ECLI:NL:GHARL:2016:10346

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.197.557/01

(zaaknummer rechtbank Overijssel C/08/187699/ KG ZA 16-209)

arrest in kort geding van 20 december 2016

in de zaak van

1. [appellant],
wonende te [A] ,
hierna: [appellant] ,
2. [appellante],
wonende te [A] ,

appellanten, tevens eisers in het incident,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten] c.s.,

advocaat: mr. B.J. van den Berg, kantoorhoudend te Zwolle,

tegen

de stichting Dienst Landbouwkundig Onderzoek,
gevestigd te Wageningen,
geïntimeerde, tevens verweerster in het incident,
in eerste aanleg: eiseres,

hierna:
DLO,advocaat: mr. J.M. Heikens, kantoorhoudend te Arnhem.

Het hof verwijst naar het arrest in het incident ex artikel 351 Rv van 30 augustus 2016.

1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

DLO heeft een memorie van antwoord (met producties) genomen.

1.2

Vervolgens heeft DLO de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof arrest bepaald.

1.3

De vordering van [appellanten] c.s. strekt ertoe dat het hof het vonnis van de voorzieningenrechter vernietigt en DLO alsnog niet-ontvankelijk verklaart in haar vorderingen, althans deze vorderingen alsnog afwijst, met veroordeling van DLO in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep.

2.De nieuwe producties

2.1

DLO heeft bij memorie van antwoord nieuwe producties in het geding gebracht. [appellanten] c.s. hebben nog niet op deze producties kunnen reageren. Het hof zal
de producties om die reden buiten beschouwing laten. Uit hetgeen hierna wordt overwogen en beslist, volgt dat DLO daardoor niet wordt geschaad.

3.De vaststaande feiten

3.1

Het hof heeft in het arrest ex artikel 351 Rv al de feiten vastgesteld. Het hof zal uitgaan van deze vaststelling en van enkele andere feiten waarover tussen partijen geen discussie bestaat. Ter wille van de leesbaarheid zal het hof alle vaststaande feiten hierna vermelden.

3.2

DLO is een aan Wageningen Universiteit (hierna: WU) verbonden zelfstandige stichting voor landbouwkundig onderzoek. WU en DLO treden gezamenlijk naar buiten onder de naam Wageningen Universiteit en Researchcentrum (hierna: WUR).

3.3

DLO heeft in eigendom de voormalige proefboerderij voor varkens, staande en gelegen aan de [a-straat] nummers 6-8 te [A] , kadastraal bekend als gemeente Raalte, sectie [Y] , nummer [0000] , groot 6ha 24a 50ca. De boerderij bestaat uit een woning en een aantal stallen.

3.4

Interim Bemiddeling B.V., gevestigd te Gemert (hierna: Interim Bemiddeling), is een landelijk opererend bedrijf dat zich richt op tijdelijk beheer van leegstaande panden van opdrachtgevers. Tot die opdrachtgevers behoren DLO en WU. Interim Vastgoedbeheer B.V. (hierna: Interim Vastgoed) is een aan Interim Bemiddeling gelieerde vennootschap. Gapph B.V., gevestigd te 's-Hertogenbosch (hierna: Gapph), is de rechtsopvolgster van Interim Bemiddeling en Interim Vastgoed. Het hof zal hierna de naam Gapph gebruiken, ook voor de periode voorafgaand aan de rechtsopvolging.

3.5

Op 25 augustus 2006 heeft Gapph met [appellanten] en [appellante] , ieder afzonderlijk, schriftelijk vastgelegde, gelijkluidende overeenkomsten, getiteld “Overeenkomst van Bruikleen”, gesloten met betrekking tot de woning die deel uitmaakt van het terrein van de voormalige proefboerderij (hierna: de woning). De woning wordt in deze overeenkomsten aangeduid als “het object”. In de schriftelijke overeenkomsten is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

“
De ondergetekenden:

1.
(…) Interim Bemiddeling B.V.

