de pachtovereenkomst, althans een verklaring voor recht dat de pachtovereenkomst is geëindigd.

3.De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten:

3.1

Tussen (de rechtsvoorgangers van) partijen bestaat sinds 15 maart 1962 een pachtovereenkomst betreffende de hoeve [naam van hoeve] , bestaande uit een woning, bedrijfsgebouwen, tuin, erf, boomgaarden en weiland, in totaal groot 15,4 hectaren, thans kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie B nummers 5507 (gedeeltelijk), 6688, 6690 (gedeeltelijk), 6485 en 6486, in totaal groot 15.40.00 ha.

3.2

Het gepachte behoort tot het kasteelcomplex [naam kasteelcomplex] en dat complex omvat een kasteel, twee bouwhoeves, waarvan één verpacht, en een kasteeltuin. Met uitzondering van de gepachte hoeve is het kasteelcomplex sedert omstreeks 1995 geheel buiten gebruik. Dassen is voornemens het kasteelcomplex, met uitzondering van de gepachte hoeve, te restaureren.

3.3

Tot voor kort exploiteerden [appellant 2] en zijn echtgenote op het gepachte een landbouwbedrijf in maatschapsverband. Met ingang van 1 januari 2006 zijn de echtgenote van [appellant 2] en zijn schoonzoon [appellant 1] tot de maatschap toegetreden.

3.4

[appellant 2] heeft er op enig moment voor gekozen zijn bedrijf te verplaatsen naar een perceel gelegen aan de [straatnaam] te [plaats] , gemeente [gemeente] . Dassen heeft (bestuursrechtelijke) bezwaren gemaakt tegen die verplaatsing.

3.5

Bij exploot van 27 juni 2006 heeft Dassen aan [appellant 2] een brief d.d. 23 juni 2006 laten betekenen, inhoudende dat Dassen de pachtovereenkomst opzegt tegen 15 maart 2008. Op 27 juli 2006 heeft [appellant 2] een verlengingsverzoek ingediend. Dassen heeft verweer gevoerd tegen de gevraagde verlenging. Bij beschikking d.d. 6 februari 2007 heeft de pachtkamer van de rechtbank Maastricht de pachtovereenkomst verlengd voor de duur van
6 jaren, zodat deze zal eindigen op 14 maart 2014. Dassen heeft vervolgens hoger beroep ingesteld tegen die beschikking. Bij beschikking van 3 juli 2007 heeft het gerechtshof te Arnhem de beschikking van de pachtkamer van de rechtbank Maastricht bekrachtigd, behoudens voor zover daarin de pachtovereenkomst is verlengd met de wettelijke termijn van 6 jaar en heeft het hof de pachtovereenkomst verlengd met een periode van één jaar, eindigende op 15 maart 2009. Verder heeft het hof bepaald dat [appellant 2] ten behoeve van zichzelf geen verdere verlenging van deze pachtovereenkomst kan verzoeken en voorts dat indien vóór het einde van de pachtovereenkomst een andere pachter of pachters in de rechten en verplichtingen van de huidige pachter zal casu quo zullen zijn getreden, deze pachter(s) in het voorlaatste pachtjaar verlenging kan/kunnen verzoeken.

3.6

Bij exploot van dagvaarding d.d. 1 mei 2007 heeft [appellant 2] Dassen gedagvaard voor de pachtkamer van de rechtbank Maastricht en de aanmerking van zijn echtgenote en schoonzoon als medepachters gevorderd. Bij vonnis van 21 november 2007 heeft de pachtkamer [appellant 1] aangemerkt als medepachter van hoeve [naam van hoeve] en alle overige vorderingen afgewezen. [appellant 2] heeft hoger beroep ingesteld tegen dat vonnis. Bij arrest van 28 december 2010 heeft de pachtkamer van het gerechtshof te Arnhem voormeld vonnis van de pachtkamer van de rechtbank Maastricht d.d. 21 november 2007 bekrachtigd.

3.7

Bij exploot van dagvaarding d.d. 13 maart 2008 heeft [appellant 1] c.s. Dassen gedagvaard voor de pachtkamer van de rechtbank Maastricht en de verlenging van de pachtovereenkomst gevorderd. Bij vonnis van 12 november 2008 heeft de pachtkamer van de rechtbank Maastricht de vorderingen afgewezen. Geen van partijen heeft hoger beroep tegen dat vonnis ingesteld.

