Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.167.418
(zaaknummer rechtbank Limburg 3175798)
arrest van de pachtkamer van 17 mei 2016
in de zaak van
[pachter],
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
in eerste aanleg: gedaagde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: [pachter] ,
advocaat: mr. J.M.M. Menu,
tegen:
1.[verpachter sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[verpachter sub 2],
[verpachter sub 2],
wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
3.
[verpachter sub 3],
[verpachter sub 3],
wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
4.
[verpachtster sub 4],
[verpachtster sub 4],
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
in eerste aanleg: eisers,
in eerste aanleg: eisers,
hierna: [verpachters] c.s. ,
advocaat: mr. J.E. Brands.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 11 augustus 2015 hier over.
1.1
Het verdere verloop blijkt uit:
- de memorie van antwoord;
- het proces-verbaal van comparitie van partijen d.d. 8 maart 2016.
1.2
Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
2.De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten:
2.1
Partijen zijn broers en zus van elkaar. [pachter] heeft met zijn vader een veehouderijbedrijf geëxploiteerd en bij overeenkomst van 11 maart 1985 de hoeve aan de [adres] te [plaats] met 10 ha van vader gepacht. Deze pachtovereenkomst is goedgekeurd door de grondkamer bij beslissing van 17 april 1985.
2.2
Bij notariële akte van 20 december 1990 hebben vader en moeder [van partijen] de economische eigendom van het pachtobject overgedragen aan [verpachters] c.s. in verband met de aan het pachtobject verbonden potentiële meerwaarde vanwege toekomstige zand- en grindwinning, dan wel recreatieve ontwikkeling ter plaatse. De tegenprestatie is deels kwijtgescholden en deels schuldig gebleven als lening. De rechten van [pachter] als pachter en zijn bedrijfseconomische belangen zijn in de akte gewaarborgd. In de akte is voor zover van belang daarover opgenomen:
“Regelingen betreffende het verpachte onroerend goed.Tussen de comparanten is overeengekomen als volgt:1. De koper[ [verpachters] c.s. , hof]
kan nimmer enige aanspraken doen gelden ten aanzien van de thans aanwezige en eventueel nog te verwerven produktierechten (referentiehoeveelheid dierlijke meststoffen en melkquotum) of de waarde daarvan. Al deze aanspraken blijven voorbehouden aan de comparant sub 3 (hierna ook te noemen: pachter)[ [pachter] , hof]
en komen uitsluitend de pachter ten goede.2. De koper geeft pachter toestemming, zoals bedoeld in artikel 30 lid 2 aan de Pachtwet, tot het aanbrengen van verbeteringen van de gepachte opstallen, welke de pachter nodig acht in het kader van de normale bedrijfsuitoefening, onder meer speciaal de mestopslag.3. Indien de koper wenst over te gaan tot verkoop van het onroerend goed ( [gemeente] A 1289 niet hieronder begrepen) als geheel aan een derde hetgeen uitsluitend kan plaatsvinden met instemming van de comparant sub 3 en de pachter bereid is tot ontbinding van de pachtovereenkomst – voor zover het betreft het onroerend goed in dit lid 3 bedoeld – dan is de pachter verplicht mede te werken aan de verkoop van het kadastrale perceel gemeente [gemeente] , sectie A nummer 1383, en wel zodanig dat het in dit lid bedoelde onroerend goed en [gemeente] A 1383 als een geheel worden verkocht.4. Indien bij de sub 3 bedoelde verkoop de pachter medewerkt aan beëindiging van de pachtovereenkomst komt de vergoeding wegens bedrijfsschade, pachtbeëindiging, waaronder begrepen de rechten van pachter op vergoeding van de aangebrachte verbeteringen krachtens artikel 31 van de Pachtwet en de eventuele aanspraken sub 1 bedoeld geheel ten goede aan de pachter.5. Wordt bij vervreemding de contraprestatie vastgesteld op één bedrag inclusief de vergoedingen aan de pachter dan dient de onderverdeling daarvan tussen koper en pachter in onderling overleg te worden vastgesteld en bij gebreke van overeenstemming daarvan geschiedt zulks bindend door drie deskundigen, te benoemen op verzoek van de meest gerede partij door de heer kantonrechter te Roermond.6. Het vorenstaande laat onverlet de deling van de meeropbrengst zoals hierna omschreven.Meeropbrengst.De koper is verplicht bij vervreemding van het onroerend goed (een gedeelte daaronder begrepen) de meeropbrengst zodanig te verdelen dat ieder van de comparanten sub 4 tot en met 7 en de