(…)

hierna te noemen: “Bruikleengever”;

(…)

hierna te noemen: “Bruikleennemer”;

(…)

In aanmerking nemende dat

Bruikleengeefster met de eigenaar van (…) het object een overeenkomst tot tijdelijk beheer van het object heeft gesloten.
Bruikleengeefster door de eigenaar in dat kader is gemachtigd tot het sluiten van (tijdelijke) bruikleenovereenkomsten als de onderhavige mede ter beveiliging van het object tegen de risico’s van tijdelijke leegstand;
(…)
De opdrachtgeefster van Bruikleengeefster, de eigenaar derhalve, (vergevorderde) plannen heeft ten aanzien van het object voor afbraak, renovatie, nieuwbouw, verkoop, etc. en Bruikleennemer zich terdege bewust is van het feit dat deze overeenkomst naar zijn aard slechts voor bepaalde tijd kan worden aangegaan en dat aangezien de periode die het realiseren van de plannen van Opdrachtgeefster gezien de vele vergunningen, en besluiten die daarvoor nodig zijn uiterst onzeker is, ook de duur van deze overeenkomst niet concreet te bepalen is;
Partijen zich over en weer derhalve terdege bewust zijn dat geen sprake is of kan zijn van een huurovereenkomst zodat Bruikleennemer nooit een beroep kan of zal doen op huurbescherming en ontruimingsbepalingen. Bruikleengeefster heeft zulks ook nadrukkelijk bij de mondelinge toelichting aan Bruikleennemer medegedeeld.

Verklaren het volgende te zijn overeengekomen:

Artikel 1: Bruikleennemer:

1.
Bruikleennemer neemt het object uitsluitend ten behoeve van zichzelf in bruikleen, voorziet het object zelf van eigen inventaris, zal dit uitsluitend zelf gebruiken en er toezicht op houden, dit ter beveiliging van het object tegen de risico’s van tijdelijke leegstand zoals vernielingen, het stichten van brand, het plegen van vandalisme, het onrechtmatig in bezit nemen/kraken, etc. door derden (…).

(…)

Artikel 2: Bruikleen

1.
Bruikleengeefster geeft het object ‘om niet’ in bruikleen aan Bruikleennemer.

(…)

Artikel 3: Duur

Deze overeenkomst treedt in werking op 25-08-2006.

De duur van deze overeenkomst is niet op voorhand concreet te bepalen, waardoor deze overeenkomst – die naar zijn aard slechts van korte duur is – derhalve is aangegaan voor onbepaalde tijd.

(…)

Artikel 4: Vergoeding en borgsom

Bruikleennemer is ter zake van het in bruikleen ter beschikking stellen van het object door Bruikleengeefster op zichzelf geen enkele vergoeding aan Bruikleengeefster verschuldigd.

Bruikleennemer dient voor eigen rekening en risico zorg te dragen voor alle voorzieningen betreffende het gebruik en instandhouding van het object, waaronder onder andere begrepen zijn: de kosten inzake de levering en verbruik van algemene voorzieningen als gas, elektriciteit en water; heffingen inzake afvalstoffen, verontreiniging en zuivering, rioolrecht, reinigingsrecht en waterschapslasten; heffingen en aanslagen betreffende het gebruik van het object (waaronder mede begrepen dat deel van de onroerende zaaksbelasting voor gebruikers); een wettelijke aansprakelijkheidsverzekering; een ziektekosten verzekering; een inboedelverzekering; etc.

Het dagelijks onderhoud en schoonhouden van het object, waaronder mede begrepen de tuin(-en), schuur c.q. andere aanwezige opstallen en ruimten voor (gezamenlijk) gebruik, dient Bruikleennemer zelf te verzorgen.

Het gebruik door Bruikleennemer van de aanwezige installaties van de verwarming, elektriciteit, sanitair, etc. vindt plaats voor rekening en risico van Bruikleennemer: dit betekent dat reparaties en (klein, ook preventief) onderhoud aan deze installaties voor rekening en risico komen van Bruikleennemer.

Ter zake van de risico’s en kosten als bedoeld in het vorige lid kan Bruikleennemer een servicecontract sluiten met een door Bruikleengeefster aan te wijzen derde.

Bruikleennemer is aan Bruikleengeefster eenmalig direct bij het aangaan van deze overeenkomst een borgsom ad € 225,00 verschuldigd waarvoor Bruikleennemer een kwitantie ontvangt aan Bruikleengeefster. Deze borgsom is rentedragend (…).

(…)

Artikel 6: Algemene voorwaarden

1.
De van deze overeenkomst deel uitmakende algemene voorwaarden zijn ter hand gesteld aan en ter kennis gebracht van Bruikleennemer. (…)

(…)

Artikel 7: Géén huurovereenkomst en huurbescherming

Partijen erkennen beiden nadrukkelijk dat deze overeenkomst geen huurovereenkomst betreft. Bruikleennemer erkent en realiseert zich dat beroep op huurbescherming en ontruimingsbescherming voor hem niet mogelijk is.

