ECLI:NL:GHARL:2016:294

• Datum uitspraak: 19 januari 2016
• Publicatiedatum: 19 januari 2016
• Zaaknummer: 15/00069
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.W. baron van Knobelsdorff; B. van Walderveen; P.L.M. van Gorkum
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waarde van een woonboerderij met asbest in de dakbedekking

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 19 januari 2016 uitspraak gedaan in hoger beroep over de waarde van een woonboerderij, gelegen aan [a-straat] 18 te [Z]. De heffingsambtenaar van de gemeente Borger-Odoorn had de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 vastgesteld op € 393.000, waarbij rekening was gehouden met de aanwezigheid van asbest in de dakbedekking van de schuur. De belanghebbende, eigenaar van de woonboerderij, heeft bezwaar gemaakt tegen deze waardebepaling en is in beroep gegaan bij de rechtbank Noord-Nederland, die de waarde heeft verlaagd naar € 375.000. De heffingsambtenaar heeft hiertegen hoger beroep ingesteld.

Tijdens de zitting op 8 december 2015 heeft de gemachtigde van de belanghebbende, mr. [A], betoogd dat de heffingsambtenaar ten onrechte de Taxatiewijzer agrarische objecten heeft toegepast, aangezien de woning een woonboerderij is en geen agrarisch object. Tevens werd gesteld dat de kosten voor vervangende dakbedekking niet in de waardebepaling zijn meegenomen. De heffingsambtenaar heeft in zijn verdediging een taxatierapport overgelegd, waaruit blijkt dat de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2012 € 418.000 zou zijn.

Het Hof heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van asbest en dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft een aftrek van € 17.640 toegepast voor de asbestverwijdering en dakvervanging, wat resulteert in een nieuwe waarde van € 398.608. Het Hof heeft het hoger beroep gegrond verklaard, de uitspraak van de rechtbank vernietigd en de uitspraak van de heffingsambtenaar bevestigd. De proceskosten zijn niet toegewezen.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

nummer 15/00069

uitspraakdatum:
19 januari 2016

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Borger-Odoorn (hierna: de heffingsambtenaar)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 11 december 2014, nummer LEE 13/2592, in het geding tussen heffingsambtenaar en

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 18 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 393.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelasting 2013 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 686,96.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 11 december 2014 gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd en de beschikking verminderd tot € 375.000.

1.4

De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 december 2015 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. [A] als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] .

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

De onroerende zaak is een woonboerderij uit circa 1905, met kelder. De onroerende zaak omvat verder een inpandige garage, twee dierenverblijven en een schuur. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 27.865 m2. De heffingsambtenaar heeft de inhoud van de woning bepaald op 1.063 m3.

2.2

Op het dak van de schuur bij de woning liggen asbestplaten. De heffingsambtenaar heeft daarvoor een aftrek toegepast van € 5.880.

2.3

Volgens een door de heffingsambtenaar in hoger beroep overgelegde offerte van [D] B.V. zouden saneringswerkzaamheden ter zake van het onderhavige dak, naar het prijspeil van 2014, € 5.350 exclusief omzetbelasting bedragen. Onder die werkzaamheden zouden het aanleveren van een asbestinventarisatierapport, het aanvragen van een omgevingsvergunning, de melding van het werk aan de Arbeidsinspectie, het maken van een werkplan, het afzetten van de omgeving, het plaatsen van een afvalcontainer, het verwijderen van de asbestgolfplaten, het verpakken, afvoeren en storten van het asbestafval en de eindschoonmaak begrepen zijn, doch niet de vervanging van het dak.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is of de door de heffingsambtenaar voor de onroerende zaak [a-straat] 18 te [Z] per waardepeildatum 1 januari 2012 vastgestelde waarde niet uitgaat boven de waarde in het economisch verkeer ervan.

3.2

De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat hij met de door hem toegepaste aftrek van € 5.880 in voldoende mate rekening heeft gehouden met de waardedruk die uitgaat van de aanwezigheid van asbest op het dak van de schuur en dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

3.3

Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar zich bij de bepaling van de aftrek ten onrechte heeft gebaseerd op de Taxatiewijzer agrarische objecten, aangezien de woning geen agrarisch object is, maar een woonboerderij. Voorts heeft de heffingsambtenaar geen rekening gehouden met de kosten van het aanbrengen van een vervangende dakbedekking.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

3.5

De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, en tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar.

3.6

Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank, dan wel tot vaststelling in goede justitie van de waarde van de onroerende zaak.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2

De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.

4.3

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar onder meer verwezen naar een in zijn opdracht door WOZ-taxateur [C] op 20 december 2013 opgemaakt taxatierapport, waarin wordt geconcludeerd tot een per 1 januari 2012 geldende waarde van € 418.000. In het taxatierapport is een overzicht gemaakt van de waarde-opbouw van de onroerende zaak en van de referentieobjecten [b-straat] 3 te [Z] , op 21 juli 2011 verkocht voor € 282.500, [b-straat] 21 te [Z] , op 1 september 2011 verkocht voor € 318.500, [b-straat] 25 te [Z] , op 1 augustus 2011 verkocht voor € 425.000, [c-straat] 11 te [E] , op 11 mei 2011 verkocht voor € 225.000, [E] 2 te [E] , op 18 april 2012 verkocht voor € 283.500 en [d-straat] 23 te [F] , op 1 november 2012 verkocht voor € 235.000. Het Hof acht deze referentieobjecten voldoende met de onroerende zaak vergelijkbaar en is van oordeel dat uit de verkoopcijfers van die objecten voortvloeit dat, met inachtneming van hetgeen hierna wordt overwogen, de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

4.4

De heffingsambtenaar heeft ter zitting gesteld dat, indien overeenkomstig belanghebbendes stelling voor de bepaling van de met de aanwezigheid van asbest verband houdende waardevermindering niet alleen rekening moet worden gehouden met de kosten van verwijdering, maar tevens met die van vervanging van het dak van de schuur, daarmee een bedrag gemoeid is van € 45 per m2. Hij gaat daarbij uit van een bedrag van € 15 per m2 voor de asbestverwijdering en € 27 per m2 voor de vervanging van het dak, en heeft het totaal van deze bedragen naar boven afgerond. De gemachtigde van belanghebbende heeft te kennen gegeven dat hij zich in evenvermeld bedrag van € 45 per m2 aan kosten van asbestverwijdering en dakvervanging kan vinden.

4.5

In de door hem ter zitting overgelegde matrix heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met een aftrek wegens de aanwezigheid van asbest van 392 x € 45, ofwel € 17.640. Daarmee komt de door hem nader berekende waarde van de onroerende zaak op € 398.608, zijnde een hoger bedrag dan de waarde waarnaar de beschikking was opgelegd. Het Hof acht de heffingsambtenaar daarmee geslaagd in het van hem verlangde bewijs. Hetgeen partijen verder nog over en weer te berde hebben gebracht, kan daaraan niet afdoen.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– bevestigt de uitspraak van de heffingsambtenaar.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, voorzitter, mr. B. van Walderveen en mr. P.L.M. van Gorkum, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.

De beslissing is op
19 januari 2016 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(K. de Jong-Braaksma)

(J.W. van Knobelsdorff)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 20 januari 2016

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.