comparant sub 3 (de rechtverkrijgenden onder algemene titel van ieder van hen daaronder begrepen) daarvan een gelijk deel ontvangt.Als meeropbrengst wordt aangemerkt het verschil tussen enerzijds de waarde van de bij bedoelde vervreemding te behalen contraprestatie en anderzijds de waarde volgens aan te hechten taxatierapport, bij gedeeltelijke vervreemding te herleiden op basis van gemelde taxatie.Het door koper aantoonbare gedeelte van de meeropbrengst ten gevolge van na heden aangebrachte verbeteringen en verbouwingen wordt niet beschouwd als afgestane meeropbrengst, terwijl deze meeropbrengst nog verminderd dient te worden met de rechten en kosten verschuldigd ter zake van de verkrijging van het betreffende onroerend goed door de koper.Bij de vaststelling van het bedrag van de meeropbrengst dient in acht genomen te worden de vooromschreven regelingen betreffende het verpachte onroerend goed, zoals de aan de pachter toekomende vergoeding ingevolge aangebrachte verbeteringen en verbouwingen.”
“Regelingen betreffende het verpachte onroerend goed.Tussen de comparanten is overeengekomen als volgt:1. De koper[ [verpachters] c.s. , hof]
kan nimmer enige aanspraken doen gelden ten aanzien van de thans aanwezige en eventueel nog te verwerven produktierechten (referentiehoeveelheid dierlijke meststoffen en melkquotum) of de waarde daarvan. Al deze aanspraken blijven voorbehouden aan de comparant sub 3 (hierna ook te noemen: pachter)[ [pachter] , hof]
en komen uitsluitend de pachter ten goede.2. De koper geeft pachter toestemming, zoals bedoeld in artikel 30 lid 2 aan de Pachtwet, tot het aanbrengen van verbeteringen van de gepachte opstallen, welke de pachter nodig acht in het kader van de normale bedrijfsuitoefening, onder meer speciaal de mestopslag.3. Indien de koper wenst over te gaan tot verkoop van het onroerend goed ( [gemeente] A 1289 niet hieronder begrepen) als geheel aan een derde hetgeen uitsluitend kan plaatsvinden met instemming van de comparant sub 3 en de pachter bereid is tot ontbinding van de pachtovereenkomst – voor zover het betreft het onroerend goed in dit lid 3 bedoeld – dan is de pachter verplicht mede te werken aan de verkoop van het kadastrale perceel gemeente [gemeente] , sectie A nummer 1383, en wel zodanig dat het in dit lid bedoelde onroerend goed en [gemeente] A 1383 als een geheel worden verkocht.4. Indien bij de sub 3 bedoelde verkoop de pachter medewerkt aan beëindiging van de pachtovereenkomst komt de vergoeding wegens bedrijfsschade, pachtbeëindiging, waaronder begrepen de rechten van pachter op vergoeding van de aangebrachte verbeteringen krachtens artikel 31 van de Pachtwet en de eventuele aanspraken sub 1 bedoeld geheel ten goede aan de pachter.5. Wordt bij vervreemding de contraprestatie vastgesteld op één bedrag inclusief de vergoedingen aan de pachter dan dient de onderverdeling daarvan tussen koper en pachter in onderling overleg te worden vastgesteld en bij gebreke van overeenstemming daarvan geschiedt zulks bindend door drie deskundigen, te benoemen op verzoek van de meest gerede partij door de heer kantonrechter te Roermond.6. Het vorenstaande laat onverlet de deling van de meeropbrengst zoals hierna omschreven.Meeropbrengst.De koper is verplicht bij vervreemding van het onroerend goed (een gedeelte daaronder begrepen) de meeropbrengst zodanig te verdelen dat ieder van de comparanten sub 4 tot en met 7 en de comparant sub 3 (de rechtverkrijgenden onder algemene titel van ieder van hen daaronder begrepen) daarvan een gelijk deel ontvangt.Als meeropbrengst wordt aangemerkt het verschil tussen enerzijds de waarde van de bij bedoelde vervreemding te behalen contraprestatie en anderzijds de waarde volgens aan te hechten taxatierapport, bij gedeeltelijke vervreemding te herleiden op basis van gemelde taxatie.Het door koper aantoonbare gedeelte van de meeropbrengst ten gevolge van na heden aangebrachte verbeteringen en verbouwingen wordt niet beschouwd als afgestane meeropbrengst, terwijl deze meeropbrengst nog verminderd dient te worden met de rechten en kosten verschuldigd ter zake van de verkrijging van het betreffende onroerend goed door de koper.Bij de vaststelling van het bedrag van de meeropbrengst dient in acht genomen te worden de vooromschreven regelingen betreffende het verpachte onroerend goed, zoals de aan de pachter toekomende vergoeding ingevolge aangebrachte verbeteringen en verbouwingen.”