Bruikleennemer verklaart dat Bruikleengeefster een duidelijke mondelinge toelichting heeft gegeven op zowel deze overeenkomst als de van deze overeenkomst deeluitmakende algemene voorwaarden en verklaart zich door ondertekening van deze overeenkomst akkoord met onderhavige overeenkomst en algemene voorwaarden. (…)”

3.6

Eveneens op 25 augustus 2006 heeft Gapph met [appellant] en [appellante] , ieder afzonderlijk - kennelijk ter uitvoering van art. 5 lid 5 van de Overeenkomst van Bruikleen - een gelijkluidende, schriftelijk vastgelegde overeenkomst, getiteld ‘Service-overeenkomst’, gesloten waarin voor zover van belang het volgende is bepaald:

“
De ondergetekenden:

1.
(…) Interim Vastgoedbeheer B.V.,

(…)

hierna te noemen: “Vastgoedbeheer”,

(…)

hierna te noemen: “Contractspartij”

(…)

In aanmerking nemende dat:


Vastgoedbeheer haar bedrijf maakt van het tijdelijk beheren van onroerende zaken, in die zin dat zij maatregelen treft ter bevordering van de leefbaarheid en veiligheid van de objecten en haar tijdelijke gebruikers alsmede het uit (laten) voeren van klein preventief onderhoud en reparaties in en aan die zaken;

(…)

Contractspartij op basis van een bruikleenovereenkomst, gesloten met een gevolmachtigde van de eigenaar van het object, de zaak tijdelijk in bruikleen heeft;
Contractspartij gebruik wenst te maken van de in deze overeenkomst te noemen diensten van Vastgoedbeheer, die Vastgoedbeheer bereid is aan contractspartij te leveren;

(…)

verklaren het volgende te zijn overeengekomen:

Artikel 1: Diensten

A. Diensten inzake de bewoonbaarheid en veiligheid

Vastgoedbeheer levert “leefbaarheids-”diensten aan tijdelijke gebruikers van bovengenoemd object die onderhavige overeenkomst sluiten. Haar werkzaamheden in dit kader bestaan uit het gevraagd en ongevraagd verlenen van advies en bemiddeling bij storingen en calamiteiten, het regelmatig controleren van het betreffende object en de directe omgeving op de naleving van algemeen geaccepteerde omgangsnormen inzake bijvoorbeeld hinder en overlast, (huis- en zwerf) vuil, parkeer- en rijgedrag, graffiti en andere uitingsvormen, etc; het geven van (redelijke) aanwijzingen ter voorkoming van ongewenste situaties voor gebruikers en omgeving; het opnemen van meterstanden ten behoeve van de nutsbedrijven bij aanvang van het gebruik en bij oplevering e.d.

Ter bevordering van de leefbaarheid en veiligheid van de woonwijk/het object en het welzijn van Contractspartij stelt Vastgoedbeheer een of meerdere buurtbeheerder(s) aan die op nog nader aan te geven tijden en adres in de woonwijk / het object (inloop-) spreekuur houdt om gebruikers bij te staan en te bemiddelen bij eventueel gerezen problemen aangaande het gebruik. Buiten de (inloop-) spreekuren zal er een telefoonnummer bekend worden gemaakt waarop de buurtbeheerder op de gebruikelijke kantooruren en bij ernstige calamiteiten 24 uur per dag bereikbaar is.

B. Diensten terzake van reparatie, preventief onderhoud etc.

3.
Vastgoedbeheer levert tevens diensten aan tijdelijke gebruikers van de voornoemde woonwijk/de onroerende zaak. Deze werkzaamheden bestaan uit het op verzoek van Contractspartij verlenen van bijstand, advies en bemiddeling bij storingen en calamiteiten, het regelmatig controleren van het bruikleenobject en de daarin aanwezige (centrale-) verwarmings-, warmwater- en/of elektriciteitsinstallatie(s), deze installatie(s) periodiek (preventief) te onderhouden, controle en zonodig periodiek schoonmaken van de aan de voornoemde installaties verbonden afvoer- en rookkanalen; bemiddeling bij en de reparatie van glasschade aan beglazing verankerd in de buitenmuren van het bruikleenobject c.q. de beglazing die de scheiding vormt tussen het deel van het bruikleenobject dat is toegewezen aan Contractspartij en andere gebruikers.

(…)

Artikel 4: Vergoeding

1. Door Contractspartij wordt bij vooruitbetaling een vergoeding betaald aan Vastgoedbeheer van € 64,00 per maand. (…)”

3.7

[appellanten] c.s. betaalden laatstelijk een totaalbedrag van € 270,- per maand aan Gapph.

