ECLI:NL:GHARL:2016:1744

• Datum uitspraak: 8 maart 2016
• Publicatiedatum: 8 maart 2016
• Zaaknummer: 14/01104
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.W. baron van Knobelsdorff; B. van Walderveen; A.I. van Amsterdam
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling waardebepaling woning en bewijs door heffingsambtenaar in hoger beroep WOZ-zaak

Belanghebbende is eigenaar van een vrijstaande woning en stelt dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde per 1 januari 2012 te hoog is. De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard, waarna belanghebbende hoger beroep instelde bij het gerechtshof.

Het geschil betreft de waarde in het economische verkeer van de woning per de peildatum. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing verkoopgegevens van vergelijkbare woningen (referentieobjecten) overgelegd. Het hof oordeelt dat één van deze referentieobjecten niet geschikt is vanwege het tijdsverloop tussen verkoop en peildatum, maar acht de andere referentieobjecten voldoende vergelijkbaar en de waardering van de grond en inhoud adequaat onderbouwd.

Het hof wijst het beroep op het motiveringsbeginsel af, omdat de heffingsambtenaar de bezwaren van belanghebbende uitvoerig heeft besproken en niet verplicht was op alle stellingen in te gaan. Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank bevestigd. Er worden geen proceskosten toegekend.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €204.000 wordt bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

nummer 14/01104

uitspraakdatum:
8 maart 2016

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 2 september 2014, nummer LEE 13/2907, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Eemsmond (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 89 te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 204.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2013 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 398.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 2 september 2014 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 februari 2016 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] als de gemachtigde van belanghebbende. Van de zijde van de heffingsambtenaar is, zonder bericht van verhindering, niemand verschenen. De heffingsambtenaar is uitgenodigd voor de mondelinge behandeling van het hoger beroep bij aangetekende brief van 16 december 2015 aan het adres Postbus 11 te 9980 AA Uithuizen. Blijkens informatie op de website mijnpakket.post.nl is de uitnodiging op 17 december 2015 bij de heffingsambtenaar bezorgd.

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een in 1938 gebouwde vrijstaande woning met een vrijstaande garage en een aangebouwde berging. De woning heeft een inhoud van ongeveer 460 m3 en de kaveloppervlakte bedraagt ongeveer 773 m2.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de waarde in het economische verkeer van de woning per de peildatum 1 januari 2012.

3.2

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de Rechtbank, door ten onrechte uit te gaan van de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten en de door belanghebbende in het geding gebrachte vergelijkingsobjecten onvoldoende met de woning van belanghebbende vergelijkbaar te achten, evenzeer ten onrechte heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar is geslaagd in het leveren van het van hem verlangde bewijs dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voorts heeft de Rechtbank, aldus belanghebbende, ten onrechte verzuimd te beslissen op zijn stelling dat de uitspraak op bezwaar dient te worden vernietigd wegens een daaraan klevend motiveringsgebrek.

3.3

De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de door hem aan de woning toegekende waarde niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer en dat hij het bewijs daarvan heeft geleverd met de door hem in het geding gebrachte gerealiseerde verkoopopbrengsten van vergelijkbare woningen.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan heeft de gemachtigde van belanghebbende ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

3.5

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, en tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en vermindering van de beschikking tot naar een waarde per de peildatum van € 170.000.

3.6

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2012 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2

Bij betwisting van de vastgestelde waarde door de belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum.

4.3

Ter onderbouwing voor de door hem voorgestane waarde heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep een gewijzigde waardematrix in het geding gebracht, waarin verkoopgegevens van door hem als referentieobjecten gebruikte woningen zijn opgenomen. Dit betreft de volgende woningen: [b-straat] 8 te [Z] , gebouwd in 1950, met een inhoud van 500 m3, voorzien van een vrijstaande garage, vrijstaande berging en tuinhuis, en met een perceelsoppervlakte van 1950 m2, op 1 september 2010 verkocht voor € 250.000, en na het verlijden op 1 april 2011 van de transportakte geleverd; [c-straat] 6 te [Z] , gebouwd in 1920, met een inhoud van 480 m3, voorzien van een inpandige en een vrijstaande garage, een vrijstaande berging/schuur en twee hobbykassen, en met een perceelsoppervlakte van 4.990 m2, verkocht voor € 282.500 en op 1 augustus 2012 geleverd; [d-straat] 8 te [B] , gebouwd in 1925, met een inhoud van 495 m3, voorzien van een inpandige garage, en met een perceelsoppervlakte van 790 m2, verkocht voor € 155.000 en op 29 mei 2012 geleverd. Uit de vergelijkingstransacties heeft de heffingsambtenaar voor de woning van belanghebbende een waarde per m3 van € 249 afgeleid.

4.4

Anders dan de Rechtbank acht het Hof de woning [b-straat] 8 te [Z] niet geschikt om als referentieobject te dienen. De verkoop heeft zestien maanden voor de peildatum plaatsgevonden. Het Hof acht het tijdsverloop tussen de verkoop en de peildatum zodanig groot, dat aan de verkoopprijs onvoldoende gewicht kan worden toegekend om het waardeniveau per de peildatum mede te bepalen. Ten onrechte gaat de heffingsambtenaar ervan uit dat voor de waardebepaling niet de transactiedatum, maar de overdrachtsdatum van belang is. Voor de waarde op een bepaald tijdstip is de prijs maatgevend die onder de omstandigheden als opgenomen in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ zou zijn overeengekomen bij een op dat tijdstip gesloten koopovereenkomst. Weliswaar is het mede uit overwegingen van uitvoerbaarheid toelaatbaar om, indien de overeengekomen prijs is gebaseerd op de uitgangspunten vermeld in evenvermeld artikel, de overeengekomen koopprijs voor een onroerende zaak gelijk te stellen aan de waarde van die zaak op het tijdstip van de levering, maar dat is slechts het geval indien niet meer dan drie maanden zijn verstreken tussen de totstandkoming van de koopovereenkomst en de levering. Daarvan is bij de verkoop en de levering van de woning [b-straat] 8 te [Z] geen sprake.