3.8

Bij afzonderlijk aan [appellant 2] en [appellant 1] gerichte brieven van 11 februari 2013 heeft Dassen zich op het standpunt gesteld dat de pachtovereenkomst met [appellant 2] op
15 maart 2009 is geëindigd, dat de pachtovereenkomst met [appellant 1] is geëindigd op
15 maart 2014 en in het geval de pachtovereenkomst zal eindigen op 15 maart 2015, de pachtovereenkomst tegen die datum wordt opgezegd.

3.9

Bij brief van 19 maart 2013 heeft [appellant 1] c.s. zich tegenover Dassen op het standpunt gesteld dat de pachtovereenkomst op 15 maart 2009 is verlengd met een nieuwe termijn van 6 jaar, zodat deze zal eindigen op 15 maart 2015 en dat [appellant 2] nog steeds als pachter moet worden aangemerkt. Verder betwist [appellant 1] c.s. dat sprake is van slecht pachterschap zodat er geen grond is om de pachtovereenkomst op te zeggen.

3.1

Bij brief van 7 maart 2014 heeft [appellant 1] c.s. aan Dassen meegedeeld dat op korte termijn de nieuwe bedrijfsgebouwen en bedrijfswoning te Euverem opgeleverd zullen worden en dat de gepachte bedrijfsgebouwen en woning buiten gebruik zullen worden gesteld. Voorts heeft hij medegedeeld dat hij de pachtovereenkomst met betrekking tot de gebouwen en de woning opzegt tegen 15 maart 2015 en dat hij de pachtovereenkomst met betrekking tot de landerijen blijft voortzetten.

3.11

[appellant 2] heeft de woning en bedrijfsgebouwen per 15 maart 2015 verlaten. Laatstelijk betaalde [appellant 1] c.s. een pachtsom van € 15.480,55 per jaar. Ingevolge het vonnis van de pachtkamer in eerste aanleg zijn ook de landerijen aan Dassen ter beschikking gesteld.

4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

Dassen heeft in eerste aanleg in conventie hetzelfde als in hoger beroep gevorderd. Hetzelfde geldt voor de vorderingen in reconventie van [appellant 1] c.s.

4.2

De pachtkamer heeft bij vonnis van 11 maart 2015, hersteld bij vonnis van 26 maart 2015, in conventie de pachtovereenkomst tussen [appellant 1] en Dassen ontbonden, de ontruimingsdatum vastgesteld op 1 mei 2015 en het meer of anders gevorderde afgewezen. In reconventie heeft de pachtkamer de vorderingen afgewezen. [appellant 1] is veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie. Bij herstelvonnis zijn de ontbinding en ontruiming alsnog uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5.Debeoordelingvandegrievenendevordering

5.1

Met de eerste grief heeft het hof rekening gehouden bij het vaststellen van de feiten zodat deze geen bespreking meer behoeft. In zijn tweede grief stelt [appellant 1] aan de orde dat [appellant 2] nog steeds als pachter heeft te gelden, anders dan de pachtkamer heeft aangenomen. De grief slaagt. In zijn arrest van 28 december 2010 (productie 5 bij inleidende dagvaarding, zie ook onder 3.6) heeft de pachtkamer van dit hof onder verwijzing naar het gezag van gewijsde van het tussen [appellant 2] en Dassen gewezen vonnis van de pachtkamer te Maastricht van 12 november 2008 geoordeeld dat Dassen tijdig had moeten opzeggen om te bereiken dat de pachtovereenkomst tussen haar en [appellant 2] zou eindigen. Nu dat niet heeft plaatsgevonden, is de pachtovereenkomst blijven doorlopen en heeft [appellant 2] nog steeds belang bij de vordering (vgl. rov 2.7 en 2.8 van voormeld arrest). Op grond van deze overwegingen, die op hun beurt weer gezag van gewijsde hebben gekregen, moet worden aangenomen dat [appellant 2] nog immer partij bij de pachtovereenkomst is. De voorwaarde waaronder het incidenteel appel is ingesteld is hiermee vervuld,wat meebrengt dat Dassen thans tevens ontbinding jegens [appellant 2] vordert.