3.8

Tussen WUR als opdrachtgeefster en Gapph als opdrachtneemster is op
1 juni 2010 een schriftelijk vastgelegde overeenkomst ("Raamovereenkomst" genaamd) gesloten. In de Raamovereenkomst, die mede betrekking heeft op de woning, is voor zover relevant het volgende bepaald:

"
Artikel 1 - Onderwerp van de overeenkomst

1. Deze overeenkomst heeft tot doel: het vastleggen van meerjarige afspraken tussen opdrachtgeefster en opdrachtneemster gericht op het door Opdrachtneemster in opdracht van Opdrachtgeefster verzorgen van tijdelijk beheer en de beveiliging van het object met het recht om derden daarin tijdelijk verblijf te laten houden, (...) tegen een overeengekomen vergoeding en kwaliteit.

(...)

Artikel 9 - Vergoedingen

1. De vergoedingen voor door Opdrachtgeefster in bruikleen gegeven panden zijn te verdelen in twee categorieën te weten, categorie I en II.

Categorie I (grote gebouwen) hieronder vallen panden diegroter zijn dan 150 m2 BVOveelal betreft het panden waarvan de nutsvoorzieningen door Wageningen UR wordt betaalt en de doorbelasting naar gebruikers onrealistisch is.

Categorie II (kleine gebouwen) hieronder vallen panden diekleiner zijn dan 150 m2 BVOveelal betreft het hier voormalige dienstwoningen waarbij de nuts voorzieningen direct betaalt worden door de gebruiker.

(...)

3. Voor Categorie I panden is de vergoeding aan Opdrachtgeefster € 50,- per gebruiker per maand als vergoeding voor kosten nutsvoorzieningen. Voor Categorie II panden is opdrachtneemster geen afdracht aan opdrachtgeefster verschuldigd. De vergoedingen zijn vast en bindend voor de duur van de Overeenkomst.

(...)"

3.9

Bij pachtovereenkomst van 6 oktober 2006, goedgekeurd door de Grondkamer op
30 november 2006, heeft DLO aan de maatschap [appellanten] - waarvan [appellant] en zijn ouders destijds de maten waren - voor de duur van circa een jaar in pacht gegeven enkele van de op de proefboerderij gelegen stallen. De pachtovereenkomst is jaarlijks verlengd, tot in (elk geval) 31 juli 2013.

3.1

In een brief van WUR van 1 april 2014 aan de maatschap [appellanten] wordt onder meer melding gemaakt van een betalingsachterstand van de maatschap in de canon en energiekosten en van het (ten onrechte) door de maatschap huisvesten van Poolse werknemers in het gepachte kantoordeel van de proefboerderij. Verder is in de brief vermeld:
"De bruikleenovereenkomst voor de woning, die via Interim vastgoedbeheer beschikbaar is gesteld, zal spoedig worden opgezegd. Wij verzoeken u daar alvast rekening mee te houden."

3.11

Bij brief van 24 april 2014 heeft Gapph aan [appellanten] c.s. medegedeeld dat de Overeenkomsten van Bruikleen worden beëindigd en dat de woning op 22 mei 2014 leeg en ontruimd dient te worden opgeleverd. Op 22 mei 2014 heeft Gapph in opdracht van Interim Vastgoed in afzonderlijke, gelijkluidende, brieven aan zowel [appellant] als [appellante] de beëindiging van de Overeenkomsten van Bruikleen bevestigd.

3.12

Bij brief van 28 mei 2014 hebben [appellanten] c.s. bezwaar gemaakt tegen de opzegging van de overeenkomsten en hebben zij zich op het standpunt gesteld dat hen huurbescherming toekomt.

3.13

Gapph heeft [appellanten] c.s. bij brief van 30 september 2014 gesommeerd de woning binnen vier weken te verlaten. [appellanten] c.s. hebben aan deze sommatie niet voldaan.

3.14

Op 4 juni 2015 heeft DLO onder voorbehoud van goedkeuring van het College van Bestuur van DLO de proefboerderij met de daarbij behorende woning verkocht aan een derde ( [B] ) tegen de verkoopsom van € 1.300.000,-. In de schriftelijk vastgelegde koopovereenkomst is de datum voor het passeren van de akte van levering gesteld op
2 november 2015. Voorts is in artikel 5 lid 4 van de koopovereenkomst opgenomen:

“
De feitelijke levering van het Verkochte zal geschieden leeg en ontruimd (…), vrij van huur, pacht of andere gebruiksrechten hoe ook genaamd en aanspraken wegens huurbescherming.”

Volgens opgave van DLO heeft het College van Bestuur de vereiste goedkeuring aan de koopovereenkomst gegeven.