4.5

Het Hof acht met partijen de woning [c-straat] 6 te [Z] goed vergelijkbaar met de woning. De in hoger beroep door de heffingsambtenaar overgelegde matrix geeft meer inzicht in de gegevens betreffende de bij de woning behorende bijgebouwen dan de matrix waarop de heffingsambtenaar zich in eerste aanleg beriep. Die gegevens komen grotendeels overeen met die in de door belanghebbende in het geding gebrachte NVM-documentatie. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar een te lage waarde heeft toegekend aan de bij dat vergelijkingsobject behorende grond, zodat van de verkoopprijs een geringer gedeelte dient te worden toegerekend aan de woning dan de heffingsambtenaar heeft gedaan, hetgeen leidt tot een lagere m3-prijs. De heffingsambtenaar is voor alle in de vergelijking betrokken percelen uitgegaan van een staffel, neergelegd in het tot de gedingstukken behorende ”Kavelmodel woningen gemeente Eemsmond 2013”, waarbij aan de grond een lagere waarde wordt toegekend voor zover de extra oppervlakte de 700 m2, respectievelijk 1.400 m2 te boven gaat. Daarbij wordt voor de grond boven de 1.400 m2 voor al die objecten een waarde van € 3 per m2 gehanteerd. Het Hof heeft geen reden om aan te nemen dat dat bedrag onjuist is. Het ligt op de weg van belanghebbende, die stelt dat die waarde hoger is, te stellen van welke waarde zou moeten worden uitgegaan, hetgeen hij heeft nagelaten.

4.6

Belanghebbende meent dat het referentieobject [d-straat] 8 te [B] van alle referentieobjecten het meest vergelijkbaar is, maar vindt ook ten aanzien van dit object dat de grond te laag is gewaardeerd. Voorts is volgens belanghebbende door de gemeentelijke taxateur de inhoud te groot geschat, mist deze taxateur een inpandige garage en een dakkapel, beoordeelt hij de uitstraling ten onrechte als lager dan die van de woning, en geeft hij aan de onderhoudstoestand ten onrechte de laagst mogelijke score.

4.7

De lagere waardering van de grond van [d-straat] 8 te [B] is door de heffingsambtenaar afdoende verklaard uit de ligging in een andere dorpskern. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat hij de inhoud van dit object heeft vastgesteld inclusief de inpandige garage en de dakkapel, en de waarde van de inpandige garage in de matrix daarom afzonderlijk heeft opgenomen met een waarde van nihil. Aldus heeft hij belanghebbendes stellingen dienaangaande voldoende weersproken. Het Hof heeft geen grond om aan te nemen dat de inhoud van het referentieobject anderszins onjuist is vastgesteld, en belanghebbende heeft daartoe ook geen verdere stellingen aangevoerd. Ten aanzien van de onderhoudstoestand heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat keuken en sanitair waren verouderd, de woning gedeeltelijk was afgewerkt met zachtboard en niet geïsoleerd was, en dat de koper het object inpandig volledig heeft verbouwd. Met de aanpassingen van de kenmerken uitstraling, kwaliteit en luxe, die rekenkundig tot een waardedruk van € 27.225 leiden, heeft de heffingsambtenaar naar ’s Hofs oordeel geen te hoge depreciatie toegepast. Het Hof acht het referentieobject [d-straat] 8 te [B] met inachtneming van het voorgaande voldoende met de woning vergelijkbaar.

4.8

De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof met de referentieobjecten [c-straat] 6 te [Z] en [d-straat] 8 te [B] en de daarop gegeven toelichting en in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De verkopen van de referentieobjecten geven voldoende inzicht in de waarde van de onroerende zaak omstreeks de peildatum. De overige objecten waarover partijen zich hebben uitgelaten behoeven geen bespreking, aangezien deze, behoudens het naar het oordeel van het Hof onvoldoende vergelijkbare object [b-straat] 8 te [Z] , niet aan de bewijsvoering door de heffingsambtenaar ten grondslag liggen.

4.9

Belanghebbendes beroep op schending van het motiveringsbeginsel wordt verworpen. De heffingsambtenaar heeft belanghebbendes grieven tegen de vastgestelde waarde in een bijlage bij de uitspraak op bezwaar uitvoerig besproken. Hij was niet gehouden op alle door belanghebbende in bezwaar aangevoerde stellingen in te gaan. De omstandigheid dat een of meer referentieobjecten in beroep of in hoger beroep blijken niet te kunnen bijdragen aan de bewijsvoering is onvoldoende voor het oordeel dat aan de uitspraak op bezwaar een zodanig ernstig gebrek aan motivering kleeft, dat belanghebbende dientengevolge nodeloos rechtsmiddelen heeft aangewend en dat zulks zou moeten uitmonden in een veroordeling van de heffingsambtenaar tot betaling aan belanghebbende van de proceskosten.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, voorzitter, mr. B. van Walderveen en mr. A.I. van Amsterdam, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.

De beslissing is op
8 maart 2016 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(K. de Jong-Braaksma)

(J.W. van Knobelsdorff)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 9 maart 2016

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.