5.2

In de kern komt het geschil van partijen erop neer dat Dassen meent dat de pachtovereenkomst geheel dient te worden ontbonden wegens het vertrek van de pachters naar het nieuwe bedrijf waardoor de bedrijfsgebouwen en -woning thans leegstaan, terwijl [appellant 1] c.s. betoogt dat hij de gebouwen mocht verlaten en de pachtovereenkomst gedeeltelijk ontbinden. Het hof oordeelt als volgt.

in conventie

5.3

Artikel 6:265 BW bepaalt dat iedere tekortkoming recht geeft tot ontbinding, tenzij de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de vraag of van dat laatste sprake is, zijn alle feiten en omstandigheden van belang. Het hof stelt vast dat [appellant 1] c.s. door zijn vertrek naar het nieuwe bedrijf is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting het gepachte persoonlijk te gebruiken voor de bedrijfsmatige uitoefening van de landbouw. Daar komt bij dat [appellant 1] desgevraagd in de procedure bij het hof tot medepacht heeft verklaard de bedrijfsgebouwen en -woning persoonlijk te zullen gaan gebruiken. [appellant 1] c.s. heeft echter voldoende feiten en omstandigheden aangevoerd die meebrengen dat deze tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen – in het bijzonder het verlies van de gronden – niet rechtvaardigt. Op basis van hetgeen tijdens de descente is waargenomen en van de door partijen overgelegde (tegen)rapporten concludeert het hof dat in de bedrijfsgebouwen geen reële landbouwkundige exploitatie (meer) mogelijk is. De investeringen die pachter en verpachter moeten doen om de bedrijfsgebouwen geschikt te maken - ieder enkele tonnen - voor een economische exploitatie, kunnen niet van hen worden gevergd. Ook na die investeringen zijn de te verwachten opbrengsten laag en de doelmatigheid van de bedrijfsgebouwen blijft zeer beperkt. Thans bestaan de eeuwenoude gebouwen (status Rijksmonument) uit verouderde rundveestallen met te kleine veeplaatsen (de meest recente pachtersinvesteringen dateren van de jaren ’70 en ’80 van de vorige eeuw; relevante verpachtersinvesteringen zijn er niet geweest). Het voeren diende handmatig te gebeuren. De mestopslag in de kelders onder de stallen is te klein naar de huidige eisen. De mest kan bovendien niet worden rondgepompt hetgeen het leegpompen alleen met veel extra arbeid mogelijk maakt. De toegangsdeuren van de stallen zijn relatief smal en te laag voor huidige landbouwmachines. De ruimte op het erf is verder te beperkt voor de opslag van kuilvoer, balen en/of mest. Uitbreidingsmogelijkheden op het terrein van Chateau [naam van hoeve] zijn er niet of tot heden niet toegestaan.

5.4

Dassen heeft in dit kader voorafgaand aan de descente en comparitie van partijen nog een brief overgelegd van 17 april 2016 van een zekere [X] . Uit deze brief blijkt weliswaar belangstelling van een agrariër voor de exploitatie van de gebouwen en de grond, maar het hof acht de voorgespiegelde bedrijfsvoering onvoldoende realistisch en in elk geval te weinig uitgewerkt om te kunnen oordelen dat een lonende landbouwkundige exploitatie mogelijk is. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat Dassen heeft verklaard enig rendement te willen behouden op het gepachte, wat meebrengt dat [X] een vergelijkbare pachtsom zal dienen te betalen als [appellant 1] c.s.

5.5

Het nieuwe bedrijf van [appellant 1] c.s. grenst aan het gepachte en is eveneens gelegen in het Limburgse heuvelland. Het beschikt in totaal over ruim 32 ha eigendomsgronden. De beëindiging van de pacht van 15 ha grond zou het bedrijfsareaal een derde kleiner maken en navenant minder rendabel, terwijl de laatste jaren fors is geïnvesteerd in het bedrijf van [appellant 1] c.s. Vervangende (pacht)grond is in de omgeving niet voorhanden. In zoverre bestaat er aanzienlijk belang bij behoud van de gepachte grond, dit ongeacht het aandeel dat het fruitteeltbedrijf van [appellant 1] te [plaats] in/naast het nieuwe bedrijf heeft. Aan dit alles doet onvoldoende af dat [appellant 1] c.s. in een procedure voor de Raad van State zou hebben verklaard dat het bedrijf ook zonder de gepachte gronden levensvatbaar is.