3.15

DLO, WU en Gapph hebben [appellanten] c.s. in rechte betrokken en in kort geding een veroordeling tot ontruiming van de woning gevorderd. Aan hun vorderingen hebben zij ten grondslag gelegd dat tussen Gapph en [appellanten] c.s. een bruikleenovereenkomst tot stand is gekomen. Bij vonnis van 12 oktober 2015 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Overijssel deze vordering afgewezen. DLO, WU en Interim Bemiddeling hebben tegen laatstgenoemd vonnis hoger beroep aangetekend. Bij arrest in kort geding van 8 maart 2016 (ECLI:NL:GHARL:2016:1803) heeft dit hof het vonnis van de voorzieningenrechter bekrachtigd. Het hof was, met de voorzieningenrechter, voorshands van oordeel dat tussen Gapph en [appellanten] c.s. (inmiddels) sprake is van een huurovereenkomst van woonruimte, dat het geen huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur betreft en dat het beroep van [appellanten] c.s. op huurbescherming niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

3.16

Bij brief van 22 april 2016 heeft (de advocaat van) DLO de Raamovereenkomst met Gapph met onmiddellijke ingang opgezegd dan wel ontbonden voor zover het de woning betreft, en Gapph gesommeerd de woning binnen twee weken leeg en ontruimd ter beschikking te stellen.

3.17

Bij brief van 9 juni 2016 heeft DLO (de advocaat van) [appellanten] c.s. in kennis gesteld van het voornemen om de woning te revindiceren en hun verzocht de woning binnen één week te ontruimen. [appellanten] c.s., die de woning toen met hun vier minderjarige kinderen bewoonden, hebben niet aan dit verzoek voldaan.

3.18

De woning is niet ontruimd, noch door Gapph, noch door [appellanten] c.s. Vervolgens heeft DLO in kort geding in eerste aanleg gevorderd (samengevat) dat Gapph en [appellanten] c.s. worden veroordeeld om de woning te ontruimen, met hoofdelijke veroordeling van Gapph en [appellanten] c.s. in de proceskosten.

4.De procedure in eerste aanleg en ontwikkelingen nadien

4.1

DLO heeft Gapph en [appellanten] c.s. gedagvaard voor de voorzieningenrechter en gevorderd dat zij de woning ontruimen en ontruimd houden. Aan deze vordering heeft DLO ten grondslag gelegd dat nu de overeenkomst tussen haar en Gapph is geëindigd Gapph gehouden is de woning aan haar ter beschikking te stellen. Haar vordering strekt tot revindicatie van de woning, aldus DLO. [appellanten] c.s. dienen als feitelijke gebruikers van de woning, die zonder recht of titel gebruik maken van de woning, de woning eveneens te ontruimen, aldus DLO.

4.2

Bij het bestreden kort geding vonnis van 22 juli 2016 heeft de voorzieningenrechter, samengevat:

- Gapph veroordeeld om de woning te ontruimen en ontruimd te houden;

- [appellanten] c.s. veroordeeld om de woning binnen één maand na betekening van het vonnis te ontruimen en ontruimd te houden;

- Gapph en [appellanten] c.s. veroordeeld tot vergoeding van de proceskosten van DLO;

- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

4.3

Het vonnis is op 26 juli 2016 aan [appellanten] c.s. betekend. DLO heeft [appellanten] c.s. aangezegd dat de gedwongen ontruiming op 1 september 2016 zal plaatsvinden.

4.4

Het hof heeft in zijn arrest op het incident de incidentele vordering van [appellanten] c.s. tot schorsing van de executie afgewezen.

4.5

Volgens DLO hebben [appellanten] c.s. de woning op 1 september 2016 ontruimd en heeft de levering van de proefboerderij aan [B] medio 2016 plaatsgevonden.

5.De bespreking van de grieven

5.1

DLO heeft gevorderd dat [appellanten] c.s. en Gapph de woning ontruimen en ontruimd houden. Deze vordering is, gelet op hetgeen DLO daaraan ten grondslag heeft gelegd, naar zijn aard spoedeisend. DLO heeft er ook in hoger beroep spoedeisend belang bij dat [appellanten] c.s., die de woning inmiddels hebben verlaten, de woning ook ontruimd laten.