2.3
Partijen hebben, ook na het overlijden van hun ouders, regelmatig gesproken over verkoop van het gepachte, zo mogelijk samen met de aan [pachter] in privé in eigendom toebehorende aanpalende percelen. Het gaat hier (onder meer) om het in de notariële akte vermelde perceel gemeente [gemeente] , sectie A nummer 1383 waarop de melkveestallen van [pachter] staan en dat grenst aan het gepachte.
2.4
Vanaf 2008 exploiteert [pachter] met zijn zoon [zoon] in maatschapsverband een melkveehouderijbedrijf. Zij hebben 55 ha cultuurgrond in gebruik, waarvan 36 ha eigendom, 9 ha pacht van derden en 10 ha pacht van [verpachters] c.s. Zij beschikken over een vergunning voor het houden van 100 melk- en kalfkoeien, 80 stuks jongvee, vier fokstieren en vier paarden. [pachter] en [zoon] zijn voornemens een nieuwe rundveestal te bouwen. Partijen zijn daarover in bestuursrechtelijke procedures verwikkeld (geweest).
2.5
[pachter] heeft gevorderd dat [zoon] moet worden aangemerkt als medepachter omdat [verpachters] daar niet mee instemden. Deze vordering is bij vonnis van de pachtkamer in eerste aanleg op 4 december 2013 afgewezen. Daartegen heeft [pachter] hoger beroep ingesteld. Dit hof heeft bij arrest van 15 april 2014 beslist dat [pachter] in dat beroep niet-ontvankelijk was. Dit arrest is gecasseerd bij arrest van de Hoge Raad van 25 september 2015 (14/03220) en verwezen naar dit hof ter verdere behandeling en beslissing.
2.6
[verpachters] c.s. heeft de pachtovereenkomst bij brief van 16 juli 2013 opgezegd tegen
1 mei 2015. [pachter] heeft zich daartegen verzet.
1 mei 2015. [pachter] heeft zich daartegen verzet.
3.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
3.1
[verpachters] c.s heeft in eerste aanleg de beëindiging van de pachtovereenkomst per 1 mei 2015 gevorderd. [pachter] heeft verweer gevoerd.
3.2
De pachtkamer heeft bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis van 4 maart 2015 de vordering toegewezen en het tijdstip van ontruiming vastgesteld op 1 april 2016. De proceskosten zijn gecompenseerd.
4.Debeoordelingvandegrievenendevordering
4.1
Het hof heeft in het tussenarrest de tenuitvoerlegging van het vonnis geschorst.
4.2
In zijn tweede grief keert [pachter] zich tegen het oordeel van de pachtkamer dat de hangende vordering tot medepacht niet in de weg staat aan een inhoudelijke beoordeling van onderhavige beëindigingsvordering. De grief faalt. Het hof sluit zich aan bij hetgeen de pachtkamer hierover in de eerste twee alinea’s onder 5 heeft overwogen.