5.6

Het hof komt dan ook tot de conclusie dat de tekortkoming van [appellant 1] c.s. de algehele ontbinding niet rechtvaardigt. Dit oordeel zal in de toekomst mogelijk anders kunnen luiden bij een wijziging van omstandigheden die in het bijzonder gevonden kan worden in een economisch verantwoorde herontwikkeling van de hoeve met het land, al dan niet in samenhang met de herontwikkeling van [naam kasteelcomplex] . De gevolgen van een algehele ontbinding voor [appellant 1] c.s. zullen alsdan tegen het concrete belang van Dassen moeten worden afgewogen.

5.7

Het oordeel over de ontbindingsvordering brengt mee dat ook de subsidiair gevorderde beëindiging moet worden afgewezen. Voor zover de beëindiging is gestoeld op een ernstige tekortkoming (artikel 7:370 lid 1 onder a BW) geldt daarvoor hetzelfde beoordelingskader als voor de ontbinding wegens een tekortkoming. Voor de belangenafweging (7:370 lid 1 onder c) verwijst het hof naar 5.5 en 5.6 waaruit volgt dat de afweging thans niet in het voordeel van de verpachter uitvalt. Mede op basis van wat hierna in reconventie zal worden overwogen, ziet het hof in conventie geen aanleiding toepassing te geven aan artikel 7:374 BW zoals door [appellant 1] c.s. verzocht, in die zin dat de beëindigingsvordering van Dassen zou moeten worden toegewezen voor uitsluitend de gebouwen.

in reconventie

5.8

De voorwaarde waaronder de reconventionele vorderingen zijn ingesteld, geldt dan als vervuld. Deze vorderingen, die ertoe strekken dat [appellant 1] c.s. wel de grond blijft pachten, maar niet de gebouwen, impliceren een gedeeltelijke beëindiging dan wel ontbinding van de pachtovereenkomst.

5.9

[appellant 1] is als medepachter tot de pachtovereenkomst toegetreden op een moment dat de gebouwen in vrijwel dezelfde staat waren als thans en er al plannen tot bedrijfsverplaatsing waren. Hij heeft desondanks in de procedure die leidde tot het arrest van dit hof van 28 december 2010 verklaard in de gepachte gebouwen zijn bedrijf te zullen gaan uitoefenen waartoe hij op grond van de pachtovereenkomst ook verplicht is. Deze toezegging is hij niet nagekomen, zoals hiervoor overwogen. Bij deze stand van zaken kan de ondoelmatigheid van de gebouwen niet worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid (artikel 6:258 BW). Evenmin kan de staat van de gebouwen aangemerkt worden als een gebrek, nu die staat van aanvang af voor [appellant 1] kenbaar was en hij die staat heeft geaccepteerd. Ten aanzien van [appellant 2] geldt dat de gebouwen, mede vanwege de gewijzigde bedrijfsvoering in de rundveehouderij, in de loop der tijd steeds ondoelmatiger zijn geworden. Dit alleen levert echter geen gebrek op in de zin van artikel 7:343 BW. Dit artikel geeft de pachter de bevoegdheid de pachtovereenkomst buitengerechtelijk (gedeeltelijk) te ontbinden indien een gebrek bestaat dat de verpachter ingevolge artikel 7:339 BW niet verplicht is te verhelpen, maar het genot dat de pachter mocht verwachten geheel onmogelijk maakt. Aangenomen dat van Dassen vanwege de daaraan verbonden hoge kosten niet kan worden gevergd dat zij de bedrijfsgebouwen ten behoeve van het bedrijf van [appellant 1] c.s. moderniseert, is het genot van de stallen voor laatstgenoemde niet
geheel onmogelijkgeworden. De bedrijfsgebouwen kunnen immers ook thans nog aangewend worden voor opslag en stalling van (jong)vee. Het beroep op artikel 7:343 BW faalt dan ook. Voor een vordering tot ontbinding gegrond op een tekortkoming van Dassen, eruit bestaande dat er gebreken - andere dan bedoeld in artikel 7:343 BW - kleven aan het verpachte (artikel 7:337 en 7:338 jo. 6:265 BW), geldt dat [appellant 1] onvoldoende heeft gesteld om te kunnen concluderen dat Dassen in verzuim is.