5.2

De kantonrechter heeft overwogen dat zelfs indien de overeenkomsten tussen Gapph en [appellanten] c.s. als een huurovereenkomst kunnen worden beschouwd [appellanten] c.s. zich met een beroep op deze huurovereenkomst niet met succes kunnen verweren tegen de vordering van DLO. Een jegens Gapph in te roepen huurbescherming bindt DLO in beginsel niet. Ook het (kennelijk) door [appellanten] c.s. gedane beroep op artikel 3:61 lid 2 BW gaat niet op, nu geen sprake is geweest van onmiddellijke vertegenwoordiging maar van lastgeving, en derhalve van middellijke vertegenwoordiging, en bovendien onvoldoende is onderbouwd dat [appellanten] c.s. erop mochten vertrouwen dat Gapph binnen de grenzen van haar last van DLO is gebleven.

5.3

Met
de grieven 1 en 2komen [appellanten] c.s. op tegen dit oordeel. Uit hetgeen zij in de inleiding en in de toelichting op deze grieven hebben gesteld, volgt dat zij met deze grieven het hiervoor weergegeven oordeel van de kantonrechter ter discussie stellen. Het hof zal de grieven, die met elkaar samenhangen, tezamen bespreken.

5.4

Het hof gaat er voorshands vanuit dat Gapph de woning onder zich heeft gekregen op basis van een overeenkomst van opdracht tussen haar en DLO, die inhield dat Gapph de woning voor DLO diende te beheren en in dat verband gerechtigd was de woning aan derden in bruikleen te geven. De overeenkomst tussen DLO en Gapph is uitgewerkt in de schriftelijke overeenkomst, de raamovereenkomst, tussen hen. De raamovereenkomst dateert weliswaar van na het aangaan van de overeenkomst tussen [appellanten] c.s. en Gapph, maar het hof acht voldoende aannemelijk dat de inhoud van de overeenkomst tussen Gapph en DLO voordien niet afweek van wat in de raamovereenkomst is vastgelegd. In de considerans van de overeenkomst van bruikleen en van de service-overeenkomst tussen Gapph en [appellanten] c.s. wordt ten aanzien van de overeenkomst tussen Gapph en DLO immers vermeld dat Gapph de woning op grond van deze overeenkomst tijdelijk dient te beheren en in dat kader tijdelijk in bruikleen mag geven. In de service-overeenkomst is nog vermeld dat Gapph de woning in bruikleen heeft gekregen. Deze vermeldingen over de inhoud van de overeenkomst tussen Gapph en DLO sluiten aan bij wat daarover in de raamovereenkomst is vastgelegd.

5.5

Het hof gaat er tevens voorshands vanuit dat tussen [appellanten] c.s. en Gapph (op enig moment) een huurovereenkomst is ontstaan betreffende de woning.

5.6

Wie als tussenpersoon in eigen naam een overeenkomst met een derde sluit, is uitsluitend partij bij de overeenkomst met de derde, ook als de tussenpersoon bevoegd voor rekening van zijn opdrachtgever handelt. Alleen wanneer de vertegenwoordiger niet in eigen naam, maar (bevoegd - de situatie van artikel 3:61 lid 2 en 3:69 BW daargelaten) in naam van zijn opdrachtgever handelt, wordt de opdrachtgever door de door de tussenpersoon getroffen rechtshandeling gebonden (artikel 3:66 lid 1 BW). In de schriftelijke overeenkomsten tussen Gapph en [appellanten] c.s. worden alleen hun namen, en niet die van DLO, als partijen genoemd. De overeenkomsten zijn ook alleen door hen, en niet door DLO, ondertekend. In de considerans van beide schriftelijke overeenkomsten is vermeld dat Gapph niet de eigenaar van de woning is, maar de woning van de eigenaar in beheer (in de service-overeenkomst staat ook: "in bruikleen") heeft gekregen en (in de bruikleen-overeenkomst) dat zij bij het aangaan van de overeenkomsten met [appellanten] c.s. door DLO is gemachtigd om de overeenkomst aan te gaan. Het hof gaat er gelet op deze overeenkomsten voorshands vanuit dat Gapph de overeenkomsten met [appellanten] c.s. op eigen naam, en niet op naam van DLO, is aangegaan. Dat betekent dat het uitgangspunt is dat alleen zij, en niet DLO, door het aangaan van de overeenkomsten is gebonden.

5.7

De vraag die in de grieven centraal staat is, of in dit geval, waarin DLO als de eigenaar van de woning de woning in beheer heeft gegeven aan Gapph en Gapph de woning vervolgens aan [appellanten] c.s. in gebruik heeft gegeven op dit uitgangspunt een uitzondering dient te worden gemaakt, in die zin dat DLO de rechten die [appellanten] c.s. uit hun (als een huurovereenkomst te kwalificeren) overeenkomst met Gapph ook jegens DLO kunnen inroepen. Het hof beantwoordt die vraag ontkennend. Daartoe is het volgende redengevend.