4.3
De grondslag van de beëindigingsvordering ligt in de uitleg die [verpachters] c.s. geeft aan de notariële akte uit 1990. Zij stelt dat daaruit volgt dat de pachtovereenkomst met [pachter] uiterlijk bij het bereiken van diens 65-jarige leeftijd zou worden beëindigd. Niet alleen bepaalde de Pachtwet destijds dat de pacht eindigde bij het 65e levensjaar van de pachter (althans kon de verpachter dat afdwingen door de pachtovereenkomst op te zeggen), maar ook is de strekking van de notariële akte dat [verpachters] c.s. bij leven zijn investering in de economische eigendom van het gepachte te gelde kon maken. [verpachters] c.s. wenst thans het gepachte in onverpachte staat te verkopen. Omdat [pachter] weigert mee te werken, schiet hij tekort, althans leidt een redelijke afweging van de belangen tot beëindiging van de pachtovereenkomst.
4.4
[pachter] heeft deze uitleg gemotiveerd betwist en onder meer aangevoerd dat de notariële akte in 1990 uitging van een verkoop van het gepachte in samenhang met de aan [pachter] in privé toebehorende percelen en opstallen in het kader van een bestemmingswijziging. Dan alleen zou een meerwaarde verzilverd kunnen worden die voldoende zou zijn om [pachter] schadeloos te stellen wegens pachtbeëindiging en bedrijfsverplaatsing. [pachter] wijst daarbij op hiervoor onder 2.2 geciteerde artikelen van de akte. Nu voorlopig geen sprake is van bestemmingswijziging, wordt niet voldaan aan de uitgangspunten die aan de akte ten grondslag liggen. Over een einde bij 65-jarige leeftijd zonder schadeloosstelling is nimmer gesproken en dat is ook niet bedoeld, aldus [pachter] .
4.5
Nu de uitleg van [verpachters] c.s. gemotiveerd is weersproken en op [verpachters] c.s. de bewijslast rust, zal [verpachters] c.s. in de gelegenheid worden gesteld om overeenkomstig zijn bewijsaanbod bewijs van zijn stellingen te leveren. De overgelegde verklaring van vader [van partijen] van 9 september 2009 (productie 3 bij memorie van antwoord) levert het benodigde bewijs (nog) niet. Niet alleen is ter zitting komen vast te staan dat vader [verpachters] de verklaring niet zelf heeft opgetekend, maar tevens heeft [pachter] gemotiveerd betwist dat de wil van vader [verpachters] gericht was op de inhoud van die verklaring.
Slotsom
4.6
Er zal bewijslevering volgen. Het hof houdt verder iedere beslissing aan.
5.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
laat [verpachters] c.s. toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat de partijen bij de notariële akte van 1990 hebben bedoeld dat de pachtovereenkomst met [pachter] uiterlijk bij het bereiken van diens 65-jarige leeftijd zou worden beëindigd;
bepaalt dat, indien [verpachters] c.s. dat bewijs (ook) door middel van getuigen wenst te leveren, het verhoor van deze getuigen zal geschieden ten overstaan van het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. Th.C.M. Willemse, bijgestaan door het deskundig lid mr. E. Oostra, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip;
bepaalt dat partijen in persoon bij het getuigenverhoor aanwezig dienen te zijn opdat hen naar aanleiding van de getuigenverklaringen vragen kunnen worden gesteld;
bepaalt dat [verpachters] het aantal voor te brengen getuigen alsmede de verhinderdagen van
beidepartijen, van hun advocaten en van de getuigen zal opgeven op de
roldatum 31 mei 2016, waarna dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;
beidepartijen, van hun advocaten en van de getuigen zal opgeven op de
roldatum 31 mei 2016, waarna dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;
bepaalt dat [verpachters] overeenkomstig artikel 170 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de namen en woonplaatsen van de getuigen tenminste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dient op te geven;
bepaalt dat indien een partij bij gelegenheid van het getuigenverhoor nog een proceshandeling wenst te verrichten of producties in het geding wenst te brengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling of de in het geding te brengen producties hebben ontvangen;
houdt verder iedere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, W.L. Valk en E.B. Knottnerus en de deskundige leden mr. E. Oostra en ir. J. Jurrius, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 mei 2016.