5.1

Voor zover de vorderingen in reconventie zijn gestoeld op toestemming van Dassen voor de bedrijfsverplaatsing en/of de ontkoppeling tussen de gebouwen en de grond, oordeelt het hof dat uit de tussen partijen gevoerde correspondentie en de gevoerde procedures voldoende duidelijk volgt dat Dassen het niet eens was met de bedrijfsverplaatsing, de pachter(s) integendeel hield aan hun verplichtingen en steeds de eenheid van hoeve en land voorop heeft gesteld. Dat en waarom [appellant 1] c.s. desondanks ervan zijn uitgegaan dat Dassen open stond voor overleg over bedrijfsverplaatsing en, in het verlengde daarvan, gedeeltelijke beëindiging van de pachtovereenkomst, is in dat licht onvoldoende toegelicht.

5.11

De oordelen in conventie en in reconventie leiden tot de conclusie dat de pachtkamer in eerste aanleg de primaire vordering in conventie ten onrechte heeft toegewezen en de vorderingen in reconventie, zij het op andere gronden, terecht heeft afgewezen. Aan het verweer van Dassen dat [appellant 1] c.s. geen bevoegdheid heeft tot buitengerechtelijke partiële beëindiging wordt bij deze stand van zaken niet toegekomen. Het door [appellant 1] c.s. gedane bewijsaanbod passeert het hof, omdat de te bewijzen aangeboden feiten en omstandigheden, indien bewezen, niet tot een andere conclusie kunnen leiden.

Slotsom

5.12

De gehele pachtovereenkomst ten aanzien van gebouwen en landerijen blijft in stand, waarbij het [appellant 1] c.s. in de huidige omstandigheden is toegestaan de gepachte opstallen geheel of gedeeltelijk niet in gebruik te hebben, evenwel met instandhouding van zijn betalingsverplichting. Het principaal hoger beroep slaagt dus gedeeltelijk. Het hof zal het bestreden vonnis in conventie vernietigen, de vorderingen alsnog afwijzen en Dassen in de proceskosten van [appellant 1] veroordelen. Het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep strandt hierop. In reconventie dient het vonnis te worden bekrachtigd. Als de overwegend in het ongelijk te stellen partij zal het hof Dassen in de kosten van het principaal hoger beroep veroordelen. Het hof ziet aanleiding de kosten van het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep te compenseren.

5.13

De kosten voor de procedure in conventie in eerste aanleg aan de zijde van [appellant 1] c.s. zullen worden vastgesteld op € 700 aan salaris advocaat. De kosten voor de procedure in principaal hoger beroep aan de zijde van [appellant 1] c.s. zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten € 99,64

- griffierecht € 311

subtotaal verschotten
€ 410,64

- salaris advocaat € 2.682 (3 x tarief II)

Totaal
€ 3.092,64.

5.14

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

6.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de pachtkamer te Roermond (rechtbank Limburg) van 11 maart 2015, hersteld bij vonnis van 26 maart 2015, voor zover in conventie gewezen, en doet in zoverre opnieuw recht:

wijst de vorderingen van Dassen alsnog af;

veroordeelt Dassen in de kosten in conventie tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellant 1] c.s. vastgesteld op € 700;

bekrachtigt dat vonnis in reconventie;

veroordeelt Dassen in de kosten van het principaal hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellant 1] vastgesteld op 3.092,64;

de proceskostenveroordelingen te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en - voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

veroordeelt Dassen in de nakosten, begroot op € 131, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68 in geval niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

compenseert de kosten in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep zodat ieder de eigen kosten draagt;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, W.L. Valk en E.B. Knottnerus en de deskundige leden mr. E. Oostra en ir. H.B.M. Duenk, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2016.