5.8

Indien de overeenkomst tussen DLO en Gapph een huurovereenkomst zou zijn geweest, zouden [appellanten] c.s. ondanks het einde van de overeenkomst tussen DLO en Gapph (in dat geval de hoofdhuurovereenkomst) bescherming kunnen ontlenen aan de regeling van artikel 7:269 BW. Die regeling is echter niet van toepassing op een situatie als deze, waarin de eigenaar van een woning de woning niet verhuurt, maar in beheer (in bruikleen) geeft aan een ander, die de woning vervolgens verhuurt aan een derde.

5.9

Gapph was op grond van de overeenkomst met DLO niet bevoegd de woning te verhuren. Zij was slechts bevoegd de woning in bruikleen te geven. Dat volgt uit de raamovereenkomst, maar ook uit de aangehaalde considerans van beide schriftelijke overeenkomsten tussen Gapph en [appellanten] c.s. [appellanten] c.s. duiden het feit dat de overeenkomst tussen hen en Gapph kwalificeert als een huurovereenkomst niet voor niets aan als een "bedrijfsongeval". Door de woning de facto (vanwege de aard en de omvang van de gevraagde vergoeding) toch te verhuren, heeft Gapph de haar verleende bevoegdheid overschreden. Nu Gapph in eigen naam, en niet in naam van DLO heeft gehandeld, kunnen [appellanten] c.s. zich niet op de bescherming van artikel 3:61 lid 2 BW beroepen. Het hof volgt [appellanten] c.s. voorshands niet in de door hen bepleite analogische toepassing van artikel 3:61 lid 2 BW op situaties van middellijke vertegenwoordiging. het hof laat dan nog daar dat niet aannemelijk is geworden dat [appellanten] c.s. hebben aangenomen en/of in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten aannemen dat Gapph bevoegd was een huurovereenkomst met hen aan te gaan. In de schriftelijke overeenkomsten tussen hen en Gapph is uitdrukkelijk aangegeven dat partijen een bruikleenovereenkomst aangaan, dat Gapph bevoegd was om een bruikleenovereenkomst (niet om een huurovereenkomst) aan te gaan en dat partijen zich ervan bewust zijn dat geen sprake is of kan zijn van een huurovereenkomst. Onder deze omstandigheden mochten [appellanten] c.s. er niet van uitgaan, als ze er al van zijn uitgegaan, dat Gapph bevoegd was een huurovereenkomst aan te gaan.

5.1

Dat DLO hen naar Gapph heeft verwezen en dat DLO actief betrokken was bij (de onderhandelingen betreffende) het in gebruik geven van de woning - zoals [appellanten] c.s. stellen maar DLO gemotiveerd betwist - leidt niet tot een ander oordeel. De gestelde betrokkenheid van DLO bij het aangaan van de overeenkomst doet niet af aan het feit dat [appellanten] c.s. vervolgens een overeenkomst hebben gesloten met Gapph en niet met DLO en dat in de schriftelijke contracten betreffende die overeenkomst uitdrukkelijk is vastgelegd dat Gapph slechts bevoegd was een bruikleenovereenkomst aan te gaan.
Dat de overeenkomst betreffende het gebruik van de woning op basis van de toen geldende voorwaarden en vastgestelde gebruiksvergoeding op dat moment al moest worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst, heeft het hof in zijn arrest van 8 maart 2016 in het geschil tussen [appellanten] c.s. en Gapph niet beslist. Indien er al vanuit moet worden gegaan dat DLO betrokken is geweest bij het aangaan van de overeenkomst tussen [appellanten] c.s. en Gapph, staat daarmee nog niet vast dat DLO betrokken was bij de totstandkoming van een huurovereenkomst tussen [appellanten] c.s. en Gapph. Dat DLO nadien betrokken is geweest bij de wijze waarop [appellanten] c.s. en Gapph invulling gaven aan de overeenkomst tussen hen en bij de hoogte van de door Gapph aan [appellanten] c.s. in rekening gebrachte vergoedingen, is niet aannemelijk geworden. [appellanten] c.s. mochten er dan ook niet vanuit gaan dat DLO instemde met de totstandkoming van een huurovereenkomst.

5.11

Naar het oordeel van het hof is niet aannemelijk geworden dat, zoals [appellanten] c.s. betogen, DLO en Gapph een constructie hebben opgezet met de bedoeling om aan [appellanten] c.s. de mogelijkheid te ontnemen zich effectief op huurbescherming te beroepen. Uit de eigen stellingen van [appellanten] c.s. volgt ook al dat een dergelijke constructie niet is opgezet. [appellanten] c.s. duiden het ontstaan van de huurovereenkomst aan als een “bedrijfsongeval”. Daarmee slaan ze de spijker op de kop. Het is aannemelijk dat Gapph en [appellanten] c.s. niet beoogd hebben een huurovereenkomst aan te gaan. In de considerans van de bruikleenovereenkomst verklaren [appellanten] c.s. en Gapph uitdrukkelijk dat zij zich ervan bewust zijn dat tussen hen geen huurovereenkomst tot stand komt. Zoals hiervoor is uiteengezet was Gapph in haar relatie tot DLO ook niet bevoegd om een huurovereenkomst te sluiten met [appellanten] c.s. Gapph mocht de aan haar in beheer gegeven woningen, zoals deze woning, in bruikleen - en niet in huur - geven aan derden.

5.12

Gelet op hetgeen [appellanten] c.s. en Gapph waren overeengekomen, was het [appellanten] c.s. bekend dat zij de woning niet huurden, maar in bruikleen hadden ontvangen en dat zij derhalve geen beroep konden doen op huurbescherming, maar rekening dienden te houden met een ontruiming van de woning wanneer de bruikleenovereenkomst zou worden opgezet. Mede in het licht daarvan ziet het hof voorshands geen grond voor het betoog van [appellanten] c.s. dat DLO onzorgvuldig handelt door ondanks het als gevolg van een “bedrijfsongeval” ontstaan van een huurovereenkomst tussen [appellanten] c.s. en Gapph haar eigendom op te eisen.

5.13

De grieven falen dan ook.

5.14

[appellanten] c.s. weten al sinds april 2014 dat DLO de woning weer ter vrije beschikking wil krijgen. In juni 2016 heeft DLO hun te kennen gegeven dat zij de woning dienen te ontruimen. Zij dienden er dan ook al sinds 2014 rekening mee te houden dat zij op korte termijn andere woonruimte voor zichzelf en hun kinderen dienden te zoeken. Daarnaast heeft DLO aangeboden vervangende woonruimte aan te bieden op basis van leegstandsbeheer. Onder deze omstandigheden heeft de voorzieningenrechter met een termijn van één maand, ondanks het feit dat [appellanten] c.s. jonge kinderen hebben, geen te korte ontruimingstermijn gehanteerd. [appellanten] c.s. hebben hun betoog dat DLO haar toezegging vervangende woonruimte aan te bieden heeft ingetrokken, onvoldoende onderbouwd in het licht van de door DLO overgelegde brief van de raadsman van Gapph aan de raadsman van DLO d.d. 22 augustus 2016, waarin vier met name genoemde woningen worden aangeboden. Dat betekent dat
grief 3, waarmee [appellanten] c.s. zich keren tegen de veroordeling tot ontruiming op een termijn van één maand, faalt.

5.15

Met
grief 4komen [appellanten] c.s. op tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg. Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat de vorderingen van DLO terecht zijn toegewezen. [appellanten] c.s. zijn dan ook als de in het ongelijk gestelde partij terecht in de proceskosten veroordeeld. Ook deze grief faalt.

5.16

Nu alle grieven falen, zal het hof het vonnis bekrachtigen. [appellanten] c.s. zijn in hoger beroep in het ongelijk gesteld. Zij zullen om die reden worden verwezen in de proceskosten in hoger beroep (geliquideerd salaris van de advocaat: 1 punt, tarief II).

5.17

Ten slotte dient nog te worden beslist op de kosten van het incident. Ook in het incident zijn [appellanten] c.s. in het ongelijk gesteld en zullen zij in de kosten worden veroordeeld (geliquideerd salaris van de advocaat: 1 punt, tarief II). DLO heeft in het incident toewijzing van de wettelijke rente over de proceskostenveroordeling gevorderd, welke vordering toewijsbaar is.

6.De beslissingHet gerechtshof, rechtdoende in hoger beroep:bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;veroordeelt [appellanten] c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep en bepaalt deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van DLO gevallen, op € 718,- aan verschotten en op € 894,- voor geliquideerd salaris van de advocaat;

veroordeelt [appellanten] c.s. in de kosten van het incident en bepaalt deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van DLO gevallen, op € 894,- voor geliquideerd salaris van de advocaat, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en - voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. J.H. Kuiper en mr. D.H. de Witte en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op dinsdag 20 december 2016.

Ontruiming van een woning op basis van eigendomsrecht en bruikleenovereenkomst

Uitspraak

1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

2.De nieuwe producties

3.De vaststaande feiten

4.De procedure in eerste aanleg en ontwikkelingen nadien

5.De bespreking